1、第一部分：武汉总体概况第一部分：武汉总体概况武汉概况武汉概况武汉，简称“汉”，又称“江城”，湖北省省会，全省政治、经济、文化中心。位于中国经济地理中心，是我国特大城市之一，全国铁路、水路、公路、航空和电信的重要枢纽。武汉是华中地区最大的工业、商业城市，华中地区最大的工业、商业城市，也是国家重点建设的工业城市，拥有钢铁、汽车、光电子、化工、冶金、纺织、造船、制造、医药等完整的工业体系。2010年3月8日，国务院发布国函（2010）24号文件明确指出武汉市是国家历史文化名城，我国中部，地区的中心城市，全国重要的工业基地、国家历史文化名城，我国中部，地区的中心城市，全国重要的工业基地、科教基地和综合
2、交通枢纽科教基地和综合交通枢纽。两江交汇三镇两江交汇三镇鼎立鼎立长江、汉水分隔形成了武昌、汉口、汉阳三镇隔江鼎立的格局。“三镇三镇三城三城”：武昌、汉口、汉阳，每个镇都形成相对完整的城市，各自有明确的中心。武汉武汉位于中国腹地中心中国腹地中心，地理位置优越，交通十分便利。素有“九省通衢九省通衢”之美誉，是中国内陆最中国内陆最大的水陆空交通枢纽。大的水陆空交通枢纽。城市规模巨大。城市规模巨大。仅次于北京、上海、天津等三个直辖市，中部唯中部唯一副省级城市，一副省级城市，长江中下游特大型城市。立体交通航空：航空：武汉天河国际机场为国家一国家一级民用机民用机场，有直达北京、上海、南京、郑州、广州、成都
3、等国内主要城市及世界各大城市的航班。铁路：路：京广线、襄渝线、汉丹线、焦枝线、枝柳线及武大线等组成密集立体铁路交通网。水运：水运：武汉是我国长江沿岸最大的中转港之一。行政区划行政区划武汉由武昌、汉口和汉阳三镇鼎立，行行政区划政区划辖区区1313个；个；7个中心市区：江岸区、江江岸区、江汉区、区、硚口区、口区、汉阳区、青山阳区、青山区、武昌区、洪山区，区、武昌区、洪山区，6个郊区：黄陂区、东西湖区、蔡甸区、汉南区、江夏区。武汉近五年GDP翻了一倍，20122012年达年达8003.828003.82亿元，增元，增长12%12%，排全，排全国第八，国第八，政府预计2013年武汉GDP将迈进“万万亿
4、俱俱乐部部”并成为中部重要区域性金融中心。未来几年武汉国内生产总值以及人均国内生产总值的快速增长，无疑将不断提升武汉居民的收入水平和对生活品质的要求，进而带动居民消费结构、消费水平和消费品质将不断提高。2012年全年地区人均生产总值达到79878元人民币，折合美元12708。按照联合国衡量一个国家和地区财富水平的标准，人均GDP达到8000美元，该城市达到发达国家和地区的标准，中产阶层将大量出现；到1万美元，意味着经济社会发展已经进入由中等发达城市向发达国际大都市迈进阶段。20122012年武汉其他主要经济指标年武汉其他主要经济指标三三产产业结构及构及发展概况展概况2012年武汉全年地区生产总
5、值8003.82亿元，其中，第一产业增加值301.21亿元，增长4.5%；第二产业增加值3869.56亿元，增长13.2%；第三产业增加值3833.05亿元，增长10.0%。2012年武汉三产产业占比年武汉三产产业占比根据全国第六次人口普查，武汉市常住人口为9785392人，其中户籍人口8161585人，占比重的83.4%。全市常住人口中，具有大学文化程度的2465061人，具有高中文化程度的2131417人，具有初中文化程度的3226890人，具有小学文化程度的1296972人。人口构成武汉总体发展规划与定位武汉总体发展规划与定位武汉武汉国家中心国家中心城市城市总体发展目标总体发展目标国家中
6、心城市国家中心城市中部地区崛起的龙头城市经济发展目标经济发展目标全国重要的先进制造业中心、工业基地现代服务业中心和综合性高新技术产现代服务业中心和综合性高新技术产业基地业基地综合交通枢纽基地。城市规模城市规模预测到2020年，市域常住人口在1180万人左右，其中城镇人口在991.2万人左右，城镇化率约84，主城区常住人口为502万人。“8+1”城市圈，是指湖北东部以武汉为中心，以100-200公里为半径的城市群落，包括武汉及其周边的黄冈、黄石、鄂州、孝感、咸宁、仙桃、天门、潜江八个城市。“”都市圈助推大武汉战略都市圈助推大武汉战略规划将武汉城市圈的发展定位于以长江经济带为主轴的东中西部互动发展
7、的关键接力点与加速器，内陆地区的先进制造业高地和现代服务业中心，中部崛起的重要战略支点。规划提出，要达到这一目标，未来的武汉城市圈将实现5大转变：由发展中的城市圈转变为较发达的城市圈；由发育型城市圈转变为成长型城市圈，进一步转变为成熟型城市圈；由“一强众弱”型城市圈转变为“一核多强”的城市圈；由省域内生型城市圈转变为省际外生型城市圈；由内需型城市圈转变为外向与内需融合型城市圈。行政规划范围行政规划范围东至武汉市界，南至江夏区五里界镇，西与江夏区藏龙岛和洪山区接壤，北以东湖风景区、和长江为界，总规划面积518平方公里。经济发展目标及功能定位经济发展目标及功能定位规划至2020年，将东湖示范区建成
8、世界一流的高科技园区；世界一流的高科技园区；享誉全球的“中国东湖中国东湖 世界光谷世界光谷”，总收入达到，总收入达到3000030000亿；亿；国家战略性新兴产业集聚区、科技创新资源辐射区和自主创新机制示范区；武汉市集产、学、研、居、服务功能为一体的创新型城市功能核心区。人口规模人口规模规划至2015年，东湖示范区城镇人口为95万人；至2020年，东湖示范区城镇人口为150万人。“一一轴六心六心”大光谷大格局大光谷大格局一轴，指花山大道；“六心”指光谷综合服务区为主中心，鲁巷为副中心，花山、左岭、流芳、牛山湖构建四大支撑中心。未来光谷中心区内，三大功能区叠加，包括以服务中部战略性新兴产业为核心
9、打造具有“东方芝加哥”内涵的中国中部的科技金融创新中心；科技服务、商务金融、文化创意为一体的高端服务业聚集区；教育、医疗、文体配套的生态宜居示范之城。光谷中心区位于东湖国家自主创新示范区的中部，南邻牛山湖，北靠九峰山，规划占地面积23.5平方公里，其中核心区约8平方公里。按照规划，核心区分为南北两区，北区为高密度的商业商务中心，包含中心公园，大批地标群楼等；南区为住房、学校、文体活动区。小结：小结：项目所在的鲁巷鲁巷，是近年来光谷飞速发展的核心作品。多年来，(大光谷)东湖高新区以鲁巷广场为核心区域“东进南扩”，在此过程中，鲁巷商业发展及日趋成熟，配套日趋完善。消费群体和消费习惯已经培养成型。
10、未来在政府规划的大光谷城市格局中，鲁巷将与光谷新中心相呼应，形成“双城双核”共同辐射引擎大光谷迅猛发展。第二部分：武汉商业分析第二部分：武汉商业分析武汉商业总体现状及发展趋势武汉商业总体现状及发展趋势概述概述武汉市商业概述武汉市商业概述武汉历来商业都很发达，唐宋时期就发展成为商业繁荣、水运发达的中部大都会。清代时汉口兴起，更是“十里帆樯依市立，万家灯火彻夜明”，成为全国“四大名镇四大名镇”之首。之首。近代武汉被辟为对外开放的商埠，英、俄、法、德等西方列强先后在汉设立租界，洋务运动后武汉兴起近代工业和教育，航运直达海外，京汉铁路全线贯通，武汉商业发展进入了一个新时期。解放后，武汉商业发展进入黄金
11、时期，武广、江汉路、中南路等商圈形成并不断发展壮大。武汉市的老商业的发展武汉市的老商业的发展汉正街和司门口商圈历史悠久。早在明万历年间，汉正街就已形成市镇。长江沿线众多码头是促使汉正街及司门口繁荣的主要原因。但随着城市的扩张，水运衰落以及老城区自身的诸多硬件限制，这两个商圈逐步显现衰退迹象。汉正街复兴正在谋划之中，司门口历史韵味犹在，仍是大学生的淘宝圣地。武广和江汉路商圈武广和江汉路商圈是武汉市的老牌商圈，也是最为繁华的商业中心。近代，武汉被辟为对外开放口岸，西方列强纷纷在汉设立领事馆，并开办银行、工厂，江汉路兴起于此时，并一度成为武汉及华中地区的商业金融中心。武广商圈更是云集武汉广场、世贸广
12、场、新世界百货、SOGO等大型购物中心，中百、国美，苏宁等也先后扎推于此，热闹非凡。因此，武广商圈得以繁荣40余年而经久不衰，并成为吸金能力最强劲，影响力最大的中心商圈。武汉武汉辐射力 品牌发展速度 客流量 知名度 武汉三镇被长江汉水自然分割，呈“三镇鼎立”之势。经过多年的培育和营造，武汉三镇根据各区域特点的不同，已经基本形成较具规模的8大零售商圈。其中汉口2个：武广商圈、江汉路商圈；武昌4个：光谷商圈、街道口商圈、中南商圈、徐东商圈；汉阳2个：王家湾商圈、钟家村商圈。总营业面积接近280万，涵扩武汉现有60%以上商业业态形式。风起云涌风起云涌8 8大商圈会战武大商圈会战武汉汉王家湾钟家村武广
13、江汉路司门口街道口光谷徐东传统商圈江汉路商圈和武广商圈历史悠久，辐射范围超出武汉市。随着城市的发展，在人口聚集，交通便利的区域逐步形成区域性商圈，以王家湾商圈、光谷商圈及徐东商圈为典型代表，发展速度迅猛。汉阳汉阳王家湾商圈钟家村商圈王家湾商圈是汉阳新兴的商业中心，而且毗邻沌口开发区，商圈内大型商业物业聚集，吸引了区域消费群体，有取代钟家村商圈成为汉阳市级商圈的势头。所处区域所处区域汉阳大道和龙阳大道的十字交汇处，向东连接汉阳钟家村商圈，向西达蔡甸，向北接汉口硚口、古田、王家墩CBD，向南则直指4S店名车长廊和大型企业云集的武汉沌口经济技术开发区业态组合业态组合入驻商家众多。业态种类丰富，商圈内
14、有超市、百货、家电、家具产业，周边有医药，汽车4S等产业商业体量商业体量54.2万平方米目目标标消消费费群群收入不高的工薪阶层及当地住宅小区的居民可达性可达性畅达武汉三镇的交通路线较为完备；修建中的地铁4号线纵贯南北，沿汉阳大道向东至钟家村，一直到武汉火车站；地铁3号线工程起于沌口体育中心，跨越汉江，直达汉口火车站；主力项目主力项目武武汉汉摩摩尔尔城城、汉汉商商21世世纪纪购购物物中中心心、大大洋洋百货（龙阳店）、海天欢乐购、百货（龙阳店）、海天欢乐购、商圈优势商圈优势较好的对接了硚口与沌口区域，并可有效开发三个区域消费人群发展趋势发展趋势随着区域现有商业的不断升级以及新兴项目的加入，区域内的
15、商业形态将更新换代王家湾商圈王家湾商圈所处区域所处区域汉阳大道和鹦鹉大道的交汇处业态组合业态组合业态较为单一，以传统百货为主商业体量商业体量12万平方米目目标标消消费费群群汉阳区部分居民可达性可达性钟家村商圈道路状况好，支路较少，通达性很好；到汉口和武昌的公交站点分隔较远，给消费者带来出行不便。主力项目主力项目汉商银座、新世界千姿百货商圈优势商圈优势区域传统商圈，后期潜在消费力巨大发展趋势发展趋势伴随着新型购物中心的建成与投入，区域内现有商业形态将进一步完善和提升早在上世纪七八十年代，钟家村已是汉阳区核心商圈，但汉阳发展相对落后于武昌及汉口，周边居民收入较低，商圈发展速度缓慢。钟家村商圈钟家村
16、商圈武广商圈江汉路商圈汉口汉口武广商圈前期以百货为主，沿解放大道分布，竞争激烈，武汉国际广场二期及K11的开业标志着整个武广商圈进入新的发展阶段。尤其武汉国际广场以几乎囊括了所有奢侈品牌及副线的优势成为武汉乃至华中地区最高端，综合性最强的购物中心，提升了整个商圈的档次和品牌丰富度。武广商武广商圈圈世贸广场所处区域以武汉广场为核心，南侧从解放大道开始，北侧至建设大道上，东起新华路，西至航空路业态组合由中高档百货、品牌超市和专业市场及商业步行街、酒店、餐饮娱乐等业态商业体量72.5万平方米目标消费群高收入或中高收入者，周边写字楼白领人群，省内城市部分中高收入者可达性地处汉口中心城区，跨越解放大道和
17、建设大道两条干道，周边支路较少；解放大道经多年改造，交通状况日益好转，偶尔有堵车的迹象；目前已开通的轻轨一号线经过武广商圈；地铁2号线穿越该商圈。主力项目武汉广场、武汉国际广场、世贸广场、庄胜崇光百货、新世界中心、新世界百货、花园道、K11新食艺商业街商圈优势武汉传统商业聚集地，地段优势明显；品牌优势突出，知名度较高发展趋势随着摩尔城的建成开业，将带动商圈的形象档次升级，并朝多样性、多元化发展，业态组合更加丰富及合理化武广商武广商圈圈江汉路以基础时尚为主、具有悠久的历史文化背景，知名度高，辐射范围广。虽在硬件及商业形态方面逐渐落后于其他商圈，但市级商圈地位仍较为稳固。江汉路商圈江汉路商圈所处区
18、域 该商圈以中山大道为主轴，北起江汉路步行街，南至前进一路沿线业态组合百货、商业街、购物中心、大卖场、家电餐饮、休闲、娱乐配套较为充足商业体量 37.3万平方米目标消费群以武汉三镇年轻时尚的中青年层、收入中档的工薪阶层及学生为主；另外有部分游客前来消费可达性属于武汉的传统商圈，除主干道中山大道是双向四车道外，支路多为双车道，道路通常都比较窄；商圈内单行线路较多也对车辆出入有限制，堵车状况时有发生轻轨1号线与地铁2号线的交汇站主力项目万达广场、宝丽金时尚广场、新佳丽广场、大洋百货、新民众乐园、王府井百货租金水平万达商业广场：B栋标准铺面积15-30平米，平均租金400-550元/平米/月，局部区
19、域达到1000元/平米/月，C栋标准铺面积15-25平米，平均租金550-700元/平米/月，局部区域达到1300元/平米/月。商圈优势商圈可达性较好，知名度较高。具有一定人文景观优势，业态组合齐全，时尚性消费吸引力较强发展趋势伴随着商圈内新兴项目的不断建成与新品牌的引进，商圈档次不断提升，商业进一步地升级换代江汉路商圈江汉路商圈武昌武昌光谷光谷商圈商圈司门口商圈徐东商圈街道口商圈光谷商圈是依托高技术产业开发区及周边高校形成的；以光谷世界城为新兴商业代表，该区域正处于提升阶段，周边住宅地产发展迅猛，未来该区域将形成庞大的消费群和消费力将推动商圈快速发展。光谷商圈光谷商圈世界城 光谷步行街世界城
20、 光谷步行街光谷国际广场鲁巷广场所处区域以光谷广场为核心，分别向民族大道和珞瑜路延伸业态组合以百货和大卖场以及购物步行街为主商业体量88.2平方米目标消费群周边高校的学生和居民以及光谷白领人群为主可达性鲁巷广场处转盘将成为堵车的隐患，目前车流不是很多的情况下堵车现象也时有发生；地铁2号线穿越该商圈，站点设在光谷世界城内；主力项目世界城光谷步行街、大洋百货、光谷国际广场、鲁巷广场商圈优势区域商业规划起点较高，交通便利，周边消费力潜力巨大发展趋势商圈将根据消费力的不断提升，将进行适当调整，保持可持续性发展光谷商圈光谷商圈街道口商圈兴起，其便利的交通和完善的物业条件正逐渐替代中南路商圈成为武昌综合时
21、尚消费的核心商圈，各类大型商业物业的综合效应将逐渐放大，未来商圈具有良好的发展潜力。街道口商圈街道口商圈所处区域所处区域主要集中于珞狮路与武珞路十字路口，并向四面延伸业态组合业态组合以百货为主，且百货内商户呈多元化发展，部分大型的餐饮、休闲、娱乐类商户进驻百货业态；周边设有临街铺面和小型商场，该区域有大量电脑专业卖场；商业体量商业体量39.7万平方米目标消费群目标消费群收入中高档且年轻时尚的中青年层、高校教师及学生可达性可达性地铁2号线穿越该商圈主力项目主力项目群光广场、亚贸广场、新世界百货、流行视窗、未来城、乐天城商圈优势商圈优势位于大专院校聚集区，消费人群集中，地段优势明显发展趋势发展趋势
22、随着新兴项目不断投建，商圈将加大品牌餐饮娱乐的规模，商圈功能将更完善街道口商圈街道口商圈司门口商圈曾是武汉最早的商业街之一,商业形态以街铺为主，经营平价服装的区域性商业，在武汉商业趋于繁荣的今天，其发展一直近似停滞状态，无大型商业物业进入，但其特有的文化内涵将使其逐渐演变为特色商业文化街区。司门口商圈司门口商圈所处区域所处区域以中南路为核心商圈，向北延及洪山广场，向南延及武珞路业态组合业态组合以传统百货为主；餐饮、休闲、娱乐等业态主要分布于街铺和部分写字楼与住宅的商业裙楼中；有部分电器卖场，其中，苏宁和国美均在该商圈内设有旗舰店商业体量商业体量21.2万平方米目标消费群目标消费群中等收入的居民
23、及周边写字楼的上班族，兼顾部分的学生群体可达性可达性中南商圈高峰堵车现象非常严重；该商圈主要的百货门口乘出租车和公交都不方便，支路也对车辆的出行设有一些限制；地铁2号线穿越该商圈，在洪山广场（4号线也有站点）及中南路武珞路均有站点；主力项目主力项目中商百货中商广场店、银泰百货世纪店商圈优势商圈优势传统商业核心区，规模体量较大，可达性好，业态组合较为完善发展趋势发展趋势商圈范围的不断延伸，与武昌总部经济区的连通，将成为武昌区商务消费中心司门口商圈司门口商圈徐东原为城乡结合部，而随着二桥的通车，区域迅速发展，商家不断涌入，商业由家居建材专业市场逐渐演变为集专业市场、百货、超市及大型购物中心为一体的
24、综合性商圈，未来随着周边区域不断发展，高素质消费群体的涌入势必会加快商圈发展升级。徐东商圈徐东商圈新世界百货所处区域所处区域主要集中在徐东大街与友谊大道十字路口业态组合业态组合有百货、大卖场和shopping mall商业体量商业体量52万平方米目标消费群目标消费群服务周边生活的居民，有沃尔玛和中商平价两个大卖场形成生活必需品消费的强烈辐射可达性可达性徐东大街是连接武昌与汉口的主要城市干道，也是通往二桥的必经之道；友谊大道南接中山路，北抵武钢集团，是武昌的经济大动脉；该商圈的道路通达性较好，但由于二桥通车量较大，上下桥处仍有堵车现象发生；主力项目主力项目销品贸、新世界百货租金水平租金水平销品贸
25、1F:沃尔玛外租区800元/平米，1F:均价500元/平米，2F:均价425元/平米，3F：均价350元/平米，4F：均价300元/平米，5F均价200元/平米，6F均价70元/平米商圈优势商圈优势内环交通枢纽位置，周边住宅开发体量较大，给商业发展提供了较好的基础发展趋势发展趋势随着商圈现有商业的调整与新兴项目的加入，商圈内现有档次与形象不断提升徐东商圈徐东商圈武汉大型商业综合体发展武汉大型商业综合体发展小结：小结：经过多年的发展，武汉市商业从原来的屈指可数到现在的遍地开花，变化巨大。老的商业圈里除了司门口商圈略有没落，其余各商圈均通过调整中短暂的阵痛焕发了新一轮的光彩。新的商圈在城市扩张
26、中找到了机会，从而让城市商业圈从原来的重点区域点状排列，发展到现在各个区域星状分布，商圈数量、规模扩张一倍有余。传统的汉口商圈在继续保持强劲商业人气及武汉商业领头羊角色的同时，也迎来了新兴商圈发展带来的压力，但这种良性竞争无疑会让武汉商业发展以更快的速度前进。此外，随着武汉市城市建设、配套的日益完善，如轨道交通的贯通，各交通干道的通畅，将会拉近消费群与商业体之间的距离。通过多年发展的武汉商业已呈现较强烈的同质化趋势，在距离作为消费者考虑的重要顾虑被城市建设所缩短时，主题商业将成为对抗同质化的一种发展趋势。第三部分：周边人口及消费调查第三部分：周边人口及消费调查项目周边大学分布情况项目周边大学分
27、布情况 本本案案光谷片区云集了武汉市80%的科研院校，其中48所高等院校，70万在校学生，56个科研院所，70个国家及省级重点实验室和技术研究中心，8个国家企业技术中心。学校学校学生学生数数教职教职工数工数备注备注中国地质大学640003195中国地质大学是教育部直属的全国重点大学,是国家“211工程”、“985优势学科创新平台”建设项目的大学；是国家批准设立研究生院的大学；是以地球科学为主要特色，拥有地质学、地质资源与地质工程两个国家一级重点学科，理、工、文、管、经、法、教、哲、农、艺协调发展的多科性大学华中科技大学710006611华中科技大学是国家教育部直属的全国重点大学，由原华中理工大
28、学、同济医科大学、武汉城市建设学院于2000年5月26日合并成立，是首批列入国家“211工程”重点建设和国家“985工程”建设高校之一武汉工贸职业学院3800110武汉工贸职业学院是经湖北省人民政府批准，国家教育部备案，具有独立颁发学历文凭资格面向全国招生的全日制普通高等专科学校武汉工程大学219941825武汉工程大学创建于1972年6月，原名湖北化工石油学院，隶属湖北省，经过40年的建设，学校已由单一的工科院校发展成为一所办学条件较好、实力较强、水平较高、特色鲜明的多科性教学型大学长江职业学院12000588长江职业学院于1999年经国家教育部批准创办，是一所由湖北省人民政府主办、湖北省教
29、育厅直属的国有公办全日制、多科性普通高等职业院校，其前身是创建于1984年的湖北经济管理大学中南民族大学250002001中南民族大学是一所直属国家民族事务委员会的综合性普通高等院校，坐落于白云黄鹤的故乡武汉南湖之滨。学校前身为中南民族学院，创建于1951年，2002年3月更名为中南民族大学武汉职业技术大学220001213武汉职业技术学院坐“武汉中国光谷”的中心地利，抢占了高职教育发展的战略高地，开创了区域化、国际化、现代化高职办学的成功范例。学校整体办学条件、办学实力、办学水平跃居湖北省高职院校前列，成为湖北高职教育的著名品牌、中部高职教育的改革先锋，并作为国家重点示范性院校立项建设单位在
30、全国高职教育领域产生了重要影响。湖北广播电视大学700002841北广播电视大学是根据邓小平同志关于大力发展广播电视教育的指示精神，于1979年元月经省人民政府批准创办的一所新型的综合性的开放大学，行政上由省教育厅管理，教学业务上接受中央广播电视大学的指导武汉大学590003600江城多山，珞珈独秀；山上有黉，武汉大学。武汉大学是国家教育部直属重点综合性大学，是国家“985工程”和“211工程”重点建设高校华中师范大学300003800华中师范大学（HuazhongNormalUniversity，简称华中师大或华大）是中华人民共和国教育部直属重点综合性大学，国家“211工程”高校和“985工
31、程”优势学科创新平台重点建设高校，也是国家“111计划”和“千人计划”高校之一武汉交通技术学院14800武汉交通职业学院是直属湖北省教育厅领导和管理的公办全日制普通高等学校，教育部人才培养工作水平评估优秀学校，湖北省示范性高等职业院校，湖北省最佳文明单位项目周边住宅项目周边住宅据统计，项目周边居住小区情况如下：一公里范围内：居住小区个，二公里范围内：居住小区个，两公里范围内总居住人口约万人。项目1公里范围圈项目2公里范围圈本案高压小区紫菘教师小区东方巴黎苑当代花园鲁巷科技苑大业花苑紫菘花园当代花园雅典苑恒大金碧天下龙安花苑花乐苑关西小区康桥小区双塘小区保利华都中建花园常青藤名苑剑桥世家小区名户
32、数当代花园1080大业花苑300鲁巷科技苑268紫菘教师公寓172当代雅典苑200高压小区420东方巴黎苑580项目周边主要住宅及户项目周边主要住宅及户数数本本案案软软件件园园光谷软件园光谷软件园小结：光谷软件园从业人员不断增多，这部分人消费能力较强，且距离本案较近，也是本案定位的目标消费群体。光谷软件园光谷软件园位于武汉中国光谷，关山大道和南湖大道交汇处。是我国中西我国中西部地区规模最大部地区规模最大的软件及服务外包产业园。目前入目前入园企业达百余家，员工规园企业达百余家，员工规模近模近2000020000人。人。项目全部建成后，入园企业将达入园企业将达400400余家，新增就业余家，新增就
33、业5 5万人，万人，园区年产值120亿元，税收5亿元。光光谷谷区区域域消消费费群群体体分分析析光谷区域光谷区域消消费者者类型型人口人口数量数量人群特征人群特征人均月人均月收入收入人均月消人均月消费主要消费需求消消费潜力潜力科研技术人员约20万追求高品质生活，消费能力与欲望强60002500购物35%餐饮30%娱乐20%随收入变化，消费弹性较大高校教师约9万工作稳定，消费能力强50002000购物30%超市20%餐饮15%消费潜力需挖掘高校在校生约70万消费频次高，但单次消费额很低800购物30%餐饮40%娱乐10%人口基数大，但整体消费能力有限住宅小区居民约50万追求高品质生活，消费能力强40
34、002000超市20%购物25%娱乐15%偏向于提高生活质量的消费，潜力较大商务办公人群约5万生活节奏快，注重消费品质，消费力强45002500购物15%餐饮40%娱乐15%随收入变化，消费弹性较大其它、流动人口约10万流动性强，消费能力一般40001000购物50%随意性大消费结构、消费水平分析消费结构、消费水平分析 1、从区域人口的数量来看，目前光谷常住人口在100万左右，不久的将来，光谷区域的总人口预计将达到150万以上，成为人口过百万的城市副中心。2 2、光谷区域内的人员构成以高收入的高校教师、科技新贵以及、光谷区域内的人员构成以高收入的高校教师、科技新贵以及白领为主，这部分人年龄结构
35、趋于年轻化，崇尚追求高品质的白领为主，这部分人年龄结构趋于年轻化，崇尚追求高品质的生活，有很强的消费意愿。生活，有很强的消费意愿。3、在光谷置业人群中，约有82%的人口年龄在35岁以下；约60%的客户为中层干部、专业技术人员，事业正处于成长期；约65%的家庭，年收入在615万元之间。随着金融、生物等知识密集型产业的发展，将为光谷持续导入年轻、高学历人群。4、在历年武汉市各行政区人均消费支出统计中，光谷一直居于武汉市各行政区人均消费支出统计中，光谷一直居于各城区之首，远超武汉市平均水平。各城区之首，远超武汉市平均水平。小结：小结：2001-2010年，历时十载，光谷片区完成了“华中最大产业圈”以
36、及“中国最大产业圈”双核心区域的聚集。而正是产业基础的不断发展、片区规划的进一步完善以及大型居住区的陆续建成，光谷区域消费人群不断聚集，科技精英的收入水平和消费能力也不断提升，从而带来光谷区域强劲的消费能力。而我项目正处于光谷核心区域，目前以及未来项目的商业价值自然如“芝麻开花节节高”。但前提也要我们做好准确的项目定位以及科学的业态规划。这样方可“好上加好”，从而获取利益和价值最大化。鲁磨路商业现状调查鲁磨路商业现状调查l鲁磨路地处光谷核心商圈范围内，商铺从光谷国际广场一直向北延伸近1000米到天地珠宝城。商业辐射沿鲁磨路纵向辐射；l鲁磨路商业主要以餐饮为主，各类型餐饮和特色小吃众多，已经形成
37、了一定的规模和知名度，主要为地质、华科、工程等附近院校学生前来消费。包括小区居民及在鲁磨路两边租房的上班族（在此路段的曹家湾城中村及周边小区租房的上班族数量众多，加上公交总站正在此路段，所以每天来往人流量极多）。；l此路段虽然不长，但各种生活配套比较齐全，如：五金、家居、银行、药店、超市、美容美发等。鲁磨路商业辐射分析鲁磨路商业辐射分析鲁磨路商业现状和规划调查鲁磨路商业现状和规划调查鲁磨路鲁磨路品类品类数目数目小吃与餐饮67休闲娱乐6美容美发7副食10五金、家居、建材13银行、药店9珠宝11小型超市3其他27小计153鲁磨路商业主要业态比例鲁磨路商业主要业态比例鲁磨路鲁磨路“珠宝大道珠宝大道”
38、规划建设规划建设华中地区最大最专业的珠宝玉华中地区最大最专业的珠宝玉器集散地器集散地2009年政府规划，鲁磨路南至光谷广场，北至南望山口地段整体整体规划“珠宝大道”。经过近几年的迅速发展，依托中国地质大学院鉴定及相应服务资源，如今，两公里的鲁磨路已经成为珠宝首饰、奇石古玩销售及融合珠宝研发、设计、加工、鉴定、观赏为一体的珠宝大道。未来珠宝大道将根据政府规划及产业扶持建设成为华中地区最大最专业的珠宝集散地。鲁磨路珠宝市场规模鲁磨路珠宝市场规模天地珠宝城（已开业）3200平米天地珠宝城对面街铺（已开业）1000平米金域广场（今年月开业）9300平米东湖明珠（明年开业）30000平米共计：43500
39、平米（此几个项目后面有详细介绍）本案天地珠宝城春文礼品怡嘉副食品流行线华奥文具幸福花语福祥珠宝金叶珠宝店名路段面积租金天地珠宝城对面珠宝街铺地大旁30100平米150元/平米/月春文礼品汽车站旁占地约35平米（两层）150元/平米/月嘉怡副食店汽车站旁占地约35平米（两层）280元/平米/月华奥文具车站到地质大学路段38平米（两层）300元/平米/月花语花店东湖明珠旁30平米160元/平米/月鲁磨路租金调查鲁磨路租金调查鲁磨路商业现状分析：鲁磨路商业现状分析：鲁磨路目前以餐饮、休闲娱乐以及珠宝玉器专业市场两大主力业态为主；珠宝玉器专业市场是依托地质大学资源逐步形成，目前珠宝玉器已经或正在形成规
40、模和品牌优势，如加以政府大力扶持和引导规划，未来势必形成规模，但目前而言，尚且构不成规模和影响力；而新规划的金域广场和东湖明珠两个珠宝玉器市场在目前环境下，招商及运营都会面临很大压力；餐饮方面，主要依托周边密集的院校的学生消费，目前整体档次不高，餐饮风味比较单调不足，没有鲜明特色和主力品牌餐饮。时尚方面，虽处于院校密集区，但缺乏时尚、潮流、个性化经营卖场。小结：在政府宏观规划引导下，未来鲁磨路整体有一定潜力形成以珠宝产业为核心业态的商业街区，届时鲁磨路将成为武汉乃至华中地区规模最大，最专业，最为集中的珠宝玉器集散中心。目前而言，鲁磨路离成为真正意义上的华中地区最大最专业的珠宝集散地尚有很长的路
41、要走，规模与影响力、品牌效应等都有待不断加强和提升，而目前金领广场及东湖明珠在此环境下将项目定位为珠宝专业市场，在目前情况下，招商与运营均会有多方面限制，还属于摸索前进阶段。但从长远考虑，此定位符合政府宏观层面的规划，且鲁磨路珠宝在武汉多少有些知名度，应该说长远发展潜力很大。鉴于此，我项目在考虑业态定位时，可避开一同规划为珠宝专业市场，考虑部分定位于目前周边比较成熟的餐饮休闲娱乐等业态，对于前期招商，运营来更好。第四部分：周边商业项目调查分第四部分：周边商业项目调查分析析光谷步行街鲁巷广场购物中心光谷国际广场光谷天地融众国际光谷时间广场虎泉购物广场老鼠街虎泉夜市本案金域广场天地珠宝城东湖明珠虎
42、泉创意坊光谷时代广场光谷新世界光谷商业分布图光谷步行街光谷步行街所处地段珞瑜路与民族大道交汇处开发商利嘉置业（武汉）有限公司体量总占地约41.79万平方米，项目是复合了五星级酒店、高档写字楼、商业步行街区以及高档住宅“四位一体”的大型城市中心建筑群，总建筑面积约180万平方米，是由一条1390米目前世界最长纯步行商业街串起，集购物消费、餐饮娱乐、旅游观光、休闲健身、商务办公、酒店居住于一体的、多功能、全业态、复合型超级商业步行街区。其中商业近80万平米、住宅近80万平米，内有10000多个沿街商铺，可同时容纳300万人在这里逛街，是武汉当前最大的商业地产项目之一。项目现状已开发期，一期，二期，
43、三期销售情况期基本均已售馨，期德国街现还有间铺位未销售。销售价格二期西班牙风情街均价约万，三期意大利风情街均价约万，四期为住宅，五期德国街一楼均价万，二楼均价约万，三楼均价万。销售模式首付%，按揭折，一次性折，返租分两种形式，分别为年返租，每年%，年返租，头年返租%，年返租%。定金万，一周后来签订合同，补齐款项。物业管理光谷步行街自己成立物业管理公司进行物业管理。物业管理费元/，不包括空调、水电、保洁、保修等。招商情况目前一期、二期招商总体完成率较高，其中一期招商入驻率约为，二期。另外，三期意大利街预计今年月开业，五期德国街预计月开业，目前招商正在进行中。租金水平光谷目前总体租金较项目周边其它
44、项目略高。具体如下：一期一层星巴克所处街区铺位租金约元/，内环岛步行街约元/，二层租金元/左右。负一层较好位置铺面约元/，普通铺面约元/。二期西班牙风情街一楼街铺租金约为元/，二楼租金约为元/，三期及五期目前招租水平基本与二期接近。铺位转让费万居多。经营结构及品牌档次一期：工贸家电；：大洋百货、第五大道；：家乐福、淘宝街、时尚广场；：中影天河影城、动漫大道；：宝贝天地、教育培训、美容；：主题餐厅、休闲娱乐。二期主要为国际国内时尚潮流百货品牌。三期及五期招商中除了考虑意大利及德国品牌文化元素外，还会适当提高品牌档次。备注光谷商业街一期年开业，二期年开业，经过近几年的不断开发及商业包装炒作，虽然商
45、业价值不断提升。但由于在规划定位及商业布局方面没有科学系统操作，加之当初为了开业，在品牌及布局上没有控制好，所以，整体商业业态布局比较乱，品牌结构及档次混杂，未来还需要不断调整升级。鲁巷广场鲁巷广场所处地段民族大道与珞瑜路交汇处开业时间年底，光谷商业发展的开启和见证者，目前重新调整于年底升级开业体量近万平米，停车场万平米项目现状目前正在重新装修升级，计划今年国庆开业，前期为中档次，升级后包含中档及中偏高。业态规划鲁巷广场购物中心集购物、休闲、娱乐为一体的大型综合性购物广场购物中心。主楼高六层（含地下一层）、附楼两层。其中底楼为大型食品日用百货超市，一楼：高档化妆品、珠宝、钟表、皮具箱包等时尚名
46、品，二楼：女装、床上用品，三楼：男装、儿童商品、妇女用品，四楼：运动休闲商品。租金水平没有招商中心及电话信息，暂无法获得招商情况暂没有设立招商中心。备注鲁巷广场是光谷商业发展的开启和见证者，但目前经营地位衰退。年月清仓闭店整改，将扩容成一座19万平方米集购物、餐饮、影院休闲等一体的光谷摩尔城。主要为沿卓豹路向西新建大楼与原购物中心相连。光谷国际广场光谷国际广场地段珞瑜路889号（光谷广场西北角）开 发商湖北东盛房地产有限公司体 量类型综合体/购物中心，建筑面积22万平米，项 目现状包括商业街、写字楼、高层住宅三种物业，总建筑面积22万平方米的三维城市综合体。现正在营运中。地下1层及地上5层为商
47、铺，地上车位41个，地下585个销售只出售地下1层，地面5层均自持销售地下一层售价约万元/物业武汉新天地物业管理有限公司。物管费15元/月。招 商情况地下1层在整改、暂未开放，1层为时尚珠宝、名表、眼镜、化妆品、时尚男女装等，如屈臣氏、优衣库；2层为少女装、少淑女装、女性配饰杂货；3层为潮牌男女服饰、男女牛仔服饰等流行服饰；4层为运动休闲服饰、儿童服饰如贝贝熊；5层食乐坊，公馆KTV、德客莱斯、翰林碳烤、菲特堡经典自主等。租金平均在200-400元/备注此项目位于光谷广场西北角，底层商业采用与区域其他项目错位经营，定位中高档。部分自收银。融众国际融众国际地段 珞瑜路（光谷国际广场西侧）开发商武
48、汉融城置业有限公司体量 24万平米，写字楼、公寓、商铺项目现状去年3月开盘，一直销售写字楼，地下1层到地面6层为底商，商铺自持。销售 只售写字楼，商铺自持。销售 写字楼均价16000元/；招商情况商铺招商还未启动，预计6月份开始，初步规划B1F:商业街；1-4F:百货商场；5-6F：影院备注 融众国际毗邻光谷国际广场，位于光谷广场最显赫地段，是光谷国际广场高端商务的延续之作。天地珠宝天地珠宝城城所处地段鲁磨路（地质大学对面）开发商隶属于中国地质大学(武汉)后勤保障处(原后勤集团),经历了两次大规模招商引资和重新装修体量约平米项目现状年一层开业，年二层开业，年三层开业，目前运营情况较为稳定，出租
49、率。销售情况租赁业态规划天地珠宝城主要以经营黄金、铂金、钻石、翡翠玉器首饰、宝石、半宝石及工艺品、礼品的加工、批发、零售为主。每层约平米，销售货。租金水平负一层租金元/，一楼租金元/，二楼租金元/，三楼租金元/。物业管理珠宝城自身运营及物业管理，目前象征性收取较少商业管理费。一般一个铺位一百至几百不等。招商情况目前出租率为。备注天地珠宝城是鲁磨路最早成型且目前经营较为成熟和稳健的珠宝玉器专业市场。其虽然是专业市场，但其租金比对面临街铺面珠宝玉器店的租金相比还略高，可见其经营已经较为成熟。未来其也将指导鲁磨路珠宝其它专业市场的规划定位，招商运营等。金域广场金域广场所处地段鲁磨路号（地质大学旁）开
50、发商武汉博昊恒升房地产开发有限公司 体量占地平米，总建面平米，其中底商三层，每层平米，商业共平米。项目现状现楼，底商正筹备招商，公寓已开始销售销售情况商业只租不售，住宅正在销售。销售价格上盖平小两房，精装修，均价元/。年月开盘。业态规划珠宝玉器专业市场。底商共三层。每层约平米，共计平米。其中一层规划个铺，规划黄金珠宝、钻石等，二层个铺，规划镶嵌类，玉器，翡翠、彩金等、三楼越个铺，规划镶嵌类，珠宝玉器加工等。另外，地下一层计划引入超市，地下二层规划为停车场。租金水平一楼平均租金元/，二楼平均租金元/，三楼平均租金元/。物业管理武汉鼎好物业。物业管理费元/，包括空调、水电、保洁、保修等。招商情况目
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