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1、阐述住宅区三种物业服务模式 改革开放以来随着人民生活水平的不断提高，对自己周边的环境日益关心起来，对公共服务的要求以及对自身利益的维护在不断的提升。其中对自己居住的环境尤为突出。本文就针对居住环境实现根本改善所必要采用的三种服务模式进行介绍。一、 包干制包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。包干制是物业管理企业按照和业主双方约定的物业管理收费标准来收费，不论管理的好坏、经营的亏盈，均由物业管理企业承担，而与业主无关。实行包干制的前提是对物业服务费标准双方事先要有约定和承诺，即包干的具体额度。通常，对有政府指导价的物业类型
2、的物业服务收费实行包干制，但是当业主方对物业服务收费的测算和市场行情不甚明了时，往往对包干的额度把握不定，此时不宜实行包干。1、包干制的优点首先，包干制执行起来较为简单，有利于小型的物业管理公司采用。其次，在业主委员会成员专业水平有限，精力有限的情况下，实行包干制避免了对物业服务企业进行账目监督和审计等的工作，简便易行。第三，由于包干制中节省的开支可能成为物业公司的利润，所以在一定程度上可以刺激物业管理企业进行管理方式创新，节约成本。2、包干制的缺点首先，在包干制中，物业服务质量的好坏主要靠企业自律，为了获取更高的利润，物业管理企业可能会收到钱不花或者少花，往往导致物业管理企业为了降低管理成本
3、而对工作草率了事的行为；其次，包干制的成本限制，使得物业管理企业对需要进行及时维修的工作，往往产生拖延或小修小补，不做彻底解决，对物业的使用寿命和价值都会产生一定影响；第三，实行包干制的物业管理企业在费用不足时，只有依靠多元化经营维持企业的利润，不利于物业管理专业化。二、 酬金制酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。实行物业服务费用酬金制时，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。预收的物业服务支出属于代管性质，为所缴纳的业主所有，物业管理企业不得
4、将其用于物业服务合同约定以外的支出。如果物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度决算和物业服务资金的收支情况进行审计。酬金制实质是实报实销制，物业管理企业按照双方协商确定的预算预收基本费用，一个会计年度结束后进行决算并向业主多退少补。在这种模式下，物业管理企业只拿业主事先约定好的酬金部分（酬金可事先预定提取比例或固定额度）。由于预收的物业服务支出是代管性质，所以采取酬金制物业服务支出不应交纳营业税等相关税金。1、酬金制的优点首先，酬金制费用更加透明，业主对物业管理企业的费用支出可以监控，更加体现了业主的自主管理；其次，物业管理企
5、业服务支出的多少对企业利润没有直接影响，有了固定的酬金，则企业不必考虑多元化经营，有利于企业专利的专业化；第三，酬金制体现了物业管理企业对业主“管家”式的服务关系，减少了物业管理企业和业主在物业收费方面的矛盾。2、酬金制的缺点首先，酬金制需要对物业管理企业进行账目监督和审计，要求业主对物业管理有较高的认识水平和专业水平。其次，物业管理企业处于利润的驱动，可能会提高酬金支付的基数，即物业服务支出。由于业主在专业知识方面处于相对劣势地位，所以很难找到有理、有利、有效的压缩开支的根据，由此可能带来物业管理费用的攀升。三、 自助式自助式物业管理是实行群众自治的一种物业管理与服务模式。“自助物管”一方面
6、适应旧小区、低收入群体的需要，有利于住宅区环境、生活质量的改善。如果自收自支，可以给住户省不少钱。此外，“自助物管”的社区自治，有助于增加小区的凝聚力和向心力；另一方面，自收自支也为小区退休、下岗、低保人员提供了再就业机会，一举两得。 当然，“自助物管”也不可避免存在一些风险，如收支情况、服务质量、法律责任等，当然不会也不能取代物管公司，只是作为补充或可选择方式，它还是有存在意义的。从上述分析可看出，包干制简便易行，对业主的要求不高，节省了业主的管理成本，但是会存在更多的非市场行为，不利于业主和企业之间的沟通和谅解。对物业管理企业提高技能和专业化发展有一定的阻碍，在一定程度上制约着物业管理行业
7、的发展。酬金制更体现了市场经济的要求，更透明化，有助于企业自我管理，有利于物业管理企业专业化水平的提高，但是酬金制对业主的要求较高。鉴于一些旧住宅区的居民情况复杂、收入普遍偏低的情况，应重点在住宅区推行自助式管理模式，由街道办事处牵头组建自助式物业管理组织。要建立自助式物业管理支撑体系。对旧住宅区制定出台自助式物业管理服务收费等级标准，制定低收入群体物业服务费补贴办法，实行动态管理，从目前我国物业管理发展的阶段来看，因酬金制更加透明、合理、市场化，所以是发展方向。但是我国大部分小区的物业管理管理收费目前仍然采用包干制。这种收费方式存在较大市场的原因是，我国居民对物业服务消费的承受能力不高，在业主专业水平较低的情况下，包干制的收费方式省去了账目审计等监督工作，尤其对于中低档物业来说，业主委员会物业管理知识水平的限制以及包干制收费的相对低廉更加具有吸引力包干制仍然具有存在的必要性。随着城市大发展和区域功能大调整，社区呈现出户籍居民大量外迁，流动人口大量积聚、卫生条件差、社会治安难以保证、迁徙频繁的特点，形成了“敞开式”居住场所，就目前来看解决这一难题最好的办法还是相关街道社区组织小区实行自助式管理模式更为恰当。