1、江西省特定地域单元生态产品价值（VEP）核算技术导则（试行，征求意见稿）为指导和规范全省特定地域单元生态产品价值核算工作，提高核算的科学性、规范性、可操作性，推进生态产品价值实现市场化路径探索，特编制本导则。一适用范围本导则给出了江西省特定地域单元生态产品价值（VEP）核算评估所涉及的主要原则、操作路径、核算方法、评估报告等内容。本导则适用于指导江西省行政区域内，以特定地域单元为载体，开展以生态保护和生态要素产业化开发为目标的生态产品价值核算工作。二相关概念特定地域单元。根据生态系统的关联性划定的包含生态要素和辅助要素在内的特定地域空间，作为后续生态产品经营开发和价值核算的基本单元。生态产品。
2、生态系统为经济活动和其他人类活动提供且被使用的货物与服务贡献，包括物质供给、调节服务和文化服务三类。生态资产。指权属清晰的、预期会给所有者带来经济利益的生态资源1。特定地域单元生态产品价值（VEP）O指特定地域单元内，针对生态资产及其所提供的生态产品，在市场化开发利用过程中的经济价值总和。在本导则框架内，为服务于投融资决策，VEP被系统地分解为存量价值、功能价值和开发价值三部分。存量价值。指在某一特定时点上生态资产的实物资源的市场价值，如土地、林木等。功能价值。指在一段时期内调节服务类生态产品在特定条件下（如生态补偿转移支付方案与生态系统调节服务关联）形成的经济价值。开发价值。指通过产业化开发
3、对特定地域单元内生态资产及其所提供生态产品进行开发利用，所形成的预期经营收益的贴现值。收益法。指将项目未来各期正常年收益，以适当的还原率还原，从而估算待估项目价值的方法。成本法。根据建设项目时的投资成本（或更新重置成本、或复原重置成本）测算项目可预期收益的方法。包括个人和企业的建设成本、开发成本、资源获取成本、运营成本、生态环境保护成本及损失的发展机会成本等。市场比较法。依据市场上与待估项目类似的项目交易时的价1为服务于特定地域单元生态产品价值的市场化评估，本导则在后续核算中所评估的资产范围，除森林、草地、湿地、农田等经典生态资产外，还系统性地纳入了支撑生态产品开发所必需的特色历史文化资产（如
4、古村古建、红色文化遗存）、以及其他辅助要素（如道路、建设用地、闲置民宅等）。格来估算被评价项目可预期收益的方法。假设开发法。又称模拟开发法，是假设项目在科学、合理、有效的开发建设条件下，预测未来开发建设的投资、经营成本、经营收益，并将其净收益的折现值之和作为待估项目资产价值的方法。协同效应。在特定时空范围内，不同门类生态资产构成或不同利用方式向人类提供的惠益之间存在的相互增益等促进性作用效应。权衡效应。在特定时空范围内，不同门类生态资产构成或不同利用方式向人类提供的惠益之间存在的此消彼长等限制性作用效应。规模效应。区域内各生态资产有机结合并达到适宜规模时，形成的成本下降、效益提升的效应。三主要
5、原则(一)绿色低碳高质量发展原则。依法依规合理规划特定地域单元范围和边界，贯彻高质量发展要求，科学制定特定地域单元开发利用方向，促进生态资产保值增值、推动绿色低碳发展。(二)科学系统性评估原则。遵守法律、行政法规和行业标准，坚持独立、客观、公正，评估过程应基于客观数据，评估方法科学合理，评估程序适当，以保障评估成果全面准确反映被评估的生态资产真实价值，体现评估工作的专业性。评估过程应保持透明，所有使用数据和分析方法公开，以供同行评议和公众审查。（三）因地制宜与规范可比原则。应充分考虑特定地域单元的资源禀赋、区位条件、市场环境和发展需求，因地制宜地选择适宜的生态产业开发方向和价值核算路径，体现地
6、域差异性。同时，为确保评估结果的规范性和可比性，在核算过程中应遵循本导则规定的方法论和技术标准，确保数据来源权威、参数选取合理、评估过程透明，使得评估结果可验证、可追溯。对于同一特定地域单元不同年度的评估结果，应保持方法的连续性，以确保纵向可比分析。（四）市场价值导向原则。参照各行业投融资评价规范，体现政府、市场、金融领域等利益相关方诉求，提升特定地域单元生态产品价值评价结果的综合认可度，促进多方参与、推动价值转化。四编制依据本导则部分专业技术要求依据下列已有标准和技术方案制定。其中，注日期的引用文件，仅该日期对应的版本适用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改版）适用于本文
7、件。GB/T28406农用地估价规程LY/T2407森林资源资产评估技术规范TD/T1061自然资源价格评估通则生态产品总值核算规范（试行）（发改基础2022481号）.2022年3月中国房地产估价师与房地产经纪人学会历史建筑经济价值评估指引（试行）.2024年12月财政部资产评估基本准则（财资201743号）.2017年8月五操作路径（一）明确特定地域单元与实施主体1 .划定特定地域单元。统筹考虑生态开发项目需要，基于生态系统完整性与敏感性、资源开发合规性、资产权属明晰性等原则，配套必要的建设用地、基础设施等辅助要素，采用空间分析方法划定具备明确地理边界的特定地域单元。可采用下列方式辅助划定
8、特定地域单元：a）经具有相关职能的行政部门审批确定的项目施工红线范围；b）项目周边影响区域完整性，如生态系统类型完整性、地块权属完整性等；c）功能关联型区域组合，依据生态系统服务供需关系或产业链延伸划定跨区域协同单元（如生态旅游核心区与配套设施服务区）。2 .明确实施主体。项目所在部门通过资源确权、公开招标或授权经营等方式，明确特定地域单元内生态保护和经营主体，明确各方责任和权利，做好特定地域单元生态产品价值核算评估，推动评估结果在生态保护和经营开发中合理化利用。（二）编制生态资产和生态产品目录清单1 .收集基础数据资料。需要收集的资料包括但不限于以下内容：a）收集特定地域单元内生态资产各构成
9、要素的实体情况、权利状况与规划限制条件等的资料（包括生态资产的类别、数量、质量、权属、空间分布等信息）；b）特定地域单元生态产品经营开发的辅助要素，如古村落、古建筑、古树名木、红色文化遗产（如革命旧址、纪念设施）等历史文化资源；区域内可调查的珍稀动植物及其栖息地资源；可用于开发生态能源的风、光、水、地热等潜力资源；林权、承包经营权、用能权、用水权等权益类型，以及道路、建设用地、闲置民宅等其他资源；c）特定地域单元内已有生态开发项目的运营数据，以及开发利用方案（设计方案、可研分析等）。2 .编制待估生态资产目录清单。根据收集整理的资料，梳理特定地域单元内自然生态资产和生态产业开发的辅助要素，形成
10、包含自然资源生态资产、历史文化资产、其他资产的待估生态资产目录清单。注：在梳理古村古建等历史文化资产时，应同步收集与该资产紧密关联的非物质文化遗产信息，如当地特有的传统工艺、民俗活动、历史传说和节庆品牌等，形成专项材料，作为后续开发价值评估的重要依据。3 .编制可开发生态产品目录清单。根据收集整理的资料，梳理特定地域单元内生态产品信息，参照江西省生态产品目录清单（2024年版），结合特定地域单元生态资源现状，按照生态产品物质供给、调节服务、文化服务三大类功能属性，调查分析区域内可开发生态产品的使用权、类别、数量、分布、规模等，形成特定地域单元内可开发生态产品目录清单。（三）配置生态产业项目L.
11、梳理备选生态产业开发方向。基于上位规划，统筹考虑区域生态定位、潜在生态产业业态、关联产业要素、市场需求及政策支持方向，根据生态产品开发利用产业目录（参见附1）,筛选适宜的生态开发方向。4 .明确适宜的生态产业项目。应明确拟开发产业方向，从资源承载力、环境容量、生态系统服务扰动情况，进行适宜性分析与论证，从价值核算、技术方案、投资收益、利益分配等多个方面进行比选验证，确定最佳空间保护结构和最优开发利用模式，形成生态开发项目适宜性分析与评价报告，体现高质量发展和高水平保护的要求。3.编制可行性研究报告。项目主体在正式启动特定地域单元生态产品价值实现项目前，从生态扰动、项目建设可行性、运行有效性、财
12、务合理性、影响可持续、风险可控性等方面进行具体调查、研究、分析，形成可行性研究报告。4.制定社区协同与利益分享方案。基于选定的适宜生态产业开发方向，确定相关利益方，建立与项目所在地村集体、农户的利益联结机制（如股权合作、就业带动、收益分红、资源租赁等），并制定明确的实施方案和协议。（四）核算数据资料收集在前述步骤形成的待估生态资产目录清单、生态产品目录清单和生态产业项目的基础上，形成VEP核算数据采集清单，收集和利用待估区域内已有的基础资料，包括相关文献资料、监测与统计数据以及有关的地理空间数据等，并根据核算评估实施过程中的情况变化及时进行补充采集。一般具体数据来源主要有以下几种类型：a）政府
13、主管部门（如自然资源、林业、统计部门等）；b）权威市场主体（如电商平台、公共资源交易中心）、行业协会和研究机构以及生态产品生产经营企业等；c）在缺乏直接监测或统计数据的情况下，可依据相关行业技术规范，采用模型模拟、参数替代或专家咨询等方法获取替代数据，并应在最终评估报告中对数据来源、形成方法和不确定性进行详细说明；d）在有条件的地区，可由政府主管部门牵头，探索建立“生态产品价值实现数据共享平台”，整合各部门相关数据资源，规范数据接口与更新机制，为VEP核算提供长效的基础数据支撑。（五）核算特定地域单元生态产品价值1 .核算存量价值。根据相关国家标准或行业规范，基于待估生态资产目录清单，分别核算
14、自然资源生态资产、历史文化资产和其他资产的实物资源的市场价值，主要从面积、分布和质量等方面通过市场法、成本法、收益法核算生态资产的存量价值（详见第六章核算方法部分）。2 .核算功能价值。功能价值的核算遵循“先核算功能量，再评估价值量”的两步法，以兼顾生态核算的完整性和价值评估的市场化导向。第一步是调节服务功能实物量核算。参照生态产品总值核算规范（试行），对特定地域单元内的主要生态系统（如森林、湿地、农田、草地等）所提供的所有主要调节服务功能（如水源涵养、土壤保持、固碳、气候调节、洪水调蓄、空气净化、水质净化等）进行全面的实物量核算。形成一份完整的“调节服务功能实物量清单”，该清单将作为评估报告
15、的附件，充分展示特定地域单元的生态贡献。第二步是可市场化调节服务价值量评估。在实物量清单的基础上，严格按照本导则的市场价值导向原则进行筛选。当且仅当核算单元所在地存在与某项调节服务功能直接相关的、可量化的生态环境经济政策（包括但不限于生态补偿、环境损害赔偿等）时，才对该项功能进行价值评估（具体核算方法详见第六章）。核算技术路径和注意事项如下：a）政策筛选与调节服务功能指标映射，收集地方政府发布的正式文件（含实施方案、管理办法、补偿协议等），建立调节服务功能与政策工具的对应关系；表1调节服务指标与政策工具对应关系示例序号指标政策工具1固碳碳配额交易政策、林业碳汇项目方法学文件等2水质净化水资源生
16、态补偿协议、排污许可证交易细则等3空气净化大气污染物排放权有偿使用办法、环境空气质量奖惩办法等b）仅核算政策有效期覆盖时段内的价值量；c）原则上对于政策未覆盖的调节服务功能，其功能价值按零值处理。3 .核算开发价值。按照市场定价原则，基于选定的价值实现路径，通过收益法、假设开发法、市场比较法、成本法等核算项目开发运营期限内预期可实现的经营收益的贴现值。4 .核算特定地域单元生态产品价值。为特定地域单元生态产品存量价值、功能价值与开发价值之和（详见第六章核算方法部分）。（六）编制VEP核算评估报告根据上述核算过程将成果汇编为核算评估报告，报告应包括但不限于以下内容：a）评估目的，b）地域单元范围
17、c）生态资产目录清单和生态产品目录清单，d）生态产业开发方向，e）评估方法，f）参数依据、数据来源、价值核算明细表等，g）评估结论。评估报告格式参照附2。六核算方法（一）特定地域单元生态产品价值本导则的VEP核算框架，紧密围绕特定地域单元内的生态资产以及其所提供的生态产品展开，并将其与市场化、金融化的价值评估逻辑相结合，构建了包含存量价值、功能价值和开发价值的综合评估模型。该模型旨在揭示生态资产及其提供的生态产品在不同转化路径下的经济价值构成，其中，存量价值（匕）主要体现为生态产品提供持续供给能力的生态资产载体的市场基准价值；功能价值（%）聚焦于调节服务类生态产品中能够通过现有环境经济政策（
18、如生态补偿、环境损害赔偿等）直接实现经济转化的价值；开发价值（勿）则是以特定地域单元内生态资产及其提供的生态产品为核心的生产或服务要素，通过产业化开发和市场化运营所能创造的未来经济收益。其总价值核算公式如下：V=Vs+Vf+Vd（I）箕中.P是指特定地域单亓生态产品价值，乙是指存量价值，Vr是指功能价值，Vd是指开发价值。（二）存量价值核算在实际计算中，生态资产存量价值体现为特定地域单元内所有生态资产的实物资源的市场价值，其中：a）各类自然资源（耕地、园地、林地、草地、建设用地等）价格评估方法和应用要点参照自然资源价格评估通则（TD/T1061）第8章；b）林木资产价格评估参照森林资源资产评估
19、技术规范（LY/T2407）第6章进行；c）古树名木的存量价值参考古树名木评价规范（DB11/T478）第8章按照古树名木基本价值、生长势调整系数、树木级别调整系数、树木生长场所调整系数和累计养护管理实际投入等综合计算，其中同类主要规格苗木的基本价值参照当年江西省材料价格参考信息的信息参考价，苗木的主要规格和对应胸径需咨询当地林业主管部门的意见；d）古村古建等历史建筑的价值评估，可参照导则编制依据中列出的历史建筑经济价值评估指引（试行）等专业技术标准执行；e）其他固定资产可按成本法计算。Vs=M（2）式中：乙：特定地域单亓生态咨产存量价值：L特定地域单亓内生态盗产的种类；J第，类生态资产的存量
20、价值。注：对于林权、土地承包经营权等与特定自然资源紧密捆绑的用益物权，其价值已内含在对应资源（如林木、耕地）的存量价值评估中，不作重复计算。在核算评估报告中应清晰说明权属状况。（三）功能价值核算当且仅当核算单元所在地存在与调节服务功能直接相关的生态环境经济政策（包括但不限于生态补偿、环境损害赔偿、碳汇交易等）时，依据政策文件载明的量化标准核算对应的功能价值。凡是来源于政府主导的、针对生态系统调节服务功能本身的直接支付或补偿，以及在强制性或高度规范化的环境权益市场中实现的价值，均归入功能价值。其核心特征是“为生态服务功能付费”，包括各级财政的生态补偿/补贴资金、碳汇交易收入、水权/排污权交易框架
21、下的补偿收入、生态环境损害赔偿等。功能价值核算公式如下：Vf=1!2QitXPitX（1+r）t（3）式中：vf:功能价值：Q第2年被政策覆盖的第，类调节服务的功能量，根据生态产品总值核算规范（试行）（发改基础2022481号）规定的实物量核算方法进行核算：pit:第方年被政策覆盖的第，类调节服务的有效单价（如碳市场成友均价、赔偿协故价）：r：折现率,参照同期地方政府专项债利率：n:核算年期，取政策有效期与项目周期的较小值。（四）开发价值核算1 .开发价值的评估方法选择。生态开发项目的预期经营收益的核算方式可根据不同价值实现路径模式（如市场化交易、产业化开发等），选用收益法、假设开发法、市场比
22、较法、成本法等适宜的方法测算得出生态资产开发价值。关于方法的选择：a）优先选择收益法和假设开发法；b）当具备相同类型、相同（或相近）生态资产构成的生态开发项目可比交易实例不少于3个时，可选用市场比较法的评估方法；c）成本法评估的通常为待估资产价值的下限（即最低价），与实际价值有很大差异，难以体现生态溢价，不推荐为生态资产开发价值评估的首选方法。2 .收益法。a）基本公式根据生态开发项目纯收益，及市场调研数据获取的折现率，选取收益法核算生态开发项目的开发价值。Vd=1Atd+r）-t（4）式中：d：开发价值：第方年生态开发项目年纯收益；r:生态开发项目折现率：n:生态开发项目建设运营期。b）年总
23、收益的分析和核算待估生态开发项目按选定的价值实现路径模式经营，取得持续而稳定的年总收益或年租金。年总收益不仅包括生态产品的直接销售收入，还应包括通过指标类权益交易(如用能权、用水权、排污权指标等)所获得的收入。计算项目年总收益时，应充分考虑生态产品的增值效应。4=LQX(Pi+APJx(l+J(5)式中：特定地域单元生态开发项目年总收益；Qi：第，类生态产品年友易数量：Pt：第/类生态产品市场基准价格；心”生态环境溢价。指因特定地域单元内优良的生态环境(如空气质量优、水质纯净、土壤无污染等)或获得了绿色/有机等权威认证，而使第/类产品实现的相较于同类普通产品的价格上浮部分。该溢价需通过市场调研
24、消费者支付意愿调查或参照已有的高端生态产品定价案例来确定。田：产业链延伸增值系数。指通过对初级生态产品进行本地化的精深加工、品牌打造、文创融合等活动，所实现的价值提升比例。例如，将普通竹材加工为竹工艺品，或将生态农产品开发为旅游体验项目，其最终收益远高于原材料价值。该系数应通过分析项目具体商业模式和投入产出比来确定。注：特别地，当生态开发项目涉及历史文化及非物质文化遗产利用时，其衍生的经济价值，如相关文创产品开发销售收入、特色民俗旅游体验项目收入、文化品牌授权收益等，应作为年总收益的组成部分，在评估报告中进行分析和测算，并纳入开发价值核算范畴。另，在评估报告中，必须对生态环境溢价（An）和产
25、业链延伸增值系数（）的取值依据进行论证和说明，以体现生态产业化项目的生态增值（溢价）过程。C）年总费用的分析和核算年总费用是指利用生态资源进行生产经营活动并取得相应收益时正常合理的必要年支出。确定生态开发项目年总费用时，应根据具体经营模式进行具体分析。d）核算纯收益纯收益为年总收益与年总费用之差。生态开发项目的年纯收益核算公式如下：A=A-C（6）式中：4特定地域单元生态开发项目年纯收益：特定地域单元生态开好项目年总收益二G特定地域单元生态开发项目年总费用。e）确定折现率折现率是将未来预期收益还原为现值的比率，是决定开发价值评估结果最关键、最敏感的参数之一。折现率的本质是投资者投资于本项目所要
26、求的、与风险水平相当的最低回报率。本导则推荐采用“风险累加法”作为确定折现率的基本方法。该方法在无风险利率的基础上，加上对项目面临的各类风险的量化补偿。（1）基本公式：折现率=无风险利率+风险调整值其中，“风险调整值”应系统性地反映项目的整体风险，建议由经营风险调整值、财务风险调整值和生态项目特有的环境风险调整值三部分构成。即：风险调整值=经营风险调整值+财务风险调整值+环境风险调整值（2）无风险利率的确定参照中国证券监督管理委员会发布的监管规则适用指引一一评估类第1号的要求，对于持续经营的生态开发项目，无风险利率应选用评估基准日剩余到期年限10年期及以上国债的到期收益率。（3）风险调整值的量
27、化参考标准为提升评估结果的规范性和可比性，建议评估人员在充分分析项目具体情况的基础上，参照以下标准和区间，审慎确定各项风险调整值的取值。1）经营风险调整值（1%6%）2：对项目在生产、运营、管理和市场竞争中，因各种不确定性导致未来收益无法达到预期的风险补偿。2根据中国证监会发布的2022年度证券资产评估市场分析报告及2023年度证券资产评估市场分析报告，国内基础设施项目中，不动产经营类项目（类似生态旅游、康养地产）的折现率集中在6.0%8.75%,特许经营权类项目（类似有特许经营协议的开发项目）的折现率集中在7.5%10.27%.扣除约4%的无风险利率和市场风险溢价后，其隐含的特定风险溢价（含
28、经营、财务、环境等）大致落在2%6%的区间。低风险类（1%2.5%）,适用于有长期稳定协议（如林业碳汇、有保底收购协议的生态农产品）、市场需求稳定、竞争格局清晰的项目。中等风险类（2.5%4.0%）,适用于市场有一定波动，但项目具备一定品牌或资源优势的常规生态产业项目（如生态种养殖、生态农产品加工项目等）。高风险类（4.0%6.0%）,如受季节和市场需求波动影响大的生态旅游、康养项目，或处于市场导入期的新型业态。2）财务风险调整值（0.5%3.0%）：对项目因利用债务杠杆而给投资者带来的额外风险补偿。通常用项目的资产负债率来衡量，即项目资本结构中债务资本的比重，比重越高，财务风险越大。低杠杆（
29、资产负-债率40%）：建议取值0.5%1.0%。中等杠杆（40%W资产负债率W70%）：建议取值1.0%2.0%o高杠杆（资产负债率70%）：建议取值2.0%3.0%。3）环境风险调整值（-0.5%3.0%）：对生态开发项目面临的特有环境相关风险的补偿。需要考虑项目所在地遭受自然灾害（如洪水、干旱、森林火灾、病虫害）的频率和强度，转型与政策风险（如更严格的环保监管要求、未来可能变化的绿色金融政策等），生态系统稳定性（如生态修复不及预期）。风险显著为负（-0.5%0%）：适用于获得国家级或国际权威绿色认证（如有机产品认证），能产生显著、可量化的正向生态环境效益，且环境风险极低的项目。负值体现了对
30、其“绿色溢价”的认可。风险可控（0%1.0%）：适用于符合行业环保标准，已制定并执行了有效的环境风险应对预案，且所在地自然灾害风险较低的常规项目。风险较高（1.0%3.0%）：适用于地处生态脆弱区或自然灾害高发区，对特定生态环境要素高度依赖，或面临较大环保政策不确定性的项目。（4）最终确定与披露要求评估人员应在上述框架和参考区间的基础上，结合对项目的尽职调查和专业分析，综合确定各项风险调整值的具体取值，并计算最终的折现率。在最终评估报告中，应详细说明各项风险调整值的具体取值依据和测算过程，确保评估的透明性和可验证性。f）应用要点运用收益法进行生态开发项目价值评估时，应重点关注的技术要点包括但不
31、限于以下内容：（1）确定总收益时，应重点分析收益的来源、构成及其持续性等因素；(2)当生态开发项目涉及生态环境权益类收益、以及可交易的生态指标配额等各类可产生经济收益的生态产品时，应纳入总收益测算范畴，同时需关注为维护或提升生态产品质量而需额外投入的人、财、物等各类费用；(3)应在收益或费用测算环节充分体现特定地域单元影响生态开发项目的关联因素及各生态资产间协同效应、权衡效应、规模效应的影响；当其对收益的风险性产生影响时，还可在折现率中合理体现；(4)当用于生态开发项目的不同生态资产可使用期限不同时，应关注前述收益、成本、关联因素影响等在不同时段可能发生的变化，可进行分段评估。3 .假设开发法
32、a)基本公式假设开发法的测算分为两个阶段，一是开发与发展阶段，二是稳定经营阶段。在开发与发展阶段，逐年计算其投资成本、经营成本及投资利润，并将其折为现值；在稳定运营阶段，利用年金资本化方法将其超额利润折为现值，将两个阶段的折现值之和作为生态资产开发价值的评估值。T7VknAj-Cj-FjAIz1+D)Tf)d_2j=l+D)+p(l+p)n(一式中:，d：特定地域单亓生态盗产开发价值；Ai：第/年的预期经营收入：ci:第/年的投咨与经营成本；K：第/年的合理投盗利润：i:项目开发建设成熟后.收益稳定阶段年净收益；n:项目开发建设和收益不稳定期：P：折现率,参照收益法的折现率确定方法；7：总核
33、算期。b）应用要点应用假设开发法进行生态资产的开发价值评估时，应重点关注的技术要点包括但不限于以下内容：（1）确定生态资产的最佳经营开发利用方案时，若委托方提供方案或开发利用方式，应将其作为最佳开发利用方案；否则，应参照第五章第三节，合理配置生态产业项目，经生态开发项目适宜性分析与评价后合理设定最佳开发利用方案；（2）根据市场交易实例确定生态开发项目开发完成后的售价、开发成本等参数时，应关注生态资产组合在开发中可能存在的协同效应、权衡效应、规模效应对其形成的影响；（3）测算应扣除的投资（开发）利润时，利润率可依所在地区行业平均利润率取值，不考虑各生态资产间因协同效应、规模效应产生的超额利润。4
34、 .市场比较法。a）基本公式根据替代原理，将待估项目与近期市场上已经发生交易的类似交易案例进行比较，并对类似交易案例的成交价格进行适当修正，以此核算生态开发项目的开发价值。Vd=vb11i（8）式中：特定地域单元生态盗产开发价值；乙：可比友易实例价格：K/：待估生态开发项目交易情况、交易时间、项目状况等修正系数。b）收集和选择可比交易实例交易实例选择条件：（1）首选与核算对象处于本地同类生态资源地区的实例，次选近邻地区或类似地区的实例；（2）搜集交易实例的状况，包括影响该生态资产的各种自然条件、社会经济条件和特殊条件等；（3）项目类型相同或可比；（4）成交日期与估价期日接近；（5）为正常交易案
35、例或调整为正常交易的案例。c）应用要点运用市场比较法进行生态资产的开发价值评估时，应重点关注的技术要点包括但不限于以下内容：(1)选择可比实例时，除常规的可比实例数量、可比性等要求外，还应特别关注以下要求：I.不宜将价格出现异常波动的成交案例选作可比实例；II.可比实例与待估对象在生态资产经营开发类型、生态资产组成结构比例等方面应具有可比性；(2)进行比较因素选择与修正时，除常规要求外，还应特别关注关联影响因素和生态资产构成方面的差异，可在分析的基础上增加必要的修正因素。5.成本法。a)基本公式以成本法核算生态开发项目的开发价值。Vd=CfT+1+R(9)式中：vd：特定地域单元生态资产开发价
36、值；G项目成本；：税菊：I：一金成本:凡投资利润。b)项目成本生态开发项目达到投入使用条件所支出的各项成本，主要包括初级生产资料取得成本、开发建设成本、期间运营成本等。C）各项税费生态开发项目达到投入使用条件过程中应向政府缴纳的税费。d）资金成本生态开发项目达到投入使用条件融资成本的利息支出。e）投资利润根据生态开发项目所在地区的经济环境、待利用资源的利用类型（行业特点）确定。附：1.特定地域单元生态产品开发利用产业目录样表2.VEP核算评估报告参考提纲特定地域单元生态产品开发利用产业目录样表注：本附件提供的生态产品开发利用产业目录作为配置生态产业项目的备选参考，建议在确定特定地域单元内生态资
37、产的最佳经营开发利用方案时根据委托方提供方案和产业目录综合判断。可开发利用产业类别说明生态农林牧渔业现代化育种育苗指规模化、机械化、标准化、集约化、信息化育种育苗活动，包括采用高效育种技术进行种子（水产苗种）生产加工、质量测试评价、良种推广服务，现代化育种基地、现代化种子（苗）生产基地以及各级（国家、省、地市级）核心育种场、种公畜站和扩繁基地、水产供种繁育基地的建设。种质资源保护产业指在省内从事农作物种质资源的收集、整理、鉴定、登记、保存、交流、利用和管理等活动，农作物种质资源，是指选育农作物新品种的基础材料，包括农作物的栽培种、野生种和濒危稀有种的繁殖材料，以及利用上述繁殖材料人工创造的各种
38、遗传材料，其形态包括果实、籽粒、苗、根、茎、叶、芽、花、组织、细胞和DNA、DNA片段及基因等有生命的物质材料。包括国家农作物种质资源库（圃）、国家林草种质资源库（圃）、国家淡水渔业生物种质资源库、水产原良种场、水产遗传育种中心、中转隔离基地、国家动植物基因库、种质资源圃、国家畜禽遗传资源保种场和保护区基因库、国家农业微生物种质资源库的建设。种植、养殖产业指规模化、机械化、标准化、集约化、信息化种植（养殖）农产品、农牧产品、水产品的设施建设。包括高标准农田、特色蔬菜生产基地、优良饲草种子田和优质节水高产稳产饲草料基地建设,优质农产品生产基地、地理标志农产品核心生产基地、生态农场、农业绿色发展先
39、行区、现代农业全产业链标准化示范基地、绿色标准化农产品生产基地、水产健康养殖和生态养殖示范区的建设。生态农业产业化包括生态农场、农业绿色发展先行区、现代农业全产业链标准化示范基地等与生态农业研发、生产、加工、储运、销售、消费、服务等环节和主体紧密关联、有效衔接、耦合配套、协同发展的有机整体的产业链环节建设活动。智慧农业产业主要包括智慧农场、智慧牧场、智慧渔场建设。其中智慧农场重点应用环境监测调控、水肥药精准管理、智能植保、无人巡检运输、智能农机等技术装备；智慧牧场重点应用个体体征监测管理、环境精准调控、自动巡检消杀、疾病智能诊断、精准配方饲喂、自动采集清污、废弃物无害化处理等技术装备;智慧渔场
40、重点应用环境和水质监测、自动增氧、智能巡检、智能投饲、个体行为观测、鱼病智能诊断、分级计数等技术装备。生产加工产业省和各地市重点发展的生态产品产后商品化处理、初（粗）加工、精深加工、综合利用加工等环节，为了更好地适应市场需求，对各类生态产品实施的再开发、再加工、再包装等生产活动，以及果品、蔬菜、菌类、中药材、畜产品和水产品等营养功能成分提取，营养均衡、养生保健、食药同源的加工食品和非食用加工产品的生产等。包括新建生产线，既有生产能力的扩建、技术改造、装备升级和模式创新，产品研发能力提升。森林资源培育而经营包括良种生产、苗木培育、森林营造、森林抚育、低产低效林改造、森林主伐更新、森林可持续经营等
41、活动，以及通过以上措施营造和培育储备林等活动。林业基因资源保护包括乡土树种、经济树种、速生树种的育种、驯化和生物勘探工程，良种利用工程，野生动植物繁育利用等。林产品生产加工产业包括规模适度、品质突出的木本油料、特色果品、木本粮食、木本调料、木本饲料等经济林基地和花卉基地建设，以及相关产品的贮藏、保鲜、初加工、智能化清洁化精深加工、包装等，木竹采运及加工等。林下种植养殖和林下米集包括在林下或林间空地，开展林药、林菌、林菜、林瓜、林草、林苗、林下浆果等森林复合经营模式，发展林禽、林畜、林蜂等林下养殖，对森林中可知用的野生植物、菌类、药材等非木质资源进行采集活动，开发新型森林食品的生产经营设施建设与
42、可持续运营出动。资源循环利用农（牧、畜畲、水）产品加工副产物彳!用指采取先进的提取、分离与制备技术，实施秸秆、稻壳米糠、麦萩、油料饼粕、果蔬皮渣、畜禽皮毛骨血、水产品皮骨内脏等加工副产物综合利用。朱后宿环利用包括废旧木材回收和循环利用。水资源高效及循环利用包括农业领域节水灌溉等节水技术应用及农田水利设施建设，工业生产过程节水改造和生产用水、排水循环利用，城镇居民生活节水，服务业和公共设施节水、污水处理再利用，依法依规允许排入城镇污水系统的无毒无害工业废水和初期雨水等资源化利用，矿井水、苦咸水处理及利用，雨水、微咸水等收集、处理和利用，非常规水资源利用等设施建设和运营。清洁能源设施建设和运营风力
43、发电设施建设和运营包括陆上利用风能发电的设施建设和运营。太阳能利用设施建设和运营包括太阳能光伏发电、太阳能热发电和太阳能热利用等设施建设和运营生物质能利用设施建设和运营包括以农林废弃物为原料发电、供热及生产气体、固体燃料，以非粮农作物、农林剩余物、能源植物、地沟油等废弃物为主要原料生产生物柴油、生物航空煤油、生物燃料乙醇、生物甲醇等生物质液体燃料，以及醇、电、气、肥等多联产示范等设施建设和运营。大型水力发电设施建设和运营包括国家、省能源发展规划或可再生能源发展规划中明确的重点水力发电设施的基地扩机和优化升级。抽水蓄能电器建设而运营包括国家、省相关发展规划中明确的重点大型抽水蓄能电站建设和运营。
44、地热能利用设施建设和运营包括浅层地热能、中深层水热型地热利用，地热发电等设施建设和运营。文旅资源综合自然资源开发利用指在省内依托地文景观、水域景观、生物景观、天象与气候景观等以自然景观资源为核心，以保持自开发利用然风貌的原状为主开展的景观开发、建设及配套的游览观光、休闲体验、文化体育、健康养生等设施建设和改造活动。人文景观开发利用指在省内依托人文景观、建筑与设施、历史遗迹等以社会文化事物为吸引力本源的旅游资源为核心，以展示人文景观为主开展的景观开发、建设及配套的游览观光、休闲体验、文化体育、健康养生、康养等设施建设和改造等活动。综合体验开发利用指依托江西省红色文化体验带、绿色生态旅游带、古色文
45、化体验带、环鄱阳湖片区、赣南客家片区、赣西山水片区、赣东北陶瓷文化片区等区域的文旅要素开展的休闲农业和乡村旅游、生态旅游、工业旅游、红色旅游、文化休闲体验、生态运动康养、避暑度假、科普教育游等相关的景观开发、建设及景观配套设施建设和改造等活动。包括休闲农业重点县、美丽休闲乡村、休闲农业精品园区、乡村旅游重点村镇建设，包含具有特色化、差异化、多样化特点的城市周边乡村休闲旅游区、自然风景区周边乡村休闲旅游区、民俗民族风情乡村休闲旅游区、传统农区乡村休闲旅游景点等相关设施建设、提升改造活动等。产发营旅开运文品与自然旅游开爰七运营包括利用自然风景旅游资源，以自然风景旅游区为主要空间，用环境友好的方式，
46、依据国家和省相关规范、标准开展的面向旅游者提供的各类自然风景旅游物质产品和服务的开发及运营活动，包括旅游活动的设计、组织、运营和宣传。如文化体验服务产品、乡村旅游服务产品、旅游演艺产品、研学科考旅游产品、露营观星旅游产品、旅游摄影服务产品、森林生态旅游产品、森林康养旅游产品、路跑、徒步、骑行等主题运功产品等。人文旅游开发与运营包括利用人类创造的、反映各时代、各民族政治、经济、文化和社会风俗民情状况且具有旅游功能的事物和因素，以人文旅游区为主要空间，用环境友好的方式，满足国家、行业有关标准规范要求开展的面向旅游者提供的各类物质产品和服务的开发和运营活动，包括旅游活动的设计、组织、运营和宣传。如陶
47、瓷工艺体验品牌、红色主题品牌相关的旅游服务产品、避暑度假服务产品、民俗文化旅游可开发7FIJ用产业类别说明服务产品、节庆赛事、红色旅游服务产品等。综合旅游开爰刍运营依托江西省红色文化体验带、绿色生态旅游带、古色文化体验带、环鄱阳湖片区、赣南客家片区、赣西山水片区、赣东北陶瓷文化片区等区域的文化和旅游要素，通过森林、农业资源与旅游、教育、康养等产业融合，进一步拓展农业功能、发掘乡村价值、创新业态类型，横跨一二三产业、兼容生产生活生态、融通工农城乡，推动发展田园养生、研学科普、农耕体验、休闲垂钓、民宿康养等休闲农业、乡村旅游、综合旅游活动。用环境友好的方式，满足国家、行业有关标准规范要求开展的面向旅游者提供的各类物质产品和服务的开发和运营活动，包括森林康养、旅游活动的设计、组织、运营和宣传。如，森林康养服务、山地运动、水上运动、低空飞行体验和
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