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1、 香港铜锣湾集团毕节市赫章县项目调研报告目 录一、赫章县基本概况 （一）人口 （二）经济 （三）交通 二、赫章县城市规划（一）城镇空间结构规划 （二）总体发展定位 三、赫章县商业基本情况 （一）赫章县商业发展现状（二）主要商圈分布及商业竞争态势 （三）赫章县商业总结 四、赫章县房地产市场 （一）赫章县房地产市场发展现状（二）赫章县新老城区典型楼盘分析五、赫章县新城区分析 （一）新城区规划（二）土地价款（三）商业情况分析 （四）住宅销售情况分析（五）新城区SWOT分析 一、赫章县基本概况 （一）人口 2010年末，全县辖27个乡镇457个行政村，有汉、彝、苗、回、布依等18个民族；总人口73.6
2、4万，其中非农业人口4.60万人，人口中较多的少数民族有彝族、苗族；每平方公里的人口密度198.66人。（二）经济 2012年贵州全省88个县(市、区)经济发展增比进位综合测评预排位中，赫章县排全省第44位，比上年53位上升9位。完成生产总值53.64亿元，同比增长16.5%；完成财政总收入8.53亿元，同比增长30.36%；公共财政收入3.39亿元，同比增长49.08%；税收收入5.28亿元，同比增长15.14%；社会消费品零售总额10.14亿元，同比增长13.9%；城镇居民人均可支配收入19158元，同比增长18.8%；农民人均纯收入4604元，同比增长18.3%。 2011年, 生产总值
3、从2006年的20.33亿元增加到45.28亿元,年均增长13.83%；财政总收入从2.03亿元增加到6.46亿元，年均增长26.13%；全社会固定资产投资从7.5亿元增加到66亿元,年均增长54.5%，城镇居民人均可支配收入从7331元增加到16280元，年均增长17.3%；农民人均纯收入从1918元增加到3730元，年均增长14.2%；银行存、贷款余额分别从17.19亿元、6.46亿元增加到43亿元、14亿元，年均分别增长20.13%、16.73。 2010年全县生产总值从16.72亿元增加到37 亿元， 年均增长13.46%；全社会固定资产投资从5.5亿元增加到31亿元， 年均增长41.
4、32%；财政总收入从1.52亿元增加到5.42 亿元， 年均增长28.99%； 城镇居民可支配收入从5982 元增加到14157元，年均增长18.71%；农民人均纯收入从1747元增加到3126元， 年均增长12.34%。银行存、贷款余额分别从11.88 亿元、4.46 亿元增加到37.53亿元、11.41亿元。（3） 交通 赫章县位于贵州省西北部乌江北源六冲河和南源三岔河上游的滇东高原向黔中山地丘陵过度的乌蒙山区倾斜地带，地处东经10410281050123，北纬2646 12272818，东西长85.276公里，南北宽77.696公里，东邻毕节、纳雍，西连威宁，南接六盘水，北界云南省镇雄、
5、彝良。县城距省会贵阳340公里，距毕节市所在地96公里，距六盘水市107公里，横穿贵州省东西方向的326国道，从东面平山乡入境经县城向西穿威宁县后进入云南省，向北、南、东三面分别还有通往云南省镇雄县、贵州省六盘水市、纳雍县的省级公路。2、 赫章县城市规划 （一）城镇空间结构规划 规划赫章县域形成“一主两副、两轴、四大板块”的城镇空间结构。（1）一主：即中心城区，包括城关镇、野马川镇、白果镇（新城区）和达依乡，它集中了全县大部分的公共设施，是全县人口和城镇建设最密集的地区。规划中心城区为赫章县的经济、文化、政治的主中心，以发展综合服务业为主，同时调整城市功能布局与产业结构，提升金融、商贸、科教、
6、信息、旅游、物流等现代服务职能。两副：即妈姑珠市、六曲河镇，利用妈姑珠市铸造、有色金属产业基础较好的条件，重点建设珠市装备制造工业园区、妈姑有色冶金循环经济工业园区。六曲河镇依托煤炭资源丰富的特点，重点发展煤炭及煤电一体化、煤化工业，着力将其打造成为重要的煤电一体化能源基地。（2）两轴：包括沿毕威高速、G326国道城镇拓展轴和沿镇水高速、S212省道城镇拓展轴。（3）四大板块：包括以县城为中心的中心城区板块、以六曲河镇为中心的东北部板块、以可乐乡为中心的西北部板块、以妈姑-珠市为中心的西南部板块。 （二）总体发展定位西南地区重要的矿业能源产业基地、以精密铸造为重点的装备制造业基地、川滇黔旅游圈
7、重要的原生态文化旅游区、毕节地区特色农业基地。三、赫章县商业基本情况（一）赫章县商业发展现状赫章县商贸行业，虽然政府已经在扶持发展，并为打造毕节市边界商贸流通而出台系列政策，但是从目前来看，城市商业仍处于初步发展阶段，城区基本没有形成一个完整的商业圈概念，仍以一个老城的商业街为主要的商贸流通区域。从区域划分来看，可分为以前河路、玖零路、建设路、汉阳路及夜郎大道为中心的城中商贸区。城区商贸流通主要依靠沿街底商组合而成，专业市场，购物广场非常匮乏，商业整体而言都不上规划与档次，总体量与质都相对缺乏。业态结构上比较“散、乱”。总体上，赫章县商贸商务业功能档次总体较弱，发展水平仍然较低，经营体主要以集
8、体、私营、个体商业共同发展的商业格局。因此随着赫章县的快速发展，对商业体的塑造有更大的空间。（二）主要商圈分布及商业竞争态势 赫章县的商业主要集中在老城区，老城区是整个赫章县的商贸中心。赫章县的商业现状主要是以沿街商铺的形式存在，老城商贸区形成以前河路、九零路、建设路和汉阳路作为主要临街单层商业的商业布局。下面就形成市场的主要街道例表阐述：街道名称街道性质主要经营产品商铺售价（元/m2）租金水平（元/m2）经营状况前河路次干道服装、鞋类、通讯、家电、综合等2.53.5万150250较优玖零路次干道服装鞋帽、中低档餐饮、通讯、电动车、家电等23万120220较优汉阳路次干道五金、副食品、家居用品
9、等1.52万80120一般建设路支路餐饮、通讯、服装鞋类1.52.5万80150较优夜郎大道国道酒店、餐饮、电动车等12万60120一般赫章县的新城区商业仍以夜郎大道沿街商业为主，目前该片区商业非常缺乏，据该片区开发商即将投入的商业得知，其沿街好点的商铺售价将在11.5万每平米之间。（三）赫章县商业总结 目前赫章县商业比较分散，商业集中的地方，体量也小，利用率不高（夜郎广场），商业档次较低，环境优化方式有待加强，现商业市场矛盾主要表现在当地居民经济收入、及消费水平有限与如何对商业进行集中式整合之间的关系。对于赫章县现有市场的状况，我们通过对市场资源的整合，做以下概括：商业的经营层次和提升空间受
10、产品和当地居民经济发展和消费里水平的制约；业种组合问题较大，其商业街之间无明显的业态集中，其业态随着经营者的进入与退出而随便组合而成，毫无规律，根本无法引导消费者需求的开发；商业档次明显偏低，其中国的一二线品牌服装鞋店类都缺少。四、赫章县房地产市场（一）赫章县房地产现状分析赫章的房价从2010年下半年开始便突破了3000，其价格要高于周边县市，赫章的房价能炒3000+是因为以前赫章的房开企业太少，而赫章由于矿产资源丰富，当地爆发富很多，这些有钱人便在赫章投资了多套房产。因此，在房开企业稀少，其住宅市场供小于求的情况下，赫章的房价便不断上涨，所以才会出现比周边县市都高的房价。但随着国家对房地产市
11、场的调控，以及赫章外地有一定实力的开发企业不断进驻赫章房地产市场，赫章的楼盘供应量越来越多，各个楼盘之间竞争也越来越激烈。虽然赫章的矿产资源丰富，但赫章受限于其地理因素，交通落后，因此最近几年，赫章的经济并没有很大的突破，其城区人口仍然只有4.6万多，城镇化速率非常缓慢。目前赫章房地产市场最大的问题便是消费群体有限，造成住宅市场销售总体偏慢。赫章买房的客户现在主要是年轻的工薪阶级和改善性需求的消费者，这部分人主要是刚性需求，置业安家。因此，在最近两年，赫章的住宅市场一直处于不温不火的状态中，价格涨幅不大，市场逐渐进入消费疲软状态，这是我们作为开发商必须注重的地方。（二）赫章县新老城区典型楼盘分
12、析：2.1、老城区在售楼盘分析1) 鸿源.新天地1 项目概况：新天地位于赫章解放东路和前河路交汇处，总用地面积35006平米，总建筑面积约20万平方米，容积率4.99，绿化率25%，建筑密度32.78%，是集电梯住宅、主题性商业、餐饮休闲街为一体的综合房地产项目。2 户型面积区间：主力户型主要是以117137m2的三房为主3 销售情况：目前推出的1、2、3号楼在售，其起价也在3200元/，均价34003500元/。由于新天地项目靠近老城区主商业道前河路，小区周边配套，楼盘品质户型设计物理管理等各方面来说，赫章新天是赫章性价比最高的一楼盘，因此该楼盘认可度高，销售情况不错。其沿街商铺还未推出，沿
13、着前河路首层商铺预计售价在2.53万左右。2) 滨河丽都1 项目概况：该项目位于赫章县城关镇前河路，项目临近主商业道前河路，占地面积仅4亩，容积率5.0.因此，该项目只有临街而建的一栋楼，房源150套左右。2 户型区间：122-132m23 销售情况：虽然该项目只有独立一栋楼，小区没有配套，但其由于靠近老城区商业中心地段，因此该楼盘已经售罄。项目起价在3290元/，每楼层相差10元/，总共18层，均价在3500元/左右。沿街商铺售价为2.8万/。2.2、新城区在售楼盘分析1) 新城国际1 项目概况：新城国际项目位于西城区夜郎大道旁，该项目项目总用地面积96037m2，总建筑面积349895万m
14、2。其中：沿街商业建筑面积：34450m2，物业配套建筑面积：1050m2，高层住宅建筑面积：307895m2，酒店及公寓建筑面积：5000m2，幼儿园建筑面积：1500 m2，容积率：3.64，建筑密度：35%，绿地率：30%。2 户型区间：84.77m2、107m2、122m2、142m23 销售情况：新城国际项目在2012年9月16号开盘，推出1、2、3号楼，房源300套左右，新城国际由于位于新城区，区域认可度不高，再加上其户型设计缺陷，开盘至今售率只有50%左右。住宅销售均价3300元/左右。2) 玉锦小区1 项目概况：该项目位于新城国际项目斜对面，同靠近夜郎大道。项目占地13.26亩
15、，容积率4.0.，为高层建筑，总共27层，总房源300套左右。2 户型区间：89平米138平米，主力户型为121平米三房。3 销售情况：该项目去年10月份开盘，目前剩下60套左右准现房在售，起价在3200元/平米，均价3400元/平米左右。开盘优惠5千抵2万，一次性97折。3.3、总结分析由于赫章县新老城区相隔并不远，只有35分钟的车程，因此新老城区房价相差并不大。但新城区由于配套设施并不完善，商业缺乏，造成新区的住宅总体销售情况一般，老城区住宅总体销售不错。（二）赫章县近期土地成交情况：地块位置地块面积用地性质容积率成交单价竞得人成交日期西城区服装厂附属办公楼4亩商务服务业2.23128.2
16、5万/亩贵州太子基服饰有限公司2013-4-8赫章县野马川镇326国道旁82.97亩中低价位、中小套型普通商品住房用地2.2-331.96万/亩成都中海国展投资有限公司2013-5-18赫章县野马川镇326国道旁64.12亩中低价位、中小套型普通商品住房用地2.2-332.61万/亩贵州省龙林房地产开发有限公司2012-8-22赫章县白果镇汉阳花园妈姑社区(五区地块)34.28亩中低价位、中小套型普通商品住房用地3-792.98万/亩广安市华宇房地产开发有限公司赫章分公司2012-8-17白果镇汉阳花园（新城区夜郎大道）30.4亩中低价位、中小套型普通商品住房用地1-3.55176.28万/亩
17、贵州汉阳房地产开发有限公司2012-3-30赫章县农牧局（老客车站附近）7.83亩其他普通商品住房用地1.0-5212.7万/亩毕节地区振华房地产开发有限公司2012-3-26赫章县老客车站、农牧局44.67亩其他普通商品住房用地1.0-5212.64万/亩毕节鸿源房地产开发有限公司2012-2-13城关镇前河路4亩其他普通商品住房用地1.0-5 362.5万/亩赫章县杰鑫房地产开发有限公司2011-11-14赫章县西城区汉阳花园五号地块（新城区夜郎大道）13.26亩中低价位、中小套型普通商品住房用地4.0158.37万/亩江西玉虹房地产开发有限公司赫章分公司2011-9-5赫章县由于地形主要
18、为山地，城区可供应地块并不多，目前主要集中在新城区和其他乡镇。新城区地块商住用地价格以汉阳新城国际和玉虹地产拿地价格可看出，其临近夜郎大道价格在150万/亩以上。五、赫章县新城区分析（一）新城区规划 老城区方向 夜郎大道 夜郎大道新城区规划主要是以夜郎大道向南北方向延展，规划A1地块作为县行政中心，A5地块作为新中心医院，S41作为西客运站，赫章三中、小学都会迁入新城区。 （二）土地价款：以夜郎大道两侧的汉阳新城国际和玉锦小区项目拿地价格可知，夜郎大道两侧项目地块价格达150万/亩以上。（三）新城区商业情况分析：目前新城区人气不足，缺乏商业氛围。但由于夜郎大道是赫章县的国道，新城区与老城区只有
19、5分钟的路程，因此，据我司调研得知，新城国际和玉锦小区项目将计划在9月份推出沿街商铺，价位在11.5万/平米左右。（四）住宅销售情况分析：新城区目前在售的楼盘有新城国际和玉锦小区，新城国际总共40万方，玉锦小区占地只有13亩，房源300多套，其起价都在3200元/平米左右，均价33003400元/平米。两个项目都在去年9、10月份开盘，新城国际由于其户型设计缺陷，首次开盘至今300多套房源销售率只有50%，玉锦小区目前只剩下60套左右准现房在售。（五）目标地块SWOT分析 优势：政府着力打造的新城区，此区域规划为赫章县新的行政、文化、居住、金融商业、物流中心，未来的发展空间较大。劣势：目前此区域内人气不足，商业氛围缺乏，区域认可度还不高，且赫章县城区人口较少，缺乏足够的消费者来支撑新城区商业项目的发展。机会：新城区作为政府全力打造的新行政、居住、金融中心，其政策条件各方面都优于老城区，且新区规划设计要更加合理，将利于项目长远发展。威胁：目前的威胁在于对于此项目的开发规划，以及若项目建成后，综合体的招商问题。 第 10 页 共 10 页