1、中南横府小区业主大会选聘物业服务企业方案（征求意见稿）根据中华人民共和国民法典、四川省物业管理条例、成都市物业管理条例等法律法规的相关规定，以及本小区业主大会议事规则管理规约等相关约定，结合本小区实际情况，制定本物业服务企业选聘方案（以下简称“选聘方案”）。本选聘方案中的“选聘”，包括本小区续聘在管物业服务人和另聘其它物业服务人。本选聘方案第二条的“物业服务合同主要内容”，适用于本小区续聘在管物业服务人或另聘其它物业服务人。本选聘方案中，甲方为成都市金牛区天回镇街道中南横府小区业主大会，乙方为业主大会续聘的在管物业服务人或另聘的其它物业服务人。本选聘方案内容的未尽事宜，业主大会授权业主委员会决
2、定。一、项目简介本小区位于成都市金牛区聚沙路288号，物业类型为住宅和商业,其中包括高层住宅、别墅、洋房、商业、地下车位。物业管理区域内总建筑面积360153.05平方米。其中，住宅建筑面积246401.49平方米（含地下住宅面积2175.92平方米）；商业建筑面积10968.57平方米，地下机动车停车位2730个，非机动车位2799个。小区出入口4个，地下车库出入口各2个，非机动车出入口各1个。小区综合绿化率30%,综合容积率2.0。二、物业服务合同主要内容（一）物业服务事项（内容）和质量（标准）参照成都市住宅物业服务等级标准（DB5101/T1232021）【五】级标准内容及要求执行。最终
3、合同以物业服务人承诺的物业服务事项（内容）为准。（二）物业服务收费标准高层住宅不高于：2.10元/nf月-2.40元/rtf月；洋房住宅不高于：2.45元/nf月-2.80元/nV月；别墅住宅不高于：3.85元/nV月-4.40元/nV月；商业不高于：4.20元11f月-4.80元11V月；机动车车位管理费不高于：50元/个/月。非机动标准车位不高于：20元/个/月。（三）物业服务费的计费方式物业服务费的计费方式为包干制，物业服务费收费标准及计费方式在合同期内保持不变。（四）物业服务合同期限1 .物业服务合同期限为4年。2 .附解除条件：乙方提供服务届满一年起，甲方业主委员会组织全体业主对乙方
4、进行服务满意度年度评分，设置“满意”、“不满意”两种评分选项。评分时，参与评分的业主人数超过业主总数（每户业主有一个投票权，每个投票权在满意度评分中为一票）的二分之一为有效评分。若服务满意度年度评分中“满意”占比低于参评人数的50%,业主委员会应当组织召开业主大会表决是否解聘物业服务人。3 .满意度调查与业主大会定期会议同期进行。（五）违约责任1 .乙方擅自提高收赛标准的，对超出标准部分，业主有权拒绝支付；已经支付的，乙方应当予以返还，并自业主支付之日起向业主支付超出金额每日万分之一的违约金。2 .业主无正当理由未按时、足额支付物业费，经乙方书面催告限期支付仍未支付的，承担违约期间未付金额每日
5、万分之一的违约金。3 .甲方、业主违反本合同约定，致使乙方的服务未达到本合同约定的服务内容、标准，给乙方造成损失的，甲方、业主承担违约责任。4 .乙方未履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，甲方有权要求乙方在合理期限内整改，逾期未整改，给业主造成损失的，承担赔偿责任。5 .甲方、乙方任何一方无正当理由提前解除合同的，应当向对方支付200000元（贰拾万元）的违约金；给对方造成的经济损失超过违约金的，承担赔偿责任。（六）共有部分经营与管理甲方授权乙方利用业主的共有部分进行经营管理，其产生的经营收入中，按照合同金额，乙方按照经营收入的30附口除招商代理费、策划宣传费、现场维护费用及税金等合理经
6、营成本后，结余部分即经营收入的70%归甲方全体业主所有。乙方应按照法律法规要求定期公布经营所得收入的收支明细。经甲方业主委员会决定，可以对共有部分收益等共有资金进行审计，审计费用甲乙双方各承担一半。属于业主共同所有部分的经营收益，按本小区管理规约、业主大会议事规则、业主大会决定的方式使用，并按季度向全体业主公布收支明细、允许业主进行查阅。（七）履约保证金物业服务合同签订之日起7日内，乙方向甲方指定账户支付履约保证金50万元，投标保证金在中标后可直接转为履约保证金，不足部分由中标人在签订合同后7个工作日内补齐。合同履行期间，履约保证金不足的，乙方应在7日内补足。若乙方未按时支付或补足，经甲方催告
7、后仍不补足的，合同自动终止。合同终止后，自乙方完成交接工作之日起7日内，甲方将剩余履约保证金无息退还到乙方指定账户。（八）整改方案与整改资金投入1 .物业服务企业投标时，提交自愿投入整改资金或品质提升投入资金的承诺函；2 .物业服务合同签订后，乙方进场前（业主大会决定续聘的，为合同签订前），足额支付整改资金到甲方账户；若不按要求将整改资金支付到甲方账户则甲方有权解除合同。3 .乙方进场服务后（业主大会决定续聘的，为合同签订后），与业主委员会与业主代表共同确定具体整改方案，并编制施工方案和成本预算方案，提交业主委员会审核，经审核通过后方可施工；4 .业主委员会审核成本预算方案的过程中，可以进行公
8、开询价，以公开询价的平均价或最低价作为最终执行价格。如果乙方提供的供应商拒绝接受最终执行价格，业主委员会可另行选择供应商，但是支付总金额不超过承诺整改资金金额；5 .施工过程中，乙方应每月向业主委员会提供整改资金投入明细表和施工进度表，供业主委员会审核，并向全体业主公示；6 .乙方提供物业服务使用的各种APP和管理系统软件不列入整改费用，免费供业主使用。7 .乙方进场提供物业服务的开办费，由乙方自行承担，不列入整改费用。（开办费包括购买物业办公设施和物品等为甲方提供物业服务所必须的物资）。8 .若本协议约定的整改资金金额系乙方基于完整4年服务期投入成本进行测算。非因乙方违约导致本合同提前终止的
9、双方应核算实际服务时间，甲方按比例向乙方退还整改资金，退还金额=承诺整改资金金额*（剩余服务时间/4年）。（九）物业经理人选若甲方业主委员会对乙方派驻本项目的项目经理不满意，乙方应当在接到甲方业主委员会更换通知之日起15日内提供2名（含本数）以上项目经理人选供业主委员会选择。若甲方业主委员会对物业服务人提供的项目经理人选仍不满意，有权在乙方在管的其他物业项目的项目经理中直接指定。若乙方拒绝履行上述约定，甲方业主委员会有权组织召开业主大会表决是否解聘乙方。该情形下被解聘的乙方自行承担全部经济损失。（+）物业服务合同文本合同文本采用四川省住房和城乡建设厅、四川省市场监督管理局2022年10月14
10、日印发的物业服务合同（示范文本）（CH-2022-02）o业主大会决定续聘在管物业服务人的，物业服务合同主要内容以本选聘方案为准；业主大会决定另聘物业服务人的，物业服务合同主要内容以选聘方案、招标文件、投标文件为准，其它合同内容由业主委员会和乙方共同商定。三、续聘在管物业服务企业方案（详见附件1）四、选聘物业服务企业方案（一）选聘方式与具体实施者1 .业主大会授权业主委员会委托招标代理机构采取公开招投标方式选聘新物业服务人。2 .评标专家从四川省物业管理专家库或成都市物业服务行业专业人才库中以随机抽取方式确定。3 .本项目投标保证金为30万元，在报名截止日期缴纳至招标代理机构对公账户本项目招投
11、标工作结束后，五个工作日内依次退还，若因投标人中标后弃标或拒绝按照投标文件签订合同，保证金不予退还，且由招标人自行处置。（二）参与竞聘物业服务企业的资格条件（1）具有独立承担民事责任的能力。(2)具有艮好的商业信誉和健全的财务会计制度，近三年(2022、2023、2024年)或成立至今(成立不足3年的)财务状况无亏损(需提供财务报表或审计报告)，如有特殊情况，需提交单独说明及证明材料。(3)具有履行合同所必需的设备和专业技术能力、有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录；(4)具有独立法人资格的合法物业管理企业且注册资本不低于2000万；(5)参加本次招投标活动近三年(2022、2023、202
12、4年)内，在经营活动中没有重大违法记录，未被行业组织或住建部门予以行政处罚的，投标人法定代表人三年内无任何违法犯罪行为且未被列入失信被执行人名单。(6)具有丰富的管理经验和足够的管理规模，在成都市至少有1个30万平方米以上的住宅项目服务业绩且成都市住宅在管面积不得低于150万平方米；(7)投标人在“成都市建筑市场信用信息管理系统公示平台”中信用等级为A或以上。；(8)拟派驻本项目的主要负责人(项目经理)应当具有物业管理项目经理相关证书，本科及以上学历，45岁以内，有管理类似项目三年以上的工作经验(提供身份证明、个人简历、学历证明、资质证书)；(9)三年内至少有一个新接业委会住宅项目(10)法律
13、行政法规规定的其他条件；(11)本项目的特定资格要求：本项目不接受联合体参加投标，投标人不得以挂靠或授权的方式参加本项目投标。(三)中标人的确定方式本次选聘物业服务人的选聘工作坚持公开、公平、公正的原则，拟先通过公开招标方式筛选得分前两名的候选物业服务人，在业主大会投票之前，由两名中标候选人在小区内进行路演，宣传资料发放等，最终以业主大会投票结果确定最终中标人(物业服务人)。出现下列情况之一的，业委会可确认第二候选人为中标人：1 .业主投票第一候选人放弃中标结果。2 .自中标通知书发出之日起15日内，业主投票第一候选人无正当理由拒绝按照选聘方案、招标文件和投标文件签订物业服务合同；3 .合同
14、签订之日起40日内，因业主投票第一候选人自身原因中标人无法进场提供服务。（四）物业服务合同订立业主委员会代表业主大会和中标人应当自中标通知书发出之日起15日内，依法订立物业服务合同。若物业服务合同签订之日起40日内，因中标人自身原因无法进场提供服务，合同自动终止。五、选聘费用本次业主大会续聘、选聘物业服务人所产生的业主大会召开费用、律师费、诉讼费、公证赛、招投标代理费等费用，据实结算，由最终续聘、选聘的物业服务人支付。上述费用应当在进场服务之日（业主大会续聘在管物业服务人时,“进场服务之日”为物业服务合同签订之日）起7日内支付完毕。六、承接查验业主大会另聘物业服务人的，业主委员会与另聘的物业服
15、务人签订物业服务合同后，物业服务人在承接物业前须对小区共用部位、共用设施设备进行物业承接查验，并向业委会出具书面承接查验报告。七、业主大会表决议题序号议题表决内容表决意见1是否同意续聘现有物业服务企业润悦物业服务（南通）有限公司成都分公司（原江苏中南物业服务有限公司成都分公司）由全体业主表决是否与当前物业服务企业按原前期物业服务合同续签物业服务（酬金制计费方式，原价格、原合同约定的服务）同意（）反对（）弃权（）2是否同意授权业主委员会委托招标代理机由全体业主表决是否同意授权业委会委托招标代理机构以公开招投标方式选聘新物业同意（）反对（）构以公开招投标方式选聘新物业弃权（）是否同意对前期物业服务
16、企业进行审计、并授权业委会选定审计单位、并授权业对小区前期物业服务企业的财务收支、公共收益管理等开展审计，并由业委会选定第三方审计机构执同意（）3主委员会使用公共收益和剩余业主共有资金用于支付审计单位招标代理费用和审计费用行，且授权业主委员会使用公共收益和剩余业主共有资金用于支付审计单位招标代理费用和审计费用反对（）弃权（）八、选聘纪律（一）业主委员会成员和其他参与人员不得接受物业服务企业贿赂，包括但不限于金钱、礼品、吃饭等，一经发现终止参与资格，张榜公布，并追究法律责任，移送有管辖权的司法机关处理。（二）物业服务企业参与续聘、选聘，不得贿赂业主委员会成员和其他参与人员，一经发现取消本次参与资格，并列入黑名单，禁止参与本小区物业选聘；已经续聘、选聘成功的，提交业主大会表决是否解聘。（三）参与本次续聘、选聘的物业服务企业之间不得相互交流方案，或有“类似围标”行为，一经发现取消参与本次选聘资格，并列入黑名单，禁止参与本小区的物业选聘。（四）物业服务企业通过散布谣言、发放传单等方式诱导业主不参加业主大会投票，或者以其它方式破坏物业选聘活动的，一经发现取消该物业参与本次选聘资格，并列入黑名单，永久禁止参与本小区的物业选聘。（五）业主大会授权业主委员会执行选聘纪律，监委会和全体业主依法进行监督。成都市金牛区天回镇街道中南横府小区第一届业主委员会2025年6月24日
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