濮阳市房地产住宅市场调查报告.doc

1、河北万通房地产开发有限公司 huge-scbg濮阳市房地产住宅市场调查报告目 录一濮阳市宏观环境1自然环境2行政区划及人文历史3经济发展状况4城市规划及发展方向5政策环境二濮阳市房地产市场发展状况1市场现状2板块划分及其特点三2006年濮阳市房地产市场供应情况分析1从区域内楼盘分布情况分析2从开发项目的特点分析3从市场上主力户型分析4从营销模式和推广渠道应用分析5从交房标准比较分析6从销售率、销售均价及销售周期分析四房地产市场需求调查1从市场潜在计划购房客户的特征分析2从市场潜在购房客户的需求特征分析五周边企事业单位调查统计六结论濮阳市房地产住宅市场调查报告一 濮阳市宏观环境1 自然环境濮阳位

2、于河南省的东北部，黄河下游北岸，冀、鲁、豫三省交界处。东北部与山东省的聊城毗邻，东、南部与山东省济宁、荷泽隔河相望，西南部与河南省的新乡市相倚，西部与河南省的安阳市，北部与河北省的邯郸市相连。地处北纬35200-361223，东经114520-11654之间，东西长125千米，南北宽100千米。全市土地面积4188平方千米。濮阳市年平均降水量500毫米600毫米之间，属河南省比较干旱的地区之一，且年内、年际降水分配不均。旱涝交错出现。水资源不多，除地表水和地下水外，主要有过境的黄河水。地表径流靠天然降水补给，平均径流量为1.85亿立方米，径流深为432毫米。境内浅层地下水总量为6.73亿立方米

3、其中可供开采的6.24亿立方米。濮阳境内有河流97条，多为中小河流，分属于黄河、海河两大水系。过境河主要有黄河、金堤河和卫河。另外，较大的河流还有天然文岩渠、马颊河、潴龙河、徒骇河等。濮阳市位于中纬地带，常年受东南季风环流的控制和影响，属暖温带半湿润季风型大陆性气候。特点是四季分明，春季干旱多风沙，夏季炎热雨量大，秋季晴和日照长，冬季干旱少雨雪，光辐射值高。年平均气温为13.3，年极端最高气温达43.1，年极端最低气温为一21。无霜期一般为205天。年平均日照时数为2454.5小时，平均日照百分率为58。年太阳辐射量为118.3千卡平方厘米，年有效辐射量为57.9千卡平方厘米。年平均风速为2

4、7米秒，常年主导风向是南风、北风。夏季多南风，冬季多北风，春秋两季风向风速多变。年平均降水量为502.3毫米601.3毫米。2 行政区划及人文历史1983年9月1日，经国务院批准，撤销安阳地区，建立濮阳市，并将原安阳地区所辖滑县、长垣、濮阳、内黄、清丰、南乐、范县、台前8个县划归濮阳市。1984年2月，撤销濮阳县成立濮阳市郊区。1986年3月22日，濮阳市所辖滑县、内黄县划归安阳市，长垣县划归新乡市。5月28日，划濮阳市郊区胡村乡、孟轲乡、王助乡、城关镇、岳村乡及清河头乡一部分置濮阳市市区。1987年6月12日，撤销市郊区恢复濮阳县建置，并将市区城关镇划归濮阳县，同时把城关镇的马呼屯、辛庄、

5、辛庙、贾庄、申庄5个村划归市区孟轲乡。2003年2月14日，经国务院批准，市区更名为华龙区。至2004年底，濮阳市辖五县一区，即濮阳县、清丰县、南乐县、范县、台前和华龙区，下辖61个乡，17个镇，7个办事处，共有2946个村民委员会，84个居民委员会。濮阳历经沧桑，英雄辈出，胜迹遍地。全市共有古墓葬、古战场、古城址、古建筑、名人故居、革命战争纪念地等文物古迹276处。随着中原油田的勘探、开发和濮阳市的成立。濮阳市的政治、经济地位日趋重要，城市建设日新月异。1995年被命名为“国家卫生城市”。1999年被命名为“国家园林城市”和“全国创建文明城市工作先进城市”。2000年12月28日濮阳市被命名

6、为“中国优秀旅游城市”。2001年12月获中华人民共和国建设部“中国人居环境范例”奖。2002年获“国际花园城市铜牌奖”。2003年获“国际花园城市金奖”。2004年10月1日，被国务院正式公布为国家历史文化名城。3 经济发展状况根据濮阳市2005年国民经济与社会发展计划执行情况和2006年计划（草案）的报告报道，2005年末，全市生产总值达到398亿元，按可比价格增长14.5%，高于计划3.5个百分点。其中，第一、二、三产业分别增长7.5%、17.4%和11.5%。全市工业增加值完成217.5亿元，增长17.9%，高于计划3.9个百分点。规模以上工业完成增加值177.5亿元，增长19.5%。

7、综合经济效益指数达到217%，同比提高57个百分点。实现利税71亿元，增长73.2%；盈亏相抵后实现利润46.3亿元，增长94.5%。市地方财政收入17.56亿元，增长26.7%，高于计划14.7个百分点。其中，一般预算收入15.35亿元，增长28.9%。金融机构各项存款余额307.6亿元，比年初净增26.5亿元；各项贷款余额143.9亿元，比年初净增14亿元。物价涨幅保持在较低水平，居民消费价格上涨2.3%。全社会消费品零售总额97.5亿元，增长14.1%，高于计划2.1个百分点。2006年全市经济社会发展的主要预期目标：生产总值增长13%以上，其中第一产业增长6%，第二产业增长15%（全部

8、工业增加值增长15%），第三产业增长12%。地方财政一般预算收入增速略高于经济增长；全社会固定资产投资增长18%；社会消费品零售总额增长14%；外贸出口总额增长20%；实际利用外资增长25%；居民消费价格上涨3%；城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入分别增长9%和6%；单位生产总值能耗降低4%左右；人口自然增长率控制在6以内；城镇登记失业率控制在4.5%以内；城镇新增就业3.6万人；城镇化率提高1.5个百分点。4 城市规划及发展方向濮阳市包括中原区、老城区、新市区、开发区四大块。在发展方向上，濮阳市将发展成为豫鲁冀交界处的商贸发达、旅游兴旺、文化繁荣、集聚辐射能力强的区域性中心城市；在功能定

9、位上，濮阳中心城市将建设成为河南省石化基地、豫鲁冀交界处的流通中心、全国优秀旅游城市、文明卫生的园林生态城；在发展规模上，2020年达到近百万人的特大城市规模。2005年，完成了第三轮城市总体规划修编成果。这次规划期限为2005年2020年，城市建设规模从上次规划的49.1平方公里增加到93平方公里，城市人口规模从上次规划的50万人增加到90万人，城市规划区总面积从上次规划的448平方公里增加到618平方公里。由于西部受到地界、南部受到旧城区、东部受到油田的限制，新的规划使北部城郊分界线由现在的濮台公路（现北环路）外延到新规划的北外环路，凸显城市北扩的意图。从市委、市政府拟搬迁到中原路北侧与昆

10、吾路、开州路交叉地段看，带动中原路北侧的发展是城市现阶段拓展的主要建设方向。但该区域的建设如果不能依托产业的发展聚集人气，仅仅靠财政资金想繁荣起来，则需要一个漫长的过程。发展濮台公路（现北环路）两侧也是第三轮城市总体规划修编的重要成果。濮台公路（现北环路）更名为绿城大道，规划为60米宽的一级城市主干道，定位为城市景观大道。从现状的角度看，濮台公路（现北环路）与茂名路的交叉口借助旺盛的人气会首先得到发展，而其他地段的发展有赖于产业发展的推动。5 政策环境2006年上半年，对于房地产行业而言可谓山雨欲来风满楼。市场上各个城市的上市量都呈几何指数飞涨，行业内无序的竞争越来越残酷，房地产新政不断地进行

11、层层挤压，整个行业面临大的调整期出现。新颁布的政策、法规对行业市场的影响比较大：政策机构房产相关内容目的房地产抵押估价指导意见和关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知建设部、人民银行、银监会意见内容包括房地产抵押价值界定、房地产估价机构及人员管理、估价报告时效及相关责任认定。通知配套下发，内容涉及房地产估价机构选聘、金融机构对抵押贷款额的内部审核等强调估价机构、金融机构独立性的要求。规范估价市场尤其是房地产抵押估价业务，防范银行信贷风险。城市规划编制办法建设部明确要求各地政府研究住房需求，重点确定经济适用房、普通商品住房等中低收入住房需求的居住用地布局及标准。从规划阶段开

12、始，推动中低收入住房需求的实现。招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范国土资源部 “勾地”的国有土地使用权出让新方式已被国土资源部考虑。设置用地预申请环节可能会带来变通方法。该制度适用于工业用地，改写工业用地协议出让的历史。国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知国家税务总局一是将预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率，房地产项目预售收入税率提高5%；房地产开发企业不得享受新办企业的税收优惠。通过细化的税收政策调控房地产市场主体。关于坚持依法依规管理节约集约用地,支持社会主义新农村建设的通知国土资源部稳步推进“城镇建设用地增加和农村建设用地减少相挂钩试点和集体非农建设用地使用权

13、流转试点”两个试点的工作。农村集体土地直接入市政策松动。国有土地使用权出让合同补充协议国土资源部、国家工商总局对出让土地的竣工时间、投资总额、单位用地面积投资强度、宗地容积率、建筑系数、等合同条件及违约责任进行了明确约定。防止出让之后的土地囤积、炒卖；通过土地开发强度调整房地产开发结构。“十一五”规划纲要全国人大调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房。加强对房地产一、二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费。完善房地产开发融资方式，加强资本金管理，规范住房消费信贷和保险。调整房地产市场供应、需求结构和控制房地产行业金融风险，确定了“十一五”期间房地产市

14、场发展的稳定基调。国六条及其细则国务院九部委调整住房供应结构，合理控制城市房屋拆迁规模，整顿和规范房地产市场秩序等。细则提出了中小户型70%比例、营业税的5年期限、提高高档房首付等量化指标。以结构调整、政府责任为重的2006年房地产调控开始。关于落实新建住房结构比例要求的若干意见建设部6月1日起，各地区新审批、开工的商品住房中， 90平方米以下住房面积必须达到70%以上；套型建筑面积是指单套住房的建筑面积。主管部门集中清理6月1日前已审批但未取得施工许可证的项目。需要调整套型比例的项目按要求调整后发放施工许可证。明确“国十五条”中模糊的概念和指标，为各地的细则制定、政策执行确立基础。河南省实施

15、住宅工程质量分户验收工作的指导意见河南省建设厅设定验收质量标准；规定验收内容，包括外观、防水等初装修住宅工程分户验收的8类58个项目；分户验收数量和方法；分户验收的组织实施；分户验收的程序和其它要求。关于进一步推进墙体材料革新和建筑节能工作的实施意见濮建2005172号濮阳市建设委员会从2006年1月1日起，城市规划区内执行河南省居住建筑节能设计标准(DBJ4I062-2005)节能65的新标准。配套费的收取标准6层以下60元/平米；6-9层30元/平米；9-12层10元/平米；12层以上免收调控政策直接致使政策、市场风险骤升。房地产市场的异常火热使市场各方对调控的预期心理逐渐强烈。4月28日

16、央行单独上调贷款利息之后，以房地产为主导方向的投资市场调控显现。其后，5月份的“国六条”以及其后的九部委意见（国十五条），明确了今年调控的重点，即市场供应、需求结构，及政府住房保障责任。九部委意见中，营业税5年期限、中小户型70%比例指标的市场影响最大。一旦实施，大量项目必须修改规划才能通过审批，有贻误市场时机的风险。其次，未来市场供应预期改变，市场竞争方向转变要求开发商的思路调整。在“国六条”、尤其是九部委意见出台后，市场对90、70%等几个指标、概念的争议和猜测很多。7月13日，建设部终于对此做出了解释，为各地细则制定了原则，也降低了政策不确定性带来的市场观望和犹豫。中大户型市场走高、中小

17、户型走低，类似预期下的市场调整方向在于，同质竞争下的产品创新、政策约束下的营销创新。央行今年前5个月的货币金融报告，上半年经济运行情况显示，尽管一系列的宏观调控措施出台，经济过热的态势仍然没有扭转。固定资产投资增速高位加快，货币信贷投放仍然过快，外贸不平衡状况突出，以及生产资料价格涨势较猛等四大问题比较突出。同时，主要经济体纷纷加快了货币紧缩步伐。因此，今年下半年，央行很有可能继续调高存贷款率，同时让人民币保持缓慢升值。央行调高存贷款率后必然影响银行机构放贷热情。濮阳市建设委员会规定从2006年1月1日起，城市规划区内执行河南省居住建筑节能设计标准(DBJ4I062-2005)节能65的新标准

18、该规定要求从规划、设计、审图阶段就保证建筑节能设计质量，意味着墙体材料必须使用节能产品，增加成本成为必然。濮阳市政府为了改善城市形象、集约用地，利用配套费调控商品房成本以鼓励增建高层建筑，从而使多层建筑商业成本巨增。在尚不发达的地区，小高层产品开发风险的存在，这一政策无疑对开发商是极其不利的。通过对房地产业内人士的访谈了解到，濮阳市政府职能设置及管理与规范地区存在不小的差距。主要是：办事效率低、收费政策不统一、人为因素多、部门间职能管理衔接较差。总体上讲，濮阳市房地产行业的政策环境突出表现为人治胜于法制。总之，房产新政对我们提出了严峻的挑战，“同质竞争下的产品创新、政策约束下的营销创新”将是

19、我们实现创业目标的主要课题。而尽快熟悉本地环境、人际、政策，实现本土化运做，是我们实现效率和效益管理的关键。二 濮阳市房地产市场发展状况1 市场现状濮阳市房地产开发经历了四个阶段。第一个阶段是1989年1992年间，主要由政府委托银行组织开发住宅建设。期间，建行、工行、中行、油田建行都介入了商品房的开发。该阶段以定向开发为主。第二阶段在1992年2000年间，单位组织集资建房成为这个阶段的主旋律。2000年2004年开始出现小规模的市场化开发。2005年进入专业化操作和放量开发阶段。2005年濮阳市房地产开发完成投资12亿元，房屋开发面积177.29万平方米（其中华龙区商品房上市总量有140多

20、万平方米，完成85.6万平方米），全市新增住宅建筑面积89.7万平方米，城市人均住房建筑面积达到26.07平方米,房地产转让成交面积84.56万平方米，同比增长10%；成交金额9.07亿元，同比增长89%。住房公积金累计归集额2.77亿元，累计发放个人住房贷款1.4亿元。全市房地产开发企业资质审核，核定资质等级8家，晋级2家，注销6家。办理商品房预售许可证93份，批准预售面积90.9万平方米。成立了濮阳市房地产开发协会。查处违法开发企业8家、违规物业企业3家、中介公司26家，规范了开发经营行为。房屋权属登记管理规范，办理房屋权属初始登记74户，登记面积217.87万平方米，同比增长41.5%；

21、办理变更登记465户，登记面积12.35万平方米；办理注销登记2.7万平方米。办理房地产转让7236户，成交面积84.56万平方米，成交金额9.07亿元，同比增长36.9%。办理房地产抵押1077户，登记面积17.07万平方米，抵押金额2.46亿元。住房制度改革方面，全市9.26万套公有住房出售率达到99.8%，福利性分房全部取消；住房分配货币化工作取得新的进展。开工建设经济适用住房项目6个，完成投资12.98亿元，新增面积156.52万平方米，销售率95%以上；住宅小区物业管理覆盖面95%，创建省级以上物业管理优秀、示范住宅小区40个。“十一五”主要预期目标：严格实施第三轮城市总体规划，编制

22、完善城市专业规划，提高城市详细规划覆盖率；房地产业年新增住宅面积100万平方米，房地产业增加值年增长速度9.5%以上，人均住房建筑面积达到27.5平方米；住房公积金覆盖面达到70%以上，年新增归集额2亿元，新增个人住房贷款5000万元；进一步规范和完善建筑市场，加强建设工程安全和质量监管，工程质量合格率100%，无重大安全责任事故发生；完成拖欠工程款全部清欠任务，防止出现新的拖欠；以2008年为期限，实现全市“禁实”目标，新型墙体材料占墙材总量的40%，产量年增长速度10%以上，达到7亿块标砖；新增人防工程12万平方米，达到人均0.3平方米的战时需要标准。2006年上半年，濮阳市房地产市场继续

23、呈现出良好发展态势，与去年同期相比有较大辐度的增长。房地产开发特别是普通商品房开发购销两旺，二手房交易日趋活跃流通，房地产中介服务品种日益增多，形成了住房增量市场与存量市场互为补充、联动发展的良性发展格局。 房地产开发势头强劲。全市共有36个在建房地产项目，施工房屋面积136.40万平方米，同比增长19.35%，其中住宅118.6万平方米，同比增长20.72%；完成房地产开发投资9.2亿元，同比增长17.95%；全市共竣工房屋46.28万平方米，同比增长100.35%，其中住宅35万平方米，同比增长151.2%；预（销）售房屋85.46万平方米，其中住宅72万平方米，上半年房价继续保持平稳态势

24、住宅平均售价1460元/M2，平均涨幅在5%以内。 房屋登记发证率进一步提高。办理房屋权属初始登记162宗,登记面积56.16万平方米，同比增长58%；办理变更登记215户,登记面积2.11万平方米;办理注销登记1户,注销登记面积91.52平方米，换发新证58本，办理遗失补证50本。 办理房地产转让3621户，成交面积约43.78万平方米，同比增长13%，成交金额5.5亿元，同比增长29%，其中公房上市433户，上市面积3.3万平方米，上市金额3426.99万元,房地产行业作为全市经济发展的支柱产业之一，上半年为市财政创契税2160万元，同比增长54%；办理房地产抵押937户，登记面积21.

25、45万平方米，同比增长170%，抵押金额1.6亿元，同比增长163%;发放房屋租赁证724份，办理房屋出租登记1020户，纳入管理面积5.72万平方米。2 板块划分及其特点就市区范围而言，区域市场明显划分为两大板块，以京开大道为东西分界线，东区以中原油田总部、油田附属企业及配套服务设施为主体，以华龙商贸为区域商业中心，构成了一个“油田区”板块。消费人群主要由油田职工和油田有关联业务的人员形成。其特点是：有稳定收入、文化素质比较高、追求稳定的生活状态、讲究生活品位，抵触原土文化、交际封闭、具有城市化生活情结，移民的不定性、保守性很强。西区以地方政府、各职能单位和地方企业为主体，以联华广场为商贸中

26、心，构成了濮阳“新城区”板块。消费人群以外来工作的河南人、山东人以及周围地区移居到市区做生意的人群为主。其特点是：具有浓郁的地方文化特征和传统观念，文化素质参差不齐、经济意识较强，生活随意。l 从市场特点看，“油田区”板块的开发量较大于“新城区”板块：“油田区”板块主要在售项目建筑形式及规模（115.3万平方米）项目名称总占地（亩）总建面（）建筑形式销售率物华假日2期130156层住宅，平顶70%白云花园7086.5层住宅尖顶，小高层90%中原都市花园230266层住宅平顶80%明日星城150156层住宅平顶50%清华园7，8，9期220246层住宅平顶80%景观城3期963.92.5层别墅4

27、0%九天城243166层和5层，坡屋顶30%51公社707.46.5+1带电梯，坡屋顶60%“新城区”板块主要在售项目建筑形式及规模（70.5万平方米）项目名称总占地总建面建筑形式销售率瑞濮紫景园8996层住宅平顶70%莲花苑95106层平顶40%中房锦绣花园170207+1多层带电梯1期90%美景嘉园10714.56.5层带电梯60%绿洲风景176176层，12层85%l 从价格方面看，“油田区”板块较高于“新城区”板块：“油田区”板块主要在售产品形式和价格名称户型面积主力面积产品形式均价物华假日2期80-118100-110平层1300白云花园86-220106-120平，错，跃1750中

28、原都市花园76-158110平层1550清华园789期29-22079-145平层1600景观城3期252-340250-270平层2100九天城100-240135-146平层，叠拼别墅21005.1公社86-220123平层、跃层2000“新城区”板块主要在售产品形式和价格名称户型面积主力面积产品形式均价瑞濮紫景园74-270110-138平层1500莲花苑106-246131-149平层1610中房锦绣花园35-249130-140平层/错层2010美景嘉园13587-230平层1600绿洲风景34-361110，140平层1490l 从操作模式方面看，都非常注重专业化团队组合“油田区”

29、板块主要在售项目专业化组合项目名称规划设计建筑设计景观设计营销策划形象推广销售代理物华假日2期濮阳市规划建筑设计研究院濮阳市规划建筑设计研究院广州晴川环境艺术有限公司深圳星彦地产顾问公司深圳星彦地产顾问公司白云花园KAD北京凯帝克建筑设计公司北京锋华地产综合服务机构SHIFT北京形意堂广告中原都市花园清华大学建筑设计研究所河南前沿房地产咨询有限公司清华园7，8，9期上海北斗星景观设计事务所上海信正策划机构景观城3期上海同济大学设计院市规划建筑设计研究院苏州巨岩景观营造工程有限公司深圳互视觉广告公司九天城澳大利亚五合国际澳大利亚五合国际澳大利亚五合国际51公社澳大利亚五合国际澳大利亚五合国际澳大

30、利亚五合国际北京东方弘业咨询有限责任公司小宝工作室“新城区”板块主要在售项目专业化组合项目名称规划设计建筑设计景观设计营销策划形象推广销售代理瑞濮紫景园广州晴川环境艺术有限公司连花苑河南省建筑设计院中房锦绣花园河南许辉建筑工程设计事务所河南许辉建筑工程设计事务所郑州市园林设计院河南现在策划公司河南高登地产顾问公司美景嘉园上海同济博图建筑设计事务所上海同济博图建筑设计事务所北京恒中置地公司绿洲风景濮阳市建筑设计院濮阳市建筑设计院动力策划机构组合专业化团队进行项目运做已经成为本地开发公司竞争意识中的常识。KAD北京凯帝克建筑、澳大利亚五合国际、清华大学建筑设计研究所、上海同济大学设计院都是业内著名

31、规划设计单位，而深圳星彦地产顾问公司、北京锋华地产综合服务机构分别是当地十大营销顾问公司，国内知名企业，具有一流的综合素质及竞争力。纵观“九天城”项目的建筑规划、环境艺术表现、产品细部设计、包装创意等方面整体品质的统一性、协调性、专业性都给人留下了深刻印象。由此可见濮阳市房地产行业的竞争水平。三 2006年濮阳市房地产市场供应情况分析1 从区域内楼盘分布情况分析2006年区域市场内在售项目大都已经接近尾声，拟建项目主要有马颊河西、胜利路北与南海路北一个20多万平方米的大型水景社区“水景湾”将在11月份正式开盘。丽都地产正在谋划长庆路西、马颊河东、中原路南侧地块的开发，拟建开发面积在10万平方米

32、以上。区域市场面临最大的挑战是经济适用住房超量供给。油田2006年度第一批经济适用住房工程共计划建设住宅楼70栋2082户，建筑面积24.3万平方米，其中，世纪景园39栋1236户，添运小区14栋360户，濮水花园10栋280户，钻井一公司钻前北区4栋120户，盟东小区3栋84户。玉兰花园限价商品房项目总占地520亩，规划住宅建设总计4100套，建筑面积41.9万平方米，户型为70至100平方米中小户型。玉兰花园工程将分三期完成，目前开工的一期工程共计住宅楼31栋1218户，建筑面积12.44万平方米，预定竣工日期为2007年10月20日（合计开工面积为：66.2万平方米）。就2006年的市场

33、趋势看，由于拟建的经济适用房项目大量上市，将对市场价格的上扬起到抑制作用。房产新政不仅会造成大量的同质化产品、而且将对项目市场的目标客户产生期待性心理影响。而大型水景社区“水景湾”将有可能先声夺人分流大量有质量的目标客户。丽都项目由于地段优势可能成为其他项目的狙击手。2 从开发项目的特点分析从产品方面看，同质化现象比较严重。除“九天城”和“景观城3期”因产品不同外，其他项目建筑形式都以多层或多层带电梯为主，而且建筑密度较大，原有多层建筑的社区规划容积率达到1.7之多。建筑风格大多采用现代简约式的（51公社是欧式风格）。户型的功能布局趋同性强。消费者传统观念对产品创新影响较大（三室朝阳、阴厅户型

34、几乎每个楼盘都有）。从社区规划方面看，普遍注重内部环境的景观规划。缺乏产品创新，但注重内部环境的景观规划。这种现象一是与开发商的阅历经验有关，或许与油田区早期建设的房改房社区环境舒适、绿化率高也有一定关联性。咖啡时光做为多层建筑的社区，规划密度较高，但为了塑造品质卖点，在规划中将小品和绿地渗透到了各个环节。清华园不惜成本，刻意打造社区中心水景长廊。九天城更是将建筑风格、空间变化与环境品质融为一体。中房锦绣花园的人车分流与绿化巧妙融合体现出环境规划师的个性化创意。“瑞濮紫景园”的景观设计聘请清华大学著名教授，香港、澳门区旗区徽设计者肖红担纲环境艺术设计顾问都表现了本地开发商注重品质的特点。也为后

35、续项目的开发方向提出了更高的要求。3 从市场上主力户型分析主力户型面积“油田区”板块（100120）比“新城区”板块（120140）的定位偏小、更加紧凑。“油田区”板块几乎所有项目都将主力目标客户群定位在油田前线的工人家庭，强调对教育资源利用。户型设计的一个特色是多样化，景观城4期的户型达到13种之多。另一个特色是对消费者需求的针对性强。景观城4期主力户型的主卧几乎等同客厅面积、次卧开间达到3.6米，三室一卫是次主力。这样的户型设计与我们的消费者需求问卷统计结果非常一致。4 从营销模式和推广渠道应用分析项目名称营销模式比较策划方式销售组织卖场包装推广渠道定位模式促销手段物华假日2期深圳型星彦地

36、产顾问公司专业销售公司，6个销售员，一个经理单独盖的售楼部，大约有300平米，装修没有什么档次，在案地现场做了电视广告经济使用房面积范围80-110主力户型三室没有什么促销活动白云花园北京锋华地产综合服务机构专业销售公司，7个销售员，一个经理售楼部设在宾馆2层，大约80平米做了简单装修，距离案地200米专业广告策划公司：SHIFT北京形意堂广告商品房普通住宅；另有两栋12层小高层，面积范围80-220主力户型118和127三室一次性付款优惠3%，贷款优惠2%，卖六层送七层中原都市花园没有专业策划公司自己组织销售，6个销售员，一个主管售楼部是沿街门脸，大约100平米，距离案地200米请了专业广告

37、公司，做了电视广告商品房普通住宅，面积范围70-160主力户型为110一次性付款优惠4%，一层赠小院瑞濮.紫景园没有专业策划公司自己组织销售，5个销售员在现场单独建的售楼部，大约150平米没有专业广告公司，通过报纸广告，和口碑传播商品房普通住宅，面积范围70-270，主力户型为110和130没有什么促销活动明日星城没有专业策划公司自己组织销售，1个销售员售楼部设在现场办公大厅没有专业广告公司做推广商品房普通住宅面积范围60-160主力户型115一次性优惠2%清华园（碧水云天）上海信正策划机构自己组织销售8个销售员租的门脸，大约200多平米，距离现场300米没有请专业广告公司，做了电视广告，主要

38、靠口碑传播商品房普通住宅，面积范围29-220，分布平均一次性优惠3%公积金优惠1%景观城4期没有专业策划公司自己组织销售售楼部是沿街门脸大约300平米，距离现场300米没有广告公司参与，通过口碑传播商品房普通住宅，面积范围93-133一次性付款优惠5%，卖六送七莲花苑没有专业策划公司自己组织销售售楼部是沿街门脸大约50平米，在现场没有广告公司参与商品房普通住宅面积范围106-270主力户型为130-140一次性付款优惠6%5 从交房标准比较分析物华假日白云花园紫景园都市花园明日星城清华园景观城莲花苑九天城5.1公社锦绣花园类型经济适用商品房商品房商品房无证房商品房商品房商品房商品房商品房商品

39、房出房率87%85%85%86%85%83%84%85%85%85%85%层高2.92.92.92.92.92.92.92.932.92.9客厅开间4.24.24.54.24.5424545454242主卧开间3636363636363638383939外立面涂料涂料涂料瓷砖涂料涂料涂料瓷砖涂料涂料瓷砖高级陶砖涂料外墙保温有有有无无无无无有有有电梯无2期有无无无无无无无有有内门无无无无无有无无无无无入户门防盗门防盗门防盗门防盗门防盗门防盗门防盗门防盗门防盗门防盗门防盗门单元门对讲门可视对讲可视对讲对讲门对讲门对讲门对讲门对讲门可视对讲可视对讲可视对讲厨房毛面毛面毛面毛面毛面瓷砖到顶毛面毛面毛面

40、毛面毛面卫生间毛面毛面毛面毛面毛面瓷砖到顶，卫生洁具毛面毛面毛面毛面毛面墙面水泥砂浆水泥砂浆水泥砂浆水泥砂浆水泥砂浆涂料粉刷水泥砂浆水泥砂浆水泥砂浆水泥砂浆水泥砂浆顶棚腻子腻子腻子原浆原浆涂料粉刷腻子原浆原浆原浆原浆暖气集中供热，暖气片集中供热，暖气片壁挂炉地暖壁挂炉，暖气片壁挂炉，暖气片壁挂炉，暖气片壁挂炉，暖气片壁挂炉，暖气片壁挂炉，暖气片壁挂炉，暖气片集中供暖，暖气片阳台封闭封闭封闭封闭封闭封闭半封闭封闭封闭封闭封闭工人房无无无无无无无无无无无储藏室地下室地下室地下室地下室地下室地下室地下室地下室地上地上地上窗户形式推拉推拉推拉推拉推拉推拉推拉推拉推拉推拉推拉窗户材料塑钢塑钢塑钢塑钢塑钢

41、塑钢塑钢塑钢塑钢塑钢塑钢热水无无无无无无无无无无无燃气有有有有有有有有有有有有线有有有有有有有有有有有宽带有有有有有有有有有有有电话有有有有有有有有有有有物业费030450350403035048035050707绿化率40%40%42%40%不详40%35%不详412%41%38%分户计量水电气水电气水电气水电气水电气水电气水电气水电气水电气水电气水电气闭路电视监控无有有有无有有无有有有周界防范无有有有有有有无有有有电子巡更无有有有有有有无有有有背景音乐无无无无无无无无无无无车辆自动管理无无无无无无无无无无有车库地下地下地下无无地上无地上地上地上地上网球无无无无无无无无无无有乒乓无无无无无无

42、无无无无无羽毛无无无无无无无无无无无游泳池无无无无无无无无有无无幼儿园有无无有有有有无有无无6 从销售率、销售均价及销售周期分析项目名称开盘时间/均价销售率开工时间交工时间所剩房源/均价物华假日22005.9/130070%2005.112007.6白云花园2006.5.6/175080%2006.52007.7小高层和顶层复试以及临街楼头都市花园2005.3/155085%2004.102006.5顶层和一层四室的瑞濮紫景园05.6.19/1期155070%2期2006.72007.12顶层和临街的以及大面积138三室1550明日星城2006.3/2期127850%2006.32007.10每层都有清华园2005.3.12/155080%2004.112006.57期145的和复式以及顶层景观城4期2005.4100%2005.4.182006.5莲花苑2004.4