2019年房地产经纪《综合能力》房地产和建筑考点考点.pdf

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1、第二章房地产和建筑 第一节房地产概述 一、房地产及其相关概念 房地产的概念：房地产即是指房屋和土地，或者房产和地产。严格意 义上的房地产是一种不动产， 是指土地以及建筑物等地上定着物、 是 实物、权益和区位的结合体 土地的概念：从房地产经济的角度看，土地是一个空间，但该空间不 是平面的，而是三维立体的，具体是指地球的陆地表面及其一定范围 内的空间 建筑物的概念：建筑物是最主要的地上定着物， 房地产经纪服务中涉 及的建筑物主要有房屋 构筑物： 是指人们一般不能直接在里面进行生产或是生活活动的建筑 物 二、房地产的特性 1.不可移动：也称为位置固定性 2.独一无二：也称独特性、异质性、非同质性、个

2、别性 3.寿命长久：居住用地使用年限为 70 年，工业用地为 50 年，教育、 科技文化、卫生、体育用地为 50 年，商业、旅游娱乐用地为 40 年， 综合或者其他用地为 50 年。 4.供给有限 增加房地产供给，有两条途径，一是将农用地、未利用地转化为建设 用地；二是在建设用地上增加建设高度、建筑密度和统计率等。 5.价值较大 6.用途多样 7.相互影响 8.易受限制 9.难以变现 10.保值增值 三、房地产的种类 （一）按照房地产用途分类 1.居住房地产 2.办公房地产 3.零售商业房地产 4.旅馆房地产 5.餐饮房地产 6.体育和娱乐房地产 7.工业房地产 8.农业房地产 9.特殊用途房

3、地产 10.综合用途房地产 （二）按照房地产开发程度分类 1.生地 2.毛地 3.熟地 4.在建工程 5.现房 （三）按照房地产是否产生收益的分类 1.收益性房地产：能直接产生租赁收益或其他经济收益的房地产 2.非收益性房地产：不能直接产生经济收益的房地产 第二节房屋建筑的分类和构造组成 一、房地产建筑的分类 （一）根据建筑物使用性质的分类 1.民用建筑 2.工业建筑 3.农业建筑 民用建筑：根据使用功能可以分为 1.公共建筑 2.居住建筑 住宅分类 1.（按照住宅的配置）成套住宅和非成套住宅 2.（按照一幢建筑提供居住家庭的数量）独幢住宅、双拼住宅、联排 住宅、叠拼住宅、公寓式住宅 3.（按

4、照一幢建筑外观）板式住宅、塔式住宅、塔板结合住宅 4.（按照幢内住宅的布局）单元式住宅、通廊式住宅 5.（按照一套住宅所在的楼层布局）平层住宅、复试住宅、跃层住宅 6.（按照一幢建筑的功能和性质）纯住宅、商住住宅、酒店式公寓 7.（按照项目的容积率）低密度住宅和高密度住宅 8.（按照住宅的装修）毛坯房、粗装修房、精装修房 9.（按照住宅的是否交付）期房、现房 10.（按照住宅的装修、品质和环境因素）低档住宅、中档住宅、高 档住宅 11.（按照住宅的性质）廉租住房、公共租赁住房等 （二）根据建筑物层数或高度的分类 1.低层建筑 2.多层建筑 3.高层建筑 4.超高层建筑 其中住宅根据层数可以分为

5、 1.低层住宅 2.多层住宅 3.中高层住宅 4.高层住宅 注意：公共建筑和综合型建筑，高度超过 24 米的为高层建筑，但不 包括总高度超过 24 米的单层建筑，不论是公共建筑、综合性建筑， 建筑总高度超过 100 米的均为超高层建筑 （三）根据建筑结构分类 1.砖木结构建筑 2.砖混结构建筑 3.钢筋混凝土结构建筑 4.钢结构建筑 （四）根据建筑施工方法的分类 1.现浇现砌式建筑 2.预制装配式建筑 3.部分现浇现砌、部分装配式建筑 （五）按照建筑设计使用年限的分类 类别 设计使用年限（年）示 例 15临时性建筑 2 3 4 25 50 100 易于替换结构构件的建筑 普通建筑和构筑物 纪念

6、性建筑和特别重要的建筑 二、房屋建筑的构造组成 房屋建筑物一般是由基础、墙体和柱、门和窗、楼地板和梁、楼梯、 屋顶。 （一）地基和基础 地基应满足的要求： 1.有足够的承载力 2.有均匀的压缩量，以保证有均匀的下沉 3.有防止产生滑坡、倾斜方面的能力 地基可以分为：天然地基和人工地基 基础： 1.根据使用材料分为灰土基础、三合土基础、砖基础、石基础、混凝 土基础、毛石混凝土基础、钢筋混凝土基础等 2.根据埋置程度分为深基础、浅基础、不埋基础 3.按照受力性可以分为刚性基础、柔性基础 4.按照构造形式可以分为条形基础、独立基础、筏板基础、箱形基础 和桩基础 （二）墙体和柱 墙体：主要作用是承重、

7、围护、分隔和装饰作用 墙体应满足的要求： 1.具有足够的强度和稳定性 2.具有必要的保温隔热性能 3.具有一定的隔声性能 4.具有一定的防火性能 墙体的分类 1.按照建筑物中的位置，墙体分为外墙和内墙 2.按照在建筑物中的方向，墙体分为纵墙和横墙 3.按照受力情况，墙体分为承重墙和非承重墙 4.按照使用材料，墙体分为砖墙、石墙、土墙、砌块墙、混凝土墙 5.按照构造方式，墙体分为实体墙、空心墙和复合墙 （三）门和窗 门和窗：门窗是建筑物中的围护和分隔构件，不承重 门的主要作用：是交通出入，分隔和联系建筑空间的 窗的主要作用：是采光、通风和观望 （四）地面、楼板和梁 根据面层使用的材料和施工方式地

8、面可以分为 1.整体类地面，包括水泥砂浆地面、细石混凝土地面和水磨石地面等 2.块材类地面，包括普通烧结砖、大阶砖、水泥花砖、缸砖等 3.卷材类地面，常见的有塑料地面、橡胶毡地面以及地毯地面等 4.涂料类地面 （五）楼梯 楼板应满足的基本要求： 一是有足够的强度，能承受使用荷载和自重； 二是有一定的刚度，在荷载作用下挠度变形不超过规定数值； 三是能满足隔声要求，包括隔绝空气传声和固体传声； 四是有一定防潮、防水和防火能力。 楼梯分类方式 1.按照楼层间楼梯的数量和上下楼层方式， 分为直跑式楼梯、折角式 楼梯等 2.按照在建筑物中的位置：室内楼梯和室外楼梯 3.按照使用性质：室内主要楼梯、辅助楼

9、梯、室外安全楼梯和防火楼 梯 4.按照使用材料：钢筋混凝土楼梯、木楼梯和钢楼梯等 （六）屋顶 屋顶是建筑物顶部起覆盖作用的围护构件，由屋面、承重结构层、保 温隔热层和顶棚组成 屋顶的主要作用是承重、保温隔热和防水排水，并且起到抵御自然界 的风、雨、雪以及太阳辐射、气温变化和其他外界的不利因素的作用 承受积雪、积灰、 人等外部荷载及自身重量，并将这些荷载传给承重 墙或梁、柱。 常见的屋顶类型有平屋顶、坡屋顶。 （七）房地产经纪人员识别房屋部位的应用 3.各类窗口 （1）推拉窗 优点：不占用室内空间，开关操作轻便； 缺点：一是最大开启度只能达到整个窗户面积的1/2； 二是在风雨天，窗户关闭，无法换

10、气； 三是清洁朝外的玻璃面，特别是位于高层的，较困难； 四是密封性差，湿气、灰尘容易进入 （2）平开上悬窗 优点：具有良好的保温隔热性能；通风时，新风回旋室内；刮风下雨 时也可以开启窗户，保持室内空气清晰；清洁朝外的玻璃面较为方便 缺点：五金件多为国外进口，价格相对较高。目前主要用于高档住宅 （3）平开窗 总体优点是窗扇和窗框间均有橡胶密封压条，封闭性能好 （4）外平开窗 优点：防水性能好； 缺点：清洁朝外的玻璃面，特别是位于高层的，较困难 （5）内平开窗 优点：便于经常擦洗，保持窗户洁净 缺点：如果窗户面积过大，占用室内空间；窗户低，如家中有小孩， 容易碰到小孩的头 第三节房地产识图 一、地

11、图和地形图 地图：按照表示的内容可以分为普通地图、专题地图 地形图：主要内容有水系、地貌、居民地、交通线、境界线和土质和 植被等要素 二、建筑总平面图 从建筑总平面图中可以看到的内容： 1.建筑场地的位置、数量、大小及形状 2.新建建筑物在场地内的位置及邻近建筑为相对位置关系 3.场地内的道路布置与绿化安排 4.新建建筑物的朝向 5.新建建筑物首层室内地面与室外地坪及道路的绝对标高 6.扩建建筑物的预留地 三、施工图 1.图纸目录 2.设计总说明 3.建筑施工图 4.结构施工图 5.设备施工图 （一）建筑平面图 1.建筑物的平面形状，出入口、走廊、阳台等布置和组合关系 2.建筑物及组成房间的名

12、称、尺 寸、定位轴线和墙厚 3.走廊、楼梯的位置尺寸 4.门、窗的位置、尺寸和编号 5.台阶、阳台、雨篷、散水的位置和尺寸 6.室内地面的标高 （二）建筑立面图 1.建筑物的外观特征和凹凸变化 2.建筑物各主要部分的标高及高度关系 3.建筑里面选用的材料、色彩和施工要求 （三）建筑剖面图 1.剖切到的各部位的位置、形状及图例 2.未剖切到的可见部分，如墙面的凹凸轮廓线、门、窗、勒 脚、踢 脚线、台阶、雨篷等 3.外墙的定位轴线及其间距 4.垂直方向的尺寸及标高 5.施工说明。 （四）建筑详图 1.表示局部构造的详图 2.表示房屋设备的详图 3.表示房屋特殊装修部位的详图 四、房产图 第四节房地

13、产面积 一、房屋面积的种类 1.建筑面积 2.使用面积 3.套内建筑面积 4.共有建筑面积 5.分摊共有建筑面积 6.预测面积 7.实测面积 8.合同约定面积 9.产权登记面积 二、房屋建筑面积的测算 （一）计算建筑面积的房屋，应当是永久性的房屋，层高应在应在 2.2m 以上，同一房屋如果结构、层数不相同时，应分别计算建筑面 积 （二）计算一半建筑面积的范围 1.与房屋相连有上盖无柱的走廊、 檐廊，按其围护结构外围水平投影 面积的一半计算 2.独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖 水平投影面积的一半计算 3.未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算 4.

14、无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算 5.有顶盖不封闭的永久性的架空通廊， 按外围水平投影面积的一半计 算 （三）计算公式 建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积 套内建筑面积=套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积 第五节房屋设施设备 一、给水、排水系统及设备 （一）常用的供水方式 1.直接供水方式 2.设置水箱供水方式 3.设置水泵、水箱供水方式 4.分区、分压供水方式 （二）给水管道的布置 给水管道布置的要求是管线尽量简短，经济，便于安装维修，给水管 道的敷设有明装和安装两种 消火栓系统是最基本的消防给水系统， 在多层或高层建筑物中已广泛 使用。 二、电梯的分类 （

15、一）电梯按照使用性质 1.客梯 2.货梯 3.消防电梯 4.观光电梯 （二）电梯按照行驶速度 1.高速电梯 2.中速电梯 3.低速电梯 （三）设置电梯的使用要求 1.7 层以上（含 7 层）的住宅或住户入口层楼面距室外 设计地面高 度超过 16 米以上的住宅，必须设置电梯 2.12 层以上（含 12 层）的住宅，设置电梯不少于两台 3.高层住宅电梯宜每层设站， 当住宅电梯非每层设站时， 不设站的层 数不应超过两层 三、燃气供应系统及设备 燃气根据来源分类可以分为 1.天然气 2.人工煤气 3.液化石油气 四、楼宇智能化 （一）通信自动化系统（CAS） （二）办公自动化系统（OAS） （三）建筑设备电动化系统（BAS） 楼宇自动化系统具备的基本功能： 1.保安监视控制功能 2.消防灭火报警监控功能 3.公用设施监视控制功能