XX市某房地产开发项目的可行性研究.docx

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1、第 1 页 XX 市某房地产开发项目的可行性研究 特征码 QrTqCuKNrUCNXFmTwjwS 一、项目背景 1 、 项目名称: 东湖路人行居住小区(暂定名) 2、可行性研究报告的编制依据: (1) 城市居住区规划设计规范 (2) A 市城市拆迁管理条例 (3) 城市居住区公共服务设施设置规定 (4) 住宅设计规范 (5) 住宅建筑设计标准 (6) 建筑工程交通设计及停车场设置标准 第 2 页 (7) 城市道路绿化规划及设计规范 (8) 高层民用建筑设计防火规范 3、项目概况 1 )地块位置:该基地东起白洋河,南至建设东路,西至东湖 路、北至人民银行围墙,围合区内土地面积约 28333 平

2、方米, 该地块属池州市二类地段。 2 )建设规模与目标: 土地面积:42.5 亩(28300 平方米) 容积率:2.2 开发周期:3 至 4 年 土地价格:5000 元/亩(A 市国有土地使用权挂牌出让起价) 建筑面积(预计):总建筑面积:61460 第 3 页 3 )周围环境与设施 (1)步行约 10 分钟可至 A 市中心秋浦路、长江路。 (2)西侧为 A 市城市中心景点百荷湖。 (3)东侧为清溪河城市绿化带,南侧为城市绿化广场。 (4)西南靠近 A 市城关小学。 (5)北面为 A 市人民银行。 4 、项目 SWOT 分析 优势及机会 (1) 该项目地处 A 市最具发展潜力的地段,周边环境在

3、不久的 将来将是池州最佳的居住区域。 (2) A 近几年的经济发展和市政建设步伐,使得该区域的房地 产具有较大的升值空间。 (3) 东侧汇景花园的成功开发,为该 第 4 页 区域的房价定位提供了市场认可性。 (4) 周遍日趋成熟的居住 配套及“百荷商业步行街”的商业氛围的逐步形成,为该项目 的商铺价格奠定了一定的基础。 (5) 拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大,对该项目的资 金流压力有一定的缓解作用。 (6) 该项目以毛地出让,起价 5000 元/亩,使得取得该地块的前期资金较少。 (7) 该项目规 划定位为 A 市第一个小高层住宅小区,我公司在 B 市开发小高 层的经验可以为之借鉴。 (

4、8) 我公司与 A 市的政府及建设主管部门的良好公共关系背景, 有利于我公司今后在当地的发展。 (9) 物业管理公司在 A 市的先行介入,为今后该项目的物业管 理,具有一定的优势互补的性。 (10) 拆迁的难度较大使得外地的资金有所顾虑,为我们取得这 次竞价成功创造了一定的机会。 劣势及威胁 (11) 拆迁密度过大,拆迁成本及风险是该项目成功与否的关键。 第 5 页 (12) A 市拆迁实施细则的即将出台,拆迁成本的预测具有一定 的风险性。 (13) 市政设施的带拆带建,因其标准的不确定性, 使的成本的测算具有一定的不确定性。 (14) 江浙资金的介入, 有可能使得土地的挂牌价抬的过高。 (1

5、5) 规划中对于地块的居住用地的定位,今后商业的规划能否 通过,具有一定的不可确定性。 (16) 小高层的居住观念的形成,物业管理费、电梯的运行和维 护等,将给今后的销售带来一定的抗性。 (17) 该地块的居民大多是二次拆迁,再加上 A 市某县人的北京 自焚事件,拆迁的难度较大。 (18) 汇景花园的日趋完善,又 是多层住宅,与本项目的竞争将比较激烈。 (19) 拆迁的难度, 使该项目的建设周期具有延期的可能。 (20) 周遍的生活配套设施及交通不够完善。 二、市场分析 第 6 页 1 A 市概况 A 市位于长江南岸,面积 8271 平方公里,人口 153 万。 生态环境优良。境内有国家级森林

6、公园、国家级野生动植物保 护区牯牛降、国家级水禽湿地保护区升金湖。全市森 林覆盖率达 56,1996 年和 1997 年被国家批准为国家生态经 济示范区和实施中国 21 世纪议程地方试点。 投资环境良 好。交通通信便捷,公路已形成了以国道、省道及沿江公路为 骨架的交通运输网;水运以长江干流的重要港口A 港为枢 纽,拥有国家对外开放口岸,年设计吞吐能力达 500 万吨,A 港泥洲新港区一期工程已动工;通信已形成以数字传输、程控 交换为主的多种通信方式和多功能通信服务网络;沟通沿江通 道的京九铁路、沿江高速公路、九黄高速公路等项目已经国家 立项批准,20XX 年20XX 年将全面动工;长江大桥已于

7、 20XX 年底动工兴建。项目所在区位于长江中下游南岸,与 B 市 接壤,南连、黄山,是 A 市*、经济、文化中心。全区总面积 2516 平方公里,人口 62 万,辖 8 个乡、13 个镇、4 个街道办 事处。城区人口 12 万。 2 A 市房地产住宅市场分析 第 7 页 A 市房地产业从起步到发展,大致经历了三个阶段:1988 年至 1993 年为第一阶段,以房屋统代建为主,所建住房多为福利性, 商品化率低,房地产业处于萌芽状态。1994 年至 1998 年为第 二阶段,统代建行为逐步消失,商品房开发逐渐兴起。1999 年 至今为房地产业发展与规范阶段。以城区南门“两点一线”旧 城改造和翠微

8、苑小区的成片开发为起点,掀起了城市建设新一 轮高潮。尤其是地改市后,城市基础设施建设步伐加快,城市 建成区人口、规模迅速扩张,城市建设与房地产开发两者良性 互动,房地产场进入有序发展时期。到目前为止,A 市房地产 业基本实现了创业任务,完成了原始积累。居民住房质量显著 改善,产业结构趋向合理,市场体系基本建立。 二 OO 三年,A 市房地产业主要特征表现在以下几个方面: 表现之一:投资增幅大。房地产开发投资完成 4.6 亿元,投资 增幅达 33.4 %,占全市建设系统投资 65%,占全市固定资产投资 12.6%。 表现之二:市场供销两旺。主城区竣工商品房面积 20.04 万平方米,销售面积 2

9、2.04 万平方米,消化空置房 2 万 平方米。城市人均住房建筑面积已达 26 平方米。 第 8 页 表现之三:房价平稳上升。城区商品住宅价格较去年上涨 17%,净增 400 元/m2 左右。 表现之四:交易市场持续升温。 全市全年共办理各类房产交易 1.12 万起。A 市城区共办理各类 房产交易 7938 起,面积达 89.62 万 m2,比上年度分别增长 25% 和 35%,其中存量房买卖 2305 起,面积 24.40 万 m2,成交金额 8800 万元。 表现之五:拉动经济效果显著。房地产业增加值占全市 GDP 增 加值 14%,带动相关产业产值 8.87 亿元,带动社会商品销售 6.

10、16 亿元;房地产业上缴国家税收 2800 万元。 对今后市场的 预测: -从购房能力看 伴随着经济增长,城镇居民可支配收入逐年增多,20XX 年到 20XX 年,城镇居民可支配收入从 5222 元上升到 6028 元。尽管 去年房价涨幅较大,但消费市场仍保持旺热。 从投资角度 看 由于股市长期低迷,银行利率多次下调,而房地产业保值、增 值功能显著,使得房地产市场成为投资的重要领域。加上银行 第 9 页 信贷的支持,大大刺激了市场的需求。目前通过按揭贷款购买 商品房的比例为 42%,年增幅达 16%。 从消费结构看 随着房地产市场的发展,居民住房消费观念发生了明显的变化。 人们已不能满足于“够

11、住就行”的传统观念,改善型住房的需 求较为明显。住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。二 次置业、三次置业的消费群体逐步扩大。据调查,汇景花园一 期 95%以上购房户均为房改房换房。 从需求关系看 根据城市总体规划,城市建城区面积将由 14.6 平方公里发展到 27.8 平方公里,城市人口由 12 万人增加到 30 万人。在不考虑 有效购买力的情况下,单从住房需求分析,A 市每年人口增长 拉动的住房需求,加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需 要,将为房地产业提供广阔的发展空间。 3、主要竞争项目分析 住宅小区详细情况如表: 第 10 页 项目 套数 建筑面积(万) 平均单价(元/) 位置

12、汇景国际花园 1500 22 1400 湖滨路 碧荷苑 78 5.8 1344 建设中路 荷花村 170 1460 建设路 桃园小区 130 1400 秋浦路 秋浦花园 500 6.9 1508 长江路 部分商业网点详细情况 项目 面积 单价元/ 位置 汇景国际花园 4080 40005600 新城区 秋浦花园 5070 500012000 市中心 碧荷苑 3650 6800 建设路 第 11 页 桃园小区 车库 550 秋浦路 荷花村 车库 550 建设路 三、项目财务分析 (一) 、拆迁成本分析 围合区域内房屋均为砖混结构,其中 4 栋 5 层住宅楼房(实验 小学职工二栋 40 户,四建公

13、司职工住宅一栋 16 户,拆迁公司 拆迁安置房一栋,30 户) 。其它房屋均为二四层。 根据挂 牌文件附图及现场核结,围合区内需拆除房屋面积:住宅 34329 平方米,经营性用房 600 平方米,合计住户约 205 户。 住户成份多为由市区房屋拆迁到此健房。住户 90%以上均有土 地证,规划建房证,房屋产权证、独户水、电表。具有一定的 房屋拆迁经验。 拆迁成本估算: 按照 A 市城市房屋拆迁管理暂行办法规定和补偿标准货币 拆迁估算。 1、住宅:640 元/平方米*(0.9+0.3+0.08+0)*34329 平方米 第 12 页 =34329*819.20 元=28122316.80 元 2、

14、经营性用房:640 元/平方米*(0.9+1.5+0.3+0.45+2.7) *600 平方米=600 平方米*3776 元/平方米=2265600 元 3、附属物(水、电、电话、空调以上其它) 住宅 34329 平方米*45 元/平方米=1544805 元 经营性用房:600 平方米*45 元/平方米=27000 元 4、室内装饰:34929 平方米*80 元/平方米=2794320 元 5、阁楼、围墙院内地坪等 34929 平方米*48 元=1676592 元 搬家费、临时过渡费: 1、搬家费: 第 13 页 住宅:200 户*300 元=60000 元 经营性用房:9 户*500 元=4

15、500 元 小计:64500 元 2、过渡费: 住宅:34329 平方米*2.5 元/平方米*6 个月=514935 元 经营性用房:600 平方米*16 元/平方米*6 个月=57600 元 小计:632535 元 其他费用 3、 管理费,委托拆迁费: 34929 平方米*15 元/平方米=523935 元 4、 房屋拆迁评估费:35000 元 第 14 页 5、 奖励: 34929 平方米*100 元/平方米=3492900 元 上述所有费用小计:38533208 元,折抵每平方补偿金额为 1103.18 元。 按照 A 市人民政府第 9 号令,对 A 市城市区域内房屋拆迁,在 20XX

16、年上半年尚可以执行,自省城市房屋拆迁管理办法 , 在 20XX 年 7 月 1 日开始执行后。A 市城市房屋拆迁就困难重重, 特别全国城市房屋拆迁大气候政策,向被拆迁人倾斜,裁决司 法强制拆迁基本停止。再者,A 市房屋拆迁管理办法即将出台, 其基准价在原基础上预计上调 100 元/平方米左右,由此拆迁成 本预计为: 1103.18 元/平方米+100 元/平方米 =1203.18 平方米 1203.18 元*34929 平方米=42025874.2 元 (二)建筑成本分析 第 15 页 对该宗地块的建设规模作了初步的规划方案,沿东湖路建两栋 二层网点,占地面积:50*10*2=1000,建筑面

17、积:2000。 主入口设在东湖路两栋网点之间,次入口设在建设东路靠近汇 景小区的桥旁。沿建设东路建二层裙房,形式基本同 S 小高层, 裙房上建三栋 12 层住宅,裙房占地 110*15*2=3300,三栋 12 层住宅建筑面积:29.4*13.8*12 层*3 栋=14606,合计建筑面 积:17906。 地块内大致布置 一栋 15 层 29.4*13.8*15 层; 一栋 12 层 29.4*13.8*12 层; 三栋 12 层 40*15*12 层; 一栋 15 层 40*15*15 层; 占地面积:3211,建筑面积:41554 总占地面积:5861,建筑密度:20.7% 总建筑面积:6

18、1460,容积率:2.17 第 16 页 高层均设计地下室,面积为 4861,总户数约为 297 户。 建设成本估算 (一) 、工程前期费: 1、拆迁成本 2、土地出让金 3、城市基础设施配套费:61460*50 元/=307.3 万元 4、人防基金:配套建地下室 5、规划技术服务费:56160*1.4+5300*2.2=9.03 万元 6、墙改:61460*8=49.168 万元 7、散装水泥:61460*2=12.29 万元 8、白蚁防治费:61460*2=12.29 万元 第 17 页 9、质量监督费:61460*2=12.296 万元 10、施工图审查:61460*1=6.15 万元

19、11、防雷审查:61460*1=6.15 万元 12、消防审查: 13、文物:0.2 万元 14、规划设计:10 万元 15、建筑设计:2000*12+59460*30=180.78 万元 16、地质勘探:61460*2=12.29 万元 17、测量定位:10 万元 18、煤气增容:2500 元/户 19、供水管网配套费:20 元/ 第 18 页 小计:627.93 万元(18、19 项代收代缴,未计) (二) 工程成本 1、桩基:59460*100 元/=594.6 万元 2、地下室:4861*600 元/=291.66 万元 3、主体:59460*900+2000*500=5451.4 万

20、元 4、电梯:9 栋*50 万元/栋=450 万元 5、室外水电气工程:61460*50=307.3 万元 6、小区绿化、道路等室外工程:61460*60=368.76 万元 7、监理费:6337.66*1%=63.38 万元 小计:7527.1 万元 总计、8155.03 万元 第 19 页 (三)项目费用分析 依据比较定价和市场定价相结合的原则,就该项目的预算定价 为: 小高层住宅 1900 元/ 商铺 6000 元/ 地下车库 800 元/ 销售收入 住宅 1900*56160=106704000 商铺 6000*5300=31800000 地下室 4861*800=3888800 总计:142392800 元 营业税及附加 142392800*5.5%=7831604 各项费用 142392800*4%=5695712 总成本:拆迁成本+建安成本+税收+费用+土地成本 =42025874.2+81550300+7831604+5695712+X =137103490.2 第 20 页 毛利润:销售收入总成本 =142392800-137103490.2=5289309.8 元 结论:如土地挂牌竞价在五百二十八万以内,该项目具有一定 的利润空间,项目可行。如超出则项目风险较大,项目不可行。

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