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1、旅游地产开发面临的六大核心问题国家新型城镇化规划(2014-2020年)的正式发布，将新型城镇化上升到顶层设计的战略层面。在这一背景下，房地产行业面临着怎样的机遇与挑战？旅游地产该构建怎样的发展架构，参与到新型城镇化开发中？旅游地产商又该如何把握城镇化大势，实现华丽转身？一、解构旅游地产旅游地产，是以旅游休闲度假为依托，在旅游地形成的围绕旅游行为展开的土地开发与房地产物业开发，是旅游与房地产两个主流产业融合形成的交叉产业，但又绝不仅限于这两个黄金产业本身。二、旅游地产在新型城镇化中的作用三、新型城镇化中的旅游地产开发形式四、新型城镇化下的旅游地产发展结构及关键问题旅游城市开发、旅游区域综合开发
2、，是以游客搬运为依托的大量游客转移为基础，以游客消费的多样化和持续消费能力为依托形成的区域综合开发架构，在这种架构中旅游地产是最核心的基础。基于这样一种理解做旅游地产时，应走综合开发之路，这也是旅游引导的新型城镇化下旅游地产开发的主流模式。其发展结构如图：旅游地产的开发面临六大关键问题：如何形成吸引力：挖掘比较优势，明确项目特色如何形成地产升值：创造休闲平台，带动休闲商气如何快速引爆市场：打造核心项目，铸就其引擎如何塑造强烈的主题、形象：以体验差异化的眼光，构建独特主题，突出其特色如何科学运营，创新操作模式：经营+销售，赢利最优化如何有效利用旅游专业技术：因地制宜，思路创新五、未来旅游地产的发
3、展趋势按全球消费规律，当人均GDP超过八千美元，旅游将是消费的重点，看看全球主要景点的中国游客就知道，中国显然进入了全民旅游时代，旅游地产迎来巨大的契机。房企纷纷聚焦旅游地产项目，机遇与挑战并存，如何做，尤为关键！旅游地产的核心不在于“游“，而在于”旅“，游子停步即为资产。旅游地产项目、城镇化项目最关键的是项目运作背后的思想，否则一步错步步错，如何从战略的高度理解旅游地产的核心，给推荐大家一篇文章,从战略视角解读旅游地产留住人的三大关键要素。旅游地产留住人的三大关键要素在哪？贵州黄果树瀑布全球排名第四,亚洲与中国都排名第一,这可以称得上是世界级的旅游风景区了。然而当地的政府却有两个苦恼：一是假
4、日或旺季火爆，平时游人稀少。二是游人大多是过路客，意思是游完就走，很少有人留下多呆几天。被同样问题困扰的还有贵州荔波的樟江，这个可以与九寨沟比美的“世界自然遗产地”，全球少有的绿色喀斯特“圣地”，一年来的人并不少，但游人也大多是“一日游”，游完景区即走。 事实上，国内大部分风景名胜都面临同样的处境：假日火爆，但大多是“一日游”，基本留不住游人。这几年有很多地方都在大力发展旅游，大搞旅游地产，要靠优质风景吸引人流，靠人流带动地产。按这逻辑，黄果树与荔波等风景名胜地应当是最适合做旅游地产了。的确，就在黄果树与荔波风景区，豪华宾馆与风情小镇正在兴建或已建起，但效果却不尽如人意。或者说，中国大多数基于
5、风景的旅游地产，都做了一个错误假定，那就是认为只要有好的设施，就会让人留下。 按全球消费规律，当人均GDP超过八千美元，旅游将是消费的重点，看看全球主要景点的中国游客就知道，中国显然进入了全民旅游时代。在城镇化进程中，旅游经济，包括旅游地产会得到大发展，这在战略上无疑是成立的。但是如果把旅游简单地当成景色消费，把旅游地产化，那就大错特错了。 对比一下丽江就知道，丽江一年游人如织，来的人少则几天，多则数周，更奇特的是，其中还有很多来过多次的回头客，其中的道理是什么？这个现象非常值得讨论，因为丽江模式显然超越了简单的自然景观逻辑。 自然景色是天然的，但自然风光只是硬件，甚至宾馆交通以及服务设施都是
6、硬件，好的硬件会吸引人来，但好硬件并不足以让多数人留下。道理很简单，高收入往往伴随的是空气污染，生活压抑，工作紧张的“城市生活方式”，人们出去旅游，首要的出发点是“换个活法”，在这里，旅游更多的是休闲与放松，是为了体验不同的生活方式与人际交往方式，旅游的生活意义大大超过了景色观赏。 这就是游人们重复去丽江的道理。发展旅游是到换换思路的时候了，从生活方式出发，会发现旅游逻辑正在发生重大变革：第一，“休闲娱乐”价值大于居住设施，第二，“社交体验”价值大于山川景色，第三，“人文精神”价值大于商业服务，第四，“草根聚合”价值大于高富帅。在“逆城市化”的互联网时代，旅游经济的新逻辑是：硬件（景色），软件
7、（文化），服务（自组织）不再分割，而是互为因果的三位一体。比如三亚是中国少有适合发展旅游经济或旅游地产的地方，但这几年三亚发展旅游走的却是“房地产加有钱人”的逻辑，结果三亚的房价上去了，三亚的别墅卖疯了，三亚的宾馆价钱高得离谱，整个三亚的旅游在元旦春节期间大赚特赚，其它时候便陷入了“门庭冷落”的困境，而越是这样，春节前后旅游的价格就会越高，因为所有的硬件投入，都指望这几十天补回来呢。 也许有人会说，三亚的房价上去，不就为当地创造了GDP，创造了经济繁荣么？不错，房价上去，创造了GDP，创造了经济繁荣，但这只是暂时的，甚至是一种假象，因为“旅游房地产化”的结果，摧毁的是旅游经济的金融价值。这涉及
8、到一个非常重要的理论问题，那就是旅游经济的真正价值是什么？在这一点上，互联网给了我们很多启发，以微信为例，其最大的价值不在于交易量甚至利润，而在于其人流量与在线率，人流与在线形成的是平台价值。有金融专家做过估计，微信的市值大概在两千亿左右，一个微信相当于两个万科，这是多大的金融价值？这就是旅游经济面临的两条道路：是走立即变现的“交易价值”，即房地产化，还是创造巨大人流与停留休闲养生的金融价值？我觉得应当是后者，比如美国夏威夷就是如此。而要做到这点，就要跳出简单的“景色设施”硬件逻辑，把硬件（景色设施），软件（文化），消费部落（细分人群）这三个要素打通，做到三位一体。 还是以贵州黄果树瀑布为例。
9、从新思路出发，就会有很多新出路。比如中国山寨产品为什么层出不穷？原因就在于中国流行着模仿为荣的抄袭文化，而瀑布代表的正是与平庸的山寨文化相反的创新文化：为了奔向未来，为了一瞬间的精彩，哪怕粉身碎骨在所不惜！ 再比如80，90这一代年青人的消费文化中，最流行的是崇尚冒险，尊崇原生态，提倡多元化的娱乐文化，而贵州多民族的文化环境，粗犷的民风，以及原生态的绿色山川，这两者如何结合？这显然不是靠一批“山寨化”的风情小镇能够做到的。 当贵州的黄果树瀑布周边，建立起一批弘扬商业创新文化的“道场”，建立起一批真正体现贵州原生态多元民族文化的风情小镇，并由此打造全新的服务体系，吸引的会是什么类型的游客？又会有
10、多少人会留下？ 至少我会常去，也会动员身边的人一起去呆上几天，因为我们需要一个环境，在那里，可以去掉商业与生活的山寨化，更何况贵州的空气都可以做成罐头卖呢。旅游地产传统模式近几年，海南、云南、山东等旅游资源丰富的地区，都被旅游地产的热潮席卷而过。而从去年开始，很多旅游地产项目的“高空置率”问题开始受到关注。业内人士认为，纯粹的住宅式旅游地产已经走到了尽头，改造现有的旅游地产，使旅游和地产相结合，采用分时租赁、电商渠道等也是较为可行的方式。传统模式走到尽头自2008年以来，中旅、国旅等传统旅游企业，以及万科等大型房企，都纷纷进军与文化、养生养老相关的旅游地产开发。然而，国际旅游地产专家评审委员会
11、调查报告显示，目前国内绝大部分旅游地产项目，都是以旅游开发为名义，大肆圈地建造“高端住宅”，不仅使旅游景区的生态环境遭到破坏，而且出现了“空城”、“鬼城”的情况。相关问题逐渐暴露在人们眼前。上述专家委员会认为，空置率居高不下的原因，主要是由于项目前期定位偏差、缺乏与所在地的产业结合、度假服务配套不完善，以及沿袭传统住宅营销模式、缺乏产业营销通道等多方面因素共同导致。同时，业内对旅游地产的认识和定义也在逐渐发生变化。对此，中国房地产业协会副会长朱中一表示：“前期，不少开发企业认为，在宜居、宜游的地方盖房子，就是旅游地产，但旅游地产绝不仅仅如此。我觉得，旅游地产应该是为旅游服务的地产，由旅游来主导
12、，地产为载体，要考虑到能够为旅游提供各个方面的软件服务。”据专家分析，未来旅游地产的盈利模式，或将由一次性建成销售，转向以长期经营为主。但这种模式因为初期投入成本巨大，且项目回报周期延长，将会对开发商造成更大的资金压力。国际旅游地产专评委副主任林峰认为，纯粹的住宅式旅游地产已经走到了尽头。要解决目前的高空置率问题，必须将旅游地产功能化，使旅游和地产相结合。据林峰分析，未来旅游地产发展有几个主要的趋势和方向，一是开发综合化，区域综合开发、综合体开发和特色小城镇开发将成为主流；二是产城一体化，产业和地产深入结合，把各种消费业态做足，形成消费聚集；三是产品服务化，即功能性服务结构导入；四是场馆收益配
13、置的合理化，由短期收益转向长期收益，快速回报或只占30%40%，因此长短结合的投资配置结构，以及金融服务利用的合理化非常重要。开始尝试新方式最近颇受关注的山东“仙境海岸”旅游概念，着力探索一种新的地产整合思路。据了解，“仙境海岸”是山东省继“好客山东”后着力打造的第二个大型旅游品牌，以度假酒店为整合系列产品的核心，首推70余个组合产品，均为“著名景区景点+酒店”模式，采取价格总包，即游客购买产品后，基本不需要再支付额外费用，就能实现27天的度假。据山东省旅游局局长于冲介绍，该项目的发展思路，立足于提升、改造现有的旅游地产，盘活闲置项目。“仙境海岸并不是新建一批项目，而是将现有闲置的旅游地产，在
14、原有硬件上，加以配套要素的概念和软件服务的概念，让其完善功能、提升品质、加强服务，真正具备旅游的功能。”于冲再三强调以旅游服务功能来对当地资源进行整合，而山东自古传承的“道”、“仙”文化，被视为项目整合的文化凝聚核心。此外，业内普遍认为，分时租赁是目前解决高空置率问题较为可行的方式。据了解，随着分时度假和房屋短租的逐渐升温，一些热门旅游景区的分时租赁业务开始趋于成熟。分时租赁是一种介于房地产和酒店产品之间的中间产品，分时度假公寓即加入了分时度假交换体系的“时权酒店”。分时租赁产业链较为复杂，需要涉及多方主体，包括拥有房产产权的开发商、作为销售代表向公众销售分时度假产品的销售商、负责管理和维护分
15、时度假房产的管理公司，以及负责提供不同地区之间产品交换业务的分时度假交换公司等等。专家表示，这一模式在国外非常流行，但在国内目前还没有完全成熟，各方主体仍在探索更为有效的商业合作模式，保证每个参与方都能有所获益。值得一提的是，相关企业也在积极寻找电商渠道，促使旅游地产项目“活”起来。以旅游财富网为例，公司通过打造“O2O2O”电商平台即从线上预订，到线下旅行社提供服务，再到线上实现旅居交换，形成一个闭合的消费模式。“我们对全国旅行社进行布局，打通旅游地产项目与度假旅游终端消费市场的通道，提供旅居交换的平台和系统，让业主之间相互匹配，并提供交换的游戏规则。这些都可以在网站上实现。”旅游财富网CEO曾晓成对该模式信心十足。