无锡市办公楼市场调研报告上.ppt

1、无锡写字楼市场调研无锡写字楼市场调研2012-03-52012-03-5上目目 录录PART 1 PART 1 整体市场分析整体市场分析PART 2 PART 2 办公市场调研办公市场调研PART 3 PART 3 待售项目概况待售项目概况PART 4 PART 4 本案物业配比论证本案物业配比论证PART 1 PART 1 整体市场分析整体市场分析整体市场分析整体市场分析无锡写字楼市场发展历程无锡写字楼市场发展历程成长期成长期发展期发展期启动期启动期萌芽期萌芽期l 20世纪80年代，无锡主要走的是农村经济发展模式，大力发展乡镇企业，创造出了著名的“苏南模式”，但是存在着经济规模有限，经济结构

2、不合理等诸多因素，因此办公市场尚处于一个休眠期，进入90年代以来，无锡人抓住对外开放的机遇，以工业园区建设为主要载体，大力引进外资、发展对外贸易，这使得办公楼市场迎来了新的发展机遇。“九五”初期无锡市办公楼市场的市场供应和需求量较90年代初期有了不小的增长，但是依旧没有形成一个完整的细分市场。l 进入21世纪以来，无锡作为全国首批14个对外开放城市之一开放型经济更加蓬勃发展，对外贸易高速增长，催生了大量民营企业的诞生和外资企业的入驻，这在一定程度上也就对办公楼产生了“量”的需求，无锡整体办公楼市场供应量也逐年增加，办公楼市场进入快速发展阶段。l 随着“十一五”规划的实施，在我国国民经济持续高速

3、增长的背景下，无锡经济也持续向好，GDP连续以两位数高速增长，开放型经济的快速发展，加快了企业与国际接轨，大量境外知名公司看好无锡未来的发展前景，纷纷进军无锡，推进了无锡城市国际化的发展，这也引发了对无锡办公楼的需求又一次快速增长，并且开始从量的追求向质的追求，受众多高端需求的刺激，无锡办公楼市场也开始逐渐与世界级标准接轨，众多甲级写字楼的面世标志着无锡办公楼市场进入了又一轮的高速发展期。20002000年以前年以前2000200020032003年年2004200420062006年年20072007年以来年以来整体市场分析整体市场分析启动期特征总结启动期特征总结l 该阶段内主要代表项目为：

4、天安大厦、佳福大厦，此阶段内写字楼产品品质虽然有较大幅度的提升，但是从整体看，依旧处于较低水平，与目前市场的主流写字楼产品包括本项目产品之间存在一定的差距，故在本报告中简述。市场特征市场特征产品特征产品特征客群特征客群特征u 城市经济进入快速发展阶段，也给城市房地产市场带来了新的发展契机，对外贸易高速增长，催生了大量民营企业的诞生和外资企业的入驻，这在一定程度上也就对办公楼产生了“量”的需求；u 无锡整体办公楼市场供应量也逐年增加，办公楼市场进入快速发展阶段；u 传统的办公楼已经无法满足日益发展的企业需求，市场迫切需求更高端、更现代化写字楼的出现。u 主力面积为130-180的面积为主，项目主

5、要是以毛坯房为主；u 项目逐渐发展为高层建筑为主，开始引入智能化系统，并由专业的物业管理公司入驻进行管理；u 建筑形态开始丰富，外立面材质开始采用高档石材以及高档面砖；u 车位开始成为项目主要的着重点之一。u 此时期内购买及使用客户，主要有二类：第一，投资客户，此类客户由于从股市中获益，手有闲散资金，看好未来房地产市场的发展，开始进入房地产市场投资，主要以长期出租为主；第二，以办公为目的自用客户，城市经济的快速发展也给众多创业者带来了机会，需要有商务氛围浓厚的写字楼来作为固定的办公场所。整体市场分析整体市场分析发展期特征总结发展期特征总结l 在该时期内，无锡写字楼市场诞生了例如华仁逸景国际、东

6、方广场、华邸国际大厦等写字楼项目，在硬件设施方面、户型布局、建筑形态以及智能化设施方面有明显的提升。客群特征客群特征产品特征产品特征市场特征市场特征市场特征市场特征u 结构：采用框架剪力墙；u 层数：层高大都超过20层，基本为30层以上；u 配套：5A写字楼标准；通讯自动化（CA）、办公自动化（OA）、建筑设备自动化（BA）、防火自动化（FA）、安全保卫自动化（SA）开始出现人性化服务，商务中心、票务、问询、邮政、银行、美容美发、康乐、洗衣、工作餐、标准服务、特约服务、停车场、保洁、保安服务等内容；u 户型：依旧以大面积为主，但是可以随意分隔，设计依旧是中规中矩。u 城市房地产出现高速增长；u

7、 写字楼项目分布逐渐形成区域性，市中心和蠡园开发区成为写字楼项目的集中地；u 经营方式出现多样化，出现以整租为主的写字楼项目，主要的代表性项目有东方广场和华仁逸景国际；u 区域分布逐渐以产业结构挂钩，产业布局为未来写字楼发展形成导向作用。u 投资者依旧占有较大部分的比重，特别是市中心板块的写字楼项目更是受到热捧；u 多数外地企业开始进入无锡市场，对办公楼市场需求开发放大，写字楼行业分布也呈现多元化的趋势；u 由于此时期内高端写字楼项目为数不多，因此租金水涨船高，因此也限制了不少小型企业的入驻。整体市场分析整体市场分析成长期特征总结成长期特征总结l 2007年以来，无锡写字楼市场进入又一个快速发

8、展期，摩天360、红豆国际广场、润华国际大厦等一些超高层项目的交付使用和兴建，使得办公楼市场整体品质有质的提升，逐步向甲级写字楼方向靠拢。u 结构：钢结构；u 层数：超高形式，以建设区域标志性建筑高度为标准；u 用途：打造国际影响力、扩大知名度、赢取利益；u 体制：土地出让、产权形式、国家鼓励；u 配套：基本与第三类相同，但是在建筑标准上有更深一层突破；u 户型主要开始缩小，小面积户型热捧，挑高户型，SOHO概念等逐渐引入市场。市场特征分析市场特征分析产品特征分析产品特征分析客群特征分析客群特征分析u 以长期投资为目的，看中物业保值增值的投资客户成为市场的购买主力；u 多数外来企业受限于较高的

9、售价，主要还是以租赁为主；u 对产品标准以及配套设计等条件愈发重视，新的办公理念已经逐渐形成。小户型写字楼以其相对低廉的“进场费”与稳定酌投资回报受到了投资者的青睐。u 股市暴跌，市场经济出现放缓，投资热情有所回落；u 房地产市场宏观调控加剧，市场趋于理性；u 办公市场全面进入供大于求的局面，超高端写字楼项目增多，售价屡创新高，投资回报率出现回落。整体市场分析整体市场分析未来发展趋向未来发展趋向ONEONE 写字楼逐步进入写字楼逐步进入5A5A甲级阶段，超高层办公楼异军突起；甲级阶段，超高层办公楼异军突起；TWOTWO 写字楼逐步形成高端办公园区，如，蠡湖板块，这种聚集效应将进一步得到强化；写

10、字楼逐步形成高端办公园区，如，蠡湖板块，这种聚集效应将进一步得到强化；THREETHREE SOHOSOHO、LOFTLOFT等创新型办公产品将受到市场的欢迎。等创新型办公产品将受到市场的欢迎。整体市场分析整体市场分析办公市场年度去化分析办公市场年度去化分析万平方米万平方米元元/平方米平方米18.5819.0522.8711.1726.4647.856.624.678.5020.1222.5816.85730980527708779986048211新增供应量成交量成交均价2006年2007年2008年2009年2010年2011年0.0010.0020.0030.0040.0050.0060

11、00650070007500800085009000无无锡办公公房房历年量价走年量价走势u 2011年无锡办公市场的供应量 47.85 万，环比 2010 年的 26.46 万增加 80.84%，供应水平大幅度增加；u 2011年无锡办公市场的成交量为16.85万，环比20010年的22.58万减少25.37%，成交水平明显下降；u 2011年无锡办公市场的成交均价为8211元/，环比2010年的8604元/下跌4.57%，价格水平有所下降；u 2011年无锡办公市场总体呈现供过于求的局面，全年新增供应项目合计约 20 个，其中供应量最多的无锡总部商务园，供应档次较高的项目有昌兴国际金融大厦

12、城开商务中心和长江一号，但新项目的成交情况并不如人意，由于实体经济面临较大的经济压力，投资需求以及租赁需求均处于下滑趋势是办公市场成交萎缩的重要原因。整体市场分析整体市场分析办公市场月度市场表现办公市场月度市场表现万平方米万平方米元元/平方米平方米04.5710.991.010.000.001.081.112.710.001.5705.210.452.265.617.54.4513.425.7901.130.462.101.441.421.762.473.434.360.280.920.991.621.280.442.071.990.140.8500000000000011.910.9295

13、1897819696921694349518792811169599981859561662081898423901489859449895993581041710279供应量成交量成交均价10.0510.0610.0710.0810.0910.110.1110.1211.0111.0211.0311.0411.0511.0611.0711.0811.0911.1011.1111.1212.01u 整体看，2011年供应集中在下半年，全年供应高峰出现在 11 月份，该月办公市场有昌兴国际金融大厦、城开商务中心、时代上河、名都汇和恒威中央领地五个项目供应办公房源，这月份供应的办公房源整体区位、项

14、目档次均较高，在一定程度上活跃了办公市场，也是今年最后一个月份办公成交均价上涨的主要原因；u 虽然今年出台的住宅限购令被认为将是商业地产最好的发展机会，但是今年的办公成交量环比却有较大幅度的下降，究其原因主要有：实体经济普遍不景气，特别是中小企业举步维艰，对于改善办公条件的需求不强烈，导致租赁市场遇冷，从而降低投资者的购买热情，其次，目前市场上可售的办公项目大部分位于商务氛围、配套发展并不成熟的地区，对于商务办公的需求明显不足，有实力的企业通常将办公地点选择在地段、配套均较好的市中心区域。整体市场分析整体市场分析办公客群分析办公客群分析产业分析产业分析59%23%0%1%17%2010年无年无

15、锡工工业企企业数量比例数量比例内资企业外商港澳台商投资企业国有控股企业大中型企业轻工业首先对无锡的产业结构分析：首先对无锡的产业结构分析：u 无锡市为经济发达的二线城市，主要产业为制造业，特别是“冶金、机械、化工”三大产业，占工业总产值的49%；u 资本构成以民营资本为主，私营业主众多，其次是外资；u 近年来，无锡大力发展第三产业，如新兴发展的物联网、风能等高新技术产业，目前正处于产业转型阶段，这直接影响办公的市场需求，未来三到五年随着三产的发展，办公的市场需求将得到有力释放。整体市场分析整体市场分析办公客群分析办公客群分析各区产业园概况各区产业园概况锡山：V-PARK，行业分布在软件、电动车

16、摩托车商务区S-PARK锡山锡山新区：商务区I-PARK一期高新区新加坡工业园I-PARK创意园I-PARK二期太湖国际科技园空港产业园新区新区滨湖滨湖滨湖区：国家工业设计园太湖新城科教产业园马山生物医药外包园北塘区：金山北工业园凤翔软件园北创科技创业园北塘北塘惠山惠山惠山：风电产业园生命科技产业园数字信息产业园软件外包园整体市场分析整体市场分析办公客群分析办公客群分析产业细分产业细分新区：（1）集成电路、液晶显示、光电器件、电子元器件等（2）电力装备产业（3）生物试剂和生物制造（4）口岸保税物流服务业（5）太阳能电池及组件制造（6）软件产业锡山区：（1）电子信息产业电子元件、计算机整机（2

17、纺织及服装产业（3）摩托车及汽车零部件产业（4）诊断试剂（5）制造业物流服务业（6）电子信息材料和新型化工材料滨湖区：（1）电子信息产业集成电路设计（2）数控机床设备及专业精密装备（3）生物医药研发服务外包（4）太阳能电池、组件及应用产品（5）工业设计太湖惠山区：（1）印染和印染机械（2）汽车零部件（3）医疗器械（4）运输配送物流（5）特种冶金新材料（6）风力发电设备以及相关配套零部件生产（7）硅材料和太阳能电池及组件制造太 湖主城区 现代商贸业本项目处于惠山区：该区域以本项目处于惠山区：该区域以传统的制造业为主。传统的制造业为主。u 从产业分布来看，城市北面如锡山、惠山、江阴重点发展传统产

18、业；u 城市南面如新区、滨湖区重点发展高新技术产业。u 传统制造业向北转移如惠山、锡山、江阴等地；u 新型高技术产业集中在城市南面，如新区、太湖新城。整体市场分析整体市场分析办公客群分析办公客群分析无锡柴油机厂威孚有限公司江苏锡钢集团无锡国家电网u 目前无锡的国企主要有一汽解放汽车有限公司无锡柴油机厂、威孚有限公司、无锡国家电网公司、太湖明珠文化有限公司、中国第一汽车集团公司无锡客车制造厂、江苏锡钢集团公司等；u 大型国企之前大型国企主要分布在南长区和惠山区，现主要分布在新区和惠山区；u 大型国企一般有自己的办公楼，所以不是项目的重点目标客户。所以不是项目的重点目标客户。实际举例：第一,国企（

19、图为无锡主要国企分布）整体市场分析整体市场分析办公客群分析办公客群分析u 无锡金融企业主要分布在滨湖区和市中心，主要有银行、证券行业以及投资公司等；u 截止到2010年底，无锡市已有62家保险公司，其财产产保险公司25家、寿险公司37家。证券公司主要有国联证券、广发北方证券、华泰证券、国泰、海通、申银万国等。其中证券公司办公主要以租赁写字楼为主，是本项目的目标客户之一；其中证券公司办公主要以租赁写字楼为主，是本项目的目标客户之一；u 在锡银行主要有工行、农业、建行、中行、交行、江苏银行、中信、华夏银行、上海银行、恒丰银行、广发银行、浦发、招商、东京三菱银行(外资)、日本瑞穗实业银行(外资)和新

20、韩银行(外资)等。实际举例：第二，金融机构（图为无锡主要银行分布）整体市场分析整体市场分析办公客群分析办公客群分析特征小结特征小结u市中心板块，例如东方广场、摩天360、华光大厦、财富大厦等；入驻客户以专业服务类、房地产及相关行业以及物流商贸类企业为主；u 与蠡园区域的产业特征相符，写字楼入驻客户主要以工业设计、机械制造、房地产及相关行业的企业为主；u 与上述产业相配套的服务类企业以及物流商贸类企业也有一定规模。u 无锡写字楼入驻客户以无锡本地企业为主，占到了75%；u 其次为来自长三角其它城市的企业，所占比例约为17%；u 客户来源主要以无锡本地企业为主，来自长三角其它城市的企业也相对较多；

21、u 外资客户中主要是日韩和欧美企业。目前无锡写字楼客户主要行业特征：目前无锡写字楼客户主要行业特征：目前无锡写字楼客户主要来源地特征：目前无锡写字楼客户主要来源地特征：PART 2 PART 2 办公市场调研办公市场调研办公市场调研办公市场调研五大板块五大板块市中心板块市中心板块太湖广场板块太湖广场板块蠡湖新城板块蠡湖新城板块太湖新城板块太湖新城板块新区新区长江路长江路板块板块u 目前看，无锡全市办公楼整体市场格局可以分为五大板块；u 惠山区、北塘区的写字楼处于发展阶段，尚未形成规模。市中心板块项目及特征市中心板块项目及特征金陵大饭店（解放东路10000号）佳福大厦（人民中路97号）摩天360

22、人民中路121号）华光大厦（中山路333号）天安大厦（中山路270号）东方广场（中山路343号）财富大厦（人民中路220号）金鼎大厦（中山路与人民路）时代中心大厦（中山路159号）百脑汇科技大厦（中山路南，五爱路）红豆国际广场（解放北路16号）保利广场（解放东路1000-1号）恒隆广场（人民中路、健康路）崇安寺三期苏宁广场（人民路与新生路）u 市中心板块属于无锡商业、商务、金融、文化中心，写字楼最为集中，租金、售价较高；u 重点发展以旅游、商贸、金融、会展、信息咨询为主的第三产业，以及房地产、建筑、电子、纺织等产业；u 写字楼主要分布在人民中路、解放西路和解放东路围成的三角区域；u 大多数写

23、字楼建成时间较早，写字楼品质普遍不高；但新建成项目品质提升幅度较大，如红豆国际广场，未来供应项目将以高品质综合性项目为主。办公市场调研办公市场调研市中心板块：以甲级写字楼为主市中心板块：以甲级写字楼为主项目名称项目名称写字楼级别写字楼级别总建筑面积总建筑面积总层数（含地下）总层数（含地下）项目特征、外立面特征项目特征、外立面特征金陵大饭店甲级3.628玻璃幕墙+石材佳福大厦乙级2.7618玻璃幕墙+石材靡天360甲级5.7248LOE-E双层中空玻璃华光大厦甲级3.322玻璃幕墙+石材天安大厦乙级5.325玻璃幕墙+石材东方广场甲级4.332玻璃幕墙+石材财富大厦乙级3.126LOE-E双层中

24、空玻璃金鼎大厦甲级5.532（地下2层）玻璃幕墙+石材哥伦布广场乙级12.819玻璃幕墙+石材百脑汇科技大厦乙级5.4618（地下3层）玻璃幕墙+石材红豆国际广场甲级13.745玻璃幕墙+石材恒隆广场甲级26-LOE-E双层中空玻璃崇安寺二期甲级11.8-LOE-E双层中空玻璃苏宁广场甲级32-LOE-E双层中空玻璃办公市场调研办公市场调研外立面：已交付写字楼外立面以石材外立面：已交付写字楼外立面以石材+玻璃幕墙为主，在建以玻璃幕墙为主，在建以LOW-ELOW-E中空玻璃为主中空玻璃为主金陵大饭店天安大厦国联大厦东方广场摩天360财富大厦恒隆广场红豆国际广场办公市场调研办公市场调研主力层高主力

25、层高3.43.43.73.7米米项目名称项目名称写字楼级别写字楼级别层高层高金陵大饭店甲级3.4佳福大厦乙级3.4靡天360甲级3.4华光大厦甲级3.4天安大厦乙级3.4东方广场甲级3.8财富大厦乙级3.7金鼎大厦甲级3.4时代中心乙级3.4哥伦布广场乙级4.99百脑汇科技大厦乙级5.2红豆国际广场甲级3.8恒隆广场甲级崇安寺二期甲级苏宁广场甲级根据国际写字楼标准，标准层高为3.5m办公市场调研办公市场调研标准层在标准层在1200-15001200-1500平方米，产品组合空间较大平方米，产品组合空间较大项目名称项目名称写字楼级别写字楼级别标准层面积标准层面积分割面积分割面积金陵大饭店甲级12

26、00100250佳福大厦乙级1800100250 靡天360甲级1400133-208华光大厦甲级1490501000天安大厦乙级250080190东方广场甲级900150061187财富大厦乙级84060100金鼎大厦甲级150075-150时代中心乙级145055-250哥伦布广场乙级1600100-200百脑汇科技大厦乙级120080-140红豆国际广场甲级130080-230办公市场调研办公市场调研对停车位配比要求较高对停车位配比要求较高项目名称项目名称写字楼级别写字楼级别规划户数规划户数车位配置车位配置卫生间配置（男、女）卫生间配置（男、女）装修标准装修标准金陵大饭店甲级120200

27、共用)有简装佳福大厦乙级220100有毛坯靡天360甲级206400(共用)有简装华光大厦甲级450300有毛坯天安大厦乙级340200有毛坯东方广场甲级840600有毛坯财富大厦乙级320108有毛坯金鼎大厦甲级460240有毛坯时代中心乙级160120有毛坯百脑汇科技大厦乙级240334(共用)有毛坯红豆国际广场甲级195467(共用)有毛坯办公市场调研办公市场调研物业费跨度大，最高达到物业费跨度大，最高达到1818元元/平方米平方米/月月项目名称项目名称写字楼级别写字楼级别物业公司物业公司顾问公司顾问公司物业收费标准物业收费标准金陵大饭店甲级金陵大饭店无9元佳福大厦乙级佳福物业无6元靡

28、天360甲级银辉物业公司第一太平戴维斯4.2元华光大厦甲级无锡华光珠宝城物业无5.1元天安大厦乙级港力物业无2.2元东方广场甲级陆家嘴物业无9元财富大厦乙级华基美信无7.5元金鼎大厦甲级金鼎楼宇经营管理有限公司无2.5元时代中心乙级新成物业无-哥伦布广场乙级长城物业无-百脑汇科技大厦乙级无锡群泰物业无-红豆国际广场甲级上海世邦魏理仕物业顾问有限公司上海世邦魏理仕物业顾问有限公司18(含空调)办公市场调研办公市场调研租金随项目的区位和产品品质不同而有所差异，基本在租金随项目的区位和产品品质不同而有所差异，基本在1.6-2.01.6-2.0元元/平方米平方米/天天项目名称项目名称写字楼级别写字楼级

29、别价格价格二手房市场价格二手房市场价格(元元/平方米平方米)单位租金价格单位租金价格(元元/平方米平方米/天天)金陵大饭店甲级-2.6佳福大厦乙级-1.8靡天360甲级-150001.6华光大厦甲级-100002天安大厦乙级-90001.1东方广场甲级-1.62.0财富大厦乙级-100001.8金鼎大厦甲级-50001.5百脑汇科技大厦乙级-90001.8红豆国际广场甲级29000-2.5办公市场调研办公市场调研个案分析个案分析红豆国际广场红豆国际广场办公市场调研办公市场调研 主要技术指标主要技术指标l8-22层智能甲级办公l 24-38、40-45层豪华酒店式公寓l B1-7层高档购物中心

30、楼层分布楼层分布总建筑面积136807136807总户数260260（办公）（办公）标准层高3.83.8容积率11.611.6总层数4545办公层数1515办公建筑面积3000030000总占地面积1174511745标准层面积17691769整体效果示意图立面分析立面分析办公市场调研办公市场调研u 大厦外立面为LOW-E中空双层玻璃幕墙和铝塑板相结合，其中玻璃幕墙为有框架幕墙。裙楼部分外立面为全透明中空双层玻璃;u 外立面色调为浅色系中淡蓝色，观感较为简约.效果示意图大堂概况大堂概况办公市场调研办公市场调研u 红豆国际广场办公的大堂与公寓是共有，大堂进入办公区的电梯有5部（迅达高速电梯），进

31、入公寓（迅达高速电梯）的也是五部；u 红豆国际广场办公的大堂的进出门采用的全玻璃自动旋转式，整个大堂的正面均以中空玻璃示人；u 大堂内部采用高档的石材及石膏板吊顶，大堂挑高11米。标准层及户型标准层及户型办公市场调研办公市场调研面积段总套数占比56.112046.15%63.994015.38%99.614015.38%122.414015.38%454.53207.69%合计260100.00%户型配比：户型配比：无柱：无柱：办公空间内无中柱；灵活：灵活：户型空间可以自由分割；高度：高度：3.8米层高。户型几大特点：户型几大特点：户型配比：户型配比：l 户型配比较单一，整个办公区域只有5种户

32、型，56.1-122.41位于8-17层，18-22层的户型面积为454.53，每层四套房源。智能化管理管理系统展示智能化管理管理系统展示办公市场调研办公市场调研综合布线系统，IBMIBM六类及模块六类及模块摄像监控系统，30台Honeywell监视器HONEYWELL HDC-505P-60HONEYWELL HDC-505P-60智能安防系统，NOTIFIERNOTIFIER诺帝菲尔诺帝菲尔电子巡更系统VIDEX TP128-EXVIDEX TP128-EX巡更棒巡更棒一卡通系统，西屋西屋STARSTAR智能卡智能卡l 办公区域采用了多个智能化设备，为入住企业的更好的工作及安全提供了保证。

33、产品小结产品小结办公市场调研办公市场调研无无5台视频监控、可视对讲、电子巡更、消防报警、多功能广播无玻璃幕墙外立面外立面大堂大堂电梯电梯智能化智能化功能区功能区装修材质装修材质主要设施使用品牌主要设施使用品牌备注说明备注说明综述综述大理石、乳胶漆不锈钢无无迅达迅达HoneywellHoneywell、VidexVidex、NOTIFLERNOTIFLER、PraesideoPraesideo项目全面实行5A智能化系统，同时配备的多个国际先进设备，5台瑞士进口写字楼专用电梯，离地10厘米的架空网络地板设计；无柱办公空间规划，采用国际品牌的开利新风系统、四管制中央空调系统销售概况销售概况办公市场调

34、研办公市场调研月份月份成交面积成交面积()成交套数成交套数(套套)成交均价成交均价(元元/)成交金额成交金额(元元)2010年4月1,830412,02021,996,3702010年3月1,818412,11122,018,7902010年2月64116,4091,050,0002010年1月2,2053017,92339,524,9002009年12月9831217,53417,232,6502009年11月1,0631315,69416,677,4402009年10月1,4232317,34324,677,2202009年9月403616,1856,521,2222009年8月1,904

35、2415,41629,356,9402009年7月6941015,42010,695,6202009年6月7,6475813,530103,459,5002009年5月2,6443313,35735,312,6102009年4月1,8542513,71125,414,1302009年3月1,960512,76225,015,6202009年2月128216,2532,080,0002009年1月64115,156969,8362008年12月222213,8973,085,4942008年11月122118,2112,229,2282008年7月1,8402415,67828,848,630l

36、 项目2008年开始销售，目前办公售完，2011年在主要在售为60-68平方米的公寓，成交均价22000元/平方米左右；l 从上图标早期的办公产品销售来看，办公的价格在12000-16000元/平方米；l 红豆开发商的影响力以及绝对的黄金区位，造就了其办公和公寓去化较快。客户分析客户分析办公市场调研办公市场调研53.1953.19%本地本地38.3038.30%省外省外2525%泰伯服饰泰伯服饰7575%国联进出口国联进出口74.6074.60%个人个人35.40%35.40%企业企业u 整个项目的办公至今基本售完，其中企业性质购买的占到35.40%，在市调中了解到的企业购买的16套，分别为无

37、锡国联进出口有限公司12套及无锡泰伯服饰有限公司4套，估计是公司以后的办公所在地；u 其余70%左右，为个人购买，无锡本地人占据购买的绝对位置，占个人购买的53.19%。8.518.51%省内外地省内外地个案分析个案分析摩天摩天360360办公市场调研办公市场调研 主要技术指标：主要技术指标：l 47-48层为高档西餐厅和酒吧，目前在营业中l 1145层：标准层。为2梯4户的国际公寓住宅，与商务办公部分分别独立。l 1145层：标准层。为6梯6户商务办公楼，也就是现在的A座l 6-9层，小户型办公房，挑高户型，共有3部电梯可达到，为现在的B座。l 裙房部分，目前为百盛商场整体效果示意图 楼层分

38、布楼层分布办公建筑面积73798.4总户数438标准层高3.7米米容积率13.00总层数50净层高3.2米米得房率70%总占地面积5676.8标准层面积1400l 10层为结构转换层。立面分析立面分析办公市场调研办公市场调研u 大厦外立面为中空双层玻璃幕墙和铝塑板相结合，其中玻璃幕墙为有框架幕墙；裙楼部分外立面为全透明中空双层玻璃；u 外立面色调为浅色系，观感较为简约。原大堂设计原大堂设计办公市场调研办公市场调研大堂为挑高10米u 在开业初期，大厦底层配备了装修豪华的挑高大堂，但是之后开发商将其租赁给无锡百盛广场，导致目前大厦无正式大堂，此照片为之前的实景照片。接待台大型水晶吊灯目前大堂配置目

39、前大堂配置办公市场调研办公市场调研l 墙面为较高档的淡色系列大理大理石釉面砖石釉面砖，光泽度较好，并有黑镜镶嵌，形成一定的层次感。l目前大厦大堂面积较小，布局简单。仅放置一张圆弧接待台。l 大堂顶部为石膏板吊顶和乳胶漆，装有多盏射灯和灯柱。l 大堂其他部位顶部用木线条做成网状结构，配合石膏板吊顶，为现代简约风格。l B座电梯间门口有小型接待台，背景为砂岩砂岩材质，地面和墙面均是与大堂相同材质的面砖，光泽度较好。l 地面主要为较为高档的地面砖，光泽度较好，周边有深色大理石收边，部分墙面有实木和不锈钢条实木和不锈钢条包裹。l 大厦正门为小型手动旋转式玻璃门旋转式玻璃门。标准层及户型标准层及户型办公

40、市场调研办公市场调研l 11-45层A座办公部分为6梯6户设计，平面层与公寓住宅一份为二，办公部分户型主要有三种户型，分别为135135平米，平米，152152平米和平米和185185平米平米；l 6-9层B座办公部分为2梯22户设计，均为挑高式，另外A座有一部高速电梯与之相连接，面积相对较小，但是户型之间差距较大，最小的为64.0264.02平米平米，最大的为110.48110.48平米平米。O1O1户型户型O3O3户型户型O2O2户型户型左右户型左右户型分布相同分布相同O3O3户型户型O2O2户型户型O1O1户型户型 B B座挑高户型座挑高户型图：图：户型面积段总套数占比一房一房64.02

41、68.22平米平米3236.36%一房一房73.76-73.82平米平米2427.27%二房89.1-94.49平米平米2831.82%二房110.48平米平米44.55%合计64.02-110.48平米88100.00%B B座户型配比：座户型配比：A A座户型配比：座户型配比：A座户型简单，仅有三种户型，各占1/3.A A座电梯间及内部座电梯间及内部办公市场调研办公市场调研l 电梯间顶部为镂空吊顶造型，并配以水晶吊灯，材质主要是以石膏板以及线条为主。l A座共有6部4米/秒高速电梯，电梯品牌均为上海三上海三菱菱，电梯内设有红外线探头，移动、联通信号良好。l 电梯四周均为黑色大理石黑色大理

42、石包裹，并有发光彩灯搭配。l 电梯间内墙面材质与大堂材质相同，均为大大理石釉面砖理石釉面砖，并配以黑黑镜镜搭配。l 电梯内不地面为浅色地面砖，深褐色大理石深褐色大理石收边，电梯周边无装饰，为不锈钢材质，为电梯出场时配置。l A座6部电梯中货运货运电梯为电梯为1 1部部，电梯内四周以符合板材包裹。办公市场调研办公市场调研B B座电梯间及内部座电梯间及内部l 电梯内顶部同样没有其他装饰，为日光灯照明，原厂配置。l 电视品牌为国产品牌TCLTCL、创维、创维l 电梯内部地面为淡色地面砖和黑色大理石（黑金沙）黑色大理石（黑金沙）收边。l B座电梯间与A座相比简约很多，墙面为简单的墙面砖，材质明显逊于A

43、座大堂；l 地面同样为简单的墙面砖，顶部为石膏板吊顶，无挑高；l 电梯四周为深褐色大理石深褐色大理石包裹。A/BA/B座信报间座信报间办公市场调研办公市场调研l A座信报间为挑高设计，挑高高度与电梯大堂相同，5.2米，顶部为石膏板吊顶石膏板吊顶，白色和米米黄色乳胶漆黄色乳胶漆；l 信报箱为悬挂式设计，材质为不锈钢材质，不锈钢材质，质感较强。l B座信报间相对简陋，信报箱材质与A座信报间相同，装修材质逊于A座，以浅色大理石和普通墙地砖居多。A A座楼层大厅及配套设施座楼层大厅及配套设施办公市场调研办公市场调研l 过道墙面为米黄色乳胶漆，水箱等固定设施用玻璃、板材等装饰材料掩盖。l 走道宽度为1.

44、51.5米米，用300300300300普通地普通地面砖面砖铺设，每户过道之间用深褐色大理石隔断，形成过渡。l 各楼层大厅为三角形，地面用黑色大理石和双色地面砖铺成三角造型；l 顶部为是石膏板吊顶，无吊灯，仅一圈回光灯；l 墙面为白色乳胶漆，电梯与电梯之间为黑镜玻璃。l 大堂中央摆设铁艺方桌铁艺方桌，每层均摆设假花，固定时间更换。B B座楼层大厅及配套设施座楼层大厅及配套设施办公市场调研办公市场调研l B座楼层大厅同样为三角形，地面为墙面砖和黑色大理石相隔铺设而成；l 大厅墙面为浅色大理石砖。l 大厅吊顶同A座，为石膏板吊顶，造型为圆形吊顶，加一圈暖色调回光灯；l 大厅所有门套和进户门均为淡黄

45、色模压门。l 过道宽1.5米，地面铺设地毯，材质一般；l 过道墙面为布艺花色的墙纸。A A座公共设施座公共设施办公市场调研办公市场调研l 各单元入户门为带门锁的的无框钢化玻璃门无框钢化玻璃门，不带门禁装置。l 楼层大厅内均设置有全自控排风系统全自控排风系统，安装在天花板下面位置。l A座消防通道楼梯均水水泥砂浆压实抹光泥砂浆压实抹光，并涂抹灰色防滑防水涂料。l 楼层内所有门均为防火门，并配备了自动电磁释放电磁释放开关开关。l 每楼层安置一垃圾处理间，放置一大型塑料垃圾桶，但是很脏，打理不干净。B B座公共设施座公共设施办公市场调研办公市场调研l B座公共设施与A座相比，格调有所不同，较为温馨，

46、除大堂为，所有墙面均为淡红色墙纸，但是采光较为不足，需要长期开灯。1 15 54 46 63 32 2l 垃圾处理间与A座相同布置，无明显突出之处。l B座未设置楼层统一指示牌，仅在每单元门口设置一玻璃指示牌，放置租赁客户公司名牌。l B座内大堂门并不是防火门，为与单元入户门相同材质的模压门。大厦安防系统大厦安防系统办公市场调研办公市场调研l 每个楼层公共门均安置了液压闭液压闭门器门器，保证门能随时自动关闭。l A座每个楼层均张贴了疏散图；l 大厦安装了全套GE-security的GS9000系列消防报警系统，在每个楼层上均安装了GE-security的GS-LCD9050楼层报警装置，用于消

47、防员或楼层值班人员查询报警信息。l 各楼层墙面上均安装了GE-GE-securitysecurity的GS9000GS9000系列手动火灾报警手动火灾报警按钮按钮，与 GS9000GS9000 主机系统配合使用，用于火灾发生初期人工手动输入（按下透明按板）报警信号，实现火灾报警功能。l A座办公区域与公寓区域的连接门安装了SYRIS门禁系统。A A座室内装修座室内装修办公市场调研办公市场调研l 门厅吊顶为石膏板吊顶，并安置筒灯和卫星广播喇叭。l A座办公用房交付时为精装修标准；l 门厅隔断为木质板材隔断，外涂白色乳胶漆，可放置公司名牌和设立前台。l 地面为普通地砖，规格为600600。l 门厅

48、内放置了无锡通灵电器设备厂的MoellerMoeller（穆勒）（穆勒）品牌配电箱。A A座户型装修座户型装修办公市场调研办公市场调研l 客厅地面为浅色复合地板浅色复合地板。l开关面板为nationalnational（松下）（松下）面板，款式较老。l 客厅顶部安置了智能感温火灾探测器（GE-securityGE-security）；l 地面有宽带和电源固定插口，SimonSimon品牌。1电源开关面板中央空调分体控制器中央空调总控制器3红外探头中央空调出风口石膏板吊顶24l 中央空调品牌为mcquaymcquay（麦克维尔），（麦克维尔），为分体暗装吊顶式空调；A A座户型室内卫生间座户型室

49、内卫生间办公市场调研办公市场调研l 马桶品牌为ROCAROCA（乐家）（乐家）；l 地面为300300普通地面砖，墙面为300600墙面砖。l A座办公房卫生间吊顶为石膏板吊顶，外涂乳胶漆，吊顶内置一台阿里斯顿阿里斯顿电热水器。l 小便池品牌为ROCAROCA（乐家），（乐家），白色陶瓷质地。l 台盆为立式台盆立式台盆，品牌为ROCAROCA（乐家）（乐家）；办公市场调研办公市场调研l 单元内门为枫木材质模压门，门锁均为德国品牌SQOCOISQOCOI门锁；l 会议室吊顶为石膏板吊顶，中间放置有双筒射灯、火灾报警装置和自动喷淋装置。l 房间内吊顶为纸面石膏纸面石膏板板，质量较差；l 地面为浅色

50、复合地板浅色复合地板；l 落地窗、阳台内设有护栏。A A座户型会议室座户型会议室A A座户型净水系统座户型净水系统办公市场调研办公市场调研A A座户型入户门：座户型入户门：l 进户左侧安装有一洗手台，台面为黑色大理石，台盆为嵌入式陶瓷台盆。l 集线箱安装在洗手台后侧位置，电话线和宽带均入户。l 大楼统一采用净水系统，分流到户，住户可开通使用，按吨计费。l 单元内安装可视对讲系统。l 各单元入户门为带门锁的的无框钢化玻璃门，不带门禁装置。车位布局及管理车位布局及管理办公市场调研办公市场调研地面车位：地面车位：地下车库：地下车库：地下车库入口：地下车库入口：l 大厦停车位主要分为地面车位和地下车位