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1、房产信托基金可行性发展分析采用银行贷款的方式进行融资一直是我国房地产公司主要的融资渠道，大名70 %的房地产开发资金来自银行贷款的支持。我国房地产业已成为与银行业高度依存的一个行 业，为了防止房地产市场的隐患最终转稼给商业银行，抑制可能产生的泡沫，中国人民 银行在2003年6月13日出台了新的房产信贷政策（银发2003121号），对房地产开发 商的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等7个方面提高了信贷门槛。房地产信贷门槛的提高导致房地产融资成本提高。目前，房地产行业迫切需 要银行外的融资渠道，以解决开发和经营的资金问题。房地产投资信托基金是通过集合社会散资金，使用专业人士
2、投资、经营管理，不仅 可以解决房地产公司的外部融资渠道单一和融资难问题，而且也可以促进房地产业的资 金结构和产品结构的优化，并为中小投资者参与房地产投资和收益分配提供了现实途径， 是房地产业发展的一条较好的融资渠道。一、我国发展房地产投资信托基金的意义1 .可以为房地产业的发展融通大量的资金，解决房地产开发的资金来源问题。发展 房地产投资信托基金业务可以吸引民间大众的资金，使房地产信托基金成为房地产业的 重要融资渠道，促进我国房地产金融的发展。改变目前单一依靠银行贷款的融资模式， 降低金融风险。2 .房地产投资信托基金有利于我国房地产业的健康发展。首先，房地产投资信托基金可以改善房地产企业的融
3、资渠道；房地产投资信托基金的融资服务有利于降低房地产 企业对银行贷款的依赖性。其次，可以促进房地产企业的规范化操作。房地产投资信托 基金具有分散投资、降低风险的基金特性，不会对一个企业投入大量的资金以至取得控 股地位，它作为小股东必然更加关注企业的规范化运作，从而对房地产企业的运行起到 外部监督的作用。再次，可以优化房地产行业内部结构。房地产投资信托基金在利润的驱动下将把资金投向具有一定潜力的房地产企业及项目，从而促进房地产企业的优胜劣 汰和房地产项目的优化。同时，在基金支持下还可以通过兼并、收购等手段加快同行业 企业间的联合，有利于房地产产业大型企业集团的出现，实现资源的优化配置。3 .发展
4、房地产投资信托基金为投资者提供多元化的投资渠道。房地产投资信托基金 具有保值增值的功能，房地产投资的收益相对比较稳定。房地产的固有特性决定了其具 有保值增值的能力，可以减弱诸多非系统因素的影响。投资者需要在投资组合中加入房 地产投资。房地产与股票是可供公众投资者选择的两种主要对象，互为替代品；当股市 价格下跌时，以及物价持续上涨、货币迅速贬值时，房地产往往成为保值增值的主要追 求对象。当前我国城市化进程势不可挡，住房商品化日益深入，人民群众在全面建设小 康社会阶段的首选消费新热点正是商品住房。在人均收入持续增加的背景下，商品住房 消费需求占消费总需求的比重必将持续提高，城市其它房地产的需求也将
5、不断增长，这 决定了在房地产投资总量不盲目扩大的前提下， 房地产投资的长期预期收益应该比较高， 房地产投资信托基金的收益也相应较高。二、房地产投资信托基金的资金来源1 .社会闲散基金。我国居民的投资渠道单一，主要是银行储蓄。而银行出于对风险 考虑，提高了房地产信贷的门槛。大量资金滞留在银行体系内，没有形成社会生产资本， 造成社会资源的闲置和浪费。投资者需要的是稳健、有前景、有较高回报的投资工具。 房地产投资信托基金正好满足了这一要求，发展房地产投资信托基金将大大促进房地产 业的发展，提高经济运行质量。2 .国外及我国香港资本。当前日本经济的持续低弥，美国经济的不太景气，而我国 的经济保持了较高
6、的增长速度。大量国际资本寻求进入我国。据有关报道，美国早在2000 年就成立了专门投资于中国房地产项目的基金，为其进入中国房地产市场做好了准备。高盛、美林、摩根斯坦利等著名投资机构对我国房地产市场表现出很大的兴趣。我国香 港亚太国际集团也主张在内地建立房地产信托基金，参与房地产的经营和开发。三、发展房地产投资信托基金的组织形式：契约型信托投资基金从组织形态来看，房地产投资信托基金可以分为契约型和公司型两种，契约型依据信托法规定的信托契约建立、运作；公司型依公司法成立，具有法人资格。公司型具有基金经理和公司股东信息不对称、月东权益难以得到保护、双重税收负担（公司所得税和股东分红个人所得税）等缺点
7、；而契约型因所有权与收益权的分离使得信托财产 具有相对独立性，基金收益可得法律保护，这符合房地产投资基金风险低的特点，此外 契约型只需纳税一次，可提高基金收益。因此，房地产投资基金应首选契约型组织形式。我国目前大多数信托产品采取这种形式。四、我国发展房地产投资信托基金面临的障碍1 .我国目前的“资金信托管理办法”对资金信托计划有 200份的限制，普通投资者 一般资金在二三十万、三四十万，但因为房地产融资额大，有的需要一两个亿的资金， 有了 200份的限制，单笔金额便很大，给融资造成困难。另外我国缺乏相关规范各种房 地产信托经营业务的政策、法规及实施细则。关于房地产投资信托基金如何具有运作、 房
8、地产信托经营业务的税收制度等具体操作中需要探讨和解决的关键问题没有明确的规 定，在一定程度上妨碍了房地产投资信托基金的发展。2 .客户选择上的两难。尽管目前银行收紧了对房地产开发的信贷供给，但一些信誉较好的大型房地产公司仍能较易获得银行贷款的支持和从其他渠道满足自己的资金需求，信托公司在向这些对象提供贷款支持时，与银行相比并不存在优势；而对存在融资 困难的中小房地产公司提供融资又具有很大的风险，这就形成了 一个在确定客户对象上 两两难问题。3 .缺乏专业人才运作房地产投资信托基金。房地产基金的成功运作，需要大量既懂 房地产专业知识，又掌握投资银行业务和相关法律法规的复合型人才，而现阶段国内能
9、够符合这些条件的人才并不多，基金管理人员往往擅长单一的专业领域，很难适应大规 模房产投资基金的经营运作，所以发展我国房地产投资基金迫切需要更多相关专业人才。1 .我国的房地产投资信托在理论上几乎还是空白，必须加强对房地产投资信托理论 的研究探索，并推动政策的市场化。我国的现状与日本的上世纪80年代后期比较相似,银行大量的资金流向房地产，并且很多已经成为银行的不良资产，给银行的经营造成了 很大风险。我们应该尽快建立一套房地产投资信托基金体系，完善房地产投资信托基金 的具体操作，减轻银行的压力。2 .在政策上，建立完善的法律体系，保证和维持整个市场的公平、公正、公开和透 明，来推进房地产投资信托业
10、健康、理性地发展。要建立完善的法律体系，仅仅只颁布 单一的信托法、投资基金法是远远不够的。必须将法律制定工作细化、完备化， 要达到此目标还必须配备一些其他的相关法规。首先应进一步完善公司法或制定专 门针对投资基金发展的投资公司法、投资顾问法等法规。其次，还可制定一些 房地产投资信托基金的专项管理措施，如对投资渠道、投资比例的限制等等。使我国的 房地产投资信托基金从一开始就以较规范的形式发展。另外，还需对目前的税法进行改 革，避免双重征税问题，为其发展创造良好的税收环境。3 .创造条件，加快培养大量的机构投资者。在美国房地产投资信托基金的资金来源 中很大一部分是机构投资者的资金。保险基金、养老基金等机构投资者资金量大而且信 息灵通，投资技术高，能够为房地产投资信托基金提供稳定的资金。我国目前还没有真 正意义上的机构投资者，这对于房地产投资信托基金的发展非常不利，所以加快培育机 构投资者势在必行。4 5