1、第六章 房地产居间主讲教师：裴艳慧内容提要v引例v6.1房地产居间概述v6.2房地产居间业务操作v6.3房地产居间合同v6.4案例分析及习题3房地产居间案例一、基本案情：一、基本案情：2010年年6月月26日，原告（经纪方）、被告（乙方）及第三人（甲方）日，原告（经纪方）、被告（乙方）及第三人（甲方）签订了签订了房屋租赁合同房屋租赁合同，约定被告和第三人通过原告租赁深圳市南山，约定被告和第三人通过原告租赁深圳市南山区天利中央广场某物业。合同第区天利中央广场某物业。合同第6条约定，自本合同生效时起，甲乙双方条约定，自本合同生效时起，甲乙双方就该物业之租赁关系确立，基于经纪方在促成租赁中所提供之服
2、务，于就该物业之租赁关系确立，基于经纪方在促成租赁中所提供之服务，于签署合同同时，甲方同意支付经纪方人民币签署合同同时，甲方同意支付经纪方人民币4630元元作为佣金，乙方同意作为佣金，乙方同意支付人民币支付人民币4630元元作为佣金。合同第作为佣金。合同第7条约定，自本合同生效时起，甲条约定，自本合同生效时起，甲乙双方任何一方违反本合同不租赁该物业的，乙双方任何一方违反本合同不租赁该物业的，则违约方向经纪方支付除则违约方向经纪方支付除向经纪方支付前款约定之佣金外，还须代替无过错方直接支付前款约定向经纪方支付前款约定之佣金外，还须代替无过错方直接支付前款约定的无过错方应付经纪方之佣金。的无过错方
3、应付经纪方之佣金。上述租赁合同签订后，被告未依约向第三人承租合同中约定的物业，上述租赁合同签订后，被告未依约向第三人承租合同中约定的物业，被告亦没有和第三人签署正式的被告亦没有和第三人签署正式的深圳市房地产租赁合同书深圳市房地产租赁合同书及办理登及办理登记备案手续，被告亦明确表示不想承租。记备案手续，被告亦明确表示不想承租。4二、法院判决：v2010年年10月月24日，深圳市南山区人民法院作日，深圳市南山区人民法院作出如下一审判决：出如下一审判决：v被告应向原告支付佣金被告应向原告支付佣金9260元及按同期贷款元及按同期贷款利率支付利息。利率支付利息。5三、法律分析1、被告未入住，是否应付佣金
4、被告未入住，是否应付佣金？原被告及第三人签订的原被告及第三人签订的房屋租赁合同房屋租赁合同虽系格式合同，但系当事人的真实意思表虽系格式合同，但系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据定，合法有效。根据合同法合同法第第 426条的条的约定，居间人促成合同成立的，委托人应当约定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。故原告促成被告租赁合按照约定支付报酬。故原告促成被告租赁合同成立，收佣条件成就，被告应当按约向原同成立，收佣条件成就，被告应当按约向原告支付佣金告支付佣金4630 元。元。6三、法律分析2、因被告违
5、约未入住，违约方是否应该代替守约方支付佣金、因被告违约未入住，违约方是否应该代替守约方支付佣金？v原告为原告为房屋租赁合同房屋租赁合同的订立提供了居间服务，根据合同的订立提供了居间服务，根据合同约定享有取得利益的权利。被告在合同签订并生效后，拒绝约定享有取得利益的权利。被告在合同签订并生效后，拒绝承租约定的物业，已构成违约，应承担违约责承租约定的物业，已构成违约，应承担违约责 任。根据合同任。根据合同的约定，在合同生效后而被告不租赁约定的物业的，其不仅的约定，在合同生效后而被告不租赁约定的物业的，其不仅应当向原告支付约定的佣金应当向原告支付约定的佣金4630元，并且应当代第三人向原元，并且应当
6、代第三人向原告支付佣金告支付佣金4630元，故元，故 原告要求被告支付人民币原告要求被告支付人民币9260元的元的诉讼请求，符合法律规定。诉讼请求，符合法律规定。7四、律师建议：1、当一方违约不租时，虽然在法律上经纪方有向租赁双方收、当一方违约不租时，虽然在法律上经纪方有向租赁双方收取佣金的权利，但经纪方于此时仍收取守约方的佣金虽于法取佣金的权利，但经纪方于此时仍收取守约方的佣金虽于法有据却于理不合。故在合同中可以约定如本案中有据却于理不合。故在合同中可以约定如本案中“租赁双方租赁双方任何一方违反本合同不租赁该物业的，则违约方向经纪方支任何一方违反本合同不租赁该物业的，则违约方向经纪方支付除向
7、经纪方支付前款约定之佣金外，还须代替无过错方直付除向经纪方支付前款约定之佣金外，还须代替无过错方直接支付前款约定的无过错方应付经纪方之佣金接支付前款约定的无过错方应付经纪方之佣金”类似的条款，类似的条款，则对于守约方而言，则显得比较公平；对于违约方而言，更则对于守约方而言，则显得比较公平；对于违约方而言，更具威慑力；对于经纪方而言，则也能保障已方利益具威慑力；对于经纪方而言，则也能保障已方利益。8四、律师建议：2、对于经纪方而言，除约定上述条款外，同时、对于经纪方而言，除约定上述条款外，同时应收集一方违约的证据，进行至诉讼程序时，应收集一方违约的证据，进行至诉讼程序时，可列守约方为第三人，以利
8、于法院查明违约可列守约方为第三人，以利于法院查明违约事实。事实。3、对于租赁双方而言，为更好保障已方利益，、对于租赁双方而言，为更好保障已方利益，当然也可以在合同中约定，如租赁合同未在当然也可以在合同中约定，如租赁合同未在租赁所登记备案则不付佣金或未实际承租居租赁所登记备案则不付佣金或未实际承租居间方应免收佣金等条款，以免日后发生争议。间方应免收佣金等条款，以免日后发生争议。第五章第五章 房地产居间房地产居间居间居间指示居间：仅为委托人提供订约机会指示居间：仅为委托人提供订约机会媒介居间：为委托人订约撮合媒介居间：为委托人订约撮合6.16.1房地产居间概述房地产居间概述房地产居间概述房地产居间
9、概述一、房地产居间含义一、房地产居间含义一、房地产居间含义一、房地产居间含义指房地产经纪人作为中介人为委托方报告房地产成指房地产经纪人作为中介人为委托方报告房地产成指房地产经纪人作为中介人为委托方报告房地产成指房地产经纪人作为中介人为委托方报告房地产成交机会或撮合委托方与他方成交，委托方给付一定交机会或撮合委托方与他方成交，委托方给付一定交机会或撮合委托方与他方成交，委托方给付一定交机会或撮合委托方与他方成交，委托方给付一定报酬的商业服务活动。报酬的商业服务活动。报酬的商业服务活动。报酬的商业服务活动。不直接参与交易双方当事人的谈判、商洽活动，也不在交易中不直接参与交易双方当事人的谈判、商洽活
10、动，也不在交易中双方当事人的权利义务问题上表示居间人的意思双方当事人的权利义务问题上表示居间人的意思 二、房地产居间的特点二、房地产居间的特点v房地产居间人必须房地产居间人必须“一手托两家一手托两家”v房地产居间人只以自己的名义进行活动房地产居间人只以自己的名义进行活动v房地产居间业务内容广泛房地产居间业务内容广泛v介入房地产交易活动程度较浅介入房地产交易活动程度较浅v房地产居间业务专业性强房地产居间业务专业性强v是一种有偿的商业服务行为是一种有偿的商业服务行为三、房地产居间的类型三、房地产居间的类型1、房地产租赁居间业务、房地产租赁居间业务2、房地产转让居间业务、房地产转让居间业务v房地产委
11、托出售房地产委托出售v房地产委托购买房地产委托购买四、房地产居间的原则四、房地产居间的原则v热忱服务热忱服务v恪守合同恪守合同v合理佣金合理佣金v公正公平公正公平v自律自重自律自重6.2房地产居间业务操作房地产居间业务操作一、一、房地产居间业务操作程序房地产居间业务操作程序v获取和整理信息获取和整理信息:房地产信息具有时效性、地域性、扩房地产信息具有时效性、地域性、扩散性散性v寻找客户寻找客户v撮合成交，提取佣金撮合成交，提取佣金v以房地产租赁居间业务操作流程为例：以房地产租赁居间业务操作流程为例：相相关关资资料料查查验验二、房地产居间工作应注意的问题二、房地产居间工作应注意的问题v运用政策要
12、准确运用政策要准确v承接业务要量力承接业务要量力v产权关系要明确产权关系要明确v合同理解要一致合同理解要一致v履行合约要守信履行合约要守信v信息传递要迅速信息传递要迅速v“使用权使用权”、“乡产权乡产权”、“小产权小产权”的房屋都有不能买的房屋都有不能买卖过户卖过户v使用权：是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的使用权：是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。为住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。为房管局或单位所有，与使用权房主是长期租赁关系，产权房管局或单位所有，与使用权房主是长期租赁关系，产权单位不能随便收回，即使收回也会对
13、使用权人进行补偿。单位不能随便收回，即使收回也会对使用权人进行补偿。在遇到房屋拆迁时，使用权的房屋在变成产权房后，能获在遇到房屋拆迁时，使用权的房屋在变成产权房后，能获得补偿款。使用权房房主的亲属，与其居住满得补偿款。使用权房房主的亲属，与其居住满2年以上，年以上，可办理继承手续。可办理继承手续。v乡产权：是指购买在农民集体土地上建设的房屋，由享有乡产权：是指购买在农民集体土地上建设的房屋，由享有该土地所有权的乡该土地所有权的乡镇镇 合作经济联合社或村经济合作社的合作经济联合社或村经济合作社的机构制作颁发权属证书。从法律上说，乡产权房不是商品机构制作颁发权属证书。从法律上说，乡产权房不是商品房
14、是不能买卖的，这类房屋所谓的房，是不能买卖的，这类房屋所谓的“产权证产权证”是不具有是不具有商品房产权证的法律效力的。商品房产权证的法律效力的。v小产权：产权本无大小之分，小产权的解释目前说法不一。小产权：产权本无大小之分，小产权的解释目前说法不一。其中有一种解释，指的也是乡产权的房屋。其中有一种解释，指的也是乡产权的房屋。6.3房地产居间合同房地产居间合同一、房地产居间合同概念一、房地产居间合同概念v指当事人双方约定一方接受他方的委托，指当事人双方约定一方接受他方的委托，并按照他方的指示要求，为他方提供订立并按照他方的指示要求，为他方提供订立合同的机会或者充当为订约媒介服务，委合同的机会或
15、者充当为订约媒介服务，委托人给付报酬的合同。托人给付报酬的合同。18二、房地产居间合同的法律特征1、居间合同以促成委托人与第三人订立合同为、居间合同以促成委托人与第三人订立合同为目的目的2、居间人在合同关系中处于介绍人的地位、居间人在合同关系中处于介绍人的地位3、居间合同具有诺成性、双务性和不要式性、居间合同具有诺成性、双务性和不要式性4、居间合同具有有偿性、居间合同具有有偿性19三、房地产居间合同与相关合同的关系共性：居间合同与委托合同、行纪合同的相同共性：居间合同与委托合同、行纪合同的相同点委托合同属于服务性合同点委托合同属于服务性合同不同点：不同点：四、房地产居间合同的主要条款四、房地产
16、居间合同的主要条款1、委托人甲（出售、出租方）、居间方、委托人乙、委托人甲（出售、出租方）、居间方、委托人乙（买入、承租方）三者的姓名名称住所。（买入、承租方）三者的姓名名称住所。2、居间房地产的坐落情况。、居间房地产的坐落情况。3、委托事项。、委托事项。4、佣金标准、数额、收取方式、退赔等条款。、佣金标准、数额、收取方式、退赔等条款。5、合同在履行中的变更及处理。、合同在履行中的变更及处理。6、违约责任。、违约责任。7、争议解决的处理方法。、争议解决的处理方法。8、其他补充条款。、其他补充条款。21五、房地产居间合同当事人的权利和义务一）房地产居间人的权利和义务一）房地产居间人的权利和义务1
17、房地产居间人的权利房地产居间人的权利（1）获得报酬的权利）获得报酬的权利居间人取得报酬必须具备两个要件：居间人取得报酬必须具备两个要件：一是所介绍的合同必须成立；一是所介绍的合同必须成立；二是合同的成立，与居间人的介绍有因果关系。二是合同的成立，与居间人的介绍有因果关系。只有两者同时具备，居间人才能取得报酬。只有两者同时具备，居间人才能取得报酬。（2）获得居间活动的费用权利）获得居间活动的费用权利居间活动费是指居间人从事居间活动支出的必要费用居间活动费是指居间人从事居间活动支出的必要费用。22五、房地产居间合同当事人的权利和义务2.房地产居间人的义务房地产居间人的义务（1）居间人的报告义务）
18、居间人的报告义务居间人的报告义务是居间人在居间合同中承担的主要义务，居间人应依诚居间人的报告义务是居间人在居间合同中承担的主要义务，居间人应依诚实信用原则履行此项义务。实信用原则履行此项义务。（2）赔偿损失的义务）赔偿损失的义务居间人承担损害赔偿责任应当具备以下三个条件：居间人承担损害赔偿责任应当具备以下三个条件：第一，居间人有损害委托人利益的主观上的故意。如果是由于居间人的过第一，居间人有损害委托人利益的主观上的故意。如果是由于居间人的过失，如疏忽大意没有报告已知的重要事实，或者是居间人不知道的重要失，如疏忽大意没有报告已知的重要事实，或者是居间人不知道的重要事实，则不构成承担责任的条件。事
19、实，则不构成承担责任的条件。第二，有实施侵害委托人利益的客观上的行为。第二，有实施侵害委托人利益的客观上的行为。第三，须有委托人损害事实的发生。第三，须有委托人损害事实的发生。23五、房地产居间合同当事人的权利和义务二）委托人的权利和义务二）委托人的权利和义务1.委托人的权利委托人的权利（1）有权要求居间人按合同约定实施居间行为。）有权要求居间人按合同约定实施居间行为。（2）有权要求居间人赔偿违约行为造成的损失。）有权要求居间人赔偿违约行为造成的损失。2.委托人的义务委托人的义务（1）明确交代委托事项，以便居间人能正确、高效地完成委）明确交代委托事项，以便居间人能正确、高效地完成委托事项。托事项。（2）给付佣金，佣金的数额、给付时间、支付方式等，由当）给付佣金，佣金的数额、给付时间、支付方式等，由当事人约定。事人约定。
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