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1、房地产企业财务报表的特征房地产企业财务报表的特征一、房地产企业资产负债表的特征房地产企业资产负债表是用来反映房地产企业某一特定时日(月末、年末)的资产、负债和所有者权益情况的一种会计报表，是一张静态会计报表。其中：资产是企业所控制的经济资源；负债指企业所承担的债务责任；所有者权益是企业所有者或称投资者所拥有的权益或要求权。资产、负债和所有者权益三者共同构成房地产企业在编制报表时的静止的基本财务状况，所以资产负债表又称财务状况表或财务情况表。总体看，房地产企业资产负债表由三部分构成。第一部分为表头，包括报表名称、编制单位、编制日期、货币计量单位和报表编号；第二部分为基本内容，即资产负债表所需提供
2、的指标项目及其金额，是资产负债表的核心；第三部分是补充资料，列示某些基本内容中无法或不便于表述，但有助于报表使用者准确了解企业财务状况的项目或金额。在一张报表上反映企业某一时日资产、负债和所有者权益的基本情况，可以将这些内容进行不同的排列，由此形成资产负债表有报告式和帐户式两种格式。根据现行制度的规定，房地产企业资产负债表采用帐户式结构。二、房地产企业损益表的内容和结构特征房地产企业损益表本身由两个部分构成。第一部分为表首，这一部分列明报表名称、编制单位、货币计量单位、报表编号、报表编制的期间；第二部分为基本内容，即损益表所要提供的指标内容及其金额。此外，为进一步列示那些影响本期财务报表金额或
3、未来经营活动，以及有助于报表使用者准确地分析企业经营成果的事项等，还需要在损益表的下方编写补充资料或编制损益表的附表。利润分配表和主营业务收支明细表是损益表的重要附表。利润分配表反映企业利润分配情况或亏损弥补情况，体现利润分配去向及年末未分配利润数额。损益表的第二部分，即基本内容部分，是损益表的核心，该部分中所表达的指标内容及各指标间的关系、排列方式不同，形成不同的损益表结构形式。损益表的结构大体有单步式和多步式两种。根据现行制度的规定，房地产企业采用多步式损益表结构格式，即分多个步骤计算企业最终损益，并采用上下排列的格式。损益表中，本月数栏反映各项目本月实际发生额，根据各总分类账本月发生额或
4、以总分类账本月发生额的差额填列；本年累计数栏反映各项目自年初起至本月末止的累计实际发生数，以上月损益表中本年累计数栏的金额和本月损益表中本月数栏的金额汇总填列。如果编制年度损益表，本月数栏改为上年数栏，本年累计数则反映自年初至年底全年各项目累计实际发生额。(一)房地产企业损益表的结构特征损益表作为反映企业一定时期内财务成果形成情况的一种动态报表，必须与企业生产经营活动相连，反映企业生产经营活动的特点和财务成果的形成。房地产企业的主营业务是房地产开发经营活动，其业务内容是有效地组织房地产开发建设和经营活动，取得良好的经济效益，重点是组织好开发建设的全过程，其业务既不同于建筑施工企业的施工生产活动
5、，也不同于工业企业的产品生产活动，而以经营性为主。因此，房地产企业损益表中反映主营业务活动的指标就表现为经营收入、经营成本、经营利润等，而建筑施工企业损益表中相应指标则表现为工程结算收入、工程结算成本、工程结算利润等；工业企业损益表中相应指标表现为产品销售收入、产品销售成本、产品销售利润等。(二)房地产企业损益表的内容特征为更好地利用损益表了解房地产企业财务成果的形成，必须理解房地产企业损益表中有关财务指标的内涵及其特征。房地产经营收入，反映房地产企业转让、销售结算和出租开发产品等主要经营业务取得的收入总额；经营成本，反映房地产企业转让、销售结算和出租开发产品等主要经营业务的实际成本；销售费用
6、，反映房地产企业转让、销售结算和出租开发产品等主要经营业务过程中发生的各项销售费用；经营税金及附加，反映房地产企业转让、销售结算和出租开发产品等主要经营业务活动应负担的营业税、城市维护建设税和教育费附加、土地增值税等；房地产经营利润，反映房地产企业转让、销售结算和出租开发产品等主要经营业务活动实现的毛利润。其他业务利润，反映房地产企业主营业务以外的其他业务收入扣除相应其他业务的成本、费用税金后的净收入。房地产企业其他业务收入如：商品房售后服务收入(独立的物业管理公司收入除外)、材料销售收入、无形资产转让收入、固定资产出租收入等。管理费用，反映企业行政管理部门(总部)为组织和管理房地产开发经营活
7、动而发生的管理费用；财务费用反映企业在房地产开发经营过程中，为进行资金筹集等理财活动而发生的利息、汇兑损益和手续费等；营业利润反映企业本体经营活动实现的利润。投资收益，反映企业对外投资取得的收益(或损失)。例如：从合资或联营企业分得的利润、股票投资的股利收入、债券投资取得的利息收入、转让所持投资的损益等。营业外收入，反映与企业经营业务无直接关系的各项收入，包括固定资产盘盈、处理固定资产净收益、教育费附加返还款、因债权人原因确实无法支付而应转作营业外收入的应付款项等；营业外支出，反映与企业经营无直接关系的各项支出，如固定资产盘亏、处理固定资产净损失、非常损失等。所得税是指按国家税法规定应从企业利
8、润总额中扣除的一种税款。一般所得税税率为33%。三、房地产企业的土地增值税对损益表的影响根据中华人民共和国土地增值税暂行条例规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当缴纳土地增值税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和适用的税率征收。现设有xx房地产开发有限公司，该公司若未考虑土地增值税,其损益表如表1所示。根据中华人民共和国土地增值税暂行条例规定，该房地产开发有限公司需计算和缴纳土地增值税。计算和缴纳土地增值税后，该房地产开发有限公司损益表如表2所示。表1损益表会开02表编制单位：xx房地产开发有限公司xxx6年度单位：元
9、根据以上资料，xx房地产开发有限公司计算和缴纳土地增值税后的损益表如下(见表2)表2损益表编制单位：xx房地产开发有限公司xxx6年度单位：元根据计算和缴纳土地增值税后的xxx6年损益表分析可见：1、计算和缴纳土地增值税后，xxx6年该公司的年初、年末房地产经营利润、营业利润、利润总额分别减少了3105837.38元，3233192.73元，相应地影响了所得税和净利润。2、土地增值税计入经营税金及附加项目，应编制经营税金及附加明细表，进行其结构分析。3、由于土地增值税根据增值额计征，而增值额由经营收入和扣除项目构成，企业对土地增值税可以通过递延确认经营收入、加大销售费用等方案，递延土地增值税甚至规避土地增值税