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1、 宅基地使用权流转的研究综述摘 要：土地是人们生活的基础，而在土地上生活的人们要正常生活便离不开房屋，这也就必然与宅基地使用权有所相关。宅基地使用权的取得以及行使转让，必须在土地管理法等法律和国家有关规定的允许范围内进行，而相关的规定与人们的生活并不是完全相适应的，这也就引起了学术界的关注和研究。文章将通过对研究现状的综述，全面的展现有关宅基地流转的相关研究和存在问题。关键词：宅基地；使用权；流转引言：在我国，土地资源是一种稀缺资源。为了合理利用每一寸土地，国家制定了一系列法律法规。如中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国土地管理法实施条例、中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国农村
2、土地承包法、中华人民共和国担保法、新出台的中华人民共和国物权法等。这些法律法规的实施有效地规范了国有土地使用权、土地承包经营权、四荒地土地使用权、企业厂房等建筑物占用范围内的集体土地使用权的流转。宅基地使用权人对集体所有的土地享有占有和使用的权利，但人们依法拥有的土地是否可交换却是存在争议的。宅基地使用权是指对集体所有的土地的占有和使用的权利由宅基地使用权人行使，但这是否意味着使用权人对相关土地可进行自由买卖和交换，是存在争议的。一、宅基地使用权的概述（一）基本概念1、宅基地宅基地是指农村集体经济组织以户为单位分配给其成员使用的宅基地及附属用地，以满足其生活和从事家庭副业生产的需要。根据土地管
3、理法规定宅基地的流转是受到严格限制的，“农村村民一户只能拥有一处宅基地”，并且“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。2、宅基地使用权根据法律规定，宅基地使用权指的是宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，即有权在该土地上建造个人住宅及其附属设施的权利。宅基地使用权是在集体土地所有制的原则下，为方便农民建造个人住宅而创建的一种用益物权。虽然，法律法规对宅基地使用权流转一直进行严格限制，但大量宅基地使用权隐性流转。物权法将宅基地使用权列为用益物权，而曹云清、曾红波在试论农村宅基地使用权的性质兼论集体土地所有权的有关问题一文中却对农村宅基地使用权的性质提出了质疑。因
4、为他们发现在我国现行法律及行政法规中均未出现“宅基地使用权，因此宅基地使用权作为物权的法律地位是值得怀疑的。（二）宅基地使用权的取得建造房屋需要宅基地，必须依法获取宅基地。宅基地使用权的取得必须应该得到法律的认可，通过合法的方式取得。根据法律中一户一宅的规定，村民出租、出售房屋后，不能再申请宅基地。学术界对宅基地使用权的取得的研究是多方面的。一些学者提出了宅基地使用权的共有问题，其中也就涉及宅基地是否可继承的问题。沐兰琼在农村宅基地使用权之法律研究中提出：宅基地所有权作为土地所有权的一部分，归当地的农村经济组织所有。宅基地使用权作为一项特殊的物权，不能被继承，但宅基地上的房产的所有权能够作为遗
5、产被继承，集体对宅基地享有所有权，有统一规划使用土地的权利。农村居民或继承者在依法取得房产所有权以后，由继承者继续使用宅基地，当地政府或主管部门以及当地集体经济组织应通过协商依法合理确定使用权，房屋灭失之后使用权也应当被收回重新分配，但是实际情况是宅基地实际继承与房屋灭失无关。宅基地使用权的取得与房屋的建造期限之间的关系也是众多学者关注的问题。他们主要是对“一户多宅”现象进行分析与讨论，并提出新的观点。目前，关于宅基地使用权的取得与房屋的建造期限的关系，法律上还处于空白状态。这种立法的欠缺，造成了许多农民对宅基地进行先占而不建设房屋，导致土地资源的闲置浪费。二、宅基地使用权的流转土地使用权流转
6、的含义，是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权(使用权)转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。具体形式有，出租、转让、抵押。我国法律规定，农民的宅基地不能对外转让，只能在本集体经济组织内转让。因此，宅基地不能外卖，也不能随意抵押。但房屋可进行转让，而房地一个整体，不可分割，宅基地使用权能否转让，对此学术界存在争议。对于宅基地使用权能否转让，在学术界主要存在三种观点。持禁止观点的学者认为，农村宅基地分配制度有两个基本含义：一是基于生存的理由，农民有权无偿取得定量的宅基地；二是宅基地必须真正起到使农民安居乐业的作用。农村宅基地不得交易是农村宅基地分配制度的有机组成部分。主张开禁或变
7、相开禁农村宅基地交易是强势群体的利益诉求，而允许农村宅基地交易的后果是，一大批农民沦为流民，甚至农村宅基地分配制度瓦解。持限制观点的学者认为，宅基地使用权的流转是仅限于集体成员内部的，也就是只有集体内部的成员之间可相互转让。宅基地使用权具有身份属性，农民基于团体成员的身份取得宅基地使用权。持允许观点的学者认为，农村住宅法律制度以及农村宅基地使用权制度，是计划经济的产物，这种制度已经不符合社会主义市场经济体制的要求，不适应社会主义市场经济体制下农村产业结构调整的客观要求，不利于农村与城市的协调发展。三、总结与讨论宅基地使用权流转不仅给学术界带来了诸多讨论和研究的话题，也与人们的生活有着密切的联系，同时也让我们看到了我国法律体系有许多需要完善的地方。通过他们的研究，为我国的法律完善提供了更多的依据，也让学术问题与人民的生活密切相连。作者单位：南京农业大学公共管理学院参考文献：1叶奕浩.关于农村宅基地使用权流转的思考j.现代农业科技.2010,16.2孟勤国.开禁农村宅基地交易之辨j.中国地产市场.2007,11.