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1、贵州安顺安顺市房地产市场专题报告市场策划部谨呈二零一三年四月目 录第一章 安顺2012年经济发展分析 第二章 安顺市房地产市场分析1.1安顺市概况. 3 2.1安顺市房地产业发展现状.161.2安顺市经济状况分析. 4 2.2安顺市房地产投资情况. 171.3安顺市人口及收入消费分析. 10 2.3安顺市房地产发展走势分析.191.4 本章分析小结. 15 2.4安顺市商业市场分析 21. 2.5安顺市酒店市场分析 25. 第一章 安顺市2012年经济发展分析11安顺市概况安顺市位于贵州省中西部，距贵州省省会贵阳90公里，素有“黔之腹、滇之喉、粤蜀之唇齿”之称。全市总面积9267平方公里，总人
2、口282.26万人，其中少数民族人口占39%。安顺素有“中国瀑乡”、“屯堡文化之乡”、“蜡染之乡”、“西部之秀”的美誉。全市风景区面积占幅员面积的12以上，远高于全国1%和贵州省4.2%的比例。安顺市规划示意图安顺市地理位置示意图12安顺市经济状况分析n 安顺市生产总值情况安顺是国家最早确定的甲类旅游开放城市之一，是“中国优秀旅游城市”和贵州省优先发展重点旅游区及西线旅游中心，2009年被评为“中国十大特色休闲城市”。近年来安顺市经济稳步持续快速发展，产业结构日趋合理。2012年全市实现生产总值（GDP）352.62亿元，比上年增长15.4%。分产业看,第一产业增加值53.19亿元，增长9.0
3、%。第二产业增加值137.02亿元，增长16.6%,其中工业增加值114.46亿元，增长15.7%；建筑业增加值22.56亿元，增长22.2%。第三产业增加值162.41亿元，增长16.5%。图11 安顺市近年来地区生产总值变化情况（数据来源：2005-2012年安顺市国民经济和社会发展统计公报）2005年至2012年，安顺市GDP保持较为稳步增长趋势，国民生产总值基本保持在10%以上的健康增长水平，为商业、房地产业、旅游业等行业的发展奠定了良好的基础。2012年国民生产总值总增长达15.4%，是近八年来最大。 全省经济发展增比进位综合测评排位中，安顺市从2011年全省挂末上升到第六位，所有县
4、区都进入前50名图12 2012年贵州市各地区生产总值比较情况（数据来源：2012年贵州各市国民经济和社会发展统计公报）n 安顺市人均生产总值图13 安顺市近年人均生产总值变化情况（数据来源：2005-2012年安顺市国民经济和社会发展统计公报）2012年底安顺市人均生产总值达到了15443元(按常住人口计算)，环比增速虽比2011稍有下降，高达23.30%的环比增速，仍处于快速增长，从图1-4可看出，安顺市的人均GDP总值较其他地区较为落后，但安顺市近几年的增长速度却较快（2010年人均GDP甚至达到环比增速44.21%的巅峰状态），人均收入在逐渐提高，消费能力也在逐渐增强。图14 2012
5、年贵州市各地区人均生产总值情况比较（数据来源：2012年贵州各地区国民经济和社会发展统计公报）n 三次产业结构变化情况2012年底，安顺市三次产业比例由上年的15.6：39.4：45.0调整为15.1:38.9:46.0，一、二产业比重分别上升9.0、16.6个百分点，第三产业比重提高16.5个百分点。图15安顺市近年三次产业结构变化情况 （数据来源：2005-2012年安顺市国民经济和社会发展统计公报）从上图中可以看出，安顺市三次产业调整趋势：第一产业所占比重不断减少，第二产业和第三产业所占比重不断提高，特别是第三产业。2012年，第二产业增加值137.02亿元，增长16.6%,第三产业增加
6、值162.41亿元，增长16.5%。在三次产业中比重由38.8上升到46，上升了7.27个百分点。这说明安顺市经济发展水平较高，第三产业发展具有良好发展态势。图16 2012年安顺市与贵州市其他地区三次产业比较情况（数据来源：各地区政府网）从三次产业所占比重上看，安顺市产业结构更趋近合理，随着社会经济的不断发展，第三产业比重将进一步提高，房地产属第三产业较重要部份，所以城市第三产业的发展必定带动当地房地产的发展。13安顺市人口及收入消费分析人口规模、收入情况、社会消费品零售额情况及增长趋势则是房地产行业特别是商业地产持续发展得重要条件。（1）人口规模及发展趋势按安顺市城乡统筹发展战略，市域总人
7、口与城镇化水平预测到2015年和2030年，全市总人口将分别达到290万人和330万人左右。预测到2015年和2030年，全市城镇人口将分别达到117万人和198万人左右，城镇化水平分别为40%和60%。而安顺中心区人口2030年将达到100万人左右，人口密度预计会达到9560人/平方公里，人口密度较高。2030年安顺市城城镇体系等级规模结构规划等级序号等级名称规模（万人）数量城镇名称及人口（万人）I中心区1001塔山区、西秀区、马官工业园、马场工业园II县城8-205普宁县城（15）、循环工业园（5）、平坝县城（15）、镇宁县城（12）、关岭县城（10）、 紫云县城（8）、夏云组团（5）II
8、I中心镇0.5-2 18轿子山镇、双堡镇、七眼桥镇、龙宫镇、化处镇、坪上苗族彝族布依族乡、白岩镇、丁旗镇、马场镇（镇宁）、六马镇、马场（平坝）、高锋镇、天龙镇、沙云镇、新铺镇、花江镇、猫营镇、水塘镇、板当镇。IV一般镇0.2-0.5 50为除上述城镇之外的所有镇安顺市城总体规划（2008-2020）图17安顺市200220011年人口变动分析图（数据来源：2005-2012年安顺市国民经济和社会发展统计公报）（2）居民收入及储蓄情况分析城镇居民可支配收入增长的主要推动因素是城镇居民工薪收入的增加，是衡量居民富裕程度的一个重要指标。安顺市城乡居民收入继续提高。2012年，安顺市城镇居民可支配收入
9、18617元，增长14.2%。图18 安顺市20052012年城市居民人均可支配收入增长情况（数据来源：2005-2012年安顺市国民经济和社会发展统计公报）安顺市从200520121年城镇居民可支配收入增长了153%，增长速度比较快。安顺市城镇居民人均可支配收入的大幅增加为房地产及商业地产市场的持续稳定发展提供了有利条件。城镇居民储蓄继续增加，2012年末城乡居民储蓄存款246.39亿元，比2011年增加41亿元，增长20%。图19 安顺市20052012年城镇居民储蓄存款增长情况图 （单位：亿元）（数据来源：2005-2012年安顺市国民经济和社会发展统计公报）（3）社会消费品零售总额变动
10、情况分析安顺市自20022011年社会消费品零售总额稳步增长，到2012年达到了97.3亿元，比上年增长了16.2，呈现快速增长的趋势，说明安顺市商业零售的发展速度加快，这有利于商业物业的发展。图110 安顺市20052012年社会消费品零售额变化情况（数据来源：2005-2012年安顺市国民经济和社会发展统计公报）14分析小结 n 从地理位置上来看，作为安顺市的中心区，地理位置优越，交通便捷，为社会经济的发展奠定了良好的基础；n 从安顺市经济数据分析来看，安顺市不管地区生产总值还是人均地区总值均保持快速稳定的发展，不仅为商业、房地产业、旅游业等行业的发展奠定了良好的基础，同时也增强了抗风险能
11、力。但是在贵州6个地区，GDP位第六位、人均GDP位第四位，贵州来说，经济发展较为落后；n 安顺市三次产业结构不断优化，2012年第三产业产值比上年增长了26.3，对经济增长贡献率为46，具有良好发展态势；n 从安顺市人口及收入消费分析来看，安顺市近三年人口较为平稳，无论城县城居民还是乡镇居民的消费水平得到明显提高，对居住环境和商业发展要求越来越高；n 通过以上对安顺市宏观环境分析，可以得出安顺市经济环境发展快速稳健，积累了一定的抗风险能力，在3-5年内不会出现大的波动。 27 / 27第二章 安顺市2012年商业市场分析21安顺市房地产业发展现状n 城区内供应的土地量正在逐渐减少自05年到0
12、7年，城区内供应的土地量正在逐渐减少，可供房地产商开发的土地也越来越少。另一方面，从上表也可以看出，安顺土地出让的价格也逐年上升，如现在由房地产公司开发的卧龙居项目，地块原始价格合16.189万元/亩，而07年出让的土地每亩已经上升到了40万元以上。目前城区内可出让的土地地荣地貌好的也很少，07年出让的土地地况较差，这样就给开发商前期地基处理带来了很大的困难，无形中也就增加了开发企业的成本。n 房产投资的意识淡薄由于区域环境的限制，城区消费者对于房产投资的意识相对不够充足。安顺处于一个山区环境，和发达地区的接触相对较少，投资房产市场意识淡薄，人们对于房产投资缺少一定的投资观念，这在一定程度上也
13、影响了房产市场的发展。22安顺市房地产投资情况近年来，安顺市房地产业继续保持稳定发展态势，房地产业投资持续增长，施工规模不断扩大。至2012年，全市固定资产投资400亿元，环比增长64%；其中，房地产开发投资61.4亿元，环比增长49.9%。施工面积127.12万平方米，竣工面积38.44万平方米。图21 20052012年安顺市房地产开发投资情况图22 安顺市20052012年安顺固定资产投资情况23安顺市房地产业发展走势分析n 地段优势和环境、景观依旧会是开发商争夺的热点目前安顺市的住宅主要以其地段为主要优势。但土地是不可再生的，市区内的土地随着开发量的增加而逐渐减少，所以未来的高层除了以
14、地段为优势外，开发商还会以提高自身综合质素和利用环境因素来赢得市场。未来沿开发区和双阳附近的地块将会更受开发商青睐。 n 高层住宅将向城市副中心地带偏移，市中心新建高层将会逐渐以商务型公寓为主安顺市一级地段及其辐射的周边区域，是市区内的主要商业区，人流、车流都非常大。商业较为集中的市中心，必然会形成办公用房的大量需求，住、办两用的商务公寓会逐渐成为中小公司争购的热点。而在城市副中心地带对住家而言，相对中心区就较为理想。商业氛围不那么浓厚、较为安静、交通又便利；且城市副中心地带，环境、景观优势较明显的地块（如北航路地带、安顺学院附近、火车站附近）同样具备开发高档物业的条件。而其它环境、景观不理想
15、的副中心地块也能以价格优势抢占市场。 n 市场将呈“细分化”发展。 安顺市现在的住宅市场大多是商、住两用或商、住、办三用。这大大影响了市民居住的生活质量，并且私密性不强，相互干扰性大，当然这也是由于目前开发的地段特性所造成的。 未来的住宅将会考虑更为人性化的设计。目标客户的划分更为单一，象纯商务公寓、纯小户型、纯顶级豪宅等等这样的高层项目会陆续涌现安顺市场。 n 高层楼盘的质量会越来越高，物业向精品化发展。 在同一区域内，如果建筑结构、配套环境、目标客户都大致相同的楼盘，其最终比的是物业的各项小分，比质量、比服务、比物业等，这就导致了物业向精品化发展，普通型无特色住宅将会越来越没有市场。24安
16、顺市商业地产市场分析n 城区业态竞争格局 n 目前市区在售商业项目 图23黄果树景区周边在售商业项目分布图项目名称商业面积备注建博国际广场（商业综合体开发项目）一期商业面积11万，二期未推出，一期引进红星美凯龙家居广场约7万 。商业部份总共为43494.93平方米天河商务港裙楼部分1.3万 。欣城国际裙楼部分2.5万 ，二期商业面积约7万左右。中环商业广场期二期商铺面积12万。翠麓金座商业面积3300 。东方商城负一层是5000家乐富超市；一楼女人街，主要是女士服饰，饰品为主，约4000。二楼儿童游乐场（2000）数码产品（3000）。商铺起价15000元/平米 主推220-250平米户型 国
17、际佳缘商铺：一层2.3万大润发超市，二楼引进贵阳百货、星美影院6000，三楼打造安顺美食城，共15万商业面积。文化商业步行街天瀑风情建筑面积为8133景观式全临街复式商铺、户型70-160不等翠麓金座11000平方米一至四层为商场南马广场22000平米自有商用物业起点8万元，带18年租约的全产权商铺，年租金7%-13%稳步增长n 小结 沿黄果树大街周边项目商业价格在4万-6万/之间，价格明显高于其他区域，可见商业的潜力很大。 安顺新项目沿黄果树大街带状分布，未来发展趋势明显 随着新开发区公共配套设施的完善，一些房地产开发商纷纷把目光投向了新城区的规划和建设当中。城区发展的主力方向是向新城区。
18、安顺历史上“商业之盛，甲于全省”，而今，新一轮西部大开发的实施为安顺发展带来了新的机遇，高铁时代的到来也加速了安顺的发展，得天独厚的宜人气候、丰富的旅游资源、便利的交通使安顺具有优良的投资环境和发展潜力，这将为外来投资者提供更好、更大的平台和发展空间。25酒店市场项目分析n 酒店未来市场竞争激烈 目前安顺五星级酒店仅万绿城假日酒店一家，四星级酒店有9家，规划中的五星级酒店有百灵希尔顿大酒店。酒店名称星级位置天瀑大酒店四星级黄果树大街旁君临大酒店四星级西秀区悦立达大酒店四星级西秀区凯旋大酒店四星级西秀区泰翔柏丽酒店四星级开发区新天地假日酒店四星级西秀区黄果树屯堡酒店四星级黄果树新城万绿城假日酒店
19、五星级关岭县威斯汀风尚酒店四星级镇定县黄果树金谷瀑布山庄四星级黄果树风景区坝陵大酒店四星级关岭县n 酒店报价混乱安顺酒店报价较混乱，还未有统一的规范。据了解，酒店的入住率保持在50%-70%，运营情况均为良好。统计显示：安顺市酒店报价处于较高水平，金谷瀑布山庄报价为5星级酒店的报价标准，凯旋大酒店的报价达到了准五星级酒店报价标准，总体情况显示，安顺市酒店报价与自身酒店级别价格上上调一个档次 n 小结 在黄果树大街周边的酒店项目交通的支撑非常理想。机场、客运站、火车站交通便捷，到飞机场车程20分钟以内，项目周边有两个客车站更是近在咫尺，车程5分钟内，火车站也只需10分钟车程。项目位于原贵黄高速旁。安顺航空通往国内10多个城市，铁路交通能达到全国各大城市。 安顺景区表现为一条线分布，主要集中在贵黄公路沿线，交通便捷，仅安顺市区内著名景点就有5处，而到最远的黄果树风景区不过40分钟车程。可见在安顺市内建设酒店完全得到景区旅游资源支撑。 安顺四星级以上酒店客群主要来自省外的旅游群体，主要为商务高管人员和高收入人群。在黄果树瀑布国家5A级、世界级 知名旅游景点影响力下，外来游客将包括省外、海外、国际的旅游客群。作为五星级酒店，消费相对较高，所以主要集中在商务高管层次人员和高收入群体。