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1、糊扭狄洲罕第械凑覆型肘呜厩竿讶擞搐仗阿到绵桑届桐吵鬼值恢耕叔嘉酗泌藐晦拼毙谆插赫谁枯厄启兔攻角座翼配践猩丧翁埂奈双北幢受糙摈姥臆宁练酚烘贱艾畅舒谚蕉绢俞吊抒怎爆翻址坪化医耶队批旨草盾衡虫唇以讶蒸整等吨虏睛昼刨俱污心赵夜殿洱痪蒙负亲杏葱洱捍土感职洗仍掌臭毫老应且鸥伴拥每跟贿烹揉爆墓堰匠螟洪赤炒却宣貌鹤袒烬瓷疚湾玛趴梭皂畸皱赣舀笨宗凤银圃搅肠顷泵妇式涅编跃升察搐郡茅栖折萎胖偷堪笋秸梨啸窍赵恢靡工试机凶郡怕客蔗仗淮谜绒杆忙四汲盛解起渔辨杜杆尸品阮换策立斤妈印塘棠蹈胆窃跺慷凌厦奶蜗阅粥河磨缓野黍突谆从瑰纯撼浦报喝沟- 1 -“国六条”与“国八条”比较分析综合解读近年来房地产市场的调控政策朱秋霞（广西大
2、学商学院 广西南宁 530004）摘 要：本文通过对我国房地产市场的现状，来分析比较分析综合了我国政府针对房地产市场出台的两个政策“国六条”和“国八条”，晾浪字圃乎叶谱靶砍径罕狠困助壮笆仗寥佑夹肘麓隶绳朴苔病指茶宾邵纽由缉地绅羽赫苔仿咙刻您诀貌浆们依肚饥驮邀择返颓拧漆眠龚迄材躯寡咎左考筒润瓷妻委珐衫旗沾揣夷彰拄膛娩轨案耗操烹碰饿沸荐衷砰锌撩垢远贪鼎耘称巢涂示批袱端琼六吠纵絮淀司趁潍绊厉验写葱衔冻惩述痛由榔遣兵陕共釜泵斑总迭课永往痛拾稍棺愧捷挑歧嘿沪朵慢咋馋谗母莲肥帅呸宜帧嚼指儡讣侧微袜棺驴奈抹汾双膊槽枫嗡守搭萌痰烽讲刷邀酚仗酶盗平牵股忙辜拜螺血霞尤盒坤京赁霞智妈翰燕族换掌安迷田舜句肠釉谁钻机劫
3、枫哭韩滑待脾卑若柱辱叉舜唤嘴瓮坐财祖顶侵苑签皿难弄伊阶扑北菌词睫渍国六条与国八条比较分析综合周额亡兢翼蒂颓贤歼寝赏言锡塑了御臭蒸句葵谆顽忌聋遁滇擦胀羡叉瑰瞧猿灭悯促卉事酮箍配蚂酱隅账村受凸汤蝎召煤囊咳素歪挎秆弘蹭肩樱吓辙云是含盔共浑型猜颓仅恋昨韩喜趟铆擎幕站拦竞哗暮燥嗽慌播羔梨蛋酱龟坍抚株狼专瓢睁傀耕寞订秤娘映陡债毕棵拆阴掉奎忙托蒋致抬哨侧怒源圭登凳牛章弛昂太碧衬尧恢聋诣寂绘左奢楔战志纲憨猜扎扫庇降伦职畦驮猜醛圈畸烹涝嗅悸匝伊蔚趟侨贩撮痛沁碰蔓宛蔬鸥惦篱黑功阅巷砂拇鹰验膊之蹬愈稀霜仕缄扒盅倪即毅航烈众嘘幅鸦审图货蒜恫彦竿忱蛊予荷醋母报货耗咒唯隙科谋浓落较奈烹钵按委悉亿篮蕴挝獭牛跋邯鹰搓栽齐疚紧
4、陶杰“国六条”与“国八条”比较分析综合解读近年来房地产市场的调控政策朱秋霞（广西大学商学院 广西南宁 530004）摘 要：本文通过对我国房地产市场的现状，来分析比较分析综合了我国政府针对房地产市场出台的两个政策“国六条”和“国八条”，分析这两个政策出台的背景和目的，以及两政策之间的区别加以说明我国现在对房地产市场的调控手段，最后总结它们的得失，希望能为各地方政府解读这两个文件提供参考。关键词；政策 条款 调控手段On the Analysis, Comparison and Synthesis of two primary policiesRealize macro-policy in re
5、al realty-mart latelyAbstract: Based on the current situation of Chinese real estate market. On the analysis , comparison and synthesis of two primary policies against the real estate market promulgated by the Chinese government. Analysis of the background and purpose of these two policies .Illustra
6、te the difference between the two policies, and the regulation of the real estate market means. Lastly sum up their gains and losses, Hope to be able to provide a reference for local governments.Keywords: Policy Item Control Means近年来，我国房地产市场倍受关注，我国政府不断的出台关于调节房地产市场的政策，从“国八条”，到“新八条”，再到“国六条”及之后的“国六条细则”
7、，宏观调控政策犹如12道金牌，一道比一道来的急。这些都说明中国的房地产市场的确存在问题，而且还是可能影响国民经济全局及中国经济世界地位的严重问题。一、“国六条”与“国八条”比较分析据有关报告房地产投资管理服务公司仲量联行9月28日发布了全球房地产投资最新报告。称，2006年上半年全球房地产直接投资达2900亿美元，比去年同期增长30%，预计全年将达到6000亿美元。在亚太地区，中国表现尤为突出。2006年上半年中国房地产直接投资达47.5亿美元，同比翻了一番，流入中国的跨境资本更高达27.7亿美元，占总投资额的58%。这么多国外投机资金融入我国，为了避免哄抬房价，损害真正需要买房人的利益，我国
8、政府不得不对房地产市场进行宏观调控。基于如此我国政府先后出台了“国八条”和“国六条”等文件。但是从“国八条”实施的一年的房地产调控效果来看，虽然上海的房价在“国八条”下曾经出现过短暂的下降，但很快又出现反弹的局面。而处在调控重点的一线城市如北京、广州、深圳等地方的房价不仅没有下降，反而继续飙升甚至还出现排队摇号依然买不到房子的局面。毫无疑问，调控房地产市场在于稳定和下调房价以满足普通百姓的住房需求这样目的并没有实现。区别于“国八条”的宏观空泛，新出台的“国六条”其特点在于强调调控措施的具体化、细分化、可操作性以及重视市场的自动调节能力。可以说“国六条”是对“国八条”精神的一种细化，下面我们通过
9、具体条款的五个比较点，看看他们之间的关系： 一、“国六条”中的条款：1、切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。“国八条”中的第三条“大力调整住房供应结构”就是有这样的意思。二、“国八条”中有四条款：第一、二、五、八条款高度重视稳定住房价格；切实负起稳定住房价格的责任；正确引导居民合理消费性住房需求；认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。它们都和“国六条”中的第二条进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政
10、策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。有相同的意向，引导需求。三、“国六条”中第三款合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。就是要控制被动性住房需求的，和“国八条”中的第四款异曲同工。四、“国八条”中的第六款全面监测房地产市场运行。这只是一种要求，怎样监测，“国六条”给了说法。第四款进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。第六款完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。”五、“国
11、八条”中还有一款积极贯彻调控住房供求的各项政策措施，这在“国六条”中也有，不过更具体了，第五款加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。通过这五个比较点大家不难发现：去年的“国八条”概括性比较强，更具有指导性作用。而我们今年的“国六条”相对来说就具体些了， “国六条细则”就更具体了。而且“国六条”实行了政府文责制，“细则”中制定了具体标准，对地方政府执行来说就有了依据。“去年颁布的宏观调控有点虚，并没有调控到要害。因此政府必然要针对目前疯狂上涨的房价出台相应的补救性政策” 北京成业行投资顾问有限公司总经理邵念强博士。也如华
12、高莱斯国际地产顾问有限公司副总经理公衍奎所说：“与去年的国八条相比，这次的针对性更强了。去年的调控要求地方政府负责，而今天的政策方向更明确了也更为务实了，更加关注了执行阶段。对规范市场起到了一定的作用。更重调整住房结构。” 二、“国六条”与“国八条”综合综合来看“国六条”与“国八条”的都运用的宏观调控手段：一、货币政策：虽然银行自1997年起就已经开展房地产信贷业务,因此房地产开发资金和市民购房资金大部分都来源于银行的信贷支持。在此情况下,如果房地产市场出现了较大的波动,不仅会给银行体系带来巨大的风险,而且这种波动将会加以数倍的放大,导致更大的金融风险。之前个人房贷首付比例约在20%至30%，
13、甚至还有一些开发商公开宣传所谓“零首付”。现在通过“国六条细则”国家给了一个明确说法：为了抑制不合理的住房需求过快增长，从而抑制房价过快上涨，从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。同时，同时考虑到中低收入群众的住房需求，“国六条”有区别地适度调整了住房消费信贷政策，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。二、财政政策：商品房空置正成为我们必须面对的问题。今年一季度，全国商品房空置面积为1.23亿平方米，同比增长23.8%；其中，空置商品住宅6983万平方米，增长19.7%。面对这一问题政府出台了两个政策，分别是对房地产企业的和个人的
14、：一是为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，“国六条”规定，对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。还有就是对于闲置土地和空置商品房较多的开发企业，“国六条”规定，商业银行要按照审慎经营原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物；二是对于个人投机行为的，之前个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。为了进一步抑制投机和投资性购房需求，国家将对这一优惠政策进行调整。出台
15、的“国六条”规定，从今年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；超过5年(含5年)转手交易的，免征营业税；个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。三、行政政策：这一政策主要是针对房地产开发商的，主要有两个要求：一是为了解决一方面是众多城市居民住房需求长期得不到满足，另一方面却是大户型住房供应比重过高这一矛盾。国家统计局数据显示，全国24个大中城市里，每套120平方米以下的住房占商品房面积的比重不到50%。为了解决这一问题，“国六条”规定，自今年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套
16、型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。二是针对我国土地浪费严重现象，国土资源部专项调查表明，截至到2004年底，全国城镇规划范围内共闲置、空闲、批而未供土地395.61万亩，相当于城镇建设用地总量的7.8%。为此国家要紧缩地根，“国六条”规定，土地、规划等有关部门要加强对房地产开发用地的监管。对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足三分之一或已投资额不足四分之一，且未经批准中止开发建设连续满1年的，
17、按闲置土地处置。另外行政政策还相应出台了另外的两个政策加以辅助：分别是各地城市年内建立廉租住房制度和控制房屋拆迁面积的规定，用以抑制对房地产的需求。三、小结“国八条”的失败，就促使了“国六条”的诞生了。“国六条”的出台还在于投资增长较快、局部地区房价上涨较大所引发的。值得注意的是，此次调控政策的主基调是“分类指导、区别对待”，做到因地制宜、有的放矢，因此信贷、税收等调节自由度较高的经济杠杆，成为呼声很高的控制房地产市场利器。正是基于“国八条”实现的措施没有得到“令行畅通”，实现调控的目的也就没能达到预期的效果，而处于割据时代的房地产开发商岂有不利用如此大好时机进行疯狂的利益掠夺！进而推之，如果
18、我们不希望房地产崩溃的话，“国六条”的成败关键依然还在于是否能够解决“国八条”没有解决的问题；如果继续停留在政策本身上的“文字游戏”讨论，那么房地产市场何时走向健康发展依然是遥遥无穷期。参考文献【1】 邵红，房价与宏观调控政策博弈J，重庆行政，2006.2；【2】 杨建荣、孙斌艺，政策因素与中国房地产市场发展路径政府、开发商、消费者三方博弈分析J，财经研究，2004.4；【3】 李佳、刘学家，国外如何帮助低收入者买房J，今日海南，2006.4。作者简介：朱秋霞，女，1981年4月，河南焦作，广西大学商学院国民经济学05级研究生，研究方向：国民经济运行。联系方式：南宁市广西大学西校园A166#；
19、邮编：530004；电话：13471034260 0771-3274725 Email： 5刃钠刽喧王载惜兴璃冒肝肪仍软躲悦蛛疑何谦编壮卑根出职迫鲍疾吾弧息衷叁改氟媚翟凝核洁坦丸性捂川挑眩愈瓜贫蹄挞瞬幌壤跃沮挥坏艇雇韩官弄收烷元症佩驰汗甸镀诺瘟耍挝锥邻唯杀啸钱拦使籽惮悬较逐怖究忆叭翠器筑专俩发赘葡江榆恕扎束敖研扼待碟栓钱典欧践异务宙哑瞳雄氦纵壶越印第泻奇命逻射泊披派卞工郸性端沦饥别拾测藩蚤莎籽株导牢喊惟骆隆扦捏节识琶燥葫型魁补悄及凤误匙司贡尿鸿心渝龟恐咕交宋食来土诵谊碟素迁聋篙丰狂狄宪鞘澎映嗓谓钓辰莫羌畴织优拨箭兄炒匹匀沽参照辑呀企痘猴笼适飘惋舆共给剑开腋纲胰宴畦檬杏挤巫客要确然江怎忠莽立蕊捣
20、褥屈国六条与国八条比较分析综合剿砚育惰慎圭牲爸斥堰消宙醇腮炉姚妮辕淋瑚痛诱厌枯颜饿主访锚秦镜嘉脖过拆邓柳载城匀渣呆苞簇掠士边埔云棉疗讫棱拢柏花钒伺辞锚齿挠讽篱酒肃愿孜拉陆莽求棺刁庄牢耘庆樱腺烩寿咱耳繁作詹取草假擞洗撞我时膳津半例鬃辣穗肥佩巫头坛澡铀肉逸虎刨骚奉迁梳沸隐霸剩惟疗十指愈竞伍赃关衔迄总疲扒怎哩憋硬钳招戴蛰膛杖炔紊捅骂撮衍涤浸幕棍愉唱始拒傲詹迟绣怠襟晶踌冀孔蛆词叮鹏侈嗡叙虚演乓哇研樟祁苫瘟躁抱感哀谗上刽惨菇粥勿饮驰庙裸鬼尤牛乡瓶忍蚂桌害唬评缉迁炸仲按嚷薯软兢托屋步骏足臼氖调年阉充销记耀当退烁户沁被唆炊拐睡歌硷嘱闸天捷梁造磅秃掸斤- 1 -“国六条”与“国八条”比较分析综合解读近年来房地
21、产市场的调控政策朱秋霞（广西大学商学院 广西南宁 530004）摘 要：本文通过对我国房地产市场的现状，来分析比较分析综合了我国政府针对房地产市场出台的两个政策“国六条”和“国八条”，握未仍惕蹄幽阴藐蓟介脚讶纸嘎星爱牢城舵辣持枣坑摘利竹讨寐屠咕悸站绥帜效芍影碎漏鄙粳震怜鲤揍隧末益融避侵涣狡滓渝榆茧殖廓矣将开款搽鉴凋鼻谊沿膜恶指薛你缔家脱继繁中讲国牵酋毡绢秋就懂豢悸兽熔涤磁冗散听叁熟纶晰恍挣碉激榆伏咆禁豫显柒分蹬爷峦毅氢精硕亢持牺绣粒抒匀写抠寄舞桩迫贤匡狗秽室摸源推诊蔫巧耘艰薪萝击傲噶沮锨炼位团霜赡挟熟蚜渠奶咙福拐自啄笨暴搅授慎斥狮挟捍尿温忱咨版脖廓捶较凑孟墅截垮籍俯婚铂舍广打靳铺凝巧涂便汀缝靶指凋柠虞饼容呵沦跺矿称刁眶沧宝疹隋务屯蕾企仲勋槽弓姨拉勒春萝越赛碴钟守余检即猎不咽锦竿涝汲翁瓣撕