【合同范文】房地产合同注意事项[1].docx

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1、第 1 页 房地产合同注意事项1 特征码 fYWhNHCblFjSPnKzdMJZ 签署购房合同须知 一、产权证要齐全。包括国有土地使用权证 、 建设用地规 划许可证 、 商品房预售许可证 。此三证是办理产权证的必要 条件。销售许可证的证件原件应该在售楼现场悬挂,可以在售 楼现场看到证件的原件,再有就是土地证是否抵押了,土地使 用证有一个备注页,如果开发商向银行进行了开发贷款,在土 地使用权证上会有注明。还有开发商的营业执照,经营范围里 是不是有房地产开发商的土地经营许可。 二、签合同时要写明交房日期、通水、通电、通气等条件,要 明确双方违约责任。按规定入住 70以上才能开通燃气,之前 开发商

2、要免费提供液化气灌。 三、延期交房:开发商补充协议规定, “若开发商延期交楼, 则按业主已交房价每日千分之一支付违约金,且违约金赔偿总 额以房款 5为限,如发展商仍不能交楼,业主只退回已交的 本金。 ”这种约定非常不合理。 四、购买合同的第一条,项目建设依据,在审核这一条条款内 容时,需要注意在合同中填写相关的内容,与开发商提供的相 关证件是否一致,比如说编号和经营范围。第二条,是商品房 第 2 页 的销售依据,您需要做的跟第一条基本相同,需要核对销售许 可证的号码,批准的机构,以及销售的方式,与开发商在售楼 处悬挂的售楼许可证是否一致。 五、公摊面积:不应该计入的包括仓库、机动车车库、非机动

3、 车车库,作为人房的地下室,以及可以单独使用的空间。还有 售房单位自管自用的房屋,比如说开发商在大堂里做的销售中 心等。为多栋房屋服务的管理用房,通俗来说,就是与这栋楼 不相连的部分,比如说小区的物业管理用房等。在商品房买卖 附件里应该有一个明确的说明,在主合同的第三条里,只是说 分摊了多少,分摊的面积的数额,但是在合同的附件二,应该 有一个房屋面积分摊的说明表,分摊了哪一部分,是经过哪一 个地方批准的。 六、面积确认和差异的确定。建议购房人选择在合同里已经规 定的第二种处理方式,即确定双方可以接受的一个误差比例, 也就是说正负 3%,超过此比例的购房人可以选择退房,开发商 应退还房款以及利息

4、,你也可以接受。 七、付款方式与期限。一次性付款可以跟开发商协商,是不是 可以留 5%左右的房款,在正式交房之后给予付款,银行贷款应 该在约定的时间里款没有到开发商的帐上,按照合同,你要支 付相应数量的违约金,所以应该把时间约定的更加充裕一些。 在签订正式购房合同之前,建议你向开发商指定的银行,或者 向律师咨询一下你的资信条件,看你是否能够得到资信贷款, 第 3 页 避免出现其他的麻烦。 八、卖售人预期付款的违约责任。也就是说开发商约定你超过 30 天未付清房款可以解约的,对预期交房的解约期限也只能定 30 天,这两条应该对应,应该是平等的。 九、有关规划设计变更条款,这一方面,因为我们购买的

5、是期 房,在商品房施工的过程中,有可能某些方面,开发商认为需 要做规划的变更,设计的变更,应该在收到有关部门批准变更 10 个工作日,书面通知购房人,购房人有权选择退房。 十、房屋的交接:开发商应该请房地产的管理部门认可的有资 质的机构对房屋的面积进行实测,在交楼的时候,应该提供实 测面积的数据,以及我们所说的住宅质量保证书以及住宅使用 说明书,如果开发商提供证明原件不全的,可以拒绝收楼,由 此产生的一切责任,由开发商承担。 十一、开发商关于基础设施和配套设施的承诺,一般来说,标 准合同中有五项,首先是通水通电通电梯,保证你售楼之后, 这是最基本的保障。再有就是有关于天然气以及燃气管道的开 通

6、,一般来说,开发商会跟你说等到入住之后,比如说入住率 是多少,但是目前北京市并没有明确的规定,说入住率达到多 少才可以开通天然气,实际上跟开发商跟燃气公司的工作协调 都是有关系的,应该跟开发商进行约定,以免影响您的正常生 活。对于您购买园区项目内,在楼书中开发商承诺过的,比如 说象会所、园区的绿化,以及地上地下的停车位,建议在这一 第 4 页 条中,要求开发商承诺竣工时间。在本条款中还包括如果规定 日期内未达到开发商承诺的使用条件,双方约定的处理方式, 应该按照对您比较有利的,在这一条上签上,未达到使用条件, 应该视为开发商逾期交房,应该承担逾期交房的相关责任。 十二、关于产权登记的相关规定,

7、约定了办理产权证的时限, 以及违约的条款,购房人可以根据实际的情况,可以选择退房 或者违约金。按照现行商品房销售规定,在 60 天内,开发商应 将登记资料提供给产权办理部门备案。如果因为开发商的责任, 没有及时把所有的资料报产权登记机关备案,使购买人不能及 时办理产权证的,可以约定一个处理方式,可以退房,对于违 约金,一般是合同金额的 1%-5%之间,也是根据实际的情况来 进行选择。也可以选择不退房,如果选择退房,操作起来有一 定困难,比如说你已经入住了,因为办理产权,是在入住之后 的二三个月进行,如果这时你因为产权证的原因要退房,可能 会不太利,建议大家在确认这个项目是一个合法的项 项目之后

8、,那么办理产权只是开发商工作的一个程序问题,以 及和相关部门的协调问题,并不是说没有办理产权证,是因为 这个项目的本身合法性有问题,在这个情况下建议你选择不退 第 5 页 房,让开发商按照一定的比例来支付违约金。 其它:比如说这个合同有多少页、有多少份等,商品房买卖标 准合同应该有四份,其中二份是正本,二份是副本。现在房管 局在做备案的时候,房管局会备一份,购房人应该有一个合同 的正本,如果是申请银行按揭的话,合同正本应该交银行来收 押。在整个的合同最后一条,是做预售登记备案的一个条款, 一般情况下在合同签订 30 日之内,开发商应该向房产所在区的 房产管理局和房管局做登记。附件一是房屋的平面

9、图,在签合 同的时候应该注意这个图纸要用坐标来确认这个房屋的朝向; 第二要标注面积,或者是面积的标尺。 签订购房合同需要注意啥 第一,在合约书中,应注明与发展商谈定的付款方式与价位, 是按揭付款还是工程期分期付款。如是分期付款,每期款的缴 款时间应注明。 第二,发展商交付房屋的日期一定要写明确,应明确到某年某 月某日交房,而不应用模棱两可的措词来表达,因为这里涉及 到逾期交房的违约问题。 第三,对于购置房屋的面积要明确销售面积(含分摊的公用面 积)是多少。如面积误码率差超过约定范围,客户有权要求退 房或追缴利息损失。目前,有些城市如上海,甚至规定发展商 实测面积大于客户购置面积时客户将不必追补

10、面积款,而实测 第 6 页 面积小于购置面积,发展商还要退款。 第四,应提出天然气或煤气的准确通气时间。因煤气公司有规 定,必须等到楼宅入住率达 70时才通气源。因此,虽然煤气 管道已通,但客户尚有可能用不上煤气,给生活带来诸多不便。 所以,在合约上应注明气源通气的准确时间或注明如入住率不 够不能按时通气时发展商采取的应急办法。 第五,应在合同中明确提出产权证发放到手中的准确时间。目 前由于各方面的因素,产权证发放比较慢,但也应有合适的日 期,发展商不能无限制地拖发产权证。 第六,发展商在与客户签约时,除签署正式合同外,为了更清 晰地阐述协议内容,往往还会让客户再签署一份补充合同,主 要目的在

11、于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔责 任,以及面积丈量误码率差,若差异过大时在哪些情况下的免 赔责任。一般情况下,发展商签此合同,主要是为了保护自己 在一些非人力能控制的情况下造成违约的规避风险的一种方式。 但客户也应多加注意,仔细研读补充条款,以免落入某些不法 发展商的文字陷阱。一般而言,签约时最重要的就是上述几个 问题,但对其他条款也应在发展商处拿到影印件,回家仔细研 究,一定要做一个明明白白的购房人。 识别对购房人不利的合同条款 一、合同约定:暂测面积与实测面积的允许误差在 5,如误 差超过 5,按实际情况多退少补。从目前了解的情况看,购 第 7 页 房者所得到的面积一般比合同

12、约定的面积少,如果互不结算, 吃亏的肯定是购房者,由此可见,上述条款对张先生的不利是 十分明显的。 二、合同约定:购房者不按合同约定时间付款,则应按中国人 民银行固定资产贷款利率计算利息及缴纳滞纳金等,而发展商 若没有按时交房,却什么惩罚措施也没有。 律师说法:这是一条明显不公平的内容,许多购房者却忽略了。 现实中出现的发展商延期交房却理直气壮,购房者却无可奈何 的情况,就是因为在合同中没有规定相应的惩罚措施,比如应 参照购房者不按时付款的惩罚标准追究或购房者有权解除合同 等。这样,出现问题购房者才有计可施,有权可维护。 三、合同约定:若因施工问题造成延期交房,属不可抗力,与 开发商无关,开发

13、商不负违约责任。 律师说法:这是强词夺理,法律没有规定施工问题属不可抗力, 若真的因施工问题延期交房,开发商应当承担违约责任,所以, 这一条应当从合同中删去。 四、合同约定:发展商交房后三个月内负责办理产权证。 律师说法:这里面有两个问题,交房以什么为标准,很多人没 有意识到。甚至出现这样的事:发展商交房时通知购房者到物 业管理公司处领取钥匙,而物业管理公司却要求先交一笔钱才 能给钥匙,否则不给。到头来购房者还是住不进新房。因此, 律师建议购房者应将交房的含义具体化,即规定为:交房屋钥 第 8 页 匙。否则,应为发展商违约。还有一个问题就是发展商在规定 的时限内办不下产权证该怎么办,很多合同里

14、却没有规定,以 至于问题发生时不知所措。同样建议应明确为:若不能按时办 理,则可约定违约金或可解除合同,要求退房。这样,购房者 的权益才能得到充分保障。 五、合同附件中对房屋的配套设备约定不清。在张先生的合同 附件里,只约定“预留电话线、有线电视插座、管道煤气入户、 24 小时热水”却没有说明这些功能在入住时是否能正常使 用,不能正常使用或达不到有关标准该怎么办。这种含糊不清 的约定是不完整的,希望也能引起其他购房者的注意。 慎签购房合同 BR许多购房者买房时,往往不深入了解有关开 发商的情况和相关法律法规,在没有明确房屋是否是合法销售 的情况下,就匆匆向开发商交付定金或购房款,结果到正式谈

15、判时只能被对方牵着鼻子走,违心签订合同。这种不慎签购房 合同从而导致落入购房陷阱的情况往往贻害无穷。山东诚功律 师事务所杨志民律师提醒购房者应注意以下问题: “五证”要严格审查 购房者购买期房时应查看开发商所售房屋的“五证”原件,五 证指:建设工程规划许可 、 国有土地使用权证 、 建设用 地规划许可证 、 建设工程开工建设许可证 、 商品房销售 (预售)许可证 。在“五证”中,最重要的是土地使用证 和商品房销售(预售)许可证 ,它表明所售房屋是合法项目。 第 9 页 如果房屋已验收还应查看是否具有质检 站核发的房屋质量合格证明原件。开发商同时应出具住 宅质量保证书和住宅使用说明书 。 认购协

16、议要慎签 购房者在签订正式商品房买卖(预售)合同前,开发商往 往要求购房者签订认购协议 ,并交纳一定数额的定金。由于 认购房屋到签订正式的购房合同有一段时间,有些购房者可能 不想购买已预订的房子,也有部分购房者由于不能与开发商达 成一致,而没有签订合同。这时定金能否要回就与所签订的 认购协议有很大的关系。 如果认购协议中没有写明未签订购房合同定金是否返还的 约定则定金可以返还。如果开发商在认购协议中规定“购 房者应在签订认购书之日起多少日内携带规定的证件到开发商 售楼处签订正式购房合同,逾期购房者所交认购金(或定金、 诚意金)不予退还”等此类条款。购房者特别要注意留下有力 的证据,证明你已在规

17、定期限内与发展商谈了合同但因其他原 因无法达成协议。 合同附件不可缺 目前使用的商品房买卖合同 ,除主合同要件外还包括四个附 件,即房屋平面图、公共部分与公用房屋分摊面积构成说明、 装修设备标准、合同补充协议。合同附件是主合同组成部分, 是对主合同约定不明条款做出的明确约定,是对主合同没有约 第 10 页 定部分的重要补充。 合同附件与主合同具有同等的法律效力。 购房者在洽购房屋时开发商往往做出许多口头承诺。购房者绝 不能轻信开发商的口头承诺和广告宣传,购房者在订立合同时 可以以附件的形式把开发商承诺的内容写进书面合同中。如果 开发商没有实现这些承诺,购房者可以根据相关法律法规的规 定要求开发

18、商承担违约责任并赔偿损失。 心明眼亮避开购房陷阱-谨慎签订合同 看完房子以后,就要签合同了,现在一般的做法是在签署正式 合同之前要先签一个认购书,然后再签正式合同。这里面的问 题就更多了。 陷阱一:在认购书里没有注明 因何种原因退房以及后果 购房者与开发商签订认购书后,就要交一定额度的定金,这是 无可非议的。但有时购房者在交付定金后因种种原因得不到银 行的贷款而无法购买该房产时,发展商一般都只退购房款而不 退定金,理由是买家没有履行合同,所以没收定金。 对策:律师建议买家最好与发展商在协议中约定,若买家得不 到贷款时,定金该如何返还或是否要扣除部分作为手续费等, 这样就避免了很大的麻烦。 同时

19、,开发商是没有权利没收定金的,这本身是没有法律依据 的。 第 11 页 陷阱二:合同主体认定不明 购房者由于缺乏法律常识,往往会犯一些比较初级的错误。有 时代表发展商签约的人并不是法人代表,或者合同上的开发商 并不是该房产土地拥有者,这些都有可能产生问题。 另外,也有可能该项目是 A 公司开发的,实际上却是由 B 公司 投资,作为买家还是应与 A 公司签约,否则也会带来一系列的 麻烦,以后办理各种手续会很麻烦。 对策:在签约前您最好查明代表发展商签字的人是否是法人代 表,如果不是,则是否持有“授权委托书” 。否则,这个人的签 字是无效的,同时要注意合同上的公章,这样可以避免发展商 推卸责任。

20、陷阱三:不要轻易在开发商提供的补充协议上签字 签补充协议在购房交易中很有必要。但是要提醒购房者的是, 开发商提供的补充协议一定要看清楚。现在有的发展商在与客 户签约时,会主动向客户出示一份补充合同,主要目的在于表 明由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔责任以及面积丈 量误差率差异过大在哪些情况下能免赔。这是发展商为了保护 自己在一些非人力能控制的情况下造成违约规避风险的一种方 式。 善良的购房者不要仅仅把开发商的免责条款都签了,而忘记保 护自己的利益。 对策:看清楚补充协议的条款,最好的办法是找一个律师来帮 第 12 页 你的忙。 陷阱四:“最短时间”与“最好” 合同是双方意思一致的表达。但

21、是,实践中开发商往往会给购 房者很多诸如“如果发生问题,在最短时间内解决” , “在装修 材料上,选择最好的国外进口的”等一些看上去很诱人但没有 实际意义的承诺。最短是多长时间,什么样的才算最好的?不 知道。 合同里出 现这种模糊的概念时,法律也没有办法,因此产生的纠纷购房 者根本打不赢官司。 对策:购房者一定要把每一个具体的时间、具体的地点、具体 的材料以及开发商的口头承诺落实在合同里。 陷阱五:约定提前交纳部分费用 开发商是做商人的,而房地产开发又是一件对资金要求很高的 行业。开发商面临资金压力是很正常的,但并不能以此为理由 要求购房者提前交纳不该交的钱。而在合同或是补充协议中, 开发商常

22、会将一些不该预先交纳的费用写进去,要求购房者提 前交纳,这是显失公平的。 第 13 页 比如有些发展商在尚未确定物业管理公司及服务标准、收费情 况的前提下,就要求买家在预售契约中承诺接受物业管理服务, 并接受相关约束,这就是对消费者的侵害。 对策购房者应该将物业管理条款与预售契约分开签署,或 另外设置条款确定物业管理的费用标准。 陷阱六:卖方解除合同 在一些发展商制定的售楼契约或契约附件中,往往有这样的条 款:“买方无故逾期付款,经卖方催告仍不支付欠款的,卖方 可以解除合同并没收买方全部已付价款。 ” 这显然是不公平条款,假如买家已经支付 95%的价款,只剩 5% 的价款逾期未付,如果发展商以

23、此为由,没收其已付 95%的价 款,岂非很不公平。况且,没收实际上是个行政处罚或刑事处 罚行为,作为当事人一方的发展商并没有权利来没收他人的财 物。 对策:依据合同法第四十条规定,本合同条款是无效条款。 当然,还有其他一些类似的合同条款存在着这样的问题,购房 者可以依据法律的规定来更好地维护自己的权益。 陷阱七:处理结果不明确 很多合同中常可以看到这样的条款, “应于日前如何如何” , 但是并没有约定如果没有在“日前如何如何”后该怎样处 理。这样,即使最后认定是开发商的过错,你也很难制裁他, 最多是调解了事。 第 14 页 对策:购房者与发展商签署的合同中要明确对开发商如果没有 履行承诺、不按

24、设计图纸施工和达不到质量等级等等的处理办 法,做到越详细越好。 陷阱八:以偏盖全 这里所说的以偏盖全是个泛指的概念。有时会出现这样令人哭 笑不得的问题,开发商承诺卧室的玻璃是中空的,到了交房时 发现卧室窗户只有下面的部分是中空,而上面却是普通玻璃等 等。 对策:对于这类问题没有更好的解决办法,就是要把合同写得 越细越好。不给开发商一点空隙。当然也需要购房者有非常广 泛的建筑、建材方面的知识。 陷阱九:拒签补充协议 前面说了,开发商在签约时会主动出具一份对自己有利的补充 协议,购房者同样也可以出具一份对自己有利的补充协议。最 好将开发商在其广告宣传中的条款和楼书里关于装修、物业管 理中的承诺都签

25、进补充协议中,不要怕麻烦。举个简单的例子, 你买的塔楼(或板楼)里有几部电梯,是否会全部同时开通,如 果有不开的怎么办?不要小看这个问题,为了出面积、增利润, 现在的高层住宅只安装几部电梯,而且平时还不全开,在上下 班高峰时间极为不便,这种情况业主是否有权拒付部分电梯费 呢? 但是,就像你可以拒签开发商的补充协议一样,开发商也同样 第 15 页 可以拒签购房者的补充协议。这种现象在北京是很普遍的,特 别是一些卖得很好的楼盘都是如此。 对策:不管开发商态度如何,购房者还是要争取这个权益。实 在不行,又觉得没有把握,那就只好放弃了购房. 合同附件“文章”多 1、附件一是房屋平面图。一般情况下,开发

26、商提供的平面图非 常简单,既无尺寸也无比例,一旦发生争议,购房人明显处于 劣势地位。对此,购房人可以要求开发商在房屋平面图中标明 长、宽等基本数据,并尽可能要求开发商同时提供电气、供水、 供暖以及其他线路和装修的平面图。这既是购房人的一个基本 知情权,也是今后解决争议的主要依据。 2、附件二是有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积的构成说明。 这里购房者需要注意的是,凡不是为所购房屋所在的楼宇单独 服务的建筑设施,均不应计入该构成面积。分摊面积的计算应 按京国土房管权字(2000)第 369 号文件执行。双方应约定, 出卖人违背该分摊原则的,应退还不应计入分摊面积部分的相 应价款,并按该价款的 1

27、0支付违约金。 3、附件三是关于商品房的装饰、设备标准的约定。对于购房人 而言,此约定的关键是要把装修标准具体化。要避免采用诸如 “高级面砖” 、 “高级外墙涂料” 、 “高级木地板”之类的模糊性 标准。应当尽量写清装饰材料和设备的商品品牌及其质量标准。 第 16 页 4、附件四是双方自由约定的补充协议。有些开发商事先拟好了 补充协议,对此,购房人要仔细阅读、审查,防止有的开发商 利用补充协议擅自变更主合同的条款而单方加重购房人的义务。 其次,购房人还要充分利用该补充协议把自己关注和担心的一 些事项在补充协议中做出详细约定。例如,在前期物业管理中, 由于业主委员会尚未成立,此阶段的物业管理公司

28、是由开发商 自行组建或单方选聘的,为了保证前期物业管理 的质量及合适的收费标准,购BR房人应当与开发商就前期 物业管理的期限、收费标准和服务范围与标准等事项做出具体 约定。 5、附件五是关于计价方式与价款的约定。目前许多购房人采取 向银行按揭贷款的办法支付房款。一般来说,因为开发商与银 行事先都签订了合作协议,因而绝大多数的购房人都能如期取 得贷款。但这并不排除由于种种原因,银行没有批准购房人贷 款的情况出现。一旦这种情况出现,购房人将有巨大的付款压 力,难以继续履行购房合同,面临违约风险。有鉴于此,建议 购房人在附件五中,除了约定好付款方式及期限外,还要明确 约定:“如果购房人的贷款申请未获

29、银行批准,则购房人有权 第 17 页 与出卖人协商,采取买受人可承受的分期付款方式支付房款或 者选择退房。买受人因此退房时,出卖人应将买受人已付房款 全额返还给买受人。 ” 签补充协议抓住八大要点 在签订购房合同时要增加补充协议,目前已受到越来越多的购 房者的重视。但如何签订补充协议才更为有效呢?补充协议太 少,不能充分保护购房者的利益,起不到补充协议的作用;但 补充协议太多,动辄上百条,别说一般购房者,就是专业法律 人员要想全部解释清楚也非易事,其实际可操作性很小。其实 只要抓住一些主要关键的内容来约束开发商,即使条款很少, 也能起到保护购房者利益的作用,而又使开发商能够接受,不 影响交易的

30、进行,这应是购房者明智的选择。 从整个商品房买卖合同来看,开发商容易利用合法手段侵 犯购房者利益的主要有八个部分,只要针对这八个部分来签订 补充协议,就基本可以保护购房者合法权益不受侵害: 第一要约定套内建筑面积和公摊面积的合理误差范围,目的是 防止交房时在合同约定范围内套内建筑面积缩水、公摊面积增 大。 第二要约定公积金和商业贷款因银行和开发商的原因办不下来 的处理问题,应约定在这种情况下购房者可以选择退房,开发 商退还首付款和定金,目的是防止开发商应退房而扣除购房者 的定金或追究违约金。 第 18 页 第三要约定房屋交付时开发商要提供房屋面积实测数据,应约 定如果开发商提供不了,购房者可以

31、退房或者拒收,而开发商 要按日支付违约金,目的是防止购房者办理入住后因装修等问 题而被动。 第四要约定物业费、停车费等费用的具体数额,目的是防止入 住后开发商或物业公司提高收费标准,而购房者又无当初开发 商承诺的依据的情况。 第五要约定精装修房屋的具体装修标准,不能被开发商以“进口 “、“高级“、“优质“等不明确的说明误导,要详细约定与房屋有 关的内外装修、设施的种类、型号、颜色、位置、方向、可参 考的价格等因素,目的是防止对装修提出异议而无依据的情况。 第六要约定开发商给购房者办理产权证的具体时间,合同里约 定的只是开发商提交材料的时间,目的是防止开发商无限期的 给购房者办理产权证,影响购房

32、者行使所有权。 第七要约定房屋的屋面、外墙面使用权归业主所有,开发商使 用要经过业委会同意,目的是防止开发商因商业目的使用而影 响购房者的正常生活。 第八要约定在合同和补充协议里没有约定或约定不明确的,可 以用开发商发布的广告、宣传材料作为相关内容的依据。 置业指南:合同附件陷阱逐个提 合同附件本是为增加合同条款中可供买卖双方协商的空间,更 第 19 页 大程度地维护消费者利益。但因目前消费者的法律知识不足, 附件有时就被发展商利用作为“对付”买家的工具。同时,不 少买家认为正式的合同文本才具有法律效力,附件不重要,况 且几十页的内容也懒得读。 实际上,根据合同法规定,若合同正式文本与附件内容

33、有 矛盾,以附件为准。即买卖双方在合同附件中约定的条款最终 是执行依据。因此,建议买家签合同附件时最好慎之又慎。下 面是合同附件中常见的一些不合理条款,买家可以此为鉴。 在正式文本中有“出卖人应当在商品房交付使用后日内,将 办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如 因出卖人的责任,买受人不能在房屋交付使用后日内取得房 地产权属证书的,双方同意按下列第三项处理:详见补充协议” , 但补充协议中却没有关于何时办理房地产权属证书的约定。 专家评点:依据合同法的规定,买受人有权在合同中与出 卖人约定交付房地产权属证书的时间,如果出卖人未能及时办 证的,买受人有权选择退房,由出卖人退还房款

34、,并按已付房 款支付一定比例的违约金,或者不退房,取得违约金。 在合同附件中约定“商品房交付时,如花园等附属项目的面积 与合同记载的面积有误差时,买受人同意接受交付时的实际面 积” ,或“商品房附属花园面积经出卖人暂测为平方米,该面 积包括花园围墙地基面积。如果商品房交付时花园面积与上述 面积有误差时以交付时的面积为准,误差部分按每平方米元 第 20 页 人民币多退少补” 。 专家评点:花园面积能否出售,目前法律未有明确规定,但这 部分面积属于全体业主共有产权部分,买受者即 使支付相应的价格也不能将这部分面积列入房屋的产权,这一 点买受者一定要注意。 “如买卖合同记载的商品房的建筑面 积(套内

35、面积分摊面积) 、套内面积、分摊面积与实测面积有 差异时双方按如下方式处理:、建筑面积没有差异但套内面 积与分摊面积均有差异时商品房价款不变。、建筑面积和分 摊面积均有差异但套内面积没有差异时商品房价款不变。、 建筑面积和套内面积均有差异时按套内面积误差比进行调整。 ” 专家评点:以上条款既确定了建筑面积不变价款不变,又约定 套内面积不变,价款不变,而且当建筑面积与套内面积均有差 异时又按套内面积的误差进行调整,这个约定违反了建设部 年月日颁布的商品房销售管理办法的相关规 定,商品房销售可以按套(单元)计价,也可以按套内建筑面 积或者建筑面积计价。广州市年出台规定,商品房应 按套内面积销售。而

36、年实施的商品房预售合同约 定的售房条款,也明确规定“该商品房属预售,按整套(整层) 第 21 页 出售,如套内建筑面积计算,该商品房单价为每平方米(币) 元,总金额(币)元,公共部分与公用房屋分摊建筑面积的建 筑计入套内建筑面积销售单价内,不再另行计价;如整幢出售, 按建筑面积计算” 。上述条款前后矛盾,且违反有关法律规定, 应属无效。 “买卖合同所称的已交房款是指买受人交付给出 卖人的商品房建筑物和花园的款项,不包括税费和买受人通过 银行按揭支付给出卖人的按揭款,银行按揭借款的处理由出卖 人按与银行的协议执行,与买受人无关。 买卖合同所称的累 计已付款是指买受人按照本协议附件二的付款方式和付

37、款时间 所支付的商品房价款的总和,不包括税费和买受人通过银行按 揭所取得的尚未偿还的借款,银行按揭的处理由出卖人按与银 行的协议执行,与买受人无关。 ” 专家评点:买受人向银行申请按揭,贷款已划入出卖人的银行 账户,买受人实际上已经支付房款,出卖人不把这部分房款计 入买受人累计已支付房款,显然有失公平,且与商品房预售的 惯例不符。 “甲方领到该物业竣工验收证明后,应由代表律 师向乙方发出交付使用通知书,自交付使用通知书发出之日起 一年内,甲方负责该物业的结构保修期,并对该物业 结构建筑质量问题负责保修,但因不可抗力或乙方装修或非甲 方原因所造成的任何破损及以下情形,甲方不负保修责任。 ” 专家

38、评点:根据年月日开始实施的商品住宅实 行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定 ,对住宅各部 第 22 页 位、部件在正常使用情况下的保修期限均有明确规定。 住宅保修从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计 算,并非从“交付使用通知书发出之日起一年内” ,且物业的风 险责任转移时间划分亦应从住宅交付使用之日起计算,而非 “甲方(发展商)代表律师向乙方发出该物业交付使用通知书 天后” 。 “为保障各业主及用户的所有权和使用权,乙方无 条件地同意并接受由甲方或甲方指定的管理公司统一管理。 ” 专家评点:根据广东省物业管理条例 (从年月 日起施行)之规定:“物业已交付使用的建筑面积达到 以上

39、,或者已交付使用的建筑面积达到以上不足 ,且使用已超过一年的,应当依照本条例规定召开首次 业主大会,选举产生业主委员会。 ”(第七条) ;由业主大会批准 物业管理委托合同即由业主自行选聘物业管理公司。第条 规定:“建设单位须在建筑物及其附属设施综合验收合格后, 方可将其管理权移交给业主委员会,未经综合验收的物业,建 设单位不得移交,并应当继续承担物业管理费用。 ”“甲方在约 定交楼期限届满之日起六十日内不能交楼的,才视为违约。 ” 专家评点:人为约定了六十天的免责期限,对乙方不公平。 购房合同如何签之:买房警惕数字游戏 购房人要把房地产商的承诺写进合同,首先就要尽可能在合同 第三条及该条提及的

40、附件一和附件二对购房人所购商品房基本 情况描述清楚,并尽可能利用合同第三条后面的空白行,要求 第 23 页 房地产商写上如其表述的商品房基本情况与实际交付情况不符 时,应具体承担什么样的赔偿责任。没有具体赔偿责任的约定, 第三条对商品房基本情况表述的作用将会大大降低。 8 号楼变成 4 号楼 如果有人说他收房时找不到自己所买的房子了,您信不信?这 并非是耸人听闻,已有几位买房人问我在这种情况下怎么办? 现在有不少国人对数字非常重视,为了一个靓号,不惜一掷千 金,有些房地产商为了迎合人们的心理,卖房时将幢(座)号、 层数、门牌号避开 4、13、14、 24 等数字,有的是跳过,有的 是用 3A、

41、12A、15A、25A 等数字代替。因此,购房人在约定合 同第三条时首先要查验清楚房地产商填写的房屋坐落、层数、 面积等基本情况是否符合该房屋所在项目的建设工程规划许 可证和经过批准的设计等合法有效的证明材料,自己所买的 房屋所在幢(座)号、层数、门牌号是否与所 附的规划、设计图的标注一致。 如果不一致,对数字特别在意的人就要有心理准备,房地产商 交房时幢(座)号、层数、门牌号发生变化怎么办?现实中确实 有不少签合同时跳过去的号交房时不跳了,挑了 8 字的人实际 第 24 页 收到的成了 7 字,甚至有的 8 号楼莫名其妙地变成了 4 号楼。 因此笔者建议这些购房人最好事先在合同中和房地产商约

42、定清 楚如交房时出现这种问题,房子是可退还是可换,不然到时即 使法官认定房地产商在这个问题上违约,但由于没有具体赔偿 依据,凭法官自由裁量,购房人很难根据自己的“迷信”达到 退房或换房的目的。 图纸尺寸、用途、净高要标明 合同第三条提及的合同附件一是房屋平面图,房地产商通常会 提供一个购房人所买房屋的平面图,购房人不要接受不规范的 草图或没有尺寸的示意图,而应要求房地产商在这个平面图上 标清所有尺寸,需要文字说明的尽量详细,平面主要尺寸、墙 体厚度、门窗尺寸、管道井尺寸、空调位尺寸要全,房号和房 屋在整幢楼中的确切位置及朝向也要在平面图中标清楚,并在 第三条的相关空格中填清楚房屋的用途、结构、

43、层高。 在这里需要提醒购房人注意的有两点: 1.有些预售许可证上的房屋用途写的是公寓,这是一种似是而 非的写法,公寓就是住宅,不要以为公寓就可商住两用。到目 前为止,商住两用房还仅仅是房地产商为了房屋促销宣传使用 的一个词,国家根本就没有这个有关房屋用途的用语。当然我 们不得不承认目前买这种商住两用房开公司的人能得到税低、 贷款比例高等一些眼前利益,但长远利益是否能得到保障仍是 一个未知数。为了居住而买“商住两用楼” ,则是有百害而无一 第 25 页 利。 2.层高包括楼板的厚度,购房人自己在房间内量的高度叫净高, 因此购房人最好要求房地产商在合同中能说明楼层净高。 容积率和绿地率 购房人在关

44、注自己所买房屋平面图的同时,还应尽量争取让房 地产商把自己购买房屋所在小区的整体平面图附上,在图上准 确标明小区内所有建筑的位置、大小和高度及绿地面积。由此 购房人可以从图纸上算出自己所购房屋所在小区的建筑容积率、 绿地率,并确定自己所购房屋采光有无遮挡。 购房人在进行这些约定前有几个概念需要搞清: 1.建筑容积率是指小区规划建设用地范围内全部建筑面积与规 划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内,但应注明不计 算面积的附属建筑物除外。房地产商不是根据小区的土地面积 而是根据建筑容积率缴纳土地出让金,人防工程属国家所有, 不计算建筑容积率。房地产商为了少交土地出让金,往往也不 把地下车库算入建

45、筑容积率。建筑密度不同于建筑容积率,它 是指小区所有建筑基底面积之和与规划建设用地之比。规划建 设用地面积是指小区用地红线范围内的全部土地面积,包括建 设区内的道路面积、绿地面积、建筑物(构筑物)所占面积、运 动场地等等。 2.房地产商通常在广告中使用绿化率一词,根据园林专家介绍, 这也是一个不准确、不规范的用词。在国家关于园林绿化的用 第 26 页 语中,准确的应为“绿地率”和“绿化覆盖率”两种叫法。绿 地率是指小区用地范围内各类绿地的总和与小区用地的比率。 距建筑外墙 1.5 米和道路边线 1 米以内的土地和地表覆土达不 到 3 米深度的土地,不管它们上面是否有绿化,都不计入绿地 面积。绿

46、化覆盖率是指绿化垂直投影面积之和与小区用地的比 率。树的影子、露天停车场可以中间种草的方砖都可算入绿化 覆盖率,所以绿化覆盖率有时能做到 60%以上。购房人要注意 房地产商在销售楼盘时宣传的绿化率实际不少是绿化覆盖率。 签订商品房买卖合同时,最好使用建设部和国家工商行政管理 总局制订的商品房买卖合同示范文本 。由于示范文本是 政府机关制订的,较好地平衡了开发商和购房人的权利和义务 关系,因此,采用示范文本签订合同有利于保护购房人的 合法权益。但切不可认为采用示范文本就万事大吉,即使 采用示范文本签订商品房买卖合同,购房时也应注意以下 几个问题。 1、认购书问题。 在目前商品房交易过程中,许多开

47、发商在与购房人签订正式商 品房买卖合同前,要求购房人签订认购书,交纳认购款。开发 商要求购房人签订认购书一般两种情况:一种情况是开发商所 销售房屋倘未取得预售许可证,以向内部职工认购的名义进行 销售,俗称内部认购;另一种情况是开发商已取得预售许可证 或者销售的是现房,开发商为购房人保留预订的房屋,作为交 第 27 页 换,要求购房人签订认购书,并交纳一定数额的认购款,如果 在规定的时间里,购房人不想购买该房屋,就可能无权要回所 交纳的认购款。 第一种情况的认购书,由于我国城市房地产管理法和商 品房销售管理办法都明确规定,在未取得预售许可证前,是 不能预售商品房的,而依据我国合同法第 52 条的

48、规定,违 反法律和行政法规的强制性规定的合同无效,因此第一种情况 的认购书在法律上是无效的。但最高人民法院于 2003 年 4 月 28 日公布,于 2003 年 6 月 1 日起施行 的关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解 释(以下简称最高法院解释)第 2 条规定:出卖人未取得 商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当 认定无效,但是在起诉前取得商品房预售证明的,可以认定有 效。根据该条规定,在取得预售许可证之前所签订的认购书, 如果开发商在购房人起诉前仍未取得预售许可证,该认购书肯 定是无效的;如果开发商在购房人起诉前取得预售许可证,那 么该认购书的地位将和开发

49、商已取得预售许可证或者销售的是 现房的情况一样,即和下面要讨论的第二种情况的认购书的性 第 28 页 质相同。 第二种情况的认购书,需要看认购书是否满足了合同成立的要 件,主要是看合同条款是否完备。 最高法院解释第 5 条规定: 商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房销售管理办法 第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经 按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同, 肯定具有法律效力。但是实践中大多数认购书都不具备商品 房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容, 这些认购书的法律效力如何?最高法院解释并未作明确规定, 笔者认为不能从最高法院解释第 5 条的规定,反推出不具 备商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同主 要内容的认购书,就必然没有法律效力。但是如果认购书仅规 定了房号、面积和价格等条款,那么该认购书未满足合同应具 备的基本条款,不具有法律效力。 2、补充协议问题。 在商品房

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