小区包干制物业服务合同.docx

1、小区包干制物业服务合同第一条合同当事人甲方：阳光住宅小区业主委员会注册登记地址：代表人：联系电话：乙方：阳光物业服务集团有限公司第六分公司注册登记地址：酒店统一社会信用代码：法定代表人：联系电话：第二条物业基本情况物业名称：阳光小区（以下简称本物业）物业类型：住宅坐落位置：甲地阳光小区四至：第一大道，南至乙地，西至丙地，北至第二路总用地面积：88500平方米，总建筑面积：143370平方米，其中：住宅可收费面积：136963.22平方米，地下停车场：13000平方米，幼儿园：2907.99平方米，会所：3000平方米，物业服务用房：602.44平方米，商业用房：232.58平方米。物业建筑总平

2、面图见附件1。物业管理区域内的物业构成明细见附件2。公用部位、公共设施设备清单见附件3。以上附件以实际验收、交接清单为准。第三条合同期限本合同期限为三年，本合同约定时间为2025年8月11日起至2028年8月10日止。第四条甲方的权利义务1、组织召开业主大会。2、制定和修改业主大会议事规则。3、制定和修改管理规约，并要求业主遵守。4、根据业主大会的决定，及时选聘、续聘或解聘物业服务企业，并代表业主签订、变更或解除物业服务合同。5、审定乙方的物业服务年度计划。6、监督物业服务合同的执行，协调业主和乙方的关系，督促业主履行管理规约和物业服务合同。7、协助乙方催交物业服务费和相关费用。8、监督共用部

3、位、共用设施设备的使用和维护。9、协助处理非乙方原因而产生的各种纠纷。10、督促乙方严格依法及依本合同规定内容进行管理和经营活动，对于乙方存在的违法、违规或违反本合同约定的行为提出整改要求。n、对乙方进行年度考评、半年度考评、日常考评。12、要求乙方使用甲方指定的小区管理相关系统开展工作。13、法律、法规规定及本合同约定的其他权利、义务。第五条乙方的权利义务1、按照本合同约定的物业服务标准和内容提供物业公共服务、汽车停放管理服务、特约服务、代办服务等，收取物业公共服务费、特约服务费等；2、接受甲方、业主的监督，定期向甲方、业主报告物业服务合同履行情况，及时通告本物业管理区域内有关物业服务的重大

4、事项，及时处理业主和物业使用人的投诉；3、根据法律、法规及本合同的约定，每半年公示一次本物业管理区域物业服务费用收支情况，每季度公示一次本物业管理区域公共水电费情况；4、根据法律、法规的有关规定及阳光小区业主管理规约的授权，制定本物业管理区域内相关物业管理制度；5、对业主和物业使用人违反本合同和阳光小区业主管理规约的行为，采取合理适当的方式督促业主和物业使用人改正；6、未经法定程序不得改变本物业管理区域的共用部位、共用设施设备和相关场地的使用用途；7、承接物业管理项目前，按照法规规定，依据南京市住宅物业管理项目承接查验标准，对住宅物业管理区域内的物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收，并依法

5、备案；8、妥善保管和正确使用本物业的档案资料，及时记载有关变更信息，并在48小时内向甲方备案。不得将业主及业主相关物品信息及档案资料用于物业管理之外的其他用途；9、乙方将本物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业的（不得将本物业管理区域内的超过50%物业管理业务一并委托给他人，特种设施设备除外），应当将委托事项及受托企业的信息在物业管理区域内公示。乙方与受托企业签订的合同中约定的服务标准，不得低于本合同约定。同时，乙方应当对受托企业的服务行为进行监督管理，并对受托企业的服务行为承担相应的责任。10、乙方应严格按照投标文件中的承诺和整改方案按期整改，并达到验收标准。在整改期到期后仍未整改

6、或者未整改完成的，甲方有权委托第三方实施未完成整改之内容，并从乙方履约保证金中扣除未完成整改实施的相关费用，履约保证金不足以补偿的，乙方应于次月20日前补足履约保证金及补缴整改相关费用；11、乙方在本合同期限内，不得随意调动项目经理。对物业管理处包括项目经理在内的主要管理人员调动应提前一个月告知并经双方协商一致，获得业委会书面同意方可执行。12、乙方在收到中标通知书后15个工作日内支付20万元作为履约保证金，合同期满后甲方无息返还余额，离场后7日返还余额的一半，离场一个月后返还全部余额。13、本合同依法解除、协商解除或者期满终止时，乙方应当按照有关规定和本合同约定退出本物业管理区域的物业服务，

7、并按有关规定和本合同约定办理移交手续和项目退出手续；14、乙方在投标文件中承诺的其它义务；15、有关法律规定和当事人约定的其他权利义务。第六条物业管理事项及其他相关约定甲乙双方约定本物业管理项目乙方进驻时间为：2025年8月11日。乙方进驻后，应当提供以下物业服务（包括但不限于）：1、房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等。2、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、暖气干线、供暖锅炉房、高压泵房、楼内消防设施设备、监控设备、建筑物防雷设施等。3、附属建筑物、构筑物、基础

8、设施的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场、公用绿地等。4、小区内绿化、景观设施的日常养护与管理。5、小区配套的服务设施（游乐场、休闲空间等）的日常维修、养护与管理；6、公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。7、交通与车辆停放秩序的管理。本物业管理区域内的业主、物业使用人在本物业管理区域停放车辆的，应遵守本小区全体业主共同决定及乙方的管理。8、维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗出入管理等。9、业主房屋装修管理；10、物业档案资料管理，包括：江苏省物业管理条例第四十条第二款所列资料。11、法律法规和规章规定由物业公

9、司管理的其它事项；12、其他约定（1）在乙方入驻后30日内，甲乙双方协调解决与前期物业服务公司的工作、资料、符合使用要求的物业服务用房等事务的交接工作。（2）本物业管理区域内共用部位、共用设施设备保修期满后的大中维修、更换、改造费用不包含在物业服务费中，按南京市物业专项维修资金管理办法及其他有关规定执行。（3）本物业公共收益部分资金及专项维修资金的缴存、使用、管理及续筹，由甲乙双方按照法律、法规和有关规定办理。（4）业主自用物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益的，责任人应当及时维修养护，其他有关业主应当给予配合。存在安全隐患的业主不履行维修养护责任的，乙方应起到告知及提醒义务。造成公共

10、利益或他人合法权益受损的，责任人应当承担相应赔偿责任。（5）业主有义务对乙方开展物业维修养护、清洁卫生等物业服务工作提供通行和工作便利，如因不配合工作给乙方或他人造成损害的，应承担赔偿责任。（6）业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知并与物业服务企业签订装饰装修管理服务协议，并不得违反相关法律法规。装饰装修管理服务协议见附件4。（7）乙方接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用事业服务单位委托代收使用费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。（8）二次供水、供电设施设备运行中产生的漏（损）耗、电费等相关费用，在乙方应起到相关管理及提醒义务的前提下，由相关单位承担相应责任，业主不承担相关费用

11、分摊。（9）业主转让或出租其物业时，应当将本合同、管理规约以及有关费用缴纳情况等事项告知受让人或者承租人，并自买卖合同或租赁合同签订之日起15日内，将买卖或者出租情况告知乙方。业主转让物业前，应当与乙方结清相关费用。（10）未经甲方或业主大会授权，乙方不得利用物业共用部位、共用设施设备进行广告、租赁、商业促销等经营活动，并接受全体业主监督，如违反本约定的，乙方应向甲方返还全部收益并向甲方赔偿全部收益总金额的三倍。（11）乙方不得擅自占用、挖掘本物业管理区域内的道路、场地，确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，按规定办理相关手续，制定施工方案报甲方备案，开工前要在物业管理区域内公示，施

12、工过程中尽可能减少对业主的影响，并及时恢复原状。（12）乙方在实施包括但不限于锅炉、电梯、电气、制冷以及有限空间、高空等涉及人身安全的作业，应当具备相应资质或委托具备相应资质的单位实施，应当明确相应的安全责任。第七条物业服务标准本物业管理区域物业服务标准参考南京市普通住宅前期物业公共服务等级和收费标准的3级及南京市住宅物业服务标准（推荐试行）内容。具体物业服务（考核）内容按照附件5实施。第八条物业服务费用由业主（物业使用人）承担的物业服务费用包括：也物业公共服务费、也汽车停放费、也特约服务费、也代办服务费。本物业管理区域的公共能耗费（共用场地、共用设施设备产生的供水、供电等能耗费用）由业主或物

13、业使用人承担。本物业管理区域物业服务费的收取方式为包干制，收取标准如下：1、物业公共服务费物业公共服务费包含物业共有部位、共有设施设备的日常运行、维护和小修费用。如：电梯、庭院、小区路面、运动场、公共厕所等公共设施设备的运行维护保养费，业主按其拥有物业的建筑面积交纳。物业服务费主要用于以下开支：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域内清洁卫生费用；（4）物业管理区域内绿化养护费用；（5）物业管理区域内秩序维护费用；（6）办公费用；（7）物业服务企业固定资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任

14、保险费用；（9）经业主同意的其他费用；（10）法定税费；（11）物业服务企业的合理利润。（12）本项目公共区域，属于维修资金范畴的单项单次费用在500元（不含人工费用）及以下的维修费用，由物业企业承担。物业公共服务费由乙方按下列标准向物业使用人收取：多层住宅：L2元/Itf/月高层住宅：1.4兀/1112/月商业用房：3.5元tf月（上述费用不含公共能耗费）公共能耗费（含二次加压水电费）收费标准：多层、高层住宅：300元/户/年，据实分摊，第二年、第三年公共服务费可根据上一年度公共服务费实际产生费用进行调整。2、汽车停放费根据政府指导价及多停多付原则制定：地面、地下停车标准。停车收费包含车位物

15、业服务费或车位使用费。已购买车位的，收取车位物业服务费；未购买车位的，收取车位使用费。停车费由乙方按下列标准向车位使用人收取：（1）临时停车：5元/次，不足12小时按12小时收费；超过12小时，不足24小时，加倍收取；超过24小时，顺延计算收取。如出台停车管理规定，约定新的停车费标准，按新标准执行。（2）露天车位：100元/辆/月（其中乙方收取50元作为物业服务费）（3）地下人防车位：150元/辆/月（其中乙方收取80元作为物业服务费）（4）地下产权车位：80元/辆/月（由乙方收取）3、特约服务费、代办服务由业主、物业使用人与物业服务企业另行约定。第九条物业服务费用交纳责任业主应当按半年（半年

16、年）交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每年度的1月份及7月份。（一）业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。（二）连续六个月以上未入住或未使用的长期空置物业其物业公共服务费按照该物业管理区域同类物业标准的100%交纳。（三）物业费收费预收不得超过1年。（四）业主或物业使用人逾期交纳物业服务费用的，乙方应履行催告程序。（五）物业管理区域内已竣工但尚未出售的物业、因开发建设单位原因未能按时交付物业买受人的物业及开发建设单位的自有物业，乙方按第八条规定向开发建设单位收取物业服务费。第十条业主共有收益本物业管理区域内属于全体业主所有的物业经营用房、停车场（

17、包括人防车位）及其他物业共用部位、共用设施设备等统一委托乙方经营，扣除成本及税金（合计15%）后，所得总收入金额的30%作为管理服务成本，用于弥补物业费不足，归乙方所有，剩余70%归全体业主所有。共有资金由乙方收取并管理，按季度支付甲方所得，乙方所得自行承担相关税费。甲方设立共有资金专用账户。账户名：阳光住宅小区业主委员会开户行：甲地银行账号：甲方每半年公布上述业主共有资金的收支情况，公布方式为：也在物业管理区域公示栏张贴，也在业委会指定软件平台上公示。本小区所得公共收入入账账户必须为业委会指定账户，乙方不得私设账户收款或收取现金，如有此现象，视为合同违约，需将全部收款转入业委会指定账户，并处

18、以同等金额的罚金。第十一条物业的承接查验（一）甲方应在物业交接前，与乙方完成物业项目的承接查验工作，具体内容包括但不限于：项目相关图纸资料的移交，共用部位、共用设施设备的现场查验，确定现场查验结果，签订物业承接查验协议。承接查验中存在的问题（包括乙方提出的经甲方确认的更新改建建议），由甲方负责督促前期物业落实整改，并承担全部费用。在共用设施设备整改、修复前，乙方不承担故障、损坏或不具备完整使用功能的共用设施设备的维保等管理义务和因此造成的业主、物业使用人或其他的人身、财产损害的赔偿责任。（二）甲方需向乙方移交下列资料，包括但不限于：（1）建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，规划总平图，用地

19、红线图，竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，分幢分层平面图和套型图，物业区域内附属配套设施、道路、地下停车库、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（2）共用设施设备清单；（3）设施设备的安装、使用、维护保养技术资料以及各类公共设备等有关维保合同书复印件；（4）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；（5）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（6）已购房业主的商品房买卖合同（包括车位、车库、库房等）或使用权购置协议（包括车位、车库、库房等使用权购置）、业主有效身份证明等文件的复印件；（7）已购房业主姓名和联系电话、所购房屋（包括车位、车库、库房等）位置和面积，各类费用的缴费记录

20、8）项目测绘报告成果表；（9）服务过程需维修需报/；（10）物业管理所必需的其他资料。（三）甲方应移交给乙方的财务资料包括但不限于：原物业服务企业预收物业服务费情况、公共能耗费情况、停车服务费情况、经营性收支情况、支付专业外包单位的费用凭证、其他费用情况等。第十二条物业服务的考核物业服务的考核分为年度考核及日常考核。1、日常考核（考核标准见附件5）日常考核作为平时物业服务质量的判断依据。甲方根据本考核标准，每月组织日常考核，日常考核中的处罚直接在履约保证金中扣除；履约保证金不足数额，乙方需在次月20号前补足履约保证金及相关罚金。考核中的扣分每年计算一次，满分100分，并纳入年度综合考评。2

21、半年度考核（考核标准见附件6）甲方根据本考核评分表组织实施对乙方考核。每半年甲方组织进行不少于一次考评，满分100分，并纳入年度综合考评。3、年度综合考评年度综合考评以半年考核及日常考核综合计算，实行百分制，每半年考核权重为15%,日常考核权重为70%。综合考评60分（含60分）以上的为考评合格，低于60分（不含）的为考核不合格，视为没有达到履约标准。年度综合考评得分二上半年总得分*15%+下半年总得分*15%+日常考核总得分*70%。第十三条合同解除1、本合同履行期内，经双方协商达成解除合同的一致意见，则本合同可以解除，彼此均不承担违约责任。2、按照本合同第十二条实施物业服务考核，考核结果

22、为乙方不符合履约标准的，甲方可以解除合同。3、合同期限届满，甲乙双方如有意向续签合同，应当在合同期满3个月前向对方提出书面要求，协商达成一致意见时，在合同期限届满1个月前续签合同。4、本合同终止后，甲乙双方应当共同做好交接事宜，包括物业服务费（含提前预收服务费）的清算、对外签订的各种协议的执行、物业共用部分查验交接以及移交相关档案资料及清单等。交接期为合同期满前一个月。退场日为合同到期之日或合同终止当日。由于乙方交接资料不全对甲方、业主造成损失的，乙方应当赔偿全部直接及间接损失。第十四条违约责任（一）除不可预见的情况外，乙方擅自停水、停电的，甲方或业主有权要求乙方限期解决；给甲方或业主造成损失

23、的，乙方应当承担相应的赔偿责任。（二）除法律、法规规定的合同终止情形及本合同约定的合同终止情形外，甲、乙双方均不得提前解除本合同，否则解约方应当承担相应的违约责任；给对方或业主造成损失的，解约方应当承担赔偿责任。（三）乙方违反本合同约定，未完成本合同约定的物业服务内容和本合同附件五物业服务标准的，甲方有权要求乙方限期整改，并出具书面整改通知书，逾期未整改的，甲方有权向违约方追索损失赔偿的权利，相应的费用以评估机构核算为准，相关费用从乙方履约保证金中扣除，履约保证金不足以赔偿的，乙方应于次月20日前补足履约保证金及补缴赔偿相关费用。（四）甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，致使乙方未完成本合

24、同约定的物业服务内容和物业服务标准的，违约方承担相应的责任。（五）乙方违反本合同的约定，擅自提高物业服务收费标准的，对超出标准的部分，业主有权拒绝支付；已经支付的，乙方应全额返还并赔偿业主已支付总金额的三倍。（六）乙方在本合同期限内擅自停止物业服务的，甲方可要求乙方继续履行合同，采取补救措施，如乙方拒绝继续履行合同义务，甲方有权终止合同，并向乙方追索经济赔偿；前述行为给甲方、业主或物业使用人造成损失的，乙方应当双倍赔偿相应的损失。（七）乙方在本合同终止后应及时撤出本物业管理区域，乙方在本合同终止后拒不撤出本物业管理区域的，扣除全部履约保证金。前述行为给业主造成损失的，乙方应当承担相应的赔偿责任

25、同时，合同到期或终止之日起，未经业委会书面同意，乙方工作人员及乙方聘用人员不得进入甲方物业管理区域。每天每进入1人次，赔偿甲方100O元，上不封顶。（八）业主或物业使用人违反本合同的约定，实施妨碍物业服务行为的，应当承担恢复原状、排除妨碍等相应的责任。（九）因不可抗力致使合同部分或全部无法履行的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除甲乙双方的责任。（十）乙方有确切证据证明属于以下情况的，可不承担违约责任：（1）由于甲方、业主或物业使用人的自身责任导致乙方的服务无法达到合同约定的。（2）因维修养护本物业管理区域内的共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主或物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设

26、施设备使用等造成损失的。（3）非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的。第十五条其它事项1、本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成的，双方同意按下列第（2）方式解决：（1）提交仲裁委员会仲裁；（2）依法向物业管理区域所在地人民法院起诉。2、对本合同的任何修改、补充须经双方书面确认，与本合同具有同等的法律效力。修改、补充的内容不得与本合同文本的内容相抵触。3、本合同附件均为合同有效组成部分，其与本合同具有同等法律效力。4、合同文件及解释顺序：（1）合同文件应能相互解释、互为说明。除另有约定外，组成本合同的文件及优先解释顺序如下：1）本合

27、同协议书；2）物业服务企业投标文件3）国家相关法律、技术性文件；合同履行中，甲乙双方有关本物业的新增条款、承诺，由双方协商一致并签订相应的协议，视为本合同的组成部分。（2）当合同文件内容含糊不清或不相一致时，乙方在保证物业服务工作正常进行的情况下，由甲乙双方协商解决。甲乙双方协商不成时，按本合同第十二条处理。5、本合同经甲乙双方签字、盖章生效，一式陆份，甲方、乙方各执三份，相关管理部门或社区备案份，具有同等法律效力。甲方：乙方：授权代表：授权代表：签订日期：年月日本合同附件：附件1：建筑总平面图附件2：公共用房明细附件3：共用部位、共用设施设备清册附件4：装饰装修管理服务协议附件5：阳光小区物

28、业管理服务内容和标准附件6：阳光小区物业服务日常考核评分细则附件7：阳光物业管理服务考核评分表（半年度）附件8：服务承诺及协议附件1建筑总平面图序号物业类型位置建筑面积1商业1幢1单元IOl室232.58平方米2物业服务用房12幢1单元、2单元1楼14幢3单元1楼602.44平方米，其中12幢361.24平方米,14幢241.2平方米3幼儿园小区南门2907.99平方米4会所附件2物业构成明细车位数量：序号车位种类车位数量/个1地下产权车位2人防车位3地面车位附件3共用部位、共用设施设备清册附件4装饰装修管理服务协议附件5阳光小区物业管理服务内容和标准一、综合管理服务标准服务项目序号内容服务标

29、准备注1管理处设置(1)小区内设置管理处。(2)配置办公家具、电话、复印机、电脑、打印机、网络等办公设施及办公用品。机构设置2人员要求(1)小区项目经理具有大专及以上学历及3年及以上的物业管理工作经验。(2)小区经理和管理人员有经从业资格培训获取的上岗证，统一着装，挂牌上岗，仪表整洁规范。(3)小区技术作业人员按照有关规定取得岗位证书，挂牌上岗。3服务时间周一至周日在小区管理处进行业务接待并提供服务。日常管理与服务4工作计划（1）制定小区物业管理与物业服务工作计划并组织实施，每年向委托方报告一次计划实施情况。（2）依据法律法规和合同约定对公共部位、公共设施经营的，告知业主并定期公布收益等信息。

30、5服务规范服务规范应符合南京市物业管理行业规范要求。6管理制度（1）有明确的值班制度和交接班制度，工作记录。（2）制定管理处内部管理制度和考核制度。7制度公示服务场所公示办事制度、办事规章、收费依据、收费标准。8报修、投诉受理（1）24小时受理业主或使用人的报修。急修半小时内到现场查看处理，小修三天内修复。有完整的报修、维修和回访记录。（2）对业主或使用人的投诉在二天内答复处理。9服务费收支物业管理服务费收支每半年向业主公布一次。日常管理与服务10满意度调查采取多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的60%,对沟通和测评结果进行分析并及时整改。（支持软件平台的满意度调查）1

31、1特约、便民服务能提供两种以上特约服务（有偿）和两种以上便民（无偿）服务。12小区业主活动节假日有专题布置，每年组织（6）次以上的小区业主活动。13档案管理建立小区物业管理档案包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主资料档案（含业主或使用人房屋装修档案）等。14财务管理建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。15维修资金使用小区房屋维修资金的，严格按照政府规定进行运作，并且维修单价、配件价格和维修单位须取得甲方认可。16装修、违建管理告知业主或使用人装修须知，对违规装修、违章搭建应及时劝阻、制止并报告相关部门。17接管项目承接项目时，对小区共用

32、部位、共用设施设备进行查验，确保小区共用部位、共用设施设备完好，运转正常。18办公自动化运用计算机进行管理(含业主档案、收费管理、设备管理等)。19其他无二、公共区域秩序维护服务标准服务项目序号内容服务标准备注人员要求1人员配备安全护卫人员中45周岁以下的人员占总数的一定比例以上，身体健康，工作认真负责。2技能训练安全护卫人员接受过安全技能训练(专项培训、岗中持续培训)的比例为50%以上。3技能水平有较强的安全防范能力，能正确使用各类消防、物防、技防设备和器材。4服装仪容上岗时统一着装、佩戴统一标志，装备佩戴规范，仪容仪表规范整齐，上岗时精神饱满，姿态良好，动作规范。5器械配备配备对讲装置或其

33、他必备的安全护卫器械。门U-4冈6出入口值守主出入口24小时有人值守，规定时间立岗，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。7进出人员管理(1)阻止小商小贩、外来人员随意进入小区。(2)对外来人员、送货人员进行登记，阻止未经许可的外来人员进入小区。8车辆疏导（1）对进出车辆进行管理、疏导，保证出入口环境整洁、有序、通畅。（2）对大件物品搬出进行登记。（3）按照消防管理要求，对非机动车（电瓶车、自行车等）进行有效管理，严禁入楼。要求路面临停车辆不得占用消防通道，如急需停放，保安应做好登记处置工作。巡逻U-4冈（1）白天巡逻次数不少于四次，夜间巡逻次数不少于9巡逻要四次。求（2）重点部位加强巡逻，

34、有巡逻记录。（3）接受业主（使用人）求助，回答住户的询问。巡逻I-JU冈在遇到异常情况或突发事件时，采取相应的应对措10应急处理施，及时报告管理处和相关部门。技防设施小区的监控中心24小时有人值守，技术防范设施（如11安防监控、楼宇对讲、周界报警等）能有效使用，对监所反应的信息实施管理。控（1）监控中心接到报警信号，安护人员应按应急预案UU冈12应急处等规定的时间到达现场进行处理理（2）小区有火警、警情等应急预案，并在监控中心上墙，每年应组织不少于一次应急预案演习。专露天车位（1）有人员24小时巡视和引导停车。13（2）按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序。项车

35、辆收费车库日、应有专职人员24小时管理，车辆停放有序，车库内地管理14面、墙面有简易的车辆行驶指示牌和地标，备有必需的消防器材，有照明，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。三、公共区域清洁卫生服务标准服务项目序号内容服务标准备注1生活垃圾收集（1）按单元配置收集点；每天早晚定时清理二次。（2）装修垃圾定点堆放，每周清理一次。2通道及楼梯台阶每周清扫三次，隔月楼梯间墙面除尘一次；单元门厅每天清扫二次，每周拖洗二次。3楼梯扶手、栏每周擦抹两次，保持扶手护栏干净、无灰楼内杆、窗台、开关尘。公共区域4门、窗等玻璃每周擦抹一次，保持洁净、无灰尘。5天花板、公共灯每月除尘二次，天花板、灯盖、灯罩、灯座具

36、目视无灰尘、无污迹、无蜘蛛网。6电梯及电梯厅每天清扫二次，每月二次擦拭、清洁电梯内墙面和地面，每月清洁一次轿箱顶部。7消火栓、指示牌、信报箱每周擦抹一次。楼外8道路地面每天清扫一次。公共9绿地、明沟明沟每天清扫一次；绿地每天捡拾一次，秋区域冬季节或落叶较多季节适当增加捡拾次数。垃圾箱（桶）、果皮箱每天清运二次，垃圾无漫溢，垃圾箱10（桶）、果皮箱每周抹洗一次；周围地面无垃圾、无污水。每季度对鲁井、垃圾箱、明沟等喷洒药水一11消灭鼠害蚊蝇次，夏季（6月、7月、8月）每月一次，每年灭鼠二次。12公共灯具、宣传每月擦抹二次，目视基本无灰尘，（2米以栏上部分每季度擦抹、除尘一次。）13设施设备用房每周

37、清扫一次。停车场或共用车库（棚）每两天清扫一次，及时清除地下室进出口的14垃圾；发现油迹、污迹、锈迹，应及时擦洗干净。四、公共区域绿化日常养护服务标准服务项目序号内容服务标准备注草坪1保存率保存率90%以上，生长茂盛。园区树木、灌木、草坪等枯死、缺失按时进行补种。1保存率=现植物存活率物业企业接管该项目时的植物存活率。2草坪修剪不包含对马蹄金、麦冬、白三叶、五色草等观赏草坪草的修剪。3绿地以种植面积计算；地下车库顶上绿地按实际种植面积计算；棚架按垂直投影面积计算；行道、散植树按树冠垂直投影面积的1/5折算；嵌草停车地坪按地坪面积的1/10折算；墙面垂直绿化按实际覆盖面积的1/10折算；未定事项

38、可按商定计算。4公共绿化养护用水的费用未包括在此价格中，应单独列帐，按实际发生费用和使用情况由使用人合理分摊。5公共绿地中多年生草2修剪每年3次对草坪整治修剪。3清杂草每年适时除杂草五遍以上。4其它草坪生长良好，发现斑秃及时补植。5灌、排水干旱、高温季节基本保持有效供水；雨季及时排出积水。6施肥生长期按植物品种、生长状况、土壤条件适当施肥，每年普施有机肥一遍。部分花灌木增施追肥一遍。7病虫害防治有针对性及时灭治病虫害，每年喷洒农药不少于二次，控制大面积病虫害发生。树木8保存率保存率90%以上，生长正常。9修剪乔木根据需要适时修剪，灌木整形修剪每年两遍以上，篱、球等按生长情况、造型要求适时修剪。

39、10清杂草每年适时除杂草三次以上。11施肥生长期按植物品种、生长状况、土壤条件适当施肥，每年普施有机肥一遍。部分花灌木增施追肥一遍。12病虫害防治每年对相应树木进行专业刷白处理，及时做好病虫害防治。13其它乔灌木生长健壮，树冠完整，形态优美；花灌木正常开花结果；球、篱、地被生长茂盛，无缺枝、空档；因人为或风害等因素造成树木倾斜予以及时扶正。本植物的老化更新所发生的费用不包含在绿化日常养护费中，应在物业专项维修资金中开支。6绿地面积的计算以14布置每年有一次以上花卉布置。建设单位提供的绿化竣工图为主，以实地丈量为辅。【7】因修剪等产生的废弃物，整理集中堆放，清运及时；树上悬挂物及时清除；发现死树

40、及花15补种缺枝、倒伏、枯死及时补种，补种的规格、品种、颜色与原来的保持一致。坛花境16修剪、施肥保持花卉生长良好。时清除、适时补种，保持绿地内清洁整齐。【8】使用化学药剂，必须严格执行国家现行有关规定，并在喷药前提前两天发安民告示。17病虫害防治及时做好病虫害防治工作。18其它花坛设施保持完好。五、共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修服务标准服务项目序号内容服务标准备注公共1房屋结构每年一次对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查并有记录，部位发现损坏及时告知相关业主、使用人并安排专项维修。1、该费用用于共用部位零星修理和常2门窗每月一次巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，开闭

41、正常。规养护。3道路、路面、侧石、呼+P辛音井盍每两个月一次对路面、侧石、W井盖等设施进行巡检，发现损坏及时告知相关业主、使用人并安排专项维修，要求鲁并不漫溢，井盖不缺损，能正常使用。4屋面泄水沟、楼外排水管道每半年对屋面泄水沟、楼外排水管道清扫、疏通一次；适时清掏化粪池。5地面排水沟与围墙每半年巡查一次，清理地面排水沟的泥砂与杂物。6楼梯间、公用走廊的室内墙地面墙面、顶面粉刷层无剥落，面石专、地石专平整不起壳，无缺损。7休闲椅、室外健身设施每月巡查一次休闲椅、室外健身设施，发现损坏及时修理。园区防腐木、铁质设备设施等进行维修出新。8安全标志对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置

42、安全疏散指示和事故照明设施，每月检查二次，缺损及时补齐，保证标志清晰完整。服务项目服务标准备注电梯（1）遇电梯发生一般故障的，专业维修人员二小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员5分钟之内到场应急处理，专业人员20分钟之内到场进行救助。（2）每天应进行检查，检查记录存档。（3）保证电梯24小时完好，轿箱内按钮、灯具等配件保持完好，轿箱整洁。（4）客梯无安全关闭装置或无紧急呼救装置的，货梯无自动称重感应装置的应设专人驾驶电梯，驾驶员应坚守岗位不脱岗，保证安全运行。（5）设置紧急呼救装置的，应保证24小时完好，发生故障时应确保三方通话。（6）委托专业维修保养单位进行定期保养

43、每年进行安全检测并张贴安全检验合格标志，物业公司应有专人对电梯保养进行监督，对电梯运行进行管理并对情况进行记录。（7）确定合理的电梯运行时间，随时监督电梯运行状况，加强日常维修保养，适时降温、通风、防雨，做好运行服务，经常巡查楼层，防止地面水流入电梯井，值班监督，防止违章使用电梯；记录每日电梯运行情况，建档备案。（8）定期对机房、轿箱顶和底坑进行检查，发现问题及时处理，并做好记录。（9）电梯维护保养提前一天通知业主或使用人，并尽可能减少对业主或使用人正常生活的影响。1电梯运行费用包括：（1）电梯定期常规保养。（2）电梯年安全检测。（3）零星配件和维修。【2】本价格不含电梯驾驶员费用，如配置驾

44、驶员的，人工费按实结算。【3】电梯维修保养费用与上述收费标准出入较大的，可参照以下公式计算收费标准：电梯收费标准二小区年电梯总费用总台数总建筑面积12个月。【4】电梯运行的电耗费用未包括在此价格中，应单独列帐，按实际发生费用和使用情况由使用人合理分摊(10)建立电梯运行档案，记录电梯运行情况和维修保养工作内容。排水系统(1)每月巡查一次污水泵、提升泵、排出泵，每半年润滑加油一次。(2)污水处理系统每年全面保养一次。(3)暴气机空气过滤网每半年清洗一次。1水泵运行的电耗费用未包括在此价格中，应单独列帐，按实际发生费用和使用情况由使用人合理分摊。供水系统(1)总体供水设施每月检查一次。(2)泵、管道每两年进行除锈、油漆一次。(3)水泵和饮用水水池(箱)：水泵每季度保养一次，饮用水水池(箱)每半年清洗、消毒、水质化验一次，水质符合国家标准。(4)水箱蓄水池应盖板加锁，溢流管口安装金属防护网，每年冬季对外露水管包扎、防冻。有水泵房的，实施封闭管理。(5)高层房屋减压阀调压每季度一次测压并做好记录。公共照明系统(1)楼道灯、道路灯完好率为95%左右(主干道亮灯率100%)。(2)景观灯、节日彩灯完好率为95%左右。(3)室内、室外公共电气柜每周巡查一次。(4)限电、停电按规定时间通知业主或使用人。消防系统（