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1、I 上海市徐汇区版块商务写字楼盘上海市徐汇区版块商务写字楼盘 调查分析报告调查分析报告 上海中企物业管理有限公司上海中企物业管理有限公司 2011 年年 11 月月 11 日日 II 目目 录录 一、一、 报告说明报告说明.1 二、二、 数据分析数据分析.1 （一）徐家汇版块（一）徐家汇版块.1 （二）淮海西路版块（二）淮海西路版块.4 （三）万体馆版块（三）万体馆版块.5 三、三、 总结分析及建议总结分析及建议.6 1 一、一、 报告说明报告说明 此次报告的调查范围是上海市徐汇区，涉及到三个板块，分别是徐家汇版块、淮海西 路版块、万体馆版块。调查的对象是甲级商务写字楼。调查目的是为了了解市场
2、情况，对 目前市场存在的相类似品质的商务楼盘进行有效的数据分析，让公司领导决策者能够更清 楚地了解市场动态，给公司决策定位提供有力参考价值。本次报告的调查方式采取抽样式， 但由于调查范围比较集中相对范围较小，因此数据较有代表性。 二、二、 数据分析数据分析 （一）徐家汇版块（一）徐家汇版块 商务楼名称地址开发商物业公司 圣爱广场漕溪北路 88 号中房集团华东置业股份有限公司第一太平洋戴维斯 汇鑫国际大厦蒲汇塘路 150 号上海盛汇置业有限公司高力国际 百丽国际广场柳州路 928 号上海中晶置业有限公司上海丽程物业 飞雕国际大厦肇嘉浜路 1065 号飞雕集团有限公司狮城怡安物业管理(上海)有限公
3、司 华宜大厦中山西路 2020 号大华集团上海华宜置业有限公司上海德一置行 中金国际广场漕溪北路 333 号上海赛达置业发展有限公司 新加坡狮城怡安(上海)物业管理有限公 司 金轩大厦南丹东路 238 号 上海金轩大邸房地产项目开发有限公 司上房物业管理有限公司 之俊大厦斜土路 1221 号上海之俊置业有限公司上海陆家嘴物业管理有限公司 上海实业大厦漕溪北路 18 号上海实业开发有限公司上海上实物业管理有限公司 均瑶国际广场肇嘉浜路 789 号上海均瑶实业投资有限公司上海仲量联行物业管理有限公司 青松城肇嘉浜路 777 号上海青松城经济发展有限公司上海锦江国际管理有限公司 港汇中心二座虹桥路
4、3 号上海港汇房地产开发有限公司仲量联行物业管理有限公司 500 视觉园瑞金南路 500 号 锦和集团，上海锦瑞企业管理有限公 司上海锦瑞企业管理有限公司 亚太企业大楼肇嘉浜路 333 号上海兴大房地产发展有限公司兴大物业发展有限公司 申通信息广场淮海西路 55 号 上海交大产业投资管理(集团)有限公 司上海申通物业管理有限公司 美罗大厦天钥桥路 30 号上海汇美房产有限公司戴德梁行房地产咨询(上海)有限公司 汇峰大厦天钥桥路 380 弄向阳房地产有限公司惠新物业 江山大厦肇嘉浜路 1065 号上海江山大厦房地产开发有限公司 新加坡狮城怡安(上海)物业管理有限公 司 怡甸大厦肇嘉浜路 746
5、号上海怡甸置业有限公司上海怡甸物业有限公司 坤阳国际商务广 场肇嘉浜路 798 号坤阳房地产发展(上海)有限公司坤阳物业管理有限公司 中粮大厦 中山南二路 440 号上海中粮置业发展有限公司上海中粮物业管理有限公司 表 1 2 表 1 中的 21 个楼盘数据便是此次调查的主要对象。数据显示约 28.5%的楼盘是聘请外 资物业公司进行管理的，28.5%的楼盘是开发商自己旗下的物业公司管理即自管模式，33.3%的 楼盘则是聘请国内的物业公司管理。基本三方持平，还是体现了三分天下的格局：外资模 式、国产模式、自管模式。 商务楼名称物业费出租费车位费 电梯数（客/货） 车位数（上/下） 汇峰大厦12
6、元/平米*月2 元左右/平米*天600 元/月客：2 货：1 100/150 之俊大厦14 元/平米*月3 元左右/平米*天800 元/月客：4 货：1 200/100 百丽国际广场15 元/平米*月 4.5 元左右/平米* 天 1000 元/ 月客：7 货：1 35/267 500 视觉园15 元/平米*月4 元左右/平米*天620 元/月客：1 货：1 150/300 怡甸大厦15 元/平米*月3 元左右/平米*天 1000 元/ 月客：2 货：1 20/30 金轩大厦18 元/平米*月3 元左右/平米*天600 元/月客：4 货：1 70/305 坤阳国际商务广场18 元/平米*月4 元
7、左右/平米*天 1000 元/ 月客：4 货：1 30/180 中粮大厦18 元/平米*月 2.5 元左右/平米* 天 1200 元/ 月客：4 货：1 10/50 青松城21 元/平米*月4 元左右/平米*天 1000 元/ 月客：5 货：1 20/200 亚太企业大楼21 元/平米*月4 元左右/平米*天 2000 元/ 月客：4 货：1 10/80 圣爱广场22 元/平米*月4 元左右/平米*天 1200 元/ 月客：8 货：1 240/220 华宜大厦24.5 元/平米*月4 元左右/平米*天 1200 元/ 月客：5 货：1 50/179 申通信息广场24 元/平米*月4 元左右/平
8、米*天 1000 元/ 月客：5 货：2 30/228 飞雕国际大厦25 元/平米*月 4.5 元左右/平米* 天800 元/月客：5 货：1 30/45 均瑶国际广场25 元/平米*月4 元左右/平米*天 1200 元/ 月客：8 货：2 30/150 江山大厦25 元/平米*月 4.5 元左右/平米* 天 1500 元/ 月客：6 货：2 50/170 汇鑫国际大厦26 元/平米*月4 元左右/平米*天 1200 元/ 月客：6 货：1 30/256 上海实业大厦28 元/平米*月 4.5 元左右/平米* 天 1600 元/ 月客：7 货：1 300/253 中金国际广场29 元/平米*月
9、6 元左右/平米*天 1500 元/ 月客：4 货：2 30/353 美罗大厦30 元/平米*月6 元左右/平米*天1500 元/客：6 货：1 20/220 3 月 港汇中心二座32 元/平米*月9 元左右/平米*天 1500 元/ 月客：14 货：2 60/300 表 2 通过表 2 中数据可以得出以下数据：徐家汇版块物业费均价为 22.97 元/平米*月。出租 费均价为 4.21 元左右/平米*天。车位费均价 1143 元/月。电梯配置数据客梯是平均 5 部/楼， 货梯基本上市每楼 1 部，个别是配备了 2 部货梯。车位平均数据显示：72/477（地上/地下） 地下车位数基本是地上车位数
10、的 7 倍左右。这些数据基本反映了该楼盘的基本概貌了。 商务楼名称物业费 总建筑面 积是否涉外空调类型网络通讯 汇峰大厦12 元/平米*月7850 平米否集中式中央空调电信 之俊大厦14 元/平米*月46000 平米是集中式中央空调电信、联通、移动 百丽国际广场15 元/平米*月45669 平米是集中式中央空调电信、联通、移动 500 视觉园15 元/平米*月5755 平米否分体空调电信、联通、铁通 怡甸大厦15 元/平米*月14254 平米是集中式中央空调电信、联通 金轩大厦18 元/平米*月32000 平米否半集中式中央空调电信、联通、长城、铁通、移动 坤阳国际商务 广场18 元/平米*月
11、29000 平米是集中式中央空调电信、联通、长城、铁通、移动 中粮大厦18 元/平米*月20606 平米是集中式中央空调电信、联通、长城、铁通 青松城21 元/平米*月40714 平米是半集中式中央空调电信、联通、移动、有线通 亚太企业大楼21 元/平米*月30632 平米是集中式中央空调电信、联通、铁通 圣爱广场22 元/平米*月46000 平米是分体空调电信、联通、长城、移动 华宜大厦 24.5 元/平米* 月40412 平米是集中式中央空调电信、联通、移动 申通信息广场24 元/平米*月26000 平米是集中式中央空调电信、联通、移动 飞雕国际大厦25 元/平米*月33657 平米是集中
12、式中央空调电信、联通、长城、移动 均瑶国际广场25 元/平米*月75000 平米是集中式中央空调电信、联通、移动 江山大厦25 元/平米*月47000 平米是集中式中央空调 电信、联通、长城、铁通、移动、 卫通 汇鑫国际大厦26 元/平米*月50000 平米是集中式中央空调电信、联通、长城、移动 上海实业大厦28 元/平米*月67000 平米是集中式中央空调 电信、联通、长城、移动、有线 通 4 中金国际广场29 元/平米*月 103155 平 米是集中式中央空调 电信、联通、长城、铁通、移动、 有线通 美罗大厦30 元/平米*月43000 平米是集中式中央空调电信、联通 港汇中心二座32 元
13、/平米*月64000 平米是集中式中央空调电信、联通、长城、铁通、移动 表 3 表 3 数据显示，目前徐家汇版块基本 85.7%的商务楼都是涉外商务楼，少数是不涉外 的。另外数据显示从物业价格从低到高排列可以看到价格和楼盘总建筑面积基本成正比， 所管理的面积越多自然物业费成本越高，很好理解。还可以从该表看出，目前徐家汇版块 各商务楼在空调设备上基本都采用集中式中央空调，个别还采用家庭式的分体空调。此外 结合表 2 和表 3 来看，可以看出凡商务楼的通信设施较好的，那么其物业费和出租费也相 对较高。 5 （二）淮海西路版块（二）淮海西路版块 商务楼名称地址开发商物业公司 爱美高大厦淮海中路 13
14、25 号上海金海大厦有限公司上海永南物业管理有限公司 嘉华中心淮海中路 1068 号 上海嘉汇达房地产开发经营有限 公司仲量联行物业管理(上海)有限公司 淮海国际广场淮海中路 1045 号上海平安欣仑物业发展有限公司戴德梁行(上海)物业管理有限公司 世纪商贸长乐路 989 号上海新汇房地产开发有限公司上海世邦魏理仕物业顾问有限公司 悟锦世纪大楼富民路 291 号上海悟锦投资管理有限公司仲量联行物业顾问（上海）有限公司 表 4 表 4 中数据是徐家汇淮海西路版块，由于临近淮海路较长，而属于徐汇区范围内的淮 海西路商圈的商务写字楼相对较少，特此说明。该淮海西路版块的物业公司，从表中可以 看到，绝大
15、部分是以外资物业公司为主体的。 商务楼名称物业费出租费车位费 电梯数（客/货） 车位数（上/下） 嘉华中心03 元/平米*月4 元左右/平米*天1500 元/月客：17 货：2 50/500 悟锦世纪大楼26 元/平米*月6 元左右/平米*天1200 元/月客：3 货：1 0/70 爱美高大厦29 元/平米*月7 元左右/平米*天2000 元/月客：4 货：1 50/400 淮海国际广场31 元/平米*月8 元左右/平米*天1500 元/月客：8 货：1 30/255 世纪商贸33 元/平米*月8 元左右/平米*天1800 元/月客：20 货：2 20/300 表 5 表 5 中数据是 5 个
16、楼盘物业费从高到低得排列。淮海西路版块物业费均价是 24.4 元/平米* 月，出租费均价为 6.6 元左右/平米*天，车位费均价为 1600 元/月，客梯数平均为 10 部/楼， 货梯基本 1-2 部/楼，车位均数是 30/305.，地下车位数基本是地上车位数的十倍。 商务楼名称物业费总建筑面积是否涉外空调类型网络通讯 嘉华中心03 元/平米*月86202 平米是集中式中央空调电信、联通 悟锦世纪大楼26 元/平米*月17908 平米是集中式中央空调电信、联通 爱美高大厦29 元/平米*月24525 平米是集中式中央空调电信、联通、长城、铁通、移动 淮海国际广场31 元/平米*月73016 平
17、米是集中式中央空调电信、联通 世纪商贸33 元/平米*月87300 平米是集中式中央空调电信、联通、长城、铁通、移动 表 6 表 6 中数据显示物业费和总建筑面积成正比，该淮海西路区域的商务写字楼盘基本都 是涉外的，空调类型也基本全是集中式中央空调，网络条件以电信、联通为主。 6 （三）万体馆版块（三）万体馆版块 商务楼名称地址开发商物业公司 永升大厦中山西路 2025 号上海益壹置业有限公司(旭辉地产)上海永升大厦物业管理有限公司 兆丰环球大厦中山西路 1800 号伟恒通(上海)有限公司伟恒通(上海)有限公司 中煌大厦 中山南二路 1007 号上海万盛龙邦有限公司上海东湖物业管理有限公司 明
18、申中心大厦凯旋路 3131 号上海天行房地产开发有限公司上海天行物业管理公司 光启城宜山路 425 号 上海俱进建设实业有限公司(大华集 团企业成员)上海德一置行物业管理有限公司 景鸿大厦宜山路 508 号景鸿集团海佳房地产开发有限公司景鸿集团海佳房地产开发有限公司 嘉汇国际广场天钥桥路 325 号华中房地产开发有限公司置梁行物业管理有限公司 汇智大厦漕溪北路 398 号上海汇智置业有限公司上海高力国际物业服务有限公司 飞洲国际广场零陵路 899 号上海飞洲置业有限公司戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 华鼎广场中山西路 2368 号上海华颐房地产有限公司上海锦日物业管理有限公司 宏汇国际广场
19、中山西路 1538 号上海宏汇置业有限公司仲量联行物业管理（上海）有限公司 天华信息科技园龙漕路漕溪路上海巨航投资管理有限公司上海巨航投资管理有限公司 腾飞大厦天钥桥路 333 号裕廊腾飞置业（上海）有限公司上海世邦魏理仕物业顾问有限公司 表 7 从表 7 数据中来看，外资物业有 5 家、自管物业有 4 家、国产物业有 4 家，正如徐家 汇版块所反映的一样，三分天下的格局：外资模式、国产模式、自管模式。 商务楼名称物业费出租费车位费电梯数（客/货）车位数（上/下） 天华信息科技园06 元/平米*月3 元左右/平米*天500 元/月客：3 货：2 20/500 华鼎广场08.5 元/平米*月3
20、元左右/平米*天400 元/月客：4 货：2 20/193 中煌大厦15 元/平米*月3 元左右/平米*天650 元/月客：5 货：1 50/400 景鸿大厦16 元/平米*月3 元左右/平米*天800 元/月客：3 货：1 80/150 嘉汇国际广场16 元/平米*月3.5 元左右/平米*天1200 元/月客：6 货：2 20/180 明申中心大厦18 元/平米*月3 元左右/平米*天500 元/月客：3 货：1 60/120 飞洲国际广场21 元/平米*月4.5 元左右/平米*天1500 元/月客：10 货：1 50/250 兆丰环球大厦22 元/平米*月4 元左右/平米*天1000 元/
21、月客：7 货：1 50/340 永升大厦24 元/平米*月3.5 元左右/平米*天1000 元/月客：6 货：1 100/200 汇智大厦26 元/平米*月4.5 元左右/平米*天1500 元/月客：7 货：2 0/160 光启城27 元/平米*月4.5 元左右/平米*天600 元/月客：7 货：2 100/700 宏汇国际广场29 元/平米*月4.5 元左右/平米*天1000 元/月客：12 货：2 0/600 腾飞大厦29 元/平米*月6 元左右/平米*天1500 元/月客：5 货：1 0/300 表 8 表 8 数据中计算出万体馆版块的物业费均价是 19.8 元/平米*月，出租费均价为
22、3.96 元 左右/平米*天，车位费为 934.6 元/月，客梯均数 6 部/楼，货梯基本 1-2 部/楼，车位均数为 7 42/314（地上/地下） 。 商务楼名称物业费总建筑面积 是否 涉外空调类型网络通讯 天华信息科技园06 元/平米*月130000 平米是分体空调电信、联通、有线通 华鼎广场08.5 元/平米*月15000 平米否分体空调电信、联通、长城、移动 中煌大厦15 元/平米*月16000 平米是集中式中央空调电信、联通、长城、铁通、移动 景鸿大厦16 元/平米*月25298 平米是集中式中央空调电信、联通、长城、铁通、移动 嘉汇国际广场16 元/平米*月100000 平米是集
23、中式中央空调电信、联通、长城、铁通、移动 明申中心大厦18 元/平米*月37425 平米是集中式中央空调电信、联通、长城、铁通、移动 飞洲国际广场21 元/平米*月77500 平米是半中式中央空调电信、联通、长城、移动 兆丰环球大厦22 元/平米*月58604 平米是集中式中央空调电信、联通、移动 永升大厦24 元/平米*月41000 平米是集中式中央空调电信、联通、长城、移动 汇智大厦26 元/平米*月39000 平米是半集中式中央空调电信、联通、长城、铁通、移动 光启城27 元/平米*月26387 平米是集中式中央空调电信、联通、移动 宏汇国际广场29 元/平米*月61800 平米是集中式
24、中央空调电信、联通、长城、铁通、移动 腾飞大厦29 元/平米*月59000 平米是集中式中央空调电信、联通、移动 表 9 表 9 数据中可以了解到物业费随建筑面积成正比，万体馆版块基本都是涉外商务写字楼， 空调目前主流以集中式中央空调为主，网络条件越好其物业费也越高。 三、三、 总结分析及建议总结分析及建议 22.97 24.4 19.8 0 5 10 15 20 25 元/平米*月 徐家汇淮海西路万体馆 版块名称 物业费用均价 图 1 图 1 中是将徐汇区三个版块的物业费均价进行了比较。可以看到，淮海西路版块均价 最高 24.4 元/平米*月，万体馆最低 19.8 元/平米*月，徐家汇版块列
25、中间 22.97 元/平米*月。 8 4.21 6.6 3.96 01234567 元/平米*天 徐家汇 淮海西路 万体馆 版块名称 出租费均价 图 2 图 2 所显示的是徐汇区三个版块的出租费均价对比。排列第一的是淮海西路版块 6.6 元/平米*天，其次徐家汇版块 4.21 元/平米*天，最低是万体馆版块 3.96 元/平米*天。 车位费均价 1143 1600 934.6 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800 徐家汇淮海西路万体馆 版块名称 元/月 图 3 图 3 显示是徐汇区三个版块车位费均价对比。数据显示仍然是淮海西路最高 1600 元/
26、 月，第二徐家汇 1143 元/月，第三万体馆 934.6 元/月。 从徐汇区的整体数据分析来看，基本已经明朗，办公成本和地段有直接关系，淮海西 路版块身处黄金地段，因此该版块的商务写字楼办公成本最高，其次第二黄金地段的徐家 汇版块，最后是万体馆版块。 调查员在调查中发现大楼建设越新，大楼品质越好，在同地段中直接决定出租费的高 低。当然地段好坏以及交通是否便捷等因素也直接影响到出租费的高低。 9 纵观中企物业其他相类似品质的商务楼，并考虑到中企物业的管理水准来说，物业费 价格并不算高，基本处在中游，价格比较合理。 从价格角度分析，很难提高物业费用。考虑大环境，中国经济的飞速发展，中小企业 队伍
27、的日益壮大，物价上涨，中小企业老板对办公成本高低十分重视， 如果管理品质查不多，中小企业宁可选择较低廉的物业公司管理。而我公司是具有一 级资质的物业公司，要在众多新兴物业中独占鳌头，则必须打出自己的品牌。建议如下： 物业价格不能降，从目前形势看只有小幅缓慢上升的空间。 公司的品牌效益很重要，作为一级资质的物业公司，在做出很多成绩的前提下，绝对 不能为了降低成本而降低服务标准，这无疑是搬起石头砸自己的脚。 在保持原有服务标准的基础上，继续狠抓服务。提高软竞争力，加强员工的培训，进 一步规范服务流程，重视细节的服务。 在如今多元化信息化市场主导的情况下，物业行业将面临一个饱和再洗盘再饱和再洗 牌的过程。企业不能只满足原有服务，必须提高竞争力，扩大业务涉及范围 开拓自己业务范围：除了提供原有传统物业服务，增加特色服务。结合我国国情，参 考全球物业五大行业务涉及面，来提升自己的业务涉及面。可以考虑中企商务餐饮业的发 展。