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1、物业管理企业营运模式创新现代企业制度的建立是以先进的管理技术和方法为依靠的，此外, 还要借助一定的制度背景和政策因素实现企业的发展壮大。虽然具有整体上的突破，但是受到市场不良运作模式的影响和企 业自身经营规模的限制，我国的物业管理企业目前仍存在很多较为 严重的问题。（一）物业管理企业营运现状分析。1 .物业市场竞争不规范。目前我国对物业管理企业的市场规范实行的是加强建管的相对分 离，通过招标投标的方式引入物业服务。在市场经济改革不断深化的今天，这种措施的本来意图是进行物 业管理企业的优胜劣汰，以实现资源的最优化配置，但是在实际的 市场运作中，出现了很不规范的市场竞争。例如“暗箱操作”、“低价竞
2、争”、“陪标修场”、“盲目承诺” 等恶劣现象的出现使物业管理为了企业的生存把价格压的极低，大 部分处于保本微利的营运状态，甚至出现亏损运营。2 .物业管理的高成本。物业管理属于服务业的范畴，是劳动密集型行业，企业的成本构 成很大一部分应用于人力资源的开发和培养。由于近年来我国劳动者权益意识的提高，国家加大了对劳动者权 益保护的力度，不断提高最低工资标准和福利待遇。物业管理行业内的从业人员本来属于低收入人群，但是由于政策 的执行使之享受到优惠越来越多，加大了物业管理企业的运营成本， 出现了政府做善事，企业来买单的尴尬局面，这种状况让本来就微 利的物业经营成本又进一步加大，对企业的发展设置了资金上
3、的障 碍。3 .管理规模小，资源配置不合理。企业营运的最终目的是获取利润，在取得经济效益的同时兼顾社 会效益和环境效益。物业管理属于微利行业，资源配置很不合理，产品单一化，很难 获得巨大的效益。虽然现在我国出现了一些大型的物业管理企业，其经营项目种类 齐全，抵抗风险的能力较强，因此经营收入相对较好，但是大部分 的企业还是处于小规模的发展阶段，使企业项目管理的稳定性和连 续性受到挑战，难以保证良好的经济效益。4 .物业管理水平低下，整体形象受到损害。由于物业管理市场的不规范和经营规模的限制，出现了一些企业 素质低下的物业管理公司，以大幅度降低服务标准和管理水平来节 约成本或者运用其他不正常的运作
4、方式攫取利益，使物业管理企业 的整体形象受到了严重的伤害，更进一步加大了企业良性运行的难 度。（一）物业管理企业营运的管理创新。科学有效的管理是企业取得良好经济效益的保证，在物业管理企 业的营运中，要时刻保持管理方式和技术上的创新，重点是把握好 以下几点：第一是实行标准化管理，建立起以质量、安全、环境三 位一体的管理体系，明确员工的职权;第二是建立业主投诉系统，推 行“首问追究制”，建立24小时电话服务平台，加强对业主投诉处 理的力度和效率;第三是进行买单式物业管理，就是指也住在享用服 务之后，根据对服务的评价缴费买单;第四是建立完善的业主投诉消 协赔偿机制，这种机制的施行能够有效避免物业管理
5、市场中的暗箱 操作，使消费者和物业公司的权益同时受到保护。（二）开发物业管理新领域。企业的发展如果只注重于自身领域内的建设，进行单纯性的盈利 将是非常危险的，这样会使企业难以抵御市场风险的压力。物业管理企业应该树立风险意识，开拓服务新领域，积极摆脱房 地产业附庸的地位，这样即使上游行业出现较大的振荡，对自身的 影响也在可控范围之内，既拓展了利润空间又有效地规避了行业风 险。物业管理的新领域建设可以从两个方面着手，即内部市场的控制 和外部市场的拓展。内部市场主要是指物业小区的内部基础建设、服务设施等内容。例如可以加大在小区内部健身场所、购物场所和业主生活服务等 内容的投入和控制，增加物业管理企业的创收。（三）以精品服务打造企业品牌资产。随着现代人们消费理念的转变，品牌的吸引力越来越大，有研究 表明，在同一质量和价格水平上，人们更倾向于市场认可度高、品 牌效应好的物业管理企业。打造企业品牌一方面要靠过硬的服务质量，为住户提供人性化、 个性化、便捷化的服务以赢得住户的信赖和认可，另一方面还要加 强品牌的市场运作能力，通过专业的团队和技术对企业文化进行合 理的包装，运用传播学知识和各种途径将企业的服务理念进行有效 扩布，从而加大对市场受众的影响，为企业赢得形象上的无形资产。