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1、泗洪房地产市场分析报告 泗洪房地产市场分析报告南京元坤2013年6月目 录第一篇 泗洪概况 03页第二篇 泗洪房地产发展现状07页第三篇 城市整体规划 10页第四篇 市场分析 13页第一篇 泗洪概况一、区位泗洪苏北平原、名酒之都 泗洪县位于江苏省西北部，东临洪泽湖，西与安徽省泗县接壤，北与宿迁市宿城区、泗阳县为邻，南隔淮河与安徽省明光市相望，总面积2731平方公里，拥有耕地206万亩，河湖水面166万亩，辖23个乡镇，总人口102万，县人民政府驻地青阳镇。 泗洪地处南京、徐州两大都市圈的交汇地带，受长三角经济区和沿海经济带辐射，是中国名酒之乡、中国螃蟹之乡、中国旅游之乡、全国粮食生产先进县、中
2、国水产百强县、平原绿化先进县、全国科普示范县和中国最佳原生态旅游目的地。二、人文泗洪历史悠久、风俗众多 泗洪历史悠久，可追溯到上古唐虞时代的五帝之一少昊帝。地方方言属北方方言中的江淮方言区，是地方戏曲泗州戏的流行区。民间艺术繁荣，旱船、高跷、花挑、跑驴、舞龙、舞狮等艺术形式为群众喜闻乐见；长期以来形成的岁时、礼仪风俗众多。泗洪是名酒之乡，双沟、分金亭、双洋等系列白酒久负盛名，酒文化底蕴尤为深厚，酒礼、酒俗、酒规、酒令极为繁杂。三、经济泗洪农业为本、工商薄弱 综合经济实力国民经济持续增长，地方财力有了较大的提升。经核算，全年实现地区生产总值263.63亿元，比上年增长12.8%。其中第一产业增加
3、值49.17亿元，增长5.7%；第二产业增加值110.72亿元，增长17.5%，第三产业增加值103.74亿元，增长11.7%。全县人均地区生产总值28671元，比上年增长15.9%，全县产业结构进一步优化，比例为：18.7：42.00：39.3。全年实现财政总收入51.60亿元，比上年实绩（下同）增长35.6%，其中：公共财政预算收入19.76亿元，增长32.7%。财政总支出64.93亿元，增长30.86%，其中：公共财政预算支出44.18亿元，比上年增长23.67%。财政收入占地区生产总值的比重达19.6%，比上年上升2.8个百分点。 图1:2005年-2012年全县地区生产总值及增幅图
4、图2:2012年全县三次产业结构比重四、生活泗洪改善生活、人均收入 人口年末全县总户数284334户，总人口1054529人，其中女性509894人，非农业人口348328人。全年人口出生率28.67，死亡率4.4，人口自然增长率24.27。男女性别比106.81（女=100），比上年提高0.45。全县计划生育率96.79%。常住人口由去年的91.6万人增加到92.3万人，城镇人口比重为47%。人民生活城乡居民生活水平不断提高。在岗职工平均工资38508元，比上年增长21.29%。根据城乡住户抽样调查资料，全年城镇居民人均可支配收入15934元，比上年增长13.8%，城镇居民人均生活消费支出1
5、1939元，比上年增长7.1%；全县农民人均纯收入9327元，比上年增长13.9%，农民人均生活消费支出4720元，比上年增长10.77%。年末城乡居民人均储蓄存款10361元，比上年增长30.3%。居住条件继续改善。城镇人均住房建筑面42平方米，农村人均钢筋、砖木结构住房面积43.1平方米。生活悠闲、安于现状是对泗洪城镇居民生活最好的概括，多数人金融观念守旧，理财方式主要是银行储蓄，购房害怕承担风险，偏好现金付款。 图4：2007年-2012年城镇居民人均可支配收入及增幅五、教育泗洪全民重教、龙头青阳 2012年，全县共有各类学校510所，其中民办学校266所，占到一半以上。全县专业教师11
6、365人，在校学生181373人。重视教育，关心下一代发展，是泗洪家长的普遍心理，另外，全县所有的高中都集中在泗洪县城青阳镇，一方面教育带动的人口进城，极大的推动了青阳的城市化进程，目前青阳镇城镇人口超过了15万人；另一方面，教育地产在青阳镇具有相当的市场号召力。 第二篇 泗洪房地产发展现状一、现状 据泗洪县工商局统计数字显示，目前全县累计登记注册房地产开发企业129户，累计注册资本达20亿元。目前在登记系统中的其他房地产行业累计达 58户，累计注册资本3903万元，从业人员达870人。由房地产行业衍生出来的其他房地产行业，包括物业管理、中介服务、其他房地产业。其中物业管理47家、注册资本32
7、20万元，从业人员达793人，雇用工人达647人；中介服务7家，注册资本533万元，从业人员达50人，雇用工人达13人；其他房地产4家，注册资本150万元，从业人员达27人，雇用工人达49人。另据住建局房产处调研显示，泗洪目前有146家开发企业（包含在外地注册的），开发足迹遍布在宿迁、连云港、淮安、盱眙、赣榆、盐城、徐州等苏北地区以及河南、山东、安徽、云南、宁夏等省份和地区。 据业内人士透露，泗洪有50至60亿元人民币的的民间借贷资金被泗洪开发商带到外地开发。 二、存在的问题 泗洪房地产业发展面临的困境首先是资金。据调研，目前泗洪县房地产业的资金大部分来源于民间借贷，余下来源于银行借贷和自筹资
8、金。 银行借贷 目前，房地产业从银行办理借贷包括抵押贷款拿在建工程作为下一个工程的抵押，以及项目贷款两项。据了解，银行贷款比例，为开发商所需资金的20%左右。全国范围内的政策调控和金融政策调控，导致在银行借贷资金的争取上，房地产企业在外地和泗洪所受的处境差不多。 民间借贷 不管是在泗洪，还是在外地，泗洪房地产开发企业的资金来源均以民间借贷为主。民间借贷占开发商所需资金的80%左右。民间借贷包括定金、借贷等。定金会变成首付转给出资人。而借贷，即从民间融资，是指在房地产盈利的同时返还给出借人相应的利息。则需支付出借人3分至6分的月利息，据悉，有的房地产开发企业在急需资金的情况下，利息提高到1毛利以
9、上，这对借贷双方均有很大风险。 其次是专业人才缺乏限制了产业的进一步发展 泗洪房地产开发企业所用人员构成为，泗洪人和外地人，基本上是1:1。其中财务、管理等重点岗位由泗洪开发商内部人（或泗洪人）担任，非重要职位由外地人担任。 据接受调研的房地产开发企业负责人介绍，目前泗洪房地产开发企业不缺人力，缺的是人才。包括技术、高级管理等专业人才，这个问题是泗洪房地产开发商普遍遭遇的窘境。 由于专业人才缺乏，会对开发商的先期开发风险调查、规划设计创新、产业资金预算、工程监督、人员管理等方面造成不同程度影响。三、解决问题的对策 构建桥梁金融与泗洪房地产开发企业见面会：搭建房地产业与金融业的资金支持渠道，推出
10、金融与地产见面会，促使双方的合作与共赢。建筑与地产业洽谈会：邀请南通、盐城及本地的建筑商与泗洪房地产开发商见面洽谈，共享利益风险、共享管理与技术、共享资金与成果。 搭建平台成立房地产业协会：以团队的面貌共建泗洪房地产，给泗洪房地产开发企业一个家的支持，一个家的归属感，一个家的荣誉感；推出房地产业专业期刊：邀请国内外房地产行业专家与专业人士共同探讨泗洪房地产开发企业发展的理论支持与现实实践，成功人士的经验之谈等。创办地产业网站：提供信息、技术、资金等支持的渠道。（以上做法，泗洪已部分实施）定期召开房地产业高峰论坛：荟萃洪商、汇集人才、整合信息、汇聚资金，共同探讨理论支撑，探索市场、资本等发展的空
11、间与时机。 政府对接与泗洪房地产商所在发展地的政府对接，定期召开地产经济研讨会及新闻发布会，为泗洪地产业争取政府更多的支持；与当地的金融业对接，定期组织银企洽谈会，获取当地金融业的资金支持；与当地的消费者对接，举办团购会，共推泗洪地产之乡品牌。 第三篇 整体规划 一、“一道四区”、东扩北移“一道”是 指泗洲大道，东起环城东路，西至泗洪汽车总站，全长4.5公里，是青阳镇交通主干道，泗洲大道两侧分布着县政府、步行街、泗洪商城、虹洲宾馆、泗洪中学、育才中学（全县最好的两所中学）、汽车总站、泗洪商贸中心等，集中了泗洪县的主要配套资源。 “四区”分别为“老城区”、“新城区”、“商贸区”和“开发区”。 “
12、老城区” 区域范围东到环城东路，西以孙何为路为界，南至团结河路，北临濉河，处于青阳镇城区的东南面区。目前“老城区”既是青阳镇拆迁的重点片区，也是青阳镇的商品房开发重要片区。 “新城区” 区域范围东至环城东路，西以建设北路为界，南临濉河，北面目前发展到环城北区域范围东到环城东路，西以孙何路为界，南至团结河路，北临濉河路，处于青阳镇城区的东北面。“新城区”原属青阳镇的城乡结合部，片区给人的第一印象是脏、乱、荒，基础设施薄弱；但随着县政府、法院等众多政府机构计划搬迁到环城北路北侧（多数已经在施工），该片区将逐步成为青阳镇的新城区。“商贸区” 区域范围东以孙何路为界，西临老濉河，南至团结河路，北临濉河
13、，处于青阳镇城区的西南面。“商贸区”原地位略优于“新城区”，也属青阳镇的城乡结合部；汽车站商圈的异军突起，泗洪商贸中心的落成并开业，以及规划中的小商品市场、建材市场、大型商城，该片区在政府规划中将向商贸区方向发展。“开发区” 区域范围东以建设北路为界，西至宁宿徐高速公路，南临濉河，北面以扩展到环城北路，处于青阳镇城区的西北面。“开发区”即为泗洪经济开发区，控制面积28平方公里，启动区8平方公里。开发区自2002年3月成立以来，基础设施建设进度快、标准高，已建成标准化厂房23幢，铺设道路16条，总长24公里，形成“五纵五横”的路网格局，同步配套供电、电信、邮政、有线电视、供排水等设施，实现了“六
14、通一平”，目前，开发区运行良好，呈现积极发展的态势，累计进区项目426个，其中投产项目323个，就业人口4.3万人，形成了纺织服装、食品加工、机械电子三大产业集群。2011年1-11月份实现业务总收入56.1亿元，同比增长60.5%；工业总产值53.2亿元，同比增长47.3%；财政收入3.89亿元，同比增长22%。 二、东扩北移是青阳镇的主要发展趋势 东扩北移是青阳镇的主要发展趋势。青阳镇现有城区东面已到环城东路，出环城东路虽为荒芜地带，但离传统生活中心仅一尺之隔，特别是泗洪中学、育才中学的辐射半径而言，东扩是必然之举；南面已达团结河路，往南多河道，城市建设成本加大；西面已到老濉河，向西不足1
15、公里即为宁宿徐高速公路，已无发展空间；北面已到环城北路，环城北路东面为新兴的政务区，县政府、法院等机关机构在不远的未来都将坐落与此，西面为开发区预留用地。 综合城市现状，泗洪县和青阳镇虽无明确的城市规划部署，但基本可以确定，青阳镇未来的城区发展方向为东扩北移。3、 旧城改造是青阳镇城市化的主要动力泗洪作为农业人口占城市总人口近7成的县级城市，县城所在地青阳镇的城市化速度和城市自然发展速度都相对较为有限，政府主导的旧城改造自然而然的成为青阳镇发展的主要模式4、 总结1、泗洪县城青阳镇以泗洲大道和“老城区”为核心，向西北辐射：向北扩展“新城区”、向西扩展“商贸区”、西北则发展为“开发区”；2、东扩
16、北移是青阳镇发展的主要方向；但生活配套的缺乏将会影响城市的扩张速度，同样受此影响，未来几年内商品房开发的热点仍将是老城区；3、旧城改造是城市的主要发展模式，随着旧城改造的深入，城市面貌将日新月异，城市板块格局和配套情况也将时刻变迁。第四篇 市场分析一、泗洪县房地产发展历程1、20世纪90年代；泗洪作为县级城市，房地产起步较晚，上世纪90年代全县基本没有成规模的商品房开发，居民住宅以单位公房、福利分房、自建房等为主，多数不对市场公开销售，即使部分面向市场销售的，也不成规模。2、2000年-2004年；国家房改之后及货币分房政策之后，泗洪房地产市场才开始逐步发展起来，二里坝住宅小区、商业步行街等的
17、建设，标志着泗洪房地产市场的正式起步。但该阶段，房地产市场需求较小决定了市场规模有限。3、2005年以来；2005年泗洪县政府实行旧城改造，带动了大量的拆迁户购房，推进了泗洪房地产市场的快速发展，泗洪房地产市场步入了一个以改善置业、拆迁置业为主导的时期。这一时期，无论是建筑规划还是景观规划，商品房项目都获得了质的飞跃。2、 市场运营基本情况 、商品房开发建设情况 全县完成房地产开发投资额27.6亿元，同比增长18%。新开工面积95.86万，同比增长0.27%，竣工面积80.32万，同比增长20.58%。 、商品房供应情况1、 城区供应情况 城区商品房累计批准预售面积为96.33万，同比增长16
18、.91%，其中住宅累计批准预售面积为65.44万，同比增长0.2%，商业用房累计批准销售面积30.89万，同比增长80.75%。2、 乡镇供应情况 乡镇商品房累计批准预售面积为27.52万，同比增长34.05%，其中住宅累计批准预售面积为23.8万，同比增长32.89%，商业用房累计批准预售面积为3.72万,同比增长41.89%. 、商品房市场成交情况1、 城区备案销售情况 城区住宅实际登记销售面积为57.07万，同比增长8.35%，累计销售套数5129套，同比增长10.59%。累计成交均价3404.28元/,同比增长13.36%.商业用房实际登记销售面积为10.98万,同比增长10.57%,
19、累计成交均价5068.15元/.同比增长33.63%,十月份城区住宅实际登记销售面积为8.2万,销售套数723套,环比分别增长141.89%、136.27%,成交均价3551.54元/.环比增长2.49%.2、 乡镇备案销售情况 乡镇住宅实际登记销售面积为12.98万，累计销售1225套，同比分别增长88.66%、85.89%，累计成交均价为1854.17元/,同比增长14.05%.商业用房实际登记销售面积为1.59万,同比下降62.85%.累计成交均价为3375.51元/,同比增长74.06%. 2012年,我县城区住宅累计均价(3404.28元/)与2011年同期(3003.02元/)比较
20、,同期涨幅为13.36%.与2012年城镇人均可支配收入增幅16.7%相比,增幅低于城镇人均可支配收入增长幅度,房价保持在控制目标范围内且稳中有升. 2012年,我县城区住宅累计均价(3404.28元/)低于周边泗阳(3729.92元/)近300元每平方米,高于沭阳(3314.71元/)近100元每平方米.4、 城区楼盘可售房源情况截止2012年十二月底，可售住宅房源共计2910套，40.14万，其中普通住宅2616套，33.44万，高档住宅294套，6.7万。 下图为截止2012年城区可售住宅房源情况（老城区）下图为新城区可售住宅房源情况5、 乡镇人口进城购房户数统计 截止2012年底，经统
21、计，城区住宅成交5129套，其中乡镇籍购房3174套，占比61.88%，城区商业用房成交1070套，其中乡镇籍购房260套，占比24.3%六、需求特征分析1、人口结构：多数家庭为两代三口之家，少数为二人、四人，其余相对较少。2、面积需求：住房面积需求多数为三房，小三房和大三房各占比例，二房客户主要为老人家、乡镇居民等。 3、购买行为：房地产起步已有几年，市民对商品房市场比较全面，视商品房等同于大额生活耐用品，买房时精挑细选，货比三家。4、购买动机：多数人是因为拆迁引发的住房需求，占到总数的一半以上，其次是改善型置业需求，再次是新婚及乡镇居民进城置业等，投资型置业主要是针对商铺，在住宅上较为少见
22、。 5、购买时机：由于害怕楼盘烂尾等不确定性因素，及不愿长时间等待交房，多数购房者偏好购房现房。商品房项目在落架后会迎来销售高峰。6、物业管理：简单的将物业管理视为小区卫生服务，对小区绿化好坏、高低没有太大的了解，但是对采光、通风比较关注。七、畅销滞销产品分析从宏观统计数据以及竞争楼盘的销售情况反映，不同户型销售存在以下特点：A、三房（95-135）销售优于两房（75-90）；三房的销售量要高于两房，但两房的销售率要高于三房。一方面是因为市场主流需求户型是三房，所以三房销售量高于两房，但因为三房体量大大高于两房产品，占到市场总量的70左右，而两房的体量仅占市场总量的20左右，所以两房的销售率要
23、优于三房。B、小三房（95-110）销售优于大三房（120-135）；小三房相对大三房，在功能基本相同的情况下，具有面积小，总价低的特点，获得购房者特别是拆迁户的喜爱。C、四房（140以上）户型比较滞销；四房产品由于面积在140以上，总价超过20万，超出多数消费者的购买能力，因此几个规划四房产品的楼盘四房销售普遍较慢。D、中间楼层销售优于两端楼层；一层由于日照时间、通风和污水排放管道等劣势，五、六层由于楼梯难爬原因，属于滞销产品，二-四层产品是优质产品。总结：泗洪畅销户型的总价在15万元左右，一般区间在12-18万元之间，因此户型面积及配比规划时一定要注意总价控制；三房户型仍是市场主要需求，但
24、面积合理的两房也有较大的市场空间。八、商业物业分析1、发展历程：泗洪县商业物业开发，从2000年最早的商业步行街（商住6万），到2003年的泗州商城（3.2万），再到2004年开建的泗洪商贸广场（7万），2005年的东风大市场（1.8万），以及2006年拟建的小商品市场、工人路精品街、建材市场等，2010年的富源广场，2013年的环洲万博城，经历了从无到有，从你方唱罢我登场到同台唱戏的发展历程，初步形成了定位不同、专业分工的零售、批发市场。2、销售价格：泗洪商业物业，专业市场的销售价格，总体要高于普通住宅小区的沿街店面。环洲万博城的销售价格6000-12000元/，富园广场的销售价格9000-
25、60000元/，丽景豪庭的销售价格20000-35000元/，洪桥头附近销售价格6000-12000元/。成熟地段商业物业销售情况良好，空置率低，非成熟地段销售情况同样良好，但销售周期相对较长。3、经营模式：泗洪商业物业，从泗州商城开始，到泗洪商贸广场、东风大市场、富园广场、环洲万博城等都实行了商业物业统一管理的经营形式，初步具备了先进商业的运营模式。结语：2013年后供过于求趋势明显，城区各大品质楼盘争相推出，市场竞争将进一步加剧，只有通过准确的市场定位，领先的产品品质和性价比，先进有效的营销推广手段，把握分期开发和推盘节奏，才能在市场中脱颖而出，获得成功！南京元坤投资顾问有限公司 2013年6月第 21 页 共 21 页