房地产价格和价值PPT课件.ppt

1、第三章第三章 房地产价格和价值房地产价格和价值 第一节、房地产价格的含义和形成条件第一节、房地产价格的含义和形成条件 第二节、房地产价格的特征第二节、房地产价格的特征 第三节、房地产供求与价格第三节、房地产供求与价格 第四节、房地产价格和价值的种类第四节、房地产价格和价值的种类1第一节第一节 房地产价格的含义房地产价格的含义和形成条件和形成条件 一、房地产价格的含义（了解）二、房地产价格的形成条件（熟悉）2第一节第一节 房地产价格的含义房地产价格的含义和形成条件和形成条件1.房地产价格的含义房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价货币或实物、无形资产和其他经济利益房地产价格通常用货币

2、来表示，但可以用实物等非货币形式来偿付3第一节第一节 房地产价格的含义房地产价格的含义和形成条件和形成条件2.房地产价格的形成条件（三条件）有用性指物品能够用来满足人们的某种需要，即使用价值稀缺性 稀缺性指相对缺乏而不是绝对缺乏，不是指它难以得到，而是指物品不能自由取用，必须付出代价才能得到有效需求 有支付能力的需要才是需求（有效需求）4第一节第一节 房地产价格的含义房地产价格的含义和形成条件和形成条件【说明】价格的实质是在市场经济（商品经济）这种特定经济制度下对有用且稀缺的物品的一种分配方式人类历史上的六种利益分配方式武力礼让抽签排队计划价格5第二节第二节 房地产价格的特征房地产价格的特征一

3、地价与一般物品价格的不同（了解）二、房地产价格的特征（熟悉）6第二节第二节 房地产价格的特征房地产价格的特征1.地价与一般物品价格的不同一般物品土地生产成本不同是劳动的产物价格中必然含有生产成本因素价格是劳动价值的货币表现是大自然的恩赐地价不一定含有生产成本因素地价是地租的资本化折旧不同可大量重复生产，有折旧土地不可毁灭，无折旧且自然增值有使用期的建设用地使用权须计折旧7第二节第二节 房地产价格的特征房地产价格的特征价格差异不同可大量制造，价格较一致土地独一无二，价格差异性大市场性质不同完全市场，价格较客观典型的不完全市场，地价形成受主观因素影响大价格形成时间不同价格形成时间较短价格形成时间

4、较长供求变化不同价格受供求因素影响土地供给弹性小，地价受需求影响大土地需求是一种引致需求8第二节第二节 房地产价格的特征房地产价格的特征2.房地产价格的特征（5个）房地产价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金（买卖价格和租赁价格，广义价格和狭义价格）房地产价格受区位影响很大房地产价格实质上是房地产权益的价格房地产价格形成的时间较长房地产价格容易受交易者的个别情况的影响9第三节第三节 房地产供求与价格房地产供求与价格一、房地产需求（熟悉）二、房地产供给（熟悉）三、房地产均衡价格（熟悉）四、房地产供求与价格关系的特殊性 （熟悉）10第三节第三节 房地产供求与价格房地产供求与价格1.房地产需求

5、房地产需求的含义 决定房地产需求的因素 房地产需求曲线11第三节第三节 房地产供求与价格房地产供求与价格2.房地产供给 房地产供给的含义 决定房地产供给量的因素 房地产供给曲线12第三节第三节 房地产供求与价格房地产供求与价格3.房地产均衡价格房地产均衡价格是房地产市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格，也就是房地产市场需求量与市场供给量相等时的价格P0为均衡价格，Q0为均衡产量 均衡是市场价格运行的必然趋势，如果市场价格偏离了均衡价格，必须会出现过剩或短缺，导致卖者之间或买者之间的竞争，形成价格下降或上升，最终再次趋向于均衡价格13第三节第三节 房地产供求与价格房地产供求与价格4.房地产供求

6、与价格关系的特殊性供求状况的四种类型 全国房地产总的供求状况 本地区房地产总的供求状况 全国同类房地产的供求状况 本地区同类房地产的供求状况14第三节第三节 房地产供求与价格房地产供求与价格房地产供求的特殊性由于房地产的不可移动性和变更用途的困难，使得决定房地产价格的，主要是本地区同类房地产的供求状况由于供给缺乏弹性，因此均衡价格主要由需求决定15第四节第四节 房地产价格和价值的种类房地产价格和价值的种类 一、价值、使用价值和交换价值（熟悉）二、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值（掌握）三、市场价值、快速变现价值、谨慎价值、在用价值、清算价值和投资价值（掌握）四、原始价值、账面价值、公允价

7、值和市场价值（了解）五、买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值（掌握）六、所有权价格、使用权价格和其他权益的价格（掌握）七、实际价格和名义价格（掌握）16第四节第四节 房地产价格和价值的种类房地产价格和价值的种类 八、现货价格、期货价格及现房价格、期房价格（熟悉）九、市场调节价、政府指导价和政府定价（了解）十、基准地价、标定地价和房屋重置价格（熟悉）十一、土地价格、建筑物价格和房地价格（熟悉）十二、总价格、单位价格和楼面地价（掌握）十三、起价、标价、成交价和均价（熟悉）十四、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价（熟悉）17第四节第四节 房地产价格和价值的种类房地产价格和价值

8、的种类1.价值、使用价值和交换价值经济学范畴的价值分类概念广义的价值分为使用价值和交换价值使用价值是指物品能满足人们某种需要的效用交换价值是指一种商品同另一种商品相交换的量的关系或比例，通常用货币来衡量在房地产估价中所讲的价值是指交换价值18第四节第四节 房地产价格和价值的种类房地产价格和价值的种类关系使用价值是交换价值的前提，没有使用价值就一定没有交换价值没有交换价值不一定没有使用价值，如空气房地产既有使用价值也有交换价值19第四节第四节 房地产价格和价值的种类房地产价格和价值的种类2.成交价格、市场价格、理论价格和评估价值2.1 成交价格成交价格指在一笔房地产交易中交易双方实际达成交易价格

9、是一个已经完成的事实是个别价格 20第四节第四节 房地产价格和价值的种类房地产价格和价值的种类卖价也称供给价格，是站在卖者的角度，卖者在出售房地产时愿意接受的价格，是一种心理价格买价也称为需求价格，是站在买者的角度，买者购买房地产时愿意支付的价格，是一种心理价格21第四节第四节 房地产价格和价值的种类房地产价格和价值的种类2.2 市场价格市场价格是某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果（平均数、中位数或众数）市场价格与成交价格的异同市场价格是成交价格（已经发生的），但不是个别的具体的价格，而是一种类型的平均价格22第四节第四节 房地产价格和价值的种类房地产价

10、格和价值的种类2.3 理论价格是在经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或者真实需求与供给相等的条件下形成的价格可以用价值、内在价值、自然价值、自然价格等表示23第四节第四节 房地产价格和价值的种类房地产价格和价值的种类2.4 评估价值评估价值是指估价师通过估价活动而得出的估价对象的价值根据不同的评估方法，评估价值有不同的称谓市场法比准价格成本法积算价格收益法收益价格24第四节第四节 房地产价格和价值的种类房地产价格和价值的种类 评估价值不是事实，但有可能成为成交价格一个良好的评估价值正常成交价格市场价格同一宗房地产，不同的估价师评估出的价值一般不同，但彼此之间的差异会在合理的误差范围内

11、25第四节第四节 房地产价格和价值的种类房地产价格和价值的种类3.市场价值、快速变现价值、谨慎价值、在用价值、清算价值和投资价值-按价值前提或评估价值的本质划分的价值种类26第四节第四节 房地产价格和价值的种类房地产价格和价值的种类3.1 市场价值（5+3条件）一般条件（5个）交易双方自愿进行交易交易双方是出于利己动机进行交易交易双方是精明、谨慎行事的，并且了解交易交易对象，知晓市场行情交易双方有充裕的时间进行交易不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价27第四节第四节 房地产价格和价值的种类房地产价格和价值的种类隐含条件（3个）最高最佳使用继续使用市场参与者与集体观念和行为特例：征收房屋强制性而非

12、自愿，但房屋征收估价应当采用市场价值标准28第四节第四节 房地产价格和价值的种类房地产价格和价值的种类3.2 快速变现价值卖方因某种原因急于脱手房地产时而形成的价值不符合市场价值形成的“交易双方有较充裕的时间进行交易”条件由于交易时间较短，一般低于市场价值29第四节第四节 房地产价格和价值的种类房地产价格和价值的种类3.3 谨慎价值谨慎价值是指在存在不确定性因素的情况下，遵守谨慎原则（高估风险与费用，低估收益）评估出的价值一般低于市场价值如抵押价值、保险价值30第四节第四节 房地产价格和价值的种类房地产价格和价值的种类3.4 在用价值在用价值是指在现状使用下的价值现状使用包括目前的用途、规模、

13、档次它可能是最高最佳使用，也可能不是当现状使用就是最高最佳使用时，在用价值等于市场价值当现状使用不是最高最佳使用时，在用价值小于市场价值31第四节第四节 房地产价格和价值的种类房地产价格和价值的种类3.5 清算价值清算价值是指在非继续使用条件下的价值一般低于市场价值特例：在征收国有土地上单位和个人的房屋情况下，要假设继续经营来评估其市场价值进行拆迁补偿32第四节第四节 房地产价格和价值的种类房地产价格和价值的种类3.6 投资价值是指某个特定的投资者基于个人的需要或意愿，对该房地产所评估出的价值投资价值与市场价值的区别市场价值来源于市场参与者的共同价值判断，是客观的、非个人的。市场价值是唯一的投

14、资价值是对特定的投资者而言，建立在主观的、个人因素基础上。投资价值会因投资者的不同而不同33第四节第四节 房地产价格和价值的种类房地产价格和价值的种类投资价值因人而异的原因不同的投资者在各方面的情况不同，都会影响期对房地产未来收益能力的估计投资实现的基本条件投资者评估的投资价值大于或等于该房地产的市场价格投资价值的评估方法与评估市场价值的方法相同34第四节第四节 房地产价格和价值的种类房地产价格和价值的种类 主要区别在参数的取值 政府国有土地招、拍、挂，开发商委托房地产估价机构评估其能承受的最高购买价格，就是一种投资价值评估评估市场价值评估投资价值折现率社会一般报酬率特定投资者要求的最低报酬率

15、净收益税前净收益（不扣除所得税）税后净收益（扣除所得税）未来净收益的估计客观可能乐观也可能悲观35第四节第四节 房地产价格和价值的种类房地产价格和价值的种类4.原始价值、账面价值、公允价值和市场价值会计上的概念4.1 原始价值也称原值、原价、历史成本、原始购置成本是指一项资产在当初取得时实际发生的成本对于外购的资产，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出对于自行建造的资产，为建造出达到预定可使用状态前所发生的必要支出会计核算原则，将原始价值作为资产的入账价值36第四节第四节 房地产价格和价值的种类房地产价格和价值的种类 4.2 账面价值也称为账面净值、折余价值是指一项资产的原始价

16、值，减去已计提折旧后的余额37第四节第四节 房地产价格和价值的种类房地产价格和价值的种类4.3 公允价值是指在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额公允价值模式的条件 投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场 企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息公允价值模式优先于成本模式38第四节第四节 房地产价格和价值的种类房地产价格和价值的种类4.4 市场价值 也称为实际价值，是指一项资产现时在市场上实际所值的价值，或者假设把该资产拿到市场上去交易，它最可能的价值市场价值是估价上的用语，公允价值是会计上的用语，两者的基本内涵相同39第四节第四节

17、房地产价格和价值的种类房地产价格和价值的种类4.5 各价值之间的关系原始价值始终不变，账面价值是随着时间的流逝而不断减少，公允价值、市场价值是随着时间的流逝而波动公允价值、市场价值与账面价值或原始价值可能有关，也可能无关房地产估价是评估房地产的公允价值、市场价值40第四节第四节 房地产价格和价值的种类房地产价格和价值的种类5.买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值-按经济行为类型来划分的价值5.1 买卖价格买卖价格也称为销售价格，也称买卖价，是房地产权利人采取买卖方式将其房地产转移给他人，由房地产权利人收取或他人支付的货币或实物、无形资产和其他经济利益41第四节第四节 房地

18、产价格和价值的种类房地产价格和价值的种类5.2 租赁价格概念是房屋所有人或土地使用权人作为出租人将其房地产出租给承租人使用，由承租人向出租人支付或出租人向承租人收费的货币、实物、无形资产和其他经济利润种类 在土地或土地为主的情况地租 在土地与建筑物合在一起的情况下房租 42第四节第四节 房地产价格和价值的种类房地产价格和价值的种类【重点】租金的分类 租金种类别称决定包含的项目市场租金协议租金由市场供求状况决定 商品租金全价租金以房地价值为基础确定折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税、保险费、地租、利润（八项）成本租金出租房屋的经营成本确定折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税（五项）准成

19、本租金福利租金 真正的房租 地租、折旧费、维修费、管理费、投资利息、保险费、持有环节税租赁费用、租赁税费、利润（十项）43第四节第四节 房地产价格和价值的种类房地产价格和价值的种类【重点】实际房租与真正租金的差别实际房租中可能包含着真正房租之外的费用实际房租中可能未包含真正房租的构成因素44第四节第四节 房地产价格和价值的种类房地产价格和价值的种类5.3 抵押价值概念抵押价值是债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押房地产拍卖、变卖最可能所得的价款扣除法定优先受偿款后的余额法定优先受偿款是假定实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括已抵押担保的债权数额、

20、发包人拖欠承包人的建设工程价款以及其他法定优先受偿款，但不包括诉讼费用、拍卖费用、估价费用、营业税等拍卖、变卖的费用和税金45第四节第四节 房地产价格和价值的种类房地产价格和价值的种类公式抵押贷款额度抵押价值贷款成数抵押价值未设立法定优先受偿权利下的价值法定优先受偿款未设立法定优先受偿权利下的价值拖欠建设工程价款已抵押担保的债权数额其他法定优先受偿款再次抵押价值未设立法定优先受偿权利下的价值已抵押贷款余额/贷款成数46第四节第四节 房地产价格和价值的种类房地产价格和价值的种类5.4 保险价值保险价值是将房地产投保时，为确定保险金额提供参考依据而评估的价值估价对象的范围应视所投保的险种而定如火灾

21、险的评估价值包含建筑物的重建成本和重建期间的经济损失47第四节第四节 房地产价格和价值的种类房地产价格和价值的种类5.5 计税价值也称为课税价值或计税租金，是为税务机关核定计税依据提供参考而评估的房地产价值或租金房产税其计税价值为房产原值或房产租金城市房地产税房地产市场价值或市场租金48第四节第四节 房地产价格和价值的种类房地产价格和价值的种类5.6 征收价值是为国家征收房地产确定补偿金额提供参考而评估的被征收房地产的价值49第四节第四节 房地产价格和价值的种类房地产价格和价值的种类6.所有权价格、使用权价格和其他权益价格-按房地产权益划分6.1 所有权价格中国目前只有房屋所有权价格没有土地所

22、有权价格土地公有制，国家所有权和集体所有权不允许转让土地征收目前不是按土地的市场价值进行补偿房屋拆迁补偿以被拆迁房屋的市场评估价格为依据50第四节第四节 房地产价格和价值的种类房地产价格和价值的种类6.2 使用权价值主要指土地使用权，包括建设用地使用权、宅基地使用权和土地承包经营权正常情况下土地所有权高于土地使用权，但在特殊情况下出现相反的情况6.3 其他权益价格泛指所有权价格、使用权价格以外的各种房地产权益价格包括租赁权价格、地役权价格、抵押权价格51第四节第四节 房地产价格和价值的种类房地产价格和价值的种类7.实际价格和名义价格实际价格与名义价格的种类申报的成交价格与真实的成交价格考虑通货

23、膨胀下的价格与不考虑通货膨胀下的价格估价中最常用到的含义 实际价格是指在成交日期时一次性付清的价格，或者将不是在成交日期时一次性付清的价格折现到成交日期时的价格 名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次性付清的价格 52第四节第四节 房地产价格和价值的种类房地产价格和价值的种类【重点】名义价格与实际价格的换算根据资金的时间价值的换算，交发生在不同时点的现金流折算到同一时点，即为实际价格53第四节第四节 房地产价格和价值的种类房地产价格和价值的种类8.现货价格、期货价格及现房价格、期房价格现货与期货价格现货价格是指在交易达成后立刻或在短期内进行商品交割的价格期货价格是指在交易达成后按

24、约定在未来某个日期进行商品交割的价格房地产现货价格与期货价格 房地产现货价格是指以现状房地产为交易标的的价格，主要是现房价格 房地产的期货价格是指以未来状况的房地产为交易标的的价格，主要是期房价格 54第四节第四节 房地产价格和价值的种类房地产价格和价值的种类【重要考点】期房价格与现房价格的关系期房价格现房价格预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值风险补偿55第四节第四节 房地产价格和价值的种类房地产价格和价值的种类9.市场调节价、政府指导价和政府定价按政府对房地产价格的管制或干预程度来划分的价格56第四节第四节 房地产价格和价值的种类房地产价格和价值的种类9.1 市场调节价、政府指导

25、价和政府定价 形成机制估价规定案例市场调节价能过市场竞争形成，同经营者自主制定估价依据市场供求状况进行商品房价格政府指导价政府价格主管部门或其他有关部门按定价权限和范围规定基准价及浮动幅度，指导经营者制定估价结果不得超出政府指导价规定的幅度政府定价由政府价格主管部门或其他有关部门，按照定价权限和范围制定价格估价结果不得超过期最高、最低限价廉租房57第四节第四节 房地产价格和价值的种类房地产价格和价值的种类9.2 最高限价和最低限价最高限价规定一个对房地产可以收取的最高价格最低限价规定一个对房地产可以收取的最低价格有最高限价的房地产，其估价结果不得超过其最高限价有最低限价的房地产，其估价结果不得

26、超过期最低限价58第四节第四节 房地产价格和价值的种类房地产价格和价值的种类9.3 规定价格构成和利润率经济适用房的七项成本征地和拆迁补偿安置费勘察设计和前期工程费建筑安装工程费住宅小区基础设施建设费管理费贷款利息税金经济适用房的利润前四项的3%以下59第四节第四节 房地产价格和价值的种类房地产价格和价值的种类10.基准地价、标定地价和房屋重置价格评估价值的几种基准地价是指在城镇一定区域范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、办公、居住、工业等用途，分别评估确定的一定使用期限的建设用地使用权在某一时点的平均价格60第四节第四节 房地产价格和价值的种类房地产价格和价值的种

27、类标定地价政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下于某一时点的建设用地使用权价格，它是该类土地在该区域的标准指导价格房屋重置价格是不同区域、不同用途、不同建筑结构、不同档次或等级的房屋，在某一基准日建造它所发生的必要支出及应得利润61第四节第四节 房地产价格和价值的种类房地产价格和价值的种类11.土地价格、建筑物价格和房地价格11.1 土地价格概念无建筑物的空地有建筑物的土地部分62第四节第四节 房地产价格和价值的种类房地产价格和价值的种类五种土地情况未完成征收补偿安置的集体土地已完成征收补偿安置但未完成三通一平的土地已完成征收补偿安置和三通一平的土地未完成房屋拆迁补偿安置的国有土

28、地已完成房屋拆迁补偿安置的国有土地63第四节第四节 房地产价格和价值的种类房地产价格和价值的种类三种分类生地毛地熟地64第四节第四节 房地产价格和价值的种类房地产价格和价值的种类11.2 建筑物价格房价与建筑物价格不同建筑物价格仅指建筑部分的价格，不包含该建筑物占用范围内的土地的价格房价，含有建筑物的价格和建筑物占用范围内土地的价格 65第四节第四节 房地产价格和价值的种类房地产价格和价值的种类11.3 房地价格 房地价格指土地与建筑物的综合体的价格，就是一般意思上房价的概念 房地价格土地价格建筑物价格66第四节第四节 房地产价格和价值的种类房地产价格和价值的种类12.总价格、单位价格和楼面地

29、价12.1 总价格总价格是指某一宗或者某一区域范围内的房地产整体的价格房地产的总价格一般不能完全反映房地产价格水平的高低67第四节第四节 房地产价格和价值的种类房地产价格和价值的种类12.2 单位价格单位价格是单位建筑物面积的房地价格房地产的单价可以反映房地产价格水平的高低价格单位货币面积68第四节第四节 房地产价格和价值的种类房地产价格和价值的种类 面积内涵建筑面积、使用面积、成套房屋的套内建筑面积居住面积、营业面积、出租面积、可转让的土地面积、可出售的建筑面积面积单位 69第四节第四节 房地产价格和价值的种类房地产价格和价值的种类12.3 楼面地价楼面地价是按照土地上的建筑物面积均摊的土地

30、价格楼面地价比土地单价更能反映土地价格水平的高低70第四节第四节 房地产价格和价值的种类房地产价格和价值的种类13.起价、标价、成交价和均价种类内容备注起价销售商品房的最低价格最差的楼层、朝向、户型的价格标价也称报价、表格价，是商品房出售者在其价目表上标注的不同楼层、朝向、户型的价格成交价买卖双方的实际交易价格，商品房买卖合同中写明的价格均价所销售商品房的平均价格，分为标价的平均价成交价的平均价成交价的平均价格可以反映商品房的总体价格水平71第四节第四节 房地产价格和价值的种类房地产价格和价值的种类14.评估价、保留价、起拍价、应价和成交价评估价法院或当事人确定拍卖保留价提供参考，对拟拍卖的房地产的市场价值或快速变现价值进行分析、测算和判断的结果保留价（拍卖底价）在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格72第四节第四节 房地产价格和价值的种类房地产价格和价值的种类起拍价（开叫价格或起叫价）是拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖标的的价格应价是竞买人对拍卖师报出的价格的应允，或是竞买人自己报出的购买价格成交价经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后的竞买人的最高应价73