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1、北京银泰中心研究报告北京银泰中心研究报告 第 1 页 共 19 页 目目录录 一、项目区位价值分析一、项目区位价值分析.3 1 1、项目位置：、项目位置： .3 2 2、周边配套、周边配套 .3 3 3、区位理解、区位理解 .4 （1 1）核心商务资源）核心商务资源CBDCBD .4 （2 2）高端涉外资源使馆区）高端涉外资源使馆区.5 （3 3）金融中心资源金融街）金融中心资源金融街.5 （4 4）繁华商业资源长安街）繁华商业资源长安街.5 （5 5）交通资源东三环）交通资源东三环.6 二、规划分析二、规划分析 .7 1 1、总体规划分析、总体规划分析 .7 2 2、楼层结构、楼层结构 .9
2、 （1 1）地下）地下 .9 （2 2）首层）首层 .9 （3 3）顶层）顶层 .10 （4 4）避难层）避难层/设备层设备层.10 3 3、户型分析、户型分析 .10 （1 1）柏悦居）柏悦居 .10 （2 2）柏悦府）柏悦府 .11 4 4、装修分析、装修分析 .12 （1 1）外立面）外立面 .12 （2 2）内部公共区域）内部公共区域 .12 （3 3）公寓）公寓 .12 三、悦生活购物中心分析三、悦生活购物中心分析.14 1 1、业态布局、业态布局 .14 2 2、入驻品牌及分布、入驻品牌及分布 .15 四、银泰写字楼分析四、银泰写字楼分析 .17 1 1、写字楼、写字楼 .17 2
3、 2、入驻企业名录、入驻企业名录 .17 五、开发团队：五、开发团队： .19 1 1、中国银泰投资有限公司、中国银泰投资有限公司.19 2 2、凯悦集团、凯悦集团 .19 第 2 页 共 19 页 一、一、 项目区位价值分析项目区位价值分析 1 1、 项目位置：项目位置： 本案位于，国贸中心南侧，长安街与东三环交汇处，三环内。本案位于，国贸中心南侧，长安街与东三环交汇处，三环内。 2 2、 周边配套周边配套 写字楼： 国贸写字楼、 嘉里中心写 字楼、招商局大厦、惠普大厦、摩 托罗拉大厦、 京汇大厦和中环世贸 写字楼 公寓：国贸公寓、嘉里中心公寓、 雅诗阁公寓 本本 酒店： 嘉里中心酒店、 中
4、国大饭店 购物： 赛特购物中心、 国际俱乐部、 国贸商城、嘉里中心商城、建外 soho 街、友谊商店 第 3 页 共 19 页 3 3、 区位理解区位理解 本案位于本案位于 CBDCBD 核心区，与金融街分立长安街东西端，毗邻北京商业中心和核心区，与金融街分立长安街东西端，毗邻北京商业中心和 四大使馆区。四大使馆区。 。 长安街长安街 CBD 使馆区 商业中心 金融街 （1 1） 核心商务资源核心商务资源CBDCBD 北 京 商 务 中 心 区 （Beijing Central Business District） ， 简称北京 CBD， 地 处北京市长安街、建国门、国 贸和燕莎使馆区的汇聚区
5、。 西 起东大桥路、东至西大望路， 南起通惠河、 北至朝阳路之间 3.99 平方公里的区域。 这里是 摩托罗拉、惠普、三星、德意 志银行等众多世界500强企业 本本 案案 中国总部所在地，也是中央电视台、北京电视台传媒企业的新址，是国内众多金 融、保险、地产、网络等高端企业的所在地，是财富的聚焦点，代表着时尚的前 沿。 第 4 页 共 19 页 （2 2） 高端涉外资源使馆区高端涉外资源使馆区 北京使馆区大致属于朝阳区， 朝阳区是北京市重要的国际交往区。已形 成了建国门外、三里屯、亮马河三个使馆区，望京新区将兴建第四使馆区。 区内涉外单位 1300 多个，占全市一半以上。北京第一外国使馆区设在
6、建国门 外，该区现有29 座外国使馆，33 座外交人员公寓。第二使馆区在东直门往东到 燕莎商圈之间，设有 77 家的使馆。市区东北角亮马河北面开辟第三使馆区，可 容 30 座外国使馆。 （3 3） 金融中心资源金融街金融中心资源金融街 金融街南起复兴门内大街，北至 阜成门内大街，西抵西二环路，东临 太平桥大街，规划用地近103 公顷， 金融街区域总体规划建筑面积为402 万平米，其中，写字楼面积达74， 公寓占 3，酒店占 4，绿地等其他 配套占 19。全部投资预计为 460 亿 元。金融街聚集了中国人民银行和中国银监会、中国证监会、中国保监会 等金融监管部门及众多国内外大型金融机构和国企总部
7、，人民银行清算总 中心、中国国债登记结算公司、中央证券登记结算公司，是中国金融业的 资金结算中心也聚集与此。 （4 4） 繁华商业资源长安街繁华商业资源长安街 北京市全城的东西轴线：东到通州区八里桥（永通桥）、西至石景山横 贯 38 公里（从东单到西单全4 公里），东西各有一系列的街道与它相连， 从而将市中心、城区和新市区联成一体。长安街两侧有许多重要的商业区， 如 CBD、东单、王府井、西单、金融街。 第 5 页 共 19 页 （5 5） 交通资源东三环交通资源东三环 北京三环路始建于上世纪80 年代初期，分别由海淀、西城、朝 阳、丰台路段组成，全长48.265 公里，共建有 44 座立交桥
8、，跨河 桥 9 座，过街天桥 62 座，人行通 道 15 座，是北京市城区的一条的 环形城市快速路。 城市级快速主干 道构成主要道路交通网络， 公共交 通及捷运系统发达。 第 6 页 共 19 页 二、二、 规划分析规划分析 1 1、总体规划分析、总体规划分析 由三栋呈“品”字形耸立的塔楼组成，主楼共 63 层，高达 249.9 米，是国 内最高的全钢结构塔楼；另两栋塔楼各 44 层，高达 186 米。 A A座座 3 5863F 柏悦酒店客房，酒吧、 西餐厅、酒店大堂 6363层层 249.9249.9米米 柏悦酒店柏悦酒店 柏悦府柏悦府 37-49F 5863F 柏悦酒店客房，237间，
9、在顶层 check-in 50-58F 柏悦府：17,410平方米，面 2 积为550-860m 共21套 柏悦居柏悦居 7-36F 柏悦居，39,212平方米，面 2 积132-242m ，共216套 悦生活悦生活 购物中心购物中心 银泰中心指标及功能银泰中心指标及功能 项目指标项目指标 开发商 总占地面积 地上建筑面积 容积率 设计单位 销售代理 物业管理 北京银泰置业有限公司 31305 平方米 263,998 平方米 11.2 约翰波特曼建筑设计事务所 北京银泰置业有限公司 （酒店）凯悦酒店管理集团 （写字楼、公寓）第一太平戴 总投资 总建筑面积 地下建筑面积 绿化率 施工单位 销售状
10、态 车位 写字楼写字楼 4444层层 186186米米 1-6F 悦生活购物中心+大宴会厅+ 主席台贵宾中餐厅 +健身中 心 40 亿元人民币 35 万平方米 86,290 平方米 21% 北京城建集团 售罄 1600 个 第 7 页 共 19 页 维斯 楼高 主楼层数 公共交通 开发周期 249.9 米 一栋 63 层 建设楼数 写字楼层数 三栋塔楼 两栋 44 层 公交 20 余条线路、地铁 1 号线、十号线国贸站。 开工日期 2003 年 9 月竣工日期 2007 年 8 月 功能分布功能分布 写 字 楼 （人保、 东写字楼 银泰）建筑面积 客梯数 主 楼 分 布 （包含 了 柏 悦 城
11、 - 酒 店 、 公 寓 、 商 场） 写字楼 人保写字楼 76,362 平方米 12 部 柏悦居 所在楼层 建筑面积 套数 户型区间 客梯数 客房数 所在楼层 7-33 层 39,212 平方米 216 套 133-240 平米 2 部 237 套 所在楼层 建筑面积 套数 户型区间 客梯数 酒店 建筑面积37,018 平方米 客房 37-49 层，5861 层大堂 61 层挑空 2 层酒吧挑空 3 层餐饮区 商业配套裙房设施悦生活 建筑面积 业态分布： 地下 1 层：国际顶尖时尚精品店 地下 2 层：时尚精品店 1 层：国际顶尖时尚精品店 2 层：国际顶尖时尚精品店 3 层：国际顶尖时尚精
12、品店 4 层：大宴会厅 5 层：主席台贵宾中餐厅 6 层：屋顶花园酒吧秀和悦健身中心 52,199 平方米所在楼层B2-6 层 西写字楼 建筑面积 客梯数 公寓 柏悦府 5058 层 17,410 平方米 21 套 549-869 平米 2 部 银泰中心写字楼 75,307 平方米 12 部 第 8 页 共 19 页 2 2、 楼层结构楼层结构 （1 1）地下）地下 地下共 4 层，地下三层和四层是车库，共 1600 个。地下一层和二层是商业。 （2 2）首层）首层 连通连通 SKSK 大厦大厦 连通银泰连通银泰 写字楼写字楼 连通地铁连通地铁 -1F 连通连通 国贸国贸 中心中心 连通人保连
13、通人保 写字楼写字楼 第 9 页 共 19 页 柏柏 悦悦 居居 电电 柏柏 悦悦 府府 商业入口商业入口 电电 柏悦酒店电梯柏悦酒店电梯 梯梯梯梯 酒店、公寓入口酒店、公寓入口 公用首层电梯厅公用首层电梯厅 电梯分流电梯分流 （3 3）顶层）顶层 电梯抵达 61 层后，进入酒店大堂，换乘顶层电梯，到达酒店大堂向上挑空 的挑空 1 层（酒吧）和挑空 2 层（西餐厅） ，抵达挑空 2 层后走楼梯到达挑空 2.5 层（西餐厅） 。 楼梯 挑空 2 层 挑空 2.5 层 柏悦酒店柏悦酒店 空中大堂空中大堂 效果图效果图 换乘电梯 或挑空楼梯 挑空 1 层 6161 层层 挑空 主楼梯直达 （4 4）
14、避难层）避难层/设备层设备层 主楼 17、33、54 层设有 3 个避难层，配置防火、防烟设施，并能抗八级地 震。写字楼 14、29 层为设备层。 3 3、 户型分析户型分析 （1 1）柏悦居）柏悦居 柏悦居 所在楼层 建筑面积 单层户数 套数 户型区间 套数比 客梯数 7-36 层 39,212 平方米 9 户 216 套 133-240 平米 （一居室建筑面积为132、 134 或 138 平米，二居室建筑面积为240 或 242 平米） 1 居 77.8% 2 居 22.2% 3 部 第 10 页 共 19 页 柏悦居户型柏悦居户型 0504 080901 07 02 06 03 （2
15、2）柏悦府）柏悦府 柏悦府 所在楼层 建筑面积 单层套数 套数 户型区间 客梯数 柏悦府户型柏悦府户型 5058 层 17,410 平方米 3 户 21 套 4001600 平米 3 部 第 11 页 共 19 页 4 4、装修分析 装修分析 （1 1） 外立面外立面 外墙石材墙面 外墙保温整体背板封闭保温棉 外窗开启方式：上悬外开； 窗玻璃：双层钢化 LOWE 镀膜中空玻璃（更 加保温、隔热、隔声且防紫外线辐射） （2 2） 内部公共区域内部公共区域 （3 3） 公寓公寓 柏悦府：按照客户的要求度身定做（不含装修） 。 柏悦居： 精装修 5000 元平米， 赠家俱和家庭电器 （带家电 800
16、0 元/平方米） 第 12 页 共 19 页 地面 墙面 顶棚 橱柜 家电 卫浴 家具 客厅客厅 餐厅餐厅 卧室卧室 卫生间卫生间 高级竹地板和体质地毯 高级壁纸加局部木饰面 轻钢龙骨石膏板吊板 柏德宝 MIELE 厨房电器 DURAVIT、汉斯格雅同档次品牌 赠送家具及部分电器 第 13 页 共 19 页 三、三、悦生活购物中心分析悦生活购物中心分析 1 1、业态布局、业态布局 商业配套裙房设施悦生活 建筑面积 业态分布： 地下 1 层：国际顶尖时尚精品店 地下 2 层：时尚精品店 1 层：国际顶尖时尚精品店 2 层：国际顶尖时尚精品店 3 层：国际顶尖时尚精品店 4 层：大宴会厅 5 层：
17、主席台贵宾中餐厅 6 层：屋顶花园酒吧秀和悦健身中心 52,199 平方米所在楼层B2-6 层 第 14 页 共 19 页 2 2、入驻品牌及分布、入驻品牌及分布 入驻品牌 60 余个，且均为国际一线品牌。 地下 2 层 1万宁 2炫亮广场 3法兰瓷 4和晶日本料理 5悦食悦香 6欧陆家居 7royal selangor 8汤城小厨 9富凡卓越 10lovely nails 11奥罗蓝尔 12琉璃工房 13伊丽罗氏 地下 1 层14星巴克咖啡 15迪默珠宝 16poltrona frau 17truefitt hill 18selecti ve by sesa 19中国农业银行 20渣打银行
18、24 小时自助银行 21北京同仁堂健康专柜 22雅致 23时尚眼镜精品店 24玫瑰卡卡务中心 25bp shop 26爱马仕 27沛纳海 28卡地亚 1 层 29瑞士陀飞轮精品店 30杰尼亚 31咖啡吧 32rertu 33大卫杜夫 34bottega veneta 35D&G 2 层 36卡地亚 37valentino 38linden haus 39bonpoint mannings franz wa show ifw euro home sunshine kitchen buben zorweg alle liuligongfang lilyrose starbucks coffee d
19、 & m chartered bank 24 hours selfservice bank liadro hermes pfficine panera cartier tourbillon ermenegildo zegna coffee bar davioff cartier 第 15 页 共 19 页 40jean paul gaultier 41agnona 42杰尼亚 43doinna karan 44kiton 45qeelin 46Giorgio armani 47dolce&gabbana 48room 北京 49f.p.journe 50银泰沙龙 51lan fine jewe
20、llery 52上海滩 53稻菊 54八方新气 3 层55century 56伯爵莱利 57siu 59tse 60konplott 61toni&guy hairdressing 62高希霸魅力雪茄俱乐部 ermenegildo zegna lnagiku new chi pal zeleri cohiba a tmosphere 58marithe+francois girbaud 第 16 页 共 19 页 四、银泰写字楼分析四、银泰写字楼分析 1 1、写字楼、写字楼 分为东西两座，东侧写字楼已被 人保全部购买作为办公用房。西侧写 字楼也处于满足状态，租户均为世界 级企业。 东写字楼 建
21、筑面积 客梯数 西写字楼 建筑面积 客梯数 人保写字楼 76,362 平方米 12 部 银泰中心写字楼 75,307 平方米 12 部 银银 泰泰人人 保保 2 2、入驻企业名录、入驻企业名录 入驻企业 40 余个，且均为世界级企业。 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 北京银泰置业 美国北美信托银行北京代表处 国城能源投资有限公司 思科系统（中国）公司 株式会社东京证券交易所 国融汇银 美国普衡律师事务所北京代表处 蒙古南戈壁沙洲公司北京代表处 加拿大泰克资源北京代表处 上海浦瀚投资北京分公司 意大利凯明迪律师事务所 摩科瑞投资咨询（北京）公司 日本国际协力银行北京代
22、表处 第 17 页 共 19 页 14 15 加拿大庞巴迪公司北京代表处 普济鼎合 第 18 页 共 19 页 五、开发团队：五、开发团队： 开发商开发商 设计师设计师 项目管理公司项目管理公司 室内设计室内设计 高层结构顾问高层结构顾问 电梯设计顾问电梯设计顾问 物管物管 中国银泰投资有限公司 约翰波特曼国际建筑设计事务所 宝维士联盛 REMEDIOS SIEMBIEDA INC LeMessurie Consultants Lerch Bates 公寓 酒店 第一太平戴维斯 悦凯国际酒店集团 1 1、中国银泰投资有限公司、中国银泰投资有限公司 总部设在北京，主要投资的产业包括： 房地产投资
23、、大型商业百货业、能 源产业及酒店业，还从事资本经营、资产托管、股权投资、投资咨询、基础设施 开发建设等业务，与国内外数百家客商建立了长期稳固的业务关系，目前公司总 资产为 110 亿元人民币。 2 2、凯悦集团、凯悦集团 凯悦集团旗下拥有凯悦(Hyatt Regency)、君悦(Grand Hyatt)及柏悦(Park Hyatt)三大品牌， 其中“柏悦”为档次最高的极至尊贵精品型酒店，全都位居最 繁华城市的一流房产的位置。柏悦酒店专为讲求私密性、个性化服务和亲切雅致 环境的有鉴赏力的旅客而设。位于引领世界潮流的大都会如芝加哥、洛杉矶、东 京、首尔、巴黎和米兰，柏悦酒店于亲切、住宅式的气氛中提供了现代化的奢华 和极其优秀的服务。内部装饰格调高雅而沉稳，式样与其说时尚，不如说是永不 过时的优雅细致。它们把现代化的最高等级的豪华服务浓缩在怡人的环境里，被 所在城市赞誉为最佳的逗留之处。2004 年 10 月柏悦酒店品牌被美国著名旅游杂 志 CondNast Traveler 选为十大国内及国际性酒店品牌之一。2005 年 1 月更获 得国际商务旅行杂志 Global Traveler 的商务旅游奖第一名。 第 19 页 共 19 页