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1、物业服务 人员配置参考标准服务等级服务工种客服人员保洁人员人数配置参考标准1 人400 户500 户（低于 5 00 户的不得少于 2 人）1 人0.8 万1 万（建筑面积）备注一级服务秩序维护 1 人0.6 万0.8 万（建 人员 筑面积）二级服务绿化人员维修人员客服人员保洁人员秩序维护人员1 人1 万1.5 万（绿化面积）1 人2 万2.5 万（建筑面积）1 人500 户600 户（低于 6 00 户的不得少于 2 人）1 人1 万1.2 万（建筑面积）1 人0.8 万1 万（建筑面积）总建筑面积超过 50 万绿化人员1 人1.5 万2 万（绿 以上的住宅小区各岗位 化面积） 人员配置可乘
2、以 0.9 系维修人员客服人员保洁人员1 人2.5 万3 万（建筑面积）1 人600 户700 户（低于 6 00 户的不得少于 1 人）1 人1.2 万1.4 万（建筑面积）数。三级服务四级服务秩序维护人员绿化人员维修人员客服人员保洁人员1 人1 万1.2 万（建筑面积）1 人2 万2.5 万（绿化面积）1 人3 万3.5 万（建筑面积）1 人700 户800 户（低于 7 00 户的不得少于 1 人）1 人1.4 万1.6 万（建筑面积）秩序维护 1 人1.2 万1.5 万（建 人员 筑面积）绿化人员维修人员1 人2.5 万3 万（绿化面积）1 人3.5 万4 万（建筑面积）物业小区人员配
3、备方案A、管理服务人员（1）管理服务主管人员 无论面积多少，均应设项目经理 1 人。10 万30万平方米，可设副经理 1 人，服务中心主管 1 人，保安主管、工程主管、环境主管各 1 人。对超大型社区，则可以分设管理服务中心，人员配备遵循上述标 准。（2） 楼宇巡查人员 10 万平方米以下不设楼宇巡查员；15 万平方米设 1 人；20 万平方米设 2 人；30 万平方米以上设 3 人。（3） 服务中心人员 5 万平方米以下设管理员 1 人；510 万平方米设 2人；1015 万平方米设 3 人；以后每增加 10 万平方米，增设 1 人。如达到 30万平方米以上，则按项目的实际情况，有可能增设新
4、的服务中心，新服务中心的 人员配备标准按 30 万平方米以下情况类推。B、安全护卫人员（1）安全护卫主管人员 30 万平方米以下配置主管 1 人，保安班长 34 人。 （2）保安员1） 全封闭小区（人车分流）每个出入口至少设置 6 人（三班倒）。2） 巡逻保安员每 3 人一组可监护面积 5 万平方米左右（三班倒）。 3）封闭停车场出入口处应设置 3 人（三班倒）。4）智能化小区（大厦）已设置治安、消防监控系统时，可适当减少保安人数，但每个消防、保安监控中心应至少配置屏幕监控保安员 3 人（三班倒）。5）安全人员综合劳动定额：每 40006000 平方米配置 3 人（三班倒）。C、工程维修人员（
5、1）工程维修主管人员1） 10 万平方米以下配置主管 1 人，不设班长。2） 10 30 万平方米，配置主管 1 人，设施设备运行班长 1 人，维修班 长 1 人。3） 30 万平方米以上可配置主管 1 人，运行班长 1 人，机电维修班长 1 人，综合维修班长 1 人。（2）维修工1） 每个高压配电房值班电工 3 人。2） 每 10 万平方米配置水工 1 人。3） 中央空调系统每 10 万平方米配置 1 人。4） 每 10 部电梯配专职电梯工 1 人。5） 每 10 万平方米配置维修电工 3 人。6） 每 10 万平方米配置综合维修工 2 人。7） 机电维修人员综合劳动定额：每 10 万平方米
6、配置 1012 人。D、清洁卫生人员（1） 保洁人员综合劳动定额 40006000 平方米配置 1 人。（2） 清洁主管人员 10 万平方米以下，配置主管 1 人，班长 1 人；10 万20 万平方米，配置主管 1 人，班长 2 人；20 万平方米以上，每增加 5 万平方米增 设班长 1 人。（3）保洁员1） 楼梯清洁：14 层/h*人（1 梯 4 户）。2） 擦楼梯、楼梯扶手、护栏、地脚线：8 层/h*人（1 梯 4 户）。 3）地面清扫：500 平方米/h*人。4） 洗地毯：100 平方米/h*（23）人。5） 刮玻璃：15 平方米/h*人。6） 清洁电梯轿厢（抹钢油）：1 个/10min
7、.7) 清洁 8 层以下楼房（无电梯）：5 单元/d*人；9 层以上楼房（带电 梯）：10 层/d*人。E、园林绿化人员（1）园林绿化人员综合劳动定额1） 室外绿地管理：每 6000 平方米绿地面积需绿化工 1 人。2） 室内绿化管理：每 2 万平方米建筑用地（或 200 户业主以内）配 1 名 绿化工，每 10 万平方米配 23 人。（2）园林绿化主管人员 30 万平方米以下，设主管 1 人，园艺师 2 人，不设班长；30 万平方米以上，设主管 1 人，班长 2 人，每增加 10 万平方米配置园 艺师 1 人。（3）绿化工人1）绿篱及灌木修剪a、 墙状绿篱：人工 20m/h；机剪 50m/h
8、。b、 丛生或块状绿篱：人工 25 平方米/h；机剪 50 平方米/h。c、 球状绿篱：直径 1m 球形，4 棵/h。2）大树修剪a、 冠径 15m 以上，需 3 人配合，1 棵/8h*3 人。b、 冠径 1015m, 需 3 人配合，3 棵/8h*3 人。c、 冠径 510m, 需 2 人配合，12 棵/8h*2 人。d、 冠径 5m 以下，高 3m 以下，单人操作，平均 25 棵/h* 人。 3）剪草a、 特级、一级草坪：机剪 360 平方米/h*人。b、 二级草坪：机剪 280 平方米/h*人。c、 三级草坪：用气垫机剪 180 平方米/h；割灌机剪 60 平方米/h。 d、四级草坪：割
9、灌机剪 40 平方米/h。4） 淋水：人工喷淋平均 500 平方米/h*人。5） 杂草清理：人工除杂草平均 2050 平方米/h*人不等。6） 机械检修：正常的周期性检修每月 2d/人，突发性检修按机械故障的修 理难度而定。F、物业管理人员综合劳动定额（1）多层住宅：5 万平方米以下，每人监护面积 25003000 平方米；5万10 万平方米，每人监护面积 30003500 平方米；10 万30 万平方米，每 人监护面积 30004000 平方米。（2）高层住宅、写字楼：5 万平方米以下，每人监护面积 20002500 平方米；5 万10 万平方米，每人监护面积 25003000 平方米；10 万30 万平 方米，每人监护面积 25003500 平方米。