1、房地产基础知识及名词解释主讲人：杜文勇基基 础础 篇篇 房地产市场房地产市场 一级市场一级市场 u是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场；给房地产经营者与使用者的交易市场；二级市场二级市场 u是指土地使用权出让结束，由房地产经营者投资开发后，从是指土地使用权出让结束，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易的市场；事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易的市场；三级市场三级市场 u是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易市场。是指在二级市场的基础上再转让或
2、出租的房地产交易市场。国 土 局 u代表国家行使土地所有者职权，以及对房地产市代表国家行使土地所有者职权，以及对房地产市场、房地产行业管理的一个政府部门。场、房地产行业管理的一个政府部门。商 品 房 u是指开发商以市场地价取得土地使用权，进行开是指开发商以市场地价取得土地使用权，进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产。发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产。它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。押、赠与、交换的房地产。发 展 商 u专门从事房地产开发和经营的企业。专门从事房地产开发和经营的企业。代 理 商
3、u经政府批准成立，从事房地产的咨询、经纪、评经政府批准成立，从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介服务机构，接受委托代办房地产的估等业务的中介服务机构，接受委托代办房地产的出售、购买、出租、承租及物业咨询评估报告、销出售、购买、出租、承租及物业咨询评估报告、销售策划等业务提供有偿服务的企业。售策划等业务提供有偿服务的企业。土地类型 u按其使用性质划分为居住、商业、工业、仓储、按其使用性质划分为居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资、微利房用地。综合用地、公共设施用地及自由集资、微利房用地。土地使用权年限 u是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权是指政府以拍卖、招
4、标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用权期满后，如该在一定年限内出让给土地使用者，土地使用权期满后，如该综土地用途符合当时城市规划要求，土地使用者可申请续用综土地用途符合当时城市规划要求，土地使用者可申请续用（经批准并补清地价后继续使用），如果不符合则该综土地（经批准并补清地价后继续使用），如果不符合则该综土地使用权由政府无偿收回。使用权由政府无偿收回。u现政府对土地使用权年限规定如下：居住用地现政府对土地使用权年限规定如下：居住用地7070年，工业、年，工业、教育、科技、文化、卫生、体育、综合用地为教育、科技、文化、卫生、体育、综合用地为5050年，商业、年，
5、商业、旅游、娱乐用地为旅游、娱乐用地为4040年。年。房地产产权 u是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权。房屋作为不动产与土地是不可分割的一个整体，用权。房屋作为不动产与土地是不可分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来处分。在具体的房地产项不可能将房屋与土地分割开来处分。在具体的房地产项目销售中，开发商拥有房屋、车库等的产权并独立出售，目销售中，开发商拥有房屋、车库等的产权并独立出售，但像属于小区绿地等部分的公建，对购房而言，就不具
6、但像属于小区绿地等部分的公建，对购房而言，就不具备产权的概念。备产权的概念。如何办理产权u每套商品房产权证的办理必须在开发商取得该套房屋每套商品房产权证的办理必须在开发商取得该套房屋所在整幢楼的大房屋产权证后才能进行分割。买卖双方所在整幢楼的大房屋产权证后才能进行分割。买卖双方必须持房屋买卖合同、购房发票、身份证明、企业相关必须持房屋买卖合同、购房发票、身份证明、企业相关资料文件等先到房屋交易部门办理契税手续后，办理过资料文件等先到房屋交易部门办理契税手续后，办理过户手续。也可以委托中介机构或由开发商代办。户手续。也可以委托中介机构或由开发商代办。房地产产权登记 u指凡在规定范围内的房地产权，
7、不论归谁所有，都必须按照登记指凡在规定范围内的房地产权，不论归谁所有，都必须按照登记办法的规定，向房地产所在地的房地产管理机关申请登记。经审查办法的规定，向房地产所在地的房地产管理机关申请登记。经审查确认产权后，由房地产管理机关发给确认产权后，由房地产管理机关发给房地产产权证房地产产权证。u产权登记是房地产权管理的主要行政手段，只有通过产权登记，产权登记是房地产权管理的主要行政手段，只有通过产权登记，才能对各类房地产权实施有效管理，并确定房地产权利。才能对各类房地产权实施有效管理，并确定房地产权利。u房地产登记时要对权利人、权利性质、权属来源、取得时间、变房地产登记时要对权利人、权利性质、权属
8、来源、取得时间、变化情况和房地产面积、结构、用途、价值、等级、坐落、坐标、形化情况和房地产面积、结构、用途、价值、等级、坐落、坐标、形状等进行记载，登记机关设置房地产登记册，按编号对房地产登记状等进行记载，登记机关设置房地产登记册，按编号对房地产登记事项作全面记载。事项作全面记载。产权证书 u是指是指“房屋所有权证房屋所有权证”和和“土地使用权证土地使用权证”的二的二合为一，是房地产权的法律凭证。房屋产权证书包合为一，是房地产权的法律凭证。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有源、房屋结
9、构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。部门的分户房屋平面图。商品房预售许可证 u按规定房屋未建好之前出售均要办理此证，发展按规定房屋未建好之前出售均要办理此证，发展商将有关资料送到国土局申请，批准后方可预售楼商将有关资料送到国土局申请，批准后方可预售楼花（现楼不需此证）。花（现楼不需此证）。房地产买卖合同 u是由国土局统一编制，用以明确买卖双方权利和是由国土局统一编制，用以明确买卖双方权利和义务的协议。所有的商品房销售都须签订此合同，义务的协议。所有的商品房销售都须签订此合同，内销的房地产
10、合同可免做公证，外销的房地产合同内销的房地产合同可免做公证，外销的房地产合同必须做公证。必须做公证。房屋所有权 u房屋的所有权为房屋的占有权、管理权、享用权、房屋的所有权为房屋的占有权、管理权、享用权、排他权、处置权（包括出售、出租、抵押、赠与、排他权、处置权（包括出售、出租、抵押、赠与、继承）的总和。拥有了房屋的所有权就等于拥有了继承）的总和。拥有了房屋的所有权就等于拥有了对该房屋在法律允许范围内的一切权利。对该房屋在法律允许范围内的一切权利。房屋使用权 u是指对房屋拥有的享用权。房屋租赁活动成交的是指对房屋拥有的享用权。房屋租赁活动成交的是房屋的使用权。是房屋的使用权。银行接揭 u是指购房
11、者购买商品房时与银行达成抵押贷款的是指购房者购买商品房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主会付一部分房款，余款由银行一种经济行为，业主会付一部分房款，余款由银行代购房者支付，购房者的房屋所有权将抵押在银行，代购房者支付，购房者的房屋所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行的贷款及利息，偿还完毕后，购房者将分期偿还银行的贷款及利息，偿还完毕后，房屋所有权归己。房屋所有权归己。七通一平 u是指是指:上、下水通，排污通，路通，电讯通，煤上、下水通，排污通，路通，电讯通，煤气通，电通，热力通，场地平整。气通，电通，热力通，场地平整。公共维修基金 u公共维修基金是指楼房的公共部位和共用设施、公共维修
12、基金是指楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。设备的维修养护基金。房屋买卖所需费用 按揭手续费按揭手续费uA A、财产保险费：总房价款、财产保险费：总房价款11贷款年限（其中贷款年限（其中1515年为年为11，610610年为年为0.80.8，11201120年为年为0.60.6）。）。uB B、抵押登记费工本费：房屋、抵押登记费工本费：房屋9090元元/套，商业套，商业110110元元/间。间。uC C、公证费：以借款人所申请贷款额为基数收取，、公证费：以借款人所申请贷款额为基数收取，1313万元万元（不含（不含3 3万元）收取万元）收取100100元；元；3535万元（不含万元（不
13、含5 5万元）收取万元）收取150150元；元；510510万元（不含万元（不含1010万元）收取万元）收取200200元；元；10201020万元（不含万元（不含2020万万元）收取元）收取300300元。元。办证手续费 uA A、契税：、契税：房屋按总房款的房屋按总房款的2 2收取，商铺按总金额的收取，商铺按总金额的4 4。uB B、交易费：、交易费：在房产大证时间一年以内的由开发商支付：住宅在房产大证时间一年以内的由开发商支付：住宅3 3元元/、商铺、商铺5 5元元/；在房产大证时间一年以外的开发商与客户各承担一；在房产大证时间一年以外的开发商与客户各承担一半：住宅半：住宅6 6元元/、
14、商铺、商铺1010元元/。uC C、测量图纸工本费：、测量图纸工本费：住宅为住宅为1.81.8元元/；物业维修基金 u住宅为总房款的住宅为总房款的2 2（多层）和（多层）和3 3（高层）；商（高层）；商铺为总金额的铺为总金额的5 5。u南阳市执行标准为：南阳市执行标准为：77.577.5元元/。配套费 u包括电话、天然气、有线电视、宽带等设施的接包括电话、天然气、有线电视、宽带等设施的接入或初装费用，具体收费办法在物业交付时确定，入或初装费用，具体收费办法在物业交付时确定，为开发商代收代缴费用。为开发商代收代缴费用。房屋的结构形式 u主要是以其承重结构所用的主要是以其承重结构所用的材料材料来划
15、分，一般可以分为来划分，一般可以分为砖混砖混结构、砖木结构、钢筋混凝土结构结构、砖木结构、钢筋混凝土结构。u砖混结构：砖混结构：是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖结构。通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。由于抗震的要求，砖混房屋一般在墙承重的结构。由于抗震的要求，砖混房屋一般在6 6层以下。层以下。房屋的结构形式u砖木结构：砖木结构：是指建筑物中承重结构的墙、柱采
16、用砖砌筑是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板结构、屋架用木结构而共同构成的房屋。或砌块砌筑，楼板结构、屋架用木结构而共同构成的房屋。u钢筋混凝土结构钢筋混凝土结构：是指房屋的主要承重结构如柱、梁、是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其它材料填充。板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其它材料填充。这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强，经久这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强，经久耐用，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由。耐用，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由。目前，多、高层房屋多采用这种结构。其缺
17、点是工艺比较复目前，多、高层房屋多采用这种结构。其缺点是工艺比较复杂，建筑造价较高。杂，建筑造价较高。房屋的建筑面积 u是指按房屋建筑外墙外围线测定的各层平面面积是指按房屋建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和（即房屋的建筑面积是指建筑物外墙外围所围之和（即房屋的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积），它是表示一个建筑物建筑规成空间的水平面积），它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。建筑面积包含了房屋居住的可模大小的经济指标。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。公摊面积等。商品房销售面积 u商
18、品房销售面积是指购房者所购买的套内或单元商品房销售面积是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积（套内建筑面积）与应分摊公用建筑内的建筑面积（套内建筑面积）与应分摊公用建筑面积之和。面积之和。商品房销售面积商品房销售面积 套内建筑面积套内建筑面积 +分摊的公用建筑面积分摊的公用建筑面积建筑面积的计算规定 u是建筑物外围面积的展开，是指建筑物各层次外是建筑物外围面积的展开，是指建筑物各层次外围面积的总和。由于房屋使用要求、结构形式的不围面积的总和。由于房屋使用要求、结构形式的不同和装饰方面诸多因素，造成房屋不太规则。国家同和装饰方面诸多因素，造成房屋不太规则。国家根据房屋使用程度的不同，对房屋建筑
19、面积的测算根据房屋使用程度的不同，对房屋建筑面积的测算制定了相应的规定。针对房屋建筑物的主要规定有制定了相应的规定。针对房屋建筑物的主要规定有以下以下1010点。点。u（1 1）作为永久性结构的房屋按外围水平投影面积计算。单）作为永久性结构的房屋按外围水平投影面积计算。单层房屋按一层计算建筑面积，多层房屋按各层建筑面积的总层房屋按一层计算建筑面积，多层房屋按各层建筑面积的总和计算。和计算。u（2 2）建筑物内所有永久性建筑层高在）建筑物内所有永久性建筑层高在2.22.2米以上的，包括米以上的，包括房屋内的夹层、插层，技术层（即管道层，储藏室等）和房屋内的夹层、插层，技术层（即管道层，储藏室等）
20、和2.22.2米以上的楼梯间、电梯间、均按一层计算建筑面积。层面上米以上的楼梯间、电梯间、均按一层计算建筑面积。层面上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.22.2米以米以上的建筑和地下室、半地下室及相应进出口，层高在上的建筑和地下室、半地下室及相应进出口，层高在2.22.2米以米以上的按其外围水平投影面积计算。上的按其外围水平投影面积计算。建筑面积的计算规定 建筑面积的计算规定u（3 3）穿过房屋的通道，房屋内的门厅，大厅均按一层计算建）穿过房屋的通道，房屋内的门厅，大厅均按一层计算建筑面积；大厅内的回廊部分，层高在筑面积；大厅内的回
21、廊部分，层高在2.22.2米以上的按其水平投影米以上的按其水平投影面积计算。面积计算。u（4 4）楼梯间、电梯井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计）楼梯间、电梯井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。算面积。u（5 5）全封闭的阳台挑廊按其外围水平投影面积计算。未封闭）全封闭的阳台挑廊按其外围水平投影面积计算。未封闭的阳台，挑廊按其围护结构的外围水平投影面积的一半计算。的阳台，挑廊按其围护结构的外围水平投影面积的一半计算。u（6 6）与房屋相连的有柱走廊、房屋间属永久性封闭的架空）与房屋相连的有柱走廊、房屋间属永久性封闭的架空通廊、两房屋间有上盖和柱的走廊、均按其围护结构和柱的通廊、两房屋
22、间有上盖和柱的走廊、均按其围护结构和柱的外围水平投影面积计算。与房屋相连的有上盖无柱的走廊，外围水平投影面积计算。与房屋相连的有上盖无柱的走廊，连廊按其围护结构外围水平投影面积一半计算；有顶盖未封连廊按其围护结构外围水平投影面积一半计算；有顶盖未封闭永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算；房闭永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算；房屋之间无上盖的架空通廊（天桥）不计算建筑面积。屋之间无上盖的架空通廊（天桥）不计算建筑面积。u（7 7）有柱或有围护结构的门廊，门斗，按其柱或围护结构）有柱或有围护结构的门廊，门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。的外围水平投影面积计算。建
23、筑面积的计算规定 u(8 8）有伸缩缝的房屋，若在室内，伸缩缝计算面积。与室）有伸缩缝的房屋，若在室内，伸缩缝计算面积。与室内不相通的房屋间的伸缩缝不计算建筑面积。内不相通的房屋间的伸缩缝不计算建筑面积。u（9 9）属永久性结构有上盖的楼梯按各层水平投影面积计算，）属永久性结构有上盖的楼梯按各层水平投影面积计算，无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。u（1010）突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱，装饰性的玻）突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱，装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨蓬等，骑楼、过街楼的底璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨蓬等，骑
24、楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分，及屋面上的花园，游泳池等均层用作道路街巷通行的部分，及屋面上的花园，游泳池等均不计算建筑面积。不计算建筑面积。建筑面积的计算规定 套内建筑面积的计算 u以上规定基本土涵盖了房屋所有建筑面积，它是以上规定基本土涵盖了房屋所有建筑面积，它是各面积计算的基础。各面积计算的基础。u房屋为了满足各种需求和结构上的需要，各套面房屋为了满足各种需求和结构上的需要，各套面积不一定相等，就必须将各套房的面积分别进行测积不一定相等，就必须将各套房的面积分别进行测算。套内建筑面积是由套内房屋的使用面积，套内算。套内建筑面积是由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台面积三部
25、分组成。墙体面积，套内阳台面积三部分组成。u（1 1）套内房屋的使用面积：）套内房屋的使用面积：套内房屋的使用面积套内房屋的使用面积为套内房屋使用空间的净面积，按水平投影面积计算：为套内房屋使用空间的净面积，按水平投影面积计算：它包含了套内卧室、起居室、卫厅、过道、厨房、卫生它包含了套内卧室、起居室、卫厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁柜等空间面积的总和；套内楼梯间、厕所、储藏室、壁柜等空间面积的总和；套内楼梯按自然层数的面积总和计算；套内烟囱、通风道、管道按自然层数的面积总和计算；套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积，内墙面装饰厚度亦计入使用面积。井均计入使用面积，内墙面装饰厚度亦计
26、入使用面积。套内建筑面积的计算 套内建筑面积的计算u（2 2）套内墙体面积：）套内墙体面积：是指套内使用空间周围的维护是指套内使用空间周围的维护或承重墙体，或其他承重支撑间隔体所占的面积。其中或承重墙体，或其他承重支撑间隔体所占的面积。其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙等共有墙均按水平投影面积的一半计人套内墙体面积。墙等共有墙均按水平投影面积的一半计人套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计人套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计人套内墙体面积。套内建筑面积的计算u（3 3）套内阳台建筑面积：）套内阳台建筑面积：
27、按阳台建筑面积的计算按阳台建筑面积的计算规定计算，套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙规定计算，套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙的水平投影面积计算。其中封闭阳台按水平投影面积全的水平投影面积计算。其中封闭阳台按水平投影面积全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影面积的一半部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影面积的一半计算建筑面积。计算建筑面积。公有建筑面积的计算和分摊 u一般房屋除了专有别墅以外，都有公共使用面积一般房屋除了专有别墅以外，都有公共使用面积的部分。最简单的有楼道、楼梯、楼梯间等，这部的部分。最简单的有楼道、楼梯、楼梯间等，这部分面积应由各户进行分摊。公有面积的处理原则一
28、分面积应由各户进行分摊。公有面积的处理原则一般按各户房屋建筑面积比例进行分摊。般按各户房屋建筑面积比例进行分摊。u（1 1）共有建筑面积的内容：共有建筑面积包括电梯井、管）共有建筑面积的内容：共有建筑面积包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室、以及为整栋建筑服务的公共用房和管地下室、值班警卫室、以及为整栋建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积，按水平投影面积计算。理用房的建筑面积，按水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙、以及共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙、以
29、及外墙水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车外墙水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室、管理用房、作为人防工程棚、车库、为多栋服务的警卫室、管理用房、作为人防工程的地下室、都不计人共有建筑面积。将这几部分面积和计起的地下室、都不计人共有建筑面积。将这几部分面积和计起来即为共有面积总和。来即为共有面积总和。公有建筑面积的计算和分摊 公有建筑面积的计算和分摊u（2 2）共有建筑面积的计算方法：整栋建筑物的建筑面积扣）共有建筑面积的计算方法：整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用除整栋建筑物各套内建筑面积之和，并扣除
30、已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室、管理用房、的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积；即为整栋建筑物应分摊的共有建以及人防工程等建筑面积；即为整栋建筑物应分摊的共有建筑面积。筑面积。u（3 3）各户分摊公用建筑面积的计算方法，其基本思路就是）各户分摊公用建筑面积的计算方法，其基本思路就是用各户套内面积按比例进行分摊：用各户套内面积按比例进行分摊：u第第1 1步：计算分摊系数步：计算分摊系数 分摊系数需要分摊的公用面积之和各套内建筑面积之和分摊系数需要分摊的公用面积之和各套内建筑面积之和 （总建筑面积之和（总建筑面积之和各套内建筑面积之和）
31、各各套内建筑面积之和）各 户套内建筑面积之和。户套内建筑面积之和。u第第2 2步：步：各套房的公用分摊面积分摊系数各套房的公用分摊面积分摊系数各套内建筑面积各套内建筑面积公有建筑面积的计算和分摊 使用率 u房屋套内净面积（即使用面积）和房屋建筑面房屋套内净面积（即使用面积）和房屋建筑面积的比为使用率。一般高层塔楼在积的比为使用率。一般高层塔楼在7272至至7575之之间，板楼在间，板楼在7878至至8080之间之间。怎样计算房屋的使用率 u房屋使用率指房屋的使用面积与建筑面积的比例，是衡量房屋使用率指房屋的使用面积与建筑面积的比例，是衡量物业使用效率的重要指标。物业使用效率的重要指标。u比较确
32、切地计算方法是在建筑面积的基础上减去外墙和内比较确切地计算方法是在建筑面积的基础上减去外墙和内墙所占的面积后得出的使用面积，这种方法计算出来的使用墙所占的面积后得出的使用面积，这种方法计算出来的使用面积也形象地称为面积也形象地称为“地毯面积地毯面积”。它反映了一个物业的真实。它反映了一个物业的真实使用率，这种计算方法是对客户负责任的方法。使用率，这种计算方法是对客户负责任的方法。怎样计算房屋的使用率u从一般情况来看，高层塔楼的真实使用率方面较多层房屋从一般情况来看，高层塔楼的真实使用率方面较多层房屋略差，主要是因为高层要求有防火楼梯，电梯间面积也较大，略差，主要是因为高层要求有防火楼梯，电梯间
33、面积也较大，一梯多户设计也加大了通道的面积，每户平均分摊的面积也一梯多户设计也加大了通道的面积，每户平均分摊的面积也多。而多层房屋基本不存在上述问题，即便有些多层房屋有多。而多层房屋基本不存在上述问题，即便有些多层房屋有电梯，其电梯间面积也小于高层，如果采用电梯外挂等新型电梯，其电梯间面积也小于高层，如果采用电梯外挂等新型设计布局其使用率还可进一步提高。设计布局其使用率还可进一步提高。u此外，建筑面积还包括各单元应分摊的配套用房共用建筑此外，建筑面积还包括各单元应分摊的配套用房共用建筑面积，如锅炉房、配电室、高压水泵房等。面积，如锅炉房、配电室、高压水泵房等。建筑容积率 u是指项目规划建设用地
34、范围内全部建筑面积与规是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积（项目用地红线范围内的土地面积，划建设用地面积（项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿她面积、建筑物一般包括建设区内的道路面积、绿她面积、建筑物（构筑物）所占面积、运动场地等等）之比。附属（构筑物）所占面积、运动场地等等）之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。筑物除外。建筑密度 u居住区用地内，各类建筑的基底总面积与居住区居住区用地内，各类建筑的基底总面积与居住区用地面积的比率，它可以反映出一定用地范围内的用地面积的比率，它可
35、以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。空地率和建筑密集程度。绿地率 u居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率。居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率。u绿地应包括，公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿绿地应包括，公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地，即道路红线内的绿地，又包括居住区公园、地和道路绿地，即道路红线内的绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地，不小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地，不应包括屋顶、晒台的人工绿地。应包括屋顶、晒台的人工绿地。u绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建绿化
36、率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言，绿化率高为好。设用地面积之比。对购房者而言，绿化率高为好。辅助面积u辅助面积是指房屋建筑各层中不直接供住户生活辅助面积是指房屋建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。包括过道、厨房、卫生间、厕所、的室内净面积。包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。起居室、贮藏室等。居住面积 u房屋的居住面积是指房屋建筑各层平面中直接供房屋的居住面积是指房屋建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结要除去墙、柱等建筑构
37、件所占有的水平面积（即结构面积）。构面积）。使用面积 u房屋的使用面积，指房屋各层平面中为生活起居所使用的净面积之房屋的使用面积，指房屋各层平面中为生活起居所使用的净面积之和。计算房屋使用面积，在过去主要用来计算和征收公共房屋房租时和。计算房屋使用面积，在过去主要用来计算和征收公共房屋房租时使用。采用使用面积的计算，可以全面地反映房屋所有权人与房屋使使用。采用使用面积的计算，可以全面地反映房屋所有权人与房屋使用权人的租赁关系；计算房屋使用面积，可以比较直观地反应房屋的用权人的租赁关系；计算房屋使用面积，可以比较直观地反应房屋的使用状况，但在房屋买卖中一般不采用使用面积来计算价格。使用状况，但在
38、房屋买卖中一般不采用使用面积来计算价格。u计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式房屋中的户内楼梯按自然计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式房屋中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。计算房屋租管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。计算房屋租金，都是按使用面积计算。金，都是按使用面积计算。建筑面积 u房屋的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面房屋的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层房屋楼的建筑面积，
39、则是各层建筑面积，如果计算多、高层房屋楼的建筑面积，则是各层建筑面积之和。积之和。u不难看出对于一幢房屋楼来说，房屋的建筑面积居住面不难看出对于一幢房屋楼来说，房屋的建筑面积居住面积十辅助面积十结构面积，也可表示为：房屋的建筑面积积十辅助面积十结构面积，也可表示为：房屋的建筑面积使用面积结构面积。当然房屋的公共面积包含在房屋建筑使用面积结构面积。当然房屋的公共面积包含在房屋建筑面积之中，是由部分辅助面积和部分结构面积构成。面积之中，是由部分辅助面积和部分结构面积构成。房屋的开间 u在房屋设计中，房屋的开间（即宽度）是指一间房屋在房屋设计中，房屋的开间（即宽度）是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮
40、之间的实际距离。房屋开间一内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。房屋开间一般为般为3.03.03.93.9米，砖混结构房屋开间一般不超过米，砖混结构房屋开间一般不超过3.33.3米。米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度、增强房规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度、增强房屋结构整体性、稳定性和抗震性。屋结构整体性、稳定性和抗震性。房屋的进深 u在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。进深大的房屋可以有效地节约用到后墙皮之间的实际长度。进深大的房屋可以有效地节约用地，但为了保证建成的房屋具有良好的自然采
41、光和通风条件，地，但为了保证建成的房屋具有良好的自然采光和通风条件，房屋的进深在设计上有一定的要求，房屋的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大不宜过大。目前我国大量城镇房屋房间的进深一般要限定在量城镇房屋房间的进深一般要限定在5 5米左右，不能任意扩米左右，不能任意扩大。在房屋的高度（层高）和宽度（开间）确定的前提下，大。在房屋的高度（层高）和宽度（开间）确定的前提下，设计的房屋进深过大，就使住房成狭长型，距离门窗较远的设计的房屋进深过大，就使住房成狭长型，距离门窗较远的室内自然光线不足。室内自然光线不足。层 高 u房屋的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层房屋的层高是指下层地板面或
42、楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。面之间的距离，也就是一层房屋的高度。净 高 u房屋的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层房屋的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：净高层高楼板厚度，即层高和楼公式来表示：净高层高楼板厚度，即层高和楼板厚度的差叫板厚度的差叫“净高净高”。居住功能的国际标准u按照国际文明房屋标准，房屋功能不仅要满足最按照国际文明房屋标准，房屋功能不仅要满足最基本的寝、食功能，更要从自然、生态、社会、人基本的寝、食功能，更要从自然、生态、社会、人文等方面满足现代人对
43、婚姻、家庭、工作、学习、文等方面满足现代人对婚姻、家庭、工作、学习、子女教育、休闲娱乐、身心健康、人际关系等多方子女教育、休闲娱乐、身心健康、人际关系等多方面的需要。就房屋的室内功能而言，应满足以下基面的需要。就房屋的室内功能而言，应满足以下基本要求：本要求：u（l l）满足分户独立性和保护隐私性原则。要求起居、餐厅、厨房、满足分户独立性和保护隐私性原则。要求起居、餐厅、厨房、卧房等主要功能之间的最合理的布局。卧房等主要功能之间的最合理的布局。u（2 2）满足使用方便和安全原则。在适合家庭不同成员分室居住和满足使用方便和安全原则。在适合家庭不同成员分室居住和共同团聚的活动空间共同团聚的活动空间
44、 以及紧急疏散的要求；在建筑构造上，要符合以及紧急疏散的要求；在建筑构造上，要符合抗震、防火、耐火等级以及预防滑跌和碰撞等保证安全的要求。抗震、防火、耐火等级以及预防滑跌和碰撞等保证安全的要求。u（3 3）满足现代生活设施进步原则。房屋室内应有排水、炊事、厕满足现代生活设施进步原则。房屋室内应有排水、炊事、厕所、浴室、燃气、供热、照明、电话线路、数据通讯以及储藏等设所、浴室、燃气、供热、照明、电话线路、数据通讯以及储藏等设施。施。居住功能的国际标准u（4 4）满足现代生活的健康卫生原则。要按国际发达国家房屋设计满足现代生活的健康卫生原则。要按国际发达国家房屋设计的要求，制定日照标准、通风标准、
45、厨、厕排气标准和生活垃圾处的要求，制定日照标准、通风标准、厨、厕排气标准和生活垃圾处理标准。理标准。u（5 5）满足房屋功能多样化个性要求原则。要达到国际文明居住标满足房屋功能多样化个性要求原则。要达到国际文明居住标准，应更多的让居民和用户参与房屋设计。建造空间灵活多变的房准，应更多的让居民和用户参与房屋设计。建造空间灵活多变的房屋建筑，采用承重结构骨架固定不变，分隔构建则可根据房屋要灵屋建筑，采用承重结构骨架固定不变，分隔构建则可根据房屋要灵活布置，以形成多样化的内部空间。活布置，以形成多样化的内部空间。居住功能的国际标准跃层和复式、错层的区别 u通常情况，跃层房屋是一套房屋占两个楼层，有内
46、部楼梯联系通常情况，跃层房屋是一套房屋占两个楼层，有内部楼梯联系上下层。一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一上下层。一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室；二层安排卧室、书房、卫生间等。间卧室；二层安排卧室、书房、卫生间等。u复式房屋在概念上是一层，但层高较普通的房屋（通常是复式房屋在概念上是一层，但层高较普通的房屋（通常是2.72.7米）高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联米）高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高房屋的空系上下。其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高房屋的空间利用率。
47、这种做法是为适应其用地、空间极其缺乏的情况而产间利用率。这种做法是为适应其用地、空间极其缺乏的情况而产生的。生的。跃层和复式、错层的区别u复式房屋实际上并不具备完整的两层空间，夹层在底层的投影复式房屋实际上并不具备完整的两层空间，夹层在底层的投影面积只占底层面积的一部分。夹层可以做成房间，也可以做成跑面积只占底层面积的一部分。夹层可以做成房间，也可以做成跑马廊形式（夹层悬空的一侧不做墙壁或墙面后退，在平面的外边马廊形式（夹层悬空的一侧不做墙壁或墙面后退，在平面的外边缘有栏杆或栏板，上面的人可以看见下面，下面的人也可以看见缘有栏杆或栏板，上面的人可以看见下面，下面的人也可以看见上面，形成一种不完
48、全的空间，一般称其为上面，形成一种不完全的空间，一般称其为“排空排空”），与底层），与底层之间有视线上的交流和空间上的流通。而跃层房屋的上下两层之之间有视线上的交流和空间上的流通。而跃层房屋的上下两层之间完全由楼板分隔，只通过楼梯联系，和复式房屋的空间是两种间完全由楼板分隔，只通过楼梯联系，和复式房屋的空间是两种不同的类型。不同的类型。u跃层和复式的面积计算：跃层和复式的面积计算：跃层房屋如果是完整的两层，其建筑面积或使用面积均应是两跃层房屋如果是完整的两层，其建筑面积或使用面积均应是两层的建筑面积或使用面积相加之和。如果跃层部分的高度不够一个层的建筑面积或使用面积相加之和。如果跃层部分的高度
49、不够一个完整的层高，可以参照坡屋顶使用面积的计算标准。完整的层高，可以参照坡屋顶使用面积的计算标准。利用坡屋顶作为使用房间时，除必要的卫生条件（漱洗、便溺、采光、利用坡屋顶作为使用房间时，除必要的卫生条件（漱洗、便溺、采光、通风）外，还应同时具备以下两个条件，方能计入使用面积：通风）外，还应同时具备以下两个条件，方能计入使用面积：使用房间的净使用房间的净高度最低处不应低于高度最低处不应低于1.51.5米（含）：米（含）：使用房间净面积的一半（含）以上不低使用房间净面积的一半（含）以上不低于于2.12.1米（含）。米（含）。满足上述条件的房间其净面积可全部计入使用面积。若房间超过满足上述条件的房
50、间其净面积可全部计入使用面积。若房间超过2.l2.l米米（含）部分不足房间总面积的（含）部分不足房间总面积的2 2倍计入使用面积。倍计入使用面积。跃层和复式、错层的区别 u错层一户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。优点是和跃错层一户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。优点是和跃层一样能够动静分区，但因为没有完全分为两层，所以又有复式房层一样能够动静分区，但因为没有完全分为两层，所以又有复式房屋丰富的空间感。可以利用错层房屋中不同的层高区分不同功能的屋丰富的空间感。可以利用错层房屋中不同的层高区分不同功能的房间，比如起居室比较高，卧室比较低等。还有的利用地形地势的房间，比如起居室比较高，卧
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