1、成熟工业园区案例工业园区向城市多功能综合体动态发展上海张江高科园常州北部新城西安高新区苏州工业园区北京顺义新城深圳科技园英国韦林花园台湾新竹工业园成熟工业园区案例研究英国韦林花园/基本情况Welwyn Garden City：位置和规模：位于Colchester、Hertford及 St.Albans 这三个小城之间，距离伦 敦西北36km 占地970公顷 规划人口5万人用地功能组合：工业占25，居住占40%，商业服务 占10%，公共绿地/公园占25%主要特点：规模较小，密度较低，多为多层建筑 城市四周有永久性农地围绕 按邻里单位进行规划建设，绿地相隔 规划采用了更为规则、几何的方式 强调城市
2、田园风貌和美学景观设计 伦敦Welwyn Garden CityMimram流域36km韦林花园城是霍华德“田园城市”规划思想的集中体现，是田园化城镇的杰出代表英国韦林花园/成功因素内在核心驱动因素工业革命造成了城市的环境不断恶化，人们都在向往和追求田园般城市的美好生活毗邻大城市伦敦，一次世界大战后英国城市均面临着住房紧缺的问题，居住需求急剧上升田园新城发展模式的关键成功因素邻近大城市，制造业和工业从内城迁至田园城市交通方式基于铁路与步行城市规模较小，人口数量少，避免了大城市的通病城市四周必须要有永久性的绿地和农地围绕采取的关键举措控制城市规模和人口数量，如需扩延则再建一座田园新城田园城市选址
3、的用地范围内必须含有一定数量的农地和绿地城市土地归公众所有，由委员会受托管理最大限度的吸引私人企业和政府机构来田园城市投资，以提供足够的就业机会田园城市在城市环境不断恶化的工业革命时代获得了成功，但随着汽车时代和城市郊区化的到来，田园城市的理想再难实现。北京顺义新城/基本情况园区概况顺义区老城区以北，北京东北方向距首都国际机场约10公里，距北京市区32公里，依托京顺路，京承高速，机场高速实现快速对接以汽车和电子信息制造为基础，大力促进以会展、电子信息技术服务和汽车服务、汽车贸易为主导的生产服务业发展中心组团占地62平方公里环境优美，临近的天竺、温榆河地区是北京最早最成熟的高档别墅区地理区位交通
4、条件占地规模园区性质周边环境包含中国民生银行、金蝶软件等金融保险、现代信息技术服务、物流、会展服务等产业的总部基地相继入驻入园企业至成熟期，将实现63万制造业及第三产业就业人口的导入从业人员顺义新城顺义中心区空港城首都机场顺 义新国展空港工业区首都机场汽车基地温榆河机场高速潮白河北京顺义新城/发展历程2020控制汽车整车制造业发展，引导发展汽车配套的电子信息制造业，优先引入具有研发性质的企业。对现有产业在地域上进行整合，逐步调整京顺路沿线的制造加工企业搬迁至中心组团引进国际知名会展管理公司对新国展进行管理，并移植国外成熟品牌展会抓住北京高校外迁机遇，大力引进大专院校，为发展信息技术服务业聚集储
5、备人才鼓励满足中产阶级郊区化居住需求的中低密度房地产开发，同步建设与之相配套的高质量生活配套服务设施后沙峪西片区、马坡镇北部区域、牛栏山片区起步期发展期成熟期根据新城的发展状况，制定河东新城的开发策略已发展城区的城市更新和动态规划调整利用空港优势和会展机遇，大力发展与汽车制造业相关的金融贸易等生产型服务业提升中心片区的社会服务业质量和水平，进行老城区的更新大力发展信息技术服务业在发展成熟的汽车制造业和信息技术服务业基础上，培育自己的品牌展会大力发展与会展业相关联的现代服务业适时发展中高密度的住宅公寓、办公物业及商业、酒店等物业20052008发展阶段开发区域开发策略关键举措完善顺义与北京中心城
6、区高速路网建设调整控规，局部提高存量土地开发强度确定预留土地用于发展未来城市的开放空间后沙峪片区、顺义老城区、林河制造业基地及马坡片区加快顺义的轨道交通建设调整京顺路沿线的生产制造加工企业，沿京顺路大力发展中等密度郊区办公物业，控制土地价格以保持物业价格优势河东新区北京顺义新城/区域价值核心支撑点1价值一：服务业为核心纽带，紧密衔接支柱产业，形成产业集群2v现状与规划人口之间存在巨大的缺口，且现状人口整体素质偏低v缺乏高水准生活配套和公共服务阻止了高素质郊区化人口的大规模进入v通过提高人居环境质量和发展高附加值产业吸引人口进入价值二：优化人口结构，提高人口素质，促进新城人口升级置换北京顺义新城
7、/区域价值核心支撑点345价值三：土地利用策略同步加大居住用地和服务业用地价值五：先进、现代和智能化的基础设施v先进路网、现代化供水供电和智能化通讯设施保证了区域始终不落伍价值四：高新产业扩大和升级带来的高收入人群v高新企业数量不断增大，人员高层次和高收入是房地产市场的有力支撑v居住、工业用地比例过高挤压公共设施用地影响城市职能发挥v同步加大居住用地和服务业用地，控制工业用地，预留一定用地作为未来发展的缓冲园区概况沙河西路以西、滨海大道以北 距桃园中正国际机场55公里，中山高速公路、北部第二高速公路通过，南北电气化铁路贯穿台湾西部以研发、科技、教育为主要功能，高新区电子信息产品产值占工业总产值
8、的92%占地11.52平方公里积极营造完善的产业生态，激情的人文生态和良好的环境生态地理区位交通条件占地规模园区性质周边环境世界500强企业有60多家入驻；以中兴、金蝶为首的企业具有超过50%的自主知识产权高新技术产品深圳科技园/基本情况入园企业共6万余人在此就职从业人员深圳科技园/发展历程2002规划总纲学习探讨联系高科技企业及大学土地清查与规划大学研究院建设招商准备工作虚拟大学园成立北大生物谷动工留学生创业园成立开辟一站式绿色通道孕育期成长期稳定发展期建设期道路、给排水等基础设施建设 深圳软件园挂牌竣工办公楼和厂房共34.5万平孵化器深港产学研综合大楼投入使用199419961999发展阶
9、段关键举措配套建设房价发展深圳科技园/升级路径1994年整体规划；基础设施建设1996年产业配套建设；核心项目及大型产业项目开发 核心大企业开始入园1999年服务完善、规模扩大，企业大量进驻房地产业起步新产业园规划和启动防，中小企业大量进驻房地产业逐渐发展成熟2002年未来工业园稳定发展房地产业蓬勃发展，辐射范围越来越广孕育期建设期成长期成熟期市政投入国际企业及大量中小企业入园 核心区投入大企业入园土地清查与规划健康成熟良性循环 深圳科技园/区域价值核心支撑点价值五：科技企业带业的高知和高消费人群v数十家科技企业的高知员工，其较高的经济收入支撑了区域价值的坚挺1324价值一：优质的规划v科技园
10、纯净的规划让区域与外界产生区感v科技企业与住宅区以球场和公园隔离的规划为区域增加了价值价值四：园区内统一、现代、漂亮的建筑体v科技企业风格统一、现代的办公楼本身就构成了科技园区域的景观价值三：城市发展带上的位置v科技园位于深圳南山区，处在城市向西的发展带上，本身具有增值潜力价值二：大学园及深圳大学带来的学院氛围v科技园内本身的虚拟大学园和附近的深圳大学增加了区域的学院气氛5园区概况位于台湾新竹市东南侧，台北市西南约70公里处距桃园中正国际机场55公里，中山高速公路、北部第二高速公路通过，南北电气化铁路贯穿台湾西部以电子通讯、IT、光电产业等高科技企业为主，包括台积电、明基等大型企业及跨国公司生
11、产基地占地770公顷新竹三面环山，拥有壮丽的山景资源；西临台湾海峡，渔港、沙滩与红树林生态休闲区地理区位交通条件占地规模园区性质周边环境截至2003年底，累计入园企业370家，总营业额新台币8578亿入园企业共101832 名员工，其中专科以上占67%，大学以上占43%，平均年龄32岁从业人员台湾新竹工业园/基本情况1990科技引进人才培养科技城设想加入世界科学园区协会及世界研究园会，加强国际合作建设发展期快速发展期成熟发展期转型期45家企业大企业入园90家企业国际企业及中小企业入园 完成区域宽频服务网络/工业园服务中心投入使用370家企业198019841987发展阶段关键举措入驻企业房价发
12、展150家企业台积电入园台湾新竹工业园/发展历程价值五：科技企业及研发机构带业的高知和高消费人群v高科技企业的高知员工，保持了区域内旺盛的购房需求1324价值一：优良的自然环境和人文环境价值四：完善的服务体系v设立联合服务中心，提供一站式服务，科研经费补助等价值三：齐备、优质的配套价值二：井井有条的规划5台湾新竹工业园/区域价值核心支撑点v紧邻的清华大学、交通大学及工业研究院提供技术支持v标准厂房、优质住宅、大型公园、实验中学、绿地等v主要规划为工业区、住宅休闲区及学校区 v区内水电、网路设备等基础设施一应俱全，交通路网不断更新升级园区概况地处苏州城东金鸡湖畔，距上海80公里 以电子信息、生物
13、医药、新材料等为核心的支柱产业规划占地70平方公里，其中住宅用地15平方公里西临平方公里金鸡湖，规划了中央公园等大量公共休闲绿地，中新合作打造ISO14000环境管理示范区地理区位占地规模园区性质周边环境目前有52家世界500强企业入驻、园区科技型企业已超过400家入园企业已有高目前级专业技术人才超万名从业人员苏州工业园/基本情况中新专家合作制定规划建立启动区道路系统中央公园建成邻里中心部分建成中新政府联合招商金鸡湖畔公园建成二、三期道路系统开始建设涉外医院、艺术展馆等建成特色商业街开放起步期成熟发展期发展期住宅均价1500左右市区消费者逐渐被园区吸引/投资者大量出现，房价迅速上涨199419
14、982003发展阶段关键举措居住人口房地产市场高档住宅大量涌现，均价上升至4500以上，区域成为苏州房产市场的领跑者苏州工业园/发展历程农村人口为主城市人口开始向园区迁徙区域已成为全市居民向往的居住地1994年2000年2008年建设“最适宜人居和创业城市”；房地产增长方式向适度、均衡和可持续发展方向转变2006年后中国工业园区典范高平台下的快速发展国际技术产业新城成就土地规模土地日益趋紧288平方公里70平方公里苏州工业园/升级路径成功飞跃卓越中国和新加坡政府签署园区合作开发协议；同时由新方主导开始城市规划，封闭式开发高品质区域环境形成；中方主导引进外资，扩充式开发开放交融式开发，完善城市功
15、能房地产业方兴未艾苏州工业园/区域价值核心支撑点价值五：区域高立意，高形象1324价值一：完全超前的整体规划价值四：便利和丰富的基本生活配套v引入新加坡模式邻里中心价值三：现代的、国际化的市政配套v国际博览中心、科技文化艺术中心、新加坡国际学校、九龙外资医院价值二：优越的自然环境和环境规划v融合了新加坡的城市规划经验，注重生活和环境质量，合理布局工业与各项城市功能，高标准地规划设计基础设施 5v把苏州工业园区建设成为具有国际竞争力的高科技工业园区和现代化、园林化、国际化的新城区 v原版新加坡花园城市空降，移民新加坡西安高新区/基本情况园区概况位于西安市西南面必，属于新开发区距老城区10多公里以
16、电子信息、光电一体化和生物制药为主要产业一期、二期和二期共34平方公里，未来还继续扩张所在区域属于西安高校区，周围有西工大、西北大学、西安电子科技大学等22所高校地理区位交通条件占地规模园区性质周边环境2003年达到5000余家，实现营业收入616亿元，全国高新区中排名七。上市公司14家，世界500强企业20余家入园企业至2003年园内有员工20余万人，本科以上约40000人从业人员西高新老城区200230平方公里高科大厦新纪元俱乐部西部电子商城电子信息大厦高科广场起步期快速发展期成熟发展期发展期中海、中国广厦、上海绿地、和黄简单配套自发形成行政中心成立易初莲花、世纪金花等大型商业进驻1991
17、19951998发展规模关键举措地产企业房价发展依靠房地产项目自带配套西安高新区/发展历程配套设施发展阶段标志建筑基础设施2.0平方公里4平方公里22平方公里简单配套自发形成1800元/平米本地企业本地企业本地企业3000-3500元/平米2000-2700元/平米西安高新区/区域价值核心支撑点高新区规划图1324价值一：大规模开发量，是高新区最终成为西安高价值区的前提v西高新少工业，空气质量优良，居住环境吸引了大量区域内外置业者v紧邻学府区，浓厚的人文气氛也是吸引置业者的主要原因价值四：先进、现代和智能化的基础设施v先进路网、现代化供水供电和智能化通讯设施保证了高新区始终不落伍价值三：高新产业扩大和升级带来的高收入人群v高新企业数量不断增大，人员高层次和高收入是房地产市场的有力支撑价值二：良好的空气质量和人文环境占地规模企业数量员工数量住宅需求配套需求外来需求全市高价值区西安高新区/区域价值核心支撑点65v中小学校、双语国际学校、高新医院、星级宾馆v易初莲花、世纪金花、紫薇mall等高档大型购物中心，俱乐部、健身中心、餐饮、娱乐等休闲场所v广场、公园等公共活动空间价值六：新CBD建立，使高新区成为西安新的城市中心v2003年西安行政中心的建立，标志着高新区开始质的飞跃，成为了西安的新城市中心v外地大牌开发商的进入，更促使高新区成为一个高价值区价值五：齐备、优质和领先的配套
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