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1、请各路好手指点一二（概念设计和产品定位）小弟初来乍到，对于房地产市场情况不是很了解，经念很少。现在正尝试做一个地块的可行性研究。 项目的具体情况是：地块位于南昌市红谷滩新区凤凰洲片区，土地面积1926.3平米（合28.91亩）土地用途为商住，土地现状为熟地。出让年限为商业40年，住宅70年。主要规划要求是：容积率307，建筑密度25%，绿地率35%；商业建筑面积不大于计容积率总建筑面积的10%，套型建筑面积90平米以下的住宅面积不小于住宅总面积的80%。该地块的宗地单价为270万元每亩，开发商已一次付清地价，项目周期为2.5年，开发商的自有资金为8000万。 项目所在区域为南昌城市新区，主要规
2、划为居住主题。位于赣江旁边，周边有不少名盘。现小弟特别想知道的是如何对项目进行概念设计和产品定位。还有就是关于销售价格应作如何规划？谢谢各位了！ 告知的资料有点问题：容积率307是什么意思？土地面积1926.3平米折合28.91亩，对吗？在尊重当地规划和宗地规划指标的的前提下，概念设计和产品定位应该来自对周边市场的调研和对项目地段的分析。大体意向：底商住宅（户型、智能化、部品配件要研究好）+交通+景观估计容积率是3.7，建面约7万平方米，建6000-7000平方米商业，局部可以建到2层。告知信息有问题房策族说的很对，希望把对的资料传上来。对于此项目我觉得看你所在区处于一个什么样的档次，如果地块
3、所在地区档次较高，建议直接打造投资式的小户型酒店式公寓。由商业但是感觉商业不是很多，地块体量不大，做一些精准型商业，没有资金压力，可以多做一些调研，核算一下开发成本，在户型上要由优势和创新，定位要看你们当地的楼市水平，可以把具体的资料传给我，我帮你分析一下！我的邮箱！可行性研究涉及面很广，不知道发展商需要知道的侧重点是什么？首先，8000万的启动资金对于6万方（容积率3.07计）的项目而言，必须进行现金流分析，才能确保资金链的衔接；第二，以上分析发现是否存在资金缺口？缺口多大？是否需要销售填补？这就决定了你的开发策略。如果缺口时间及，你就需要选择市场容易接受的产品类型（商业或住宅）先行推出；第
4、三，欲塑造产品，先了解市场。最为核心的区域竞争态势研究，直接或威胁类竞品对项目影响到底多大，这影响我产品类型是以红海（同质化）抑或蓝海（差异化）战略入市；第四，了解目标客源，其消费力、消费习惯、消费因素应直接决定产品的打造（社区规划、环境、特点、房型、景观、智能化、物业等与客户品味及需求相配套）；第五，6000平米（或以下）商业定位，及招商问题，不同的商家对建筑有不同的需求；最后，个人认为，经过客源定位，到市场定位，然后到产品定位的步骤，可以帮助你理性规划产品设计问题。同时你也可以抓住初步的静态价格定位，在一定程度上做到成竹在胸。的确是本人上传的资料有误，非常抱歉。 土地面积是19267.3平
5、米。（合28.91亩） 容积率3.7. 因为商业建筑面积的限制，我的初步考虑是，商业只能在店铺或是商业街中做选择，建大型商业是有点不切实际了。项目离附近的中央商务区很近，所以在商业上想有很大的动作可能性很小。但是项目的地段非常好，交通，景观，基础设施都很齐全。 周末我们将做一个市场调研，具体情况，希望事后我们还可以做进一步探讨。 非常感谢！开发商的侧重点在于：产品的概念设计、定位，不同产品的销售价格的预测，设计项目的开发与销售计划，最后就是一定的财务分析。 您提出的六点让晚辈收益匪浅，感觉你们实在是太专业，而自己太业余了。 不过有这样的平台，能够和这么多有识之士共享房地产的精神财富，实在是受之不尽啊。具体情况待我们做完市场调研之后，希望有更进一步的交流。