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1、*创建“河南省物业管理优秀住宅小区”实施方案*司始终坚持“物业服务、专业亲情、止于至善”的经营理念，以提升*品牌为目的，以向业主提供安全、舒适、洁净的居住环境，提升人们的生活品质，确保小区物业进一步保值升值为己任，努力提高*的规范化管理水平，提升*在行业的知名度和美誉度。根据总公司发展战略、2013年工作计划和开封项目创建“河南省物业管理优秀住宅小区”的全年管理目标要求，本公司积极开展创建“省优”活动，并把“创优”活动贯穿到日常管理和服务中，使*管理和服务水平再上新台阶，如期实现2013年度总公司管理目标。现根据“创优”标准，制定本实施方案。一、“创优”定位：*自交付业主使用以来，由*开封分公
2、司以“细心、真心、爱心”开展物业服务管理工作；通过二年来的努力，服务管理成绩明显，得到小区广大业主、社会、小区开发企业以及开封市相关管理部门的高度认可与评价。在2012年度开封市物业管理“优秀小区”创建活动中，荣获“开封市物业管理优秀小区”荣誉称号，为创建省优住宅小区奠定了良好的基础。根据河南省物业管理示范住宅小区规定标准，为更好地创建社区环境，建设和谐社会，发挥物业使用功能，体现物业价值并使物业得到保值增值的目的，公司决定创建河南省物业管理优秀住宅小区。二、成立“创优”领导小组为更好地达到河南省物业管理优秀住宅小区之规定标准，公司拟成立“创优”领导小组，其成员及职责如下：组长：*（分公司经理
3、）职责：总指挥、总筹划、总协调。2.副组长：*（客服主管）*、（公共秩序部主管）、（工程部主管）、（环境部主管）职责：带领“创优”小组成员对“创优”工作全面计划、组1织、协调；带领“创优”小组组员开展“迎检”前的自检、自查整改工作；带领“创优”小组组员对小区硬件设施（房屋、设备、设施、环境等）的整改和“创优”资料（原始凭证、档案、管理体系等）的完善。总负责：*职责：创建工作的领导发动、组织、实施、监督、自评、整改。料组*职责：负责项目资料整理事宜。备组：*职责：负责小区工程设备管理工作的实施和协调。组员：*职责：各组员根据自身分管部门，积极配合组长“创优”工作，努力完成计划内容。三、内部动员召
4、开动员大会为使公司员工尽快进入“创优”工作状态，提高工作效益，加快工作节奏，“创优”领导小组组长主持召开“创优”动员大会，将“创优”工作的内容、意义、要求，向全体员工作出安排，激发广大员工的工作热情，积极投入到“创优”活动之中，从而达到省、市有关部门所定的“创优”标准。四、“创优”工作计划（附表五）六、内部整改按照全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则，对“创优”工作全面自查自检：软件资料的自查，通常分为两部分：1、原始资料。“创优”迎检资料的整理应力求资料的完善与真实可靠。2、管理体系文件资料对“创优”资料务求完整、简便、明了，标识清晰。2硬件设施设备的自查，通常包括房屋、设备、设施、环境等
5、，要求细致全面。1、物业楼宇外观要完好、整洁。小区应当做到或基本做到楼宇外观完好，无墙皮剥落，整洁无污染、锈迹，标识清晰。2、物业楼宇内部整洁、有序、安全，无违反装修管理和消防管理法规的乱搭、乱建、乱改等违章现象；楼宇内部基本设施完好、整洁，标识完整清晰。3、小区各类公共设施、设备使用功能保持良好的工作状态。4、小区卫生状况至关重要，整改时要特别注意整改小区的各个卫生死角，如停车场、雨棚、绿化丛等。严格控制小区内的乱张贴、乱涂画，严禁在小区内养家禽。5、小区的环境美化对“创优”评比影响极大，整改时应特别注意环境美化、绿化的整改，力争做到使人耳目一新、赏心悦目的境界。6、公共秩序的整改要力争做到
6、各类治安、交通标识完善齐备，各种必要的防护设施完好齐整，保安设备先进完善。整改原则：你想不到的就是评委要看的，细微、新颖之处见高分。七、自检、预检在整改硬件和整理“创优”“迎检”资料过程中，“创优”领导小组应不定期地进行内部自检，对发现的问题要详细记录，逐项落实到责任人，自检一次，整改一次，提高一步。八、“迎检”准备硬件整改基本达标。资料和记录真实、全面。九、“迎检”汇报材料的拟订：*简介。“创优”工作情况汇报。十、“迎检”现场布置小区大门悬挂“创优”和欢迎考评团的标语口号。3附表一*创建2013年“河南省物业管理优秀小区”规划序号项目完成时间1组建创建工作小组8月2进行全体员工宣传动员8月3
7、创建工作小组进行自检自评10月4创建实施工作10月5创建申报工作10月6整改、资料准备、正式迎评工作11月47整改、纠正不合格项12月附表二创建领导小组成员的主要工作内容创优职负责主要的工作姓名职务务内容创建工作的领导、发总负责*分公司经理动、组织、实施、监督、自评、整改资料组*客服主管设备组*工程部主管负责创建资料整理负责设备标识位置，设备房整改公用设施和机电设备管理、维修、保养、运行5组员*管理人员负责具体实施创优的各项工作附表三创建工作小组成员的主要内容姓名类别职务负责的主要内容负责创建工作消防安全管理成员消防安全管理*组*资料管理组部分负责小区安全保卫、日常管理成员工作负责安排创建工作
8、全部资料成员的输入、收集、整理、归档和建档成员业主资料、信息的具体整理*环境管理组成员负责小区的全面绿化管理公6共卫生清洁附表四申报资料收集整理、人员分工安排表序号一标准内容基础管理评分细则负责完成时检查人间人1、按规划要求建设，住宅及配套设施投入使用符合1.0，不符合09月10*日2、己办理接管验收手续符合1.0，不符合011月*15日3、由一家物业管理企业实施统一专业化管理符合1.0，不符合0*9月1日*4、建设单位在销售房屋前，与选聘的物业管理企符合1.0，基本符合0.5，9月15*业签订物业管理合同，双不符合0日方责权利明确5、在房屋销售合同签订符合2.0，基本符合1.0，9月8时，购
9、房人与物业管理企*不符合0日业签订前期物业管理服7*务协议，双方责权利明确6、建立维修基金，其管符合1.0，已建立但管理、9月24理、使用、续筹符合有关使用、续筹不符合规定扣*日规定0.5，未建立07、房屋使用手册、装饰完善2.0，基本完善1.0，10月装修管理规定及业主公*不完善020日约等各项公众制度完善8、业主委员会按规定程符合2.0，基本符合1.0，9月20序成立，并按章程履行职*不符合0日责制度、工作标准建立健全1.0，主要检查：物业管理9、小区物业管理建立健服务工作程序、质量保证制全各项管理制度、各岗位度、收费管理制度、财务制10月*工作标准，并制定具体的度、岗位考核制度等每发现2
10、0日落实措施和考核办法一处不完整规范扣0.2；未制定具体的落实措施扣0.5，未制定考核办法扣0.510、物业管理企业的管理管理人员、专业技术人员每人员和专业技术人员持发现1人无上岗证书扣9月20证上岗；员工统一着装，*0.1；着装及标志符合0.5，日佩戴明显标志，工作规不符合0范，作风严谨11、物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代符合2.0，基本符合1.0，9月20*化管理手段，提高管理效不符合0日率12、物业管理企业在收执行有关规定1.0，未执行*9月20*8费、财务管理、会计核算、0；公开1.0，未公开0税收等方面执行有关规定；至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况日包括房屋总平面
11、图、地下管网图，房屋数量、种类、用13、房屋及其共用设施设途分类统计成册，房屋及共11月备档案资料齐全，分类成用设施设备大中修记录，共*20日册，管理完善，查阅方便用设施设备的设计安装图纸资料和台帐。每发现一项不齐全或不完善扣0.214、建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清每发现一处不符合扣0.2册，查阅方便11月*20日15、建立24小时值班制度，设立服务电话，接受符合2.0，值班制度不符合业主和使用人对物业管扣0.5，未设服务电话扣理服务报修、求助、建议、10月0.5，发现一处处理不及时*问询、质疑、投诉等各类10日扣0.2，没有回访记录每次信息的收集和反馈，并及扣0.1时处理，有回访制
12、度和记录16、定期向住用户发放物业管理服务工作征求意符合2.0，基本符合1.0，10月见单，对合理的建议及时*不符合025日整改，满意率达95以上9建立并落实1.0，建立但未落实扣0.5，未建立扣1.0；17、建立并落实便民维修及时率符合0.5，每降低1服务承诺制，零修急修及9月15个百分点扣0.1；返修率符*时率100、返修率不高日合0.3，不符合0；回访记于1，并有回访记录录完整0.2，记录不完整或无回访记录0二房屋管理与维修养护1、主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有符合2.0，无示意图扣0.5，9月20路标，组团及幢、单元无路标扣0.3，幢、单元、*日（门）、户门标号标志明户号每缺
13、一个扣0.1显2、无违反规划私搭乱建，符合2.0，每发现一处私搭9月20无擅自改变房屋用途现乱建或擅自改变房屋使用*日象用途扣1.03、房屋外观完好、整沽，符合2.0，每发现一处不完9月24外墙面砖、涂料等装饰材好、不整洁、脱落、污损扣*日料无脱落、无污迹0.24、室外招牌、广告牌、符合2.0，未按规定设置0；霓虹灯按规定设置，保持按规定设置，但不整齐或有9月25*整洁统一美观，无安全隐破损每处扣0.1，有安全隐日患或破损患每处扣0.55、封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙符合2.0，每发现一处不符10月面；除建筑设计有要求*合扣0.210日外，不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬10
14、等6、空调安装位置统一，符合2.0，每发现一处不符10月冷凝水集中收集，支架无*合扣0.510日锈蚀7、房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构符合2.0，每发现一处不符10月*安全及拆改管线和损害合扣0.510日他人利益的现象三共用设施设备管理1、共用配套设施完好，符合1.0，每发现一处不符10月*无随意改变用途合扣0.520日2、共用设施设备运行、设施设备运行按规定记录使用及维护按规定要求0.5，无事故隐患0.5；遵守有记录，无事故隐患，专操作规程0.6，每发现一处10月*业技术人员和维护人员不符合扣0.2；遵守保养规20日严格遵守操作规程与保范0.4，每发现一处不符合养规范扣0.13、室
15、外共用管线统一入符合2.0，发现一处不符合10月地或入公共管道，无架空*扣0.220日管线，无碍观瞻4、排水、排污管道通畅，符合1.0，发现一处堵塞或10月*无堵塞外溢现象外溢扣0.520日通畅、平整1.0，发现一处5、道路通畅，路面平整；不通畅、不平整、积水扣井盖无缺损、无丢失，路10月0.2；发现井盖缺损或丢失*面井盖不影响车辆和行20日扣0.6，路面井盖不影响通人通行行0.4，发现一处不符合扣110.2设备运行正常、设施完好、6、供水设备运行正常，无渗漏、无污染0.6，发现设施完好、无渗漏、无污一处不符合扣0.2；保障措染；二次生活用水有严格10月施严格0.4，无措施或措施*的保障措施，
16、水质符合卫22日不严0；水质符合卫生标准生标准；制定停水及事故0.5，不符合0；有处理方处理方案案0.5.无处理方案07、制订供电系统管理措施并严格执行，记录完整；供电设备运行正常，符合2.0，发现一处不符合11月*配电室管理符合规定，路扣0.520日灯、楼道灯等公共照明设备完好8、电梯按规定或约定时间运行，安全设施齐全，无安全事故；轿厢、井道符合2.0，发现一处不符合保持清洁；电梯机房通扣0.5风、照明良好；制定出现故障后的应急处理方案10月20日9、三北地区，冬季供暖室内温度不低于16四保安、消防、车辆管理1、小区基本实行封闭式管理符合1.0，不符合0符合1.0，不符合08月20*日2、有
17、专业保安队伍，实符合2.0，无专业保安队伍行24小时值班及巡逻制扣1.0，其它每发现一处不*度；保安人员熟悉小区的符合扣0.21210月环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责3、危及人身安全处有明符合1.0，不符合0显标识和具体的防范措施10日10月*20日4、消防设备设施完好无损，可随时起用；消防通符合2.0，发现一处不符合10月*道畅通；制订消防应急方规定扣0.520日案制度完善0.5，基本完善0.3，不完善0；因管理责5、机动车停车场管理制任造成车辆丢失扣0.5(管10月度完善，管理责任明确，*理单位公开承诺赔偿的不25日车辆进出有登记扣)；每发现一台车辆乱停乱放扣0.1，出入无记
18、录扣0.26、非机动车车辆管理制符合2.0，制度不全或不落8月30度完善，按规定位置停实的扣1.0，乱停放每部车*日放，管理有序扣0.2五环境卫生管理1、环卫设备完备，设有符合1.0，每发现一处不符10月垃圾箱、果皮箱、垃圾中*合扣0.210日转站2、清洁卫生实行责任制，未实行责任制的扣1.0，无有专职的清洁人员和明专职清洁人员和责任范围10月*确的责任范围，实行标准的扣0.5，未实行标准化保30日化保洁洁的扣0.53、垃圾日产日清，定期每发现一处垃圾扣0.2，未*10月13*进行卫生消毒灭杀达到垃圾日产日清的扣20日0.5，未定期进行卫生消毒灭杀扣0.54、房屋共用部位共用设符合1.0，每发
19、现一处不符10月*施设备无蚁害合扣0.230日5、小区内道路等共用场符合2.0，每发现一处不符10月*地无纸屑、烟头等废弃物合扣0.220日6、房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅符合2.0，每发现一处不符10月自占用和堆放杂物现象；*合扣0.220日楼梯扶栏、天台、公共玻璃窗等保持洁净7、商业网点管理有序，符合卫生标准；无乱设摊符合2.0，每发现一处不符10月*点、广告牌和乱贴、乱画合扣0.230日现象8、无违反规定饲养宠物、符合1.0，不符合0家禽、家畜9月20*日9、排放油烟、噪音等符符合1.0，每发现一处不符9月25合国家环保标准，外墙无*合扣0.2日污染六绿化管理l、小区内绿地布
20、局合理，符合1.0，基本符合0.5，10月花草树木与建筑小品配*不符合020日置得当2、绿地无改变使用用途符合2.0，基本符合1.0，10月*和破环、践踏、占用现象不符合030日143、花草树木长势良好，长势不好扣1.0，其它每发10月修剪整齐美观，无病虫*现一处不符合扣0.2分25日害，无折损现象，无斑秃4、绿地无纸屑、烟头、符合2.0，每发现一处不符10月*石地等杂物合扣0.220日七精神文明建设l、开展有意义、健康向上符合2.0，基本符合1.0，10月*的社区文化活动不符合020日2、创造条件，积极配合、符合1.0，基本符合0.5，10月支持并参与社区文化建*不符合020日设八管理效益l、物业管理服务费用收缴符合2.0，每降低1个百分11月*率98以上点扣0.510日2、提供便民有偿服务，符合2.0，基本符合1.0，11月*开展多种经营不符合020日3、本小区物业管理经营11月盈利1.0，持平0.5，亏本0*状况20日15