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1、简析房地产项目的投资分析投资事业部天马市场经济是资本经济，投资已成为最广泛、最深刻、最基本的运动。中国房地产业经过近十年的运作，在取得许多经验的同时， “业内人士普遍感到在资本的运作方面缺少投资经济理论的指导” ，尤其是投资分析方面。房地产投资分析，在中国是新兴学科，至今，在市面上仍很少见到真正适合市场经济规律要求的论述。在此情况之下，房地产投资分析应以经济学基础理论为手段，以现代投资分析和财务分析理论为内核，以技术经济学理论为手段， 在偏重实证分析的同时， 辅之以规范论证， 在强调经济效益的同时，辅之以规范论证，在强调经济效益的同时，注重可持续发展的要求。当今的房地产投资已经涵盖到了房地产的
2、各个层面。如：土地的开发与投资，酒店式公寓的投资， 商铺的投资， 产权式酒店投资以及大型MALL 购物中心的投资决策与开发等各个层面。在对房地产的投资和市场进行充分研判后，可以为开发企业和消费者选择最佳的投资途径。房地产行业是一个投资回报高、投资回收期长，同时也是风险极大的产业。从整个房地产的发展和现状上看，许多企业由于项目的投资分析正确，得到了很好的回报。也有相当多的企业由于没有系统的进行投资分析，虽然在开发项目上投入了相当大的资金，不但没有得到很好的投资回报，而且还欠下了巨额债务，使企业近于破产边缘。投资者在选择投资项目时，应根据自身的资金实力，所能承受的风险程度，投资时间的长短以及投资目
3、的等因素来决定来进行客观的投资分析。在当今房地产投资时，每个项目的投资分析都需要具有专门的知识与分析技术。在房地产市场成熟的国家和地区， 各种投资者一般都依赖于专业的投资顾问来帮助他们做 出房地产投资决策。而国内房地产市场，房地产投资经常是根据政府的政绩需要和个人的主观臆断进行的。所以，为减少项目投资决策的盲目性，房地产开发商应该对这种投资的专业性有足够的认识，应当在项目投资之前进行系统的投资分析，根据分析结果进行投资决策。2006 年 4 月 4 日我所认识的房地产策划顾问投资事业部孟茜随着房地产全程策划理论的逐步兴起， 房地产策划的作用重新被房地产开发商认识和接受，房地产策划的作用主要有以
4、下几个方面。1 、房地产策划顾问是对所开发的项目进行详细的诊断分析，在了解项目所在地的区域规划、区域经济发展水平、居民收入、周边房地产业竞争状况、区域人文地理环境、生活习性等信息后，既要从市场有效需求角度，还要从健康与舒适的角度，恰当地为项目进行人性化定位。2 、为规范房地产市场，国家和地方政府颁布了各种与房地产建设有关的法律制度和法规条文，但还有一些是法律法规以外的问题。而这些相关的法律问题房地产开发商并不完全知晓，因此房地产策划顾问必须以法律法规为准绳，合理避规各种可能的风险，3 、房地产策划顾问应站在开发商的立场上，为开发商的项目进行全程策划，并要保证项目在未来畅销， 其目的是就是要在同
5、样的资金投入情况下， 获取最大的投资收益。其手段主要不是通过降低成本， 而是通过资金的合理分配将资金投入在能使项目增值的创意设计上。4、房地产策划顾问是房地产开发商与设计单位、施工单位、销售公司、广告代理商、物业管理公司的桥梁和纽带，其职责就是通过上述企业的协调配合，把握项目的全程策划，确保项目的可靠运行，将项目的概念定位演绎成功。5 、房地产策划顾问的工作不只是简单的给投资开发商出主意。实际上，当项目的概念定位成为设计图、施工图后，其重要工作就是在现场进行监理，要严格按照图纸和方案设计要求进行建设，局部变动必须征得相关人员的同意，这样才能保证项目概念定位准确实施。6 、房地产项目所指的环境问题不是地球变暖、酸雨增加的“大环境”问题，而是居住小区的环境美化、社区景观与周边街道环境、自然环境的协调的“小环境”问题，同时居住区的人性化，也往往是通过居住区景观的可入性来体现。而居住区景观构成将极大地影响项目的未来销售，景观风格定位及如何实现则取决于房地产策划顾问。所以，房地产策划划顾问是通才型人才。一个房地产项目的全程策划常常不是一个或几个房地产策划顾问就可以完成的， 有时甚至是数十个专家组成的群体才能够完 成。2006 年 4 月 4 日