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1、五莲市场调研分析,1,五莲总体规划及发展方向分析,五莲县城区目前的城市规划布局以主要向北发展，有选择的向东、向西发展，严格控制向南发展。确立了“北扩、南控、东拓、西绿”的建设新思路，城区规划控制面积扩大到80平方公里。 形成“一个中心、三个片区”的规划新布局，“一个中心” 即新行政办公中心，“三个片区”即站前区、老城区、西部产业区。,2,西部产业区,行政办公中心,站前区,老城区,五莲县人口规模及城市用地规模发展规划,2010年后五莲县城市人口规模及城市用地规模均进入快速增长阶段,3,城市人口规模（万人）,城市用地规模（平方公里）,信息来源：日照建设信息网,五莲县楼盘分布图,西班牙风情街,新兴家
2、园,龙泉嘉苑,福馨苑,新玛特小区,檀香阁,颐和家园,莲海小区,金龙花园,东苑小区,逸城山景,紫莲山庄,育才水韵,晟业新天地,东苑幸福城,科大名居,洪凝新村,御景园,4,山海名都,檀香花园,代表项目户型面积分布图,2房 3房 2房 3房 2房 3房 2房 3房 2房 3房 2房 3房 2房 3房 2房 3房 2房 3房 2房 3房 1房 2房,面积,171以上,161-170,151-160,141-150,131-140,121-130,111-120,101-110,91-100,81-90,71-80,61-70,60以下,项目,西班牙风情街,新玛特,128,山海名都,檀香阁,龙泉嘉苑,科
3、大名居,莲海小区,金龙花园,福馨苑,金龙家园,晟业新天地,72,70,100,81,113,86,107,121,101,110,91,96,146,105,79,102,30,60,94,110-120 套3，占50%,80-90 套2，占47%,70-80 套2，占17.6%,120-130套3，占28.6%,110,99,122,90,125,110,120,107,91,83,93,119,132,113,5,85,88,97,128,两室户型，集中在8190,三室户型，集中在91110,多层户型,高层户型,以三室户型为主，集中在101120,五莲代表项目竞争力分析,6,销售中心档次普
4、遍较低,无高品质物管服务的宣传,营销不突出，不能有效吸引客户,普通绿化，无突出设计,产品档次一般，中小户型为主,五莲代表项目规模及持续供应量分析,7,在售项目规模偏小,未来仍有持续供应，高层产品供应量加大,重点项目分析：西班牙风情街,项目位置：解放路北首（五征生活区对过） 项目类型：多层、高层、商业街区 项目规模：占地约92亩，总建筑面积约10万平米，2栋高层、3栋小高层，15栋多层；商业步行街长320米，宽20米，由1条主街，南北2条辅街构成。 价 格： 住宅均价，3500 ；单层商业7000，2层商业8000-10000元/， 销售进度：现推售7栋多层及沿街商业，2栋已售罄 户型面积：住宅
5、3室，99、110、128； 商业，单层60左右，2层100-140 项目优势：营销推广较专业，顺应城市向北发展的趋势，产品面积控制合理。 项目劣势：偏离核心商圈，商业氛围不足。,五莲首个商业步行街，未来仍有持续供应。,8,重点项目分析：福馨苑商住楼,项目位置：解放路与文化路交汇处 项目类型：高层+底商 项目规模：3栋17层高层 价 格： 3788-4828,1-3层层差100元，4-17层层差60元。 销售状况：A、B栋已交房，销售70%；C座刚开盘，销售10套左右 户型面积：3室，105（C座）、128、146（AB座） 商业，规划有调整暂时无数据 项目优势：处于核心商圈，位置优越 项目劣
6、势：地处十字路口，居住氛围差，周边嘈杂，基本无绿化。 与本项目关系：同区位竞争、可参考借鉴。,新推C座户型变小，可看出中小户型是客户的首选； AB座户型偏大依然销售70%以上，可看出客户对高层产品的接受度尚可。,9,重点项目分析：晟业新天地,项目位置：罗山路与人民路交汇处 项目类型：高层+底商 项目规模：1栋13层高层 价 格： 公寓均价4000，商业12000。 户型面积：公寓，29.89-59.78 总裁办公室，89.67 跃层，59.78 2室，93.68 商业，200-300 项目优势：人民路即将南通，地理位置优越，产品丰富 项目劣势：公寓类产品。 与本项目关系：同区位竞争、可参考借鉴。,公寓类产品丰富， 可选择性强,10,五莲项目信息汇总,11,12,市场部分小结,五莲房地产市场仍以多层产品为主，高层产品供应量少，市场产品品质偏低，缺少代表性的高档楼盘； 五莲房地产市场处于快速发展阶段，未来有持续供应，特别是高层产品供应量加大，市场竞争将日趋激烈。 五莲房地产市场起步较晚，刚性购房需求尚未得到充分释放，现在正处于市场高扬上涨的黄金时期，适合投资入市。,13,