1、中原消防产业科技园可行性报告 目 录第 一 章 项目概况 . . . . 51、项目名称 . . . .52、项目组建方 . . . .53、项目选址 . . . .54、项目建设内容和规模 . . . .55、项目开发模式 . . . .56、项目建设进度 . . . .57、项目投资估算和资金筹措 . . . .68、项目财务效益评价 . . . .69、项目社会效益评价 . . . .610、总结及建议 . . . .7第二 章 项目建设的必要性 . . . .81、项目建设是中国消防产业的迫切需要 . . . .82、项目建设是促进消防产业结构升级，提高经济发展质量的需要 .83、项目
2、建设是增强地区创新能力和实现可持续发展的需要 .84、项目建设是实施尉氏县省级产业聚集区特有模式的需要.95、项目建设是区域制造业和配套附属产业互动发展的需要 .9第三章 市场分析 . . . . . .101、国内消防业宏观背景分析. . . . .102、民权县产业集聚区发展现状 . . . . . .113、民权县主要工业园区发展情况 . . . .114、项目地处郑州五环结构布局. . . .115、中原消防科技产业园区的影响力 . . . .126、中原消防科技产业园区功能区域的划分 . . . .137、中原消防科技产业园未来发展将体现在以下几个方面.138、项目整体结论 .139
3、专业经济园之“总部经济型”发展情况. .1410、中原消防科技产业园区基本情况介绍.1911、项目的未来发展规划 .2012、项目的成本优势.2013、项目的政策优势.2014、项目未来的市场潜力预测.21第 四章 项目经营管理策略 . 221、项目地块开发模式. 222、项目管理机构. 22（1）本项目组织结构 22（2）各部门职责. 223、项目招商策略. . 27第 五章 项目进度计划 . 281、项目建设进度计划表 . . .282、项目总体进度计划 . . 28第 六章 项目投资估算和资金筹措 . . 291、 投资估算范围 . . 292、投资估算依据 . . . 29第七 章
4、项目财务效益评价 . . 301、 评价说明 . . . . . . . . . 30第八章 项目社会效益评价 . . 31第九章 项目主要风险评价 . . 321、 项目主要风险分析 . . .32（1） 财务风险. . .32（2） 操作风险. . .32（3） 招商风险. . .32（4） 政策风险. . .322、 项目主要应对策略. . .32（1） 加强财务管理 . . 32（2） 明确责权划分降低操作风险. .32（3） 提高业务水平降低招商风险. .33（4） 加强信息流动降低政策风险. .33第 10 章 给水工程 . . 34第 11 章 排水工程 . . 35第 12 章
5、 电力工程 . . 36第 13 章 结论和建议 . . 371、 项目必要性结论. 372、项目主要建设 . 37附 表 . 38附表1：项目投资估算表 . 38附表2：项目收入估算表 . 38附表3：项目总成本费用估算表 . 38附表4：项目损益表 . 38附表5：项目资金平衡表 . 38附表6：现金流量表 . 38附表7：土地转让敏感性分析表 . 38附表8：税收分享现金流量表 . 38附表9：购入物业自营出租的收益敏感性分析 . 38 第一章 项目概况1、 项目名称中原消防产业科技园2、项目组建方民权县人民政府主办河南省消防协会协办天明集团河南中沃天明消防科技有限公司中原消防产业科技园
6、管理有限公司3、项目选址中原消防产业科技园，园区依托“集聚消防 助推中原”的战略目标，拟建中国民权县产业区内，郑民高速贯通省会郑州，连通连霍高速、大广高速交通便利。园区是一座集聚消防产品科研、生产、销售、物流、服务、信息为一体的高科技产业园区，未来园区将成为“一分钟看遍所有，一小时采遍全球”的一站式消防产品采购集散基地。4、项目建设内容和规模本项目占地面积为1000亩，实际可开发面积为900亩，其中工业用地850亩，商业用地100亩，公用绿地与公路区50亩。本项目区域为中国中部消防产业原材料集散、科研、生产、物流、销售、博览、论坛集聚区，同时带动地方金融、商务、娱乐、生活等相关配套的多产业链条
7、同步发展，从而成为拉动中原经济增长、增强竞争优势的重要载体。5、项目开发模式本项目开发以熟地出让为主，自行开发和联合开发为辅的综合方式。本项目在资金充足的情况下可考虑自行开发或联合开发的方式。6、项目建设进度本项目开发共分为三期：第一期开发工业用地500亩；第二期开发工业用地300亩；第三期开发工业用地200亩。项目从2014-2015总投资期为24个月。7、项目投资估算和资金筹措本项目预计总投资为人民币30亿元人民币：预计一期入驻企业投资10亿；二期入驻企业投资15亿；三期入驻企业投资0.5亿。8、项目财务效益本项目投资收益率52.94%，资金收益率333.33%。在不考虑税收分享的情况下，
8、内部收益率49.47%，静态投资回收期为3.76年，动态投资回收期为3.89年；在考虑税收分享的情况下，则内部收益率51.06%，静态投资回收期为3.75年，动态投资回收期为3.89年。项目建成后，年产值在13.29亿左右，年上缴增值税及附加0.93亿元左右，实现利润总额2.1亿元左右，所得税0.52亿元，净利润1.58亿元。9、项目的能动性（1）、新型环保水性防火涂料项目产品包括室内薄型钢结构防火涂料和室外薄型钢结构防火涂料，项目占地200亩，建筑面积20万平方米，总投资4亿元，投资强度200万元/亩，容积率1.43，建筑密度42.9%。项目建成后，预计年产量为4万吨，年产值6亿元，增值税及
9、附加4200万元，利润总额9000万元，上缴所得税2250万元，净利润6750万元。（2）、新型灭火系统项目产品包括高压细雾自动灭火系统、七氟丙烷自动气体灭火系统设备、超细干粉自动灭火装置、厨房自动灭火系统等，项目占地100亩，建筑面积9.5万平方米，总投资2亿元，投资强度200万元/亩，容积率1.43，建筑密度42.9%。项目建成后，预计高压细雾自动灭火系统年产量100台、七氟丙烷自动气体灭火系统设备产量3000套、超细干粉自动灭火装置年产8000具、厨房自动灭火系统年产1000台，年产值2.29亿元，增值税及附加1603万元，利润总额4580万元，上缴所得税1145万元，净利润3435万元
10、3）、新型无酸洗磷化工艺防火门项目项目占地200亩，建筑面积19万平方米，总投资4亿元，投资强度200万元/亩，容积率1.43，建筑密度42.9%。项目建成后，年生产100万平方米，预计年产值5亿元，增值税及附加3500万元，利润总额7500万元，上缴所得税1875万元，净利润5625万元。 总体项目能够促进民权县产业集聚区的升级，推动中原乃至中部六省可持续性发展；打造国内首家以消防产业为主的专业科技园区，能够增强消防产业自主创新能力，提升中原消防科技园区经济科技含量；吸引聚集相关专业高、精、专人才；快速提升民权县整体形象，并符长远发展趋势，产生就业岗位30000余个，引进入驻消防相关知名
11、企业100余家，同时带动相关产业如消防原材料链的形成，从而形成国内独有的中原消防产业大商圈，带动附属相关产业突飞猛进发展。本产业园带动周边原材料商、服务业、餐饮业、物流业、金融业等的汇聚与快速发展。总体来说，本项目能带来良好的社会效益，又能成为国内消防产业一支标新立异的新星，璀璨中原。10、项目的效应和建议本项目开发，对消防产业建立标准化、规范化、规模化、市场化运作起到重要的推动作用，对于中部六省乃至全国消防产业发展起着带头作用，对民权县发展起着重要的作用，积极推动“面向郑州服务中部六省”的战略部署。运作资金充足、筹措资金可靠、招商计划有效可行。因此，本项目具有开发的必要性和可行性，同时在规划
12、建设过程中，建议吸取同类项目的经验，做好前期规划工作，规避可能遇到的风险，项目建成后着力：（1）发展高新技术产业，提高地方企业自主创新能力，促进区域经济增长。（2）成为中国消防行业第一个专业化总部基地、赢得中国消防产业龙头地位。（3）以科技创新为手段，发展成为全国第一个消防产品专业化企业基地。集聚国内消防产品企业，吸引高、精、尖项目入驻园区，与地方经济技术区形成消防产业上下游的连接，与地方优势经济互补，提供地方经济新的增长点。 第二章 项目建设的必要性1、项目建设是中国消防产业的迫切需要国内消防产品市场近5年的平均年销售增长率达到17%，预计未来几年消防产业将继续呈现快速增长趋势，年增长率达到
13、15%-20%。2010年我国的消防产业总体规模约为1180亿元，那么按照15%的增长率，2011年我国的消防产业总体规模将达到1357亿元，到2015年总体规模将达到2373亿元。消防产业在快速发展的过程中，也存在着诸多的问题，比如，消防产业链条中的不规范竞争；消防企业及产品的不够集中；部分消防集散地市场管理混乱；企业的转型升级和创新较难；消防产品自主品牌建立意识较弱等诸多问题。所以，开发消防产业园，建立一套行之有效的管理体系和行业标准，树立消防产业行业标杆，是行业之所需。中原消防产业园项目的开发正是因时势而行。2、项目建设是促进消防产业结构升级，提高经济发展质量需要城市传统加工制造业占地多
14、污染大、产出少、科技含量低，分布乱，不易于管理；在城市经济转型与发展过程中，而借鉴国际国内的产业发展趋势，最好的办法就是集中管理，即可以使日渐紧迫的土地资源得到最合理的利用，更对于日益重视的环境保护起到统一管理、节能减排的作用。对于产业园及科技园的建立，最好的做法莫过于形成相关产业链，而对于消防产业类的科技园区，国内暂时还是一片空白，而我们民权县地处于中原腹地、交通便利，必将带领消防产业步入产业发展的高端。所以，提高专业型消防科技产业结构中高端、高效、高附加值产业的比重，成为推动产业结构优化升级的重要动力，不断提高城市经济发展的质量和效益。3、项目建设是增强地区创新能力和实现可持续发展的需要
15、增强地区创新能力，要么是集成各类创新资源多元化发展，要么实现独特的产业圈，加强知识创新和技术创新，推进创新成果的推广与应用，使创新成为区域发展的根本动力，加速城市经济发展由“投资拉动”向“创新拉动”转变。而制造型企业具有产、研、销一体的特点，对创新具有直接主导作用，对技术创新也具有间接促进作用，营造区域内互为创新、互为辅助的创新竞争。有助于加快工业区新知识、新理论、新观念的交流与传播，加快新技术与新产品的研发、测试和推广，从而推动工业区整体的技术创新水平，且能大大降低经济增长对资源投入的依赖，提高资源利用效率，有利于建设资源节约型经济，加强环境保护，实现地区经济长久可持续发展。4、项目建设是实
16、现民权县特有经济的模式需要根据发展规划，园区将坚持专属消防制科技，积极转变特有产业链，构建以大企业为龙头、中小企业相对集聚的主导产业的产业链，凸现主导产业的支撑作用。主导产业包括新型灭火系统、高端防火门、消防机械、消防材料、感温设备、火灾报警产品、耐火材料防火产品千余种类。目前新型灭火高压细雾和水性耐火材料、新型防火门产业等先进防火类制造业已经初具规模，而我们所要做的就是，如何为此营造一个独特的消防科技园区。5、项目建设是区域制造业和配套附属产业互动发展的需要随着全球制造业投入不断增加，附属行业和制造业的关系也日趋紧密。是制造业发展的大后方，制造业为生产型服务业提供巨大的市场空间，所以在建设园
17、区的同时，合理的规划好附属产业也是必不可少的，中原消防科技园区，主体分别为：办公区、会展区、研发区、生产区、仓储区、交易区、物流区、博物馆八个模块；配套分为：金融、商务、住宅、娱乐、超市、餐饮六大模块，使得科技园区快速成长发展，并带动相关产业齐头并进。 第 三章 市场分析1、消防产业的宏观市场背景分析 近几年来，在我国国民经济平稳快速发展的大环境下，消防产业也得到了快速发展，依据中研普华的调研数据，2008年我国消防产业销售额约460亿元，而2010年增至700亿元，2013年更突破至1000亿元大关，其投资前景广阔，随着人们对安全意识的不断提高，对生命的珍视，消防产业将是一个更加光明的产业。
18、1）、全国宏观背景现状在国内，随着国家对消防意识的宣传，以及对消防产品的强制措施，使得一些不规范的企业快速退出，这给一些实力型企业有了更为广阔的发展空间，从而转向正规化、规模化的发展道路。但是随之而来的问题是，国内却没有一个专业为消防类产业提供资源汇集、学术交流的平台，而中原消防科技园区的开发必将适合这一迫切要求，成为消防产业的集聚地。而随着全民安全意识逐渐提高，消防产品现如今出现供应不足，甚至需要依靠进口的状况，从而导致部分实力雄厚的企业如机场、大型石化项目、国际会址等不得不依靠进口。未来几年，消防产品的产能将稳步上升，市场供需也将会逐年提高。（2）、全国宏观经济现状我国宏观经济政策基本完
19、成由危机应对模式向常规模式转型，经济发展正由粗放、数量扩张为主向质量效益为主转型。随着要素资源价格持续上涨，企业转型升级加快，资金、技术对经济增长的贡献提高，技术进步和劳动生产率提高，在很多行业对抵消了成本提高的影响。投资比例下降趋势转向了平稳，而国家对现有经济的调控，稳增长、控物价、惠民生、抓改革、促和谐在很大程度上平稳了经济，一切趋于正常。总体上讲，宏观经济的发展呈现了农业生产持续增长；工业生产快速增长，企业效益提高；固定资产投资快速增长，结构继续改善，而最为主要的是，由于国家近两年对于公共安全的高度重视，消防产品的标准及规范化，使得很多消防企业不达标而退出，而市场需求却在逐渐增加；国内市
20、场销售增速稳步提高，消费升级步伐加快；安全意识空前提高，消防产业园必将成为一个新型朝阳产业，助推中原经济快速崛起。（3）全国生产型企业现状国内现代生产型企业是：小企业的空间有限，发展起来束手束脚；大企业空间宽广，相应面对的风险也大；老企业有雄厚的基础，但是创新能力不强。追根究底，造成这种现状的主要原因在于中国企业管理的先天不足。总的来说，企业的先天不足分为五部分：缺乏标准化、计划性、组织不良、员工素质低、管控不良等。而我们组建产业科技园，正是解决了这先天不足的五个部分，缺乏标准化，我们可以有效的进行行业标准化的规范统一宣传与培训；组织不良，我们可以进行有效的行业间沟通；员工素质低，我们可以在行
21、业间最短的距离内相互学习与参观；缺乏计划性，我们可以做到统一指挥；控制不良我们可以做到专人专属专控管理，针对性及专业性更强。2、 园区所在区域尉氏县简况 民权县位于河南省东部，豫东平原东北部，邻接山东省。属商丘市，面积1222平方公里，人口81.39万，辖19个乡（镇），502个行政村。地处黄河中下游。以黄河故堤为界，南北形成两个不同的地形地貌，堤北高滩地，堤南以青沙、沙碱为主。 民权县依托独特的区位、交通、资源、环境等优势，围绕坚持以“产城互融、以产促城、以城促产”的建设理念，进一步解放思想，创新机制，加大投入主导产业集中发展，集群效应明显增强。一个设施完善、产城互融、充满生机和活力的现代化
22、高标准产业集聚区日益凸显，成为该县经济发展新的增长点。3、中原消防科技产业园区的影响力中原消防产业科技园区是针对目前消防产品的供不应求的现状而做出的长远战略。作为坐拥中原民权县境内，其独特的地理位置以及畅通的物流配送主干线，使其作为一个产业园区，有着得天独厚的条件。中原消防科技园在国内目前尚无，在此处建立消防产业科技园更是弥补了这一缺失，同时又具备这么好的区位优势，必定在国内形成影响，中国消防业也必定会因此大放异彩。4、中原消防科技产业园区功能区域的划分为了配合园区的合理规划与顺利招商，充分科学地利用现有区域，我们把园区分为集科研、生产、物流、交易、检测、博览为一体的消防高科技产业园区，具体功
23、能体现在“一馆三中心四园区”上，未来园区将成为“一分钟看遍所有，一小时采遍全球”的一站式消防产品采购集散基地。一馆：消防博物馆，展示国内外消防产品、品牌的起源、发展展示及未来高新消防产品的演示。目的在于”以园养馆、以馆会友、以馆引商”吸引更多的国内让消防企业参观交流；并成为中原宣传消防安全、普及消防科技的功能性教育场馆。三中心：1、交易会展中心，中心将成为中原乃至中国最大的消防产品交易、 博览、集散中心，目前国内每年国际性消防展、消防论坛大会只在上海、北京开展，中心的落成，将为中部六省消防产品交流提供一个广阔的交易平台，举办每届消防交易会、论坛会，都会给地方带动相关税额、较强的社会影响； 2、
24、消防检测中心，是非营利性的技术服务事业单位，在行政上受公安部消防局领导，检验业务受国家质量监督检验检疫总局和中国国家认证认可监督管理委员会领导。目前国内，只有天津、上海、沈阳、四川，4省地有检查中心，中部省区还未设定，无形中给消防产品的检查很不方便，2014年2月，河南省消防协会、河南省消防总队已经和国家消防总局提出申请，并得到答复，可以再中原地区设立消防检测中心，并将园区作为民营检查中心落户的首选之地。 3、科研孵化中心，是园区科技创园首脑中心，我们目前已经通过中国消防协会，聚集了一批国内外权威性的科研人员，为打造未来“智能消防城市”科研的建设打下良好基础，如高压细雾灭火系统项目在一期即将投
25、产，他将广泛运用在国家重点管理单位、航空、高铁等高科技领域。科研中心把高科技研究成果，在园区内孵化成型，并投产到园区企业中去，为消防企业长远发展奠定坚实的科技后盾。四园区：1、办公园区，采用智能办公管理模式，统一负责园区所有入驻企业的行政管理、物业管理、新闻宣传、信息发布、招商参观、人员管理、后勤服务等工作； 2、生产区，各个企业上马项目都是科技含量高的项目，符合国际环境标准，厂房统一按园区整体规划建设，生产设备均是国际一流品牌，无污染、无油烟、无粉尘环保型的生产线。 3、物流区，更符合港区建设内陆最大的航空、铁路、陆路物流港区的建设标准，中心采用国际电商交易货运管理系统，它将成为“一分钟看遍
26、所有，一小时采遍全球”的一站式消防产品采购集散基地，成为中国消防产品覆盖中国、走出国门的仓储、物流中心。 4、生活区，将为外来科技人才、高端管理人才提供优厚的居住、交流、商务的生活区域。5、投入回报1、园区三期1000亩，30亿全部，“一馆三中心四园区”的生产、交易、物流等项目全部投入运营，可实现总产值35亿人民币，每年保守的讲将为地方创造2亿元人民币税收；2、 现一期10亿，500亩用地，已有奥威斯集团、中沃消防集团、福尔盾消防、中岳消防、柳城消防、百年金海消防科技、天荣建材等实力型消防产品生产企业已和消防协会签订拟用地协议，期待早日入驻。3、 一期进驻企业均是目前在生产企业，市场成熟，资金
27、充足，如顺利投产当年总体产值可达15个亿元，利税5000万元。4、 园区将带动地方周边近万人人的就业岗位。6、中原消防科技产业园未来发展将体现在以下几方面：一是依现有产业园发展，聚集特高压细水雾消防产品、消防机械（车辆）、消防报警设备、灭火器剂、消防栓带、高温材料、消防门、消防服装等区域内的知名企业如盼盼防火门、中沃消防科技、福尔盾消防科技、柳成消防科技、百年金海、中岳消防、悦诚消防、天荣消防建材等企业的入驻；二是汇集知名物流公司及省内各产业园区现有消防企业的扩张进驻；三是利用周边地区消防制造业的发展，依托郑州市国际大都市的城市魅力和区位优势，重点引进国内外知名大中型消防企业设立总部。从而使得中原消防科技产业园成为国内知名的消防产业集聚地，为民权县及郑州大商圈做出独有的贡献。四是，以中原消防产业科技园为辐射点，在省内17个地市建立标准化、规范化、规模化的“中原消防科技园工厂直营市场”，并将成功模式向全国推广，为中原消防产业立足国内，走向世界奠基良好的基础。中原消防科技园各功能区的建设目标是要与区域经济联动，集生产制造、科技研发、综合销售、快速物流、商务办公、产品试制、教育培训等于一体，具有自主创新实力和科技转化能力的园林式科技商务
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