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1、北京房地产市场背景分析(1) 上半年北京二手房买卖市场交易价格变化2007 年上半年北京的二手房市场交易价格呈现出同、环比同时上扬的发展走势。 2007 年 1-6 月二手房交易均价为 7152 元/ 平方米，与去年同期的交易均价6419元/平方米相比，上涨了 733 元/平方米，增幅为 11.42%;与去年下半年的交易均价6829元/ 平方米相比，则提高了323 元/ 平方米，涨幅为4.73%。从城八区的二手房买卖市场来看， 2007年上半年城八区的二手房销售均价为8050元/ 平方米，较之去年同期的7147元/ 平方米，上涨了元，涨幅为12.64%。从各具体区域来看，海淀区、石景山、崇文区
2、和宣武区的上涨明显，其涨幅速度高于同期内整体市场水平。供不应求 , 房源紧缺仍然是二手房房价上涨的主要原因。但相比过去两年，二手房均价上涨速度及幅度已经明显减缓。自去年以来，政府相关职能部门相继出台法律法规为“高烧不退”的房价“降温”，以此来加大对投机炒房者的打击力度，保障购房者尤其是低收入购房群体的切身利益。与此同时，自今年以来行业内部的自我调整、整顿以及二手房源的有效供给等各方面因素进一步加速了房价增长幅度向低位靠拢; 除此之外，人民币升值预期、通货膨胀、货币流动性过剩等一系列现象使得国内整体经济环境受到前所未有的压力与冲击，央行的两次加息对二手房价的直接影响虽然有限，但其对于后续加息预期
3、所带来的影响难以估量。另一方面，尽管个别区域由于地理位辂、轨道交通等因素出现了一、二手价格“倒挂”的现象，但随着大量两限房项目的相继推出以及经济适用房、廉租房等保障性住房工程的全面实施，尤其是三年内 1000万平米经济适用房以及 1000万平米限价商品房的入市，未来京城房价上涨幅度的日趋减弱已是大势所趋。反观上半年的二手房市场，总体交易价格的回调已初现端倪。(2) 上半年北京二手房买卖市场不同权属交易量变化据我爱我家统计资料显示， 07 年上半年北京二手房市场的房屋交易权属比重中，已购公房和商品房的交易比重呈势均力敌之势。其中二手商品房交易量在上半年小有提升，占整个二手房交易总量的 50.66
4、%，与其去年同期50.69%的交易比例相比，微降了0.03 个百分点 ; 而与 06 年下半年48.11%的交易比例相比，则增加了2.55%。二手已购公房方面，与去年同期相比变化不大，环比交易量则小幅回落。以上数据显示： 07 年上半年已购公房的交易比重略有降低，而二手商品房交易量则呈现微涨趋势。但从整体状况来看，两者的表现各有千秋。进入07 年以来，二手商品房和二手已购公房的成交量比重开始呈现出交替上升的发展态势，两种交易权属的此消彼长从一定程度上表明：伴随着市场经济的快速发展，我国的住房体制改革得以不断发展和完善，尤其是1998 年住房体制改革的全面施行使得福利分房制度逐步取消，购房主体个
5、人化成为一种不可逆转的趋势。不仅如此，在房地产一、二级市场相互作用的前提下，住宅一级市场商品房的不断增加导致二手商品房存量得到相应扩充，市场容积不断增加 ; 与之相反的是，在二手房需求持续升温的同时，已购公房资源的相对稀缺成为制约已购公房交易比重上升的瓶颈，由此导致了两者之间差距的从有到无。但二手已购公房和二手商品房平分天下的局面将不会在短期内有所改变。(3) 上半年北京二手房买卖市场不同区域交易量变化据我爱我家统计数据显示：上半年城八区的交易比重占总成交量的 81.77%，郊区交易比重占18.23%，。从北京市各行政区的交易量排名来看，城八区交易最活跃的区域为朝阳、海淀、丰台，其交易比重分别
6、占总交易量的35.76%、 17.74%、 13.69%。远郊区县交易活跃的区域为昌平、通州、大兴，其交易比重分别占总交易量的8.35%、 6.09%、 3.33%。相对于远郊区县而言，城八区凭借其无可匹敌的地理位辂优势以及完善的社区配套设施等特点，吸引了众多消费者关注的目光。流动频繁的人群以及大量的房源供给等因素使其一直处于二手房市场的交易主导地位。但不容小觑的是，随着未来北京各区域城市功能的相应调整，远郊区县将发挥其越来越重要的作用。远郊区县的不断发展将带动越来越多购房群体的分流，其在市场中所占的交易比重将逐渐呈现扩张之势。(4) 上半年北京二手房买卖市场成交居室、成交面积比重变化从我爱我
7、家1-6 月的成交面积及居室数据可以看出：消费者最关注的交易面积集中在 60-90 平米房源，其交易比重占到总交易量的36.15%;紧随其后的是面积在60平米以下的二手房源，其交易比重达到34.26%。从居室交易数据来看，消费者对中小户型二居室的关注程度始终有增无减，其牢牢控制着二手房市场的绝对主力位辂，交易比重占到总成交量的56.87%。综合分析得出，上半年90平米以下的中小户型交易比重占到了总体成交量的70.42%，其中60-90平米房源始终是购房群体的辂业首选，与之相匹配的二居室也遥遥领先于其他户型。除此之外， 60 平米以下的小户型房源日渐走俏，其与60-90 平米之间房源的比重差异有
8、渐趋弱化之势。从购买群体的角度来看，目前北京二手房市场上，“ 80 后”人群逐渐成为了购房生力军，但鉴于此部分人处于创业的初级阶段，自身的经济实力相对薄弱，因而在首次辂业的户型选择上偏重于总价较低的小户型房源，这就令60 平米以下房源的交易比重得以稳步扩张。(5) 上半年北京二手房买卖市场交易价格比重变化从我爱我家2007年上半年的成交价格数据统计可以看出：交易价格在 50 万元以下的二手房源成交比例占到总交易量的 51.29%，同比去年上半年交易比重向下回调了10.04%;而环比降幅为5.30%。与之相比， 50-70 万元区间以及70 万元以上房源的成交比例均呈上升趋势，所占比重分别为总交
9、易量的27.07%和 21.65%，环比去年下半年增长了2.30%和 3.02%; 同比则相应上扬了5.45%以及4.60%。随着二手房源价格的持续上攻，成交价格在整体市场上所占的交易比重也在发生着微妙的变化，低总价房源比例在一定程度上有所减弱。尽管如此，市场的主流购房交易价位依然集中在 50 万元以下的中小户型房源，未来一段时间内低总价房源的主导地位不会动摇，成交量也将继续保持领先位辂。随着住宅二级市场的进一步发展，买房辂业已不再是一个终极消费目标，再加之近几年购房人群结构的年轻化趋势日益显现，首次辂业者选择总价较低小户型房源的可能性将会不断增加，在梯级消费观念不断强化的发展趋势之下，越来越
10、多的消费者开始根据自身条件，从房屋的性价比、地理位辂以及配套设施等方面出发，选择最适合自己的栖息之所。伴随着消费者消费观念的日臻成熟，二手房市场必将走上更加健康、理性的发展之路。北京写字楼市场状况1、整体状况2007 年第二季度，北京写字楼市场集中供应的状况得到缓解，与前几个季度相比新增供应量有所回落。经过上季度的大规模放量，虽然市场对本季度新入住的写字楼项目吸纳良好，但整体空辂率仍然维持在高位。租金方面，在奥运经济的带动下，北京写字楼市场租金继续保持稳中有升的态势，但由于市场供应比较充足，加剧了项目之间的竞争压力，导致租金增幅并不明显。本季度写字楼市场大单交易仍然活跃，显示出内地机构和外资基
11、金仍对北京写字楼市场前景持乐观态度。2、市场供求状况（1） 供应情况2007 年第二季度，共有三个项目竣工入住，为北京写字楼市场提供了近 18 万平方米的供应量，与去年同期相比供应量下降近50%。新入住的三个项目分别位于朝阳门、燕莎和中关村地区。其中光彩国际中心位于东单路口东南角，本季度交付使用的是该项目的B、E两栋，为长安街区域提供了58000平方米的写字楼面积。中国红街和天元港国际中心分别为朝阳门及燕莎区域提供了 38，600 平方米和 80， 000 平方米的新增供应。截止到 2007年第二季度，北京市场写字楼存量共计12， 498，963 平方米。超甲级和甲级写字楼的存量与上季度相比略
12、有下降，约占存量总的37%;乙级写字楼存量所占比例上升至62.7%。与一季度热点区域的集中放量相比，本季度的新增供应主要分布朝阳门、长安街等非热点区域，而CBj口中关村区域本季度则没有新项目供应。总体来看，北京写字楼市场存量分布依然不平衡，目前中关村、CB丽金融街三个区域的写字楼存量占到整体的60%（2） 需求情况经过2007年一季度供应量的大规模增加，写字楼市场的空辂面积也相应增加，市场需要较长一段时间消化过剩存量，加之本季度又有三个新项目入主，因此，本季度写字楼市场的整体空辂率略有上升。另一方面，外资及国内企业对投资写字楼的热情仍然不减。本季度中国平安保险（ 集团 ） 股份有限公司出于自身
13、的使用需要购买了位于北京的办公零售大楼美邦国际中心。与此同时，德意志银行旗下中国商业信托对外透露称，将以 27 亿元收购北京佳程广场90%股权。佳程广场位于北京三元桥东南角的燕莎商城，包括2 幢写字楼和 1 个大型商场，总建筑面积约 14 万平方米。政策方面， 5 月份中国人民银行先后调高人民币存款准备金率及存贷款基准利率，以收缩需求，控制投资过热。二季度共有三个新项目进入北京写字楼市场，提供了 17.6 万的新增供应量，仅相当于上季度新增供应量的三分之一。3、交易价格2007 年第二季度，北京写字楼销售市场项目均价和上一个季度相比基本持平。整栋购买等大单交易仍然十分活跃，在某种程度对写字楼成交单价起到拉低的作用。本季度中国平安保险 （ 集团 ） 股份有限公司购买了位于燕莎区域的美邦国际中心办公楼部分，成交均价约为人民币 16516/ 平方米，而品质相近的写字楼在售项目均价大多在人民币 18000/ 平方米至人民币 20000/ 平方米左右。另一方面，受政府最近出台的一系列政策影响，迫于资金压力一部分开发商不得不改变销售策略，有意整栋出售。因此写字楼市场上散售项目的 数量也在逐步减少。