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1、商业地产招商培训课程,主讲：李振瑜,2,目录,一.商业地产招商中存在的问题 二.商业地产招商：认识和操作上的误区 三.商业地产招商:全程价值链的视角 四.商业地产招商策略的制定 五.商业地产招商队伍的建设 六.商业地产招商的准备性工作 七.商业地产招商的客户分析,3,目录,八.商业地产招商的主要渠道和方法 九.商业地产招商的媒介策略 十.商业地产招商流程 十一.商业地产招商谈判 十二.商业地产招商培训:从认知到行为模式的改变 十三.商业地产招商咨询：全程招商解决方案 十四.商业地产招商:情境模拟,4,一.商业地产招商中存在的问题,从案例分析看问题 案例:一个招商经理的苦恼 学员讨论:为什么这个
2、招商经理会如此苦恼,商业 地产招商中存在哪些问题,列出问题清单: 问题 1. 问题 2. 问题 3. ,5,总结:商业地产招商中存在的若干问题,1. 供求关系失衡：商业地产VS消费市场 2. 没有市场定位或市场定位有偏差 3. 业态组合不合理或不切实际 4. 建筑结构设计上存在缺陷 5. 租金的障碍：开发商的收入与商家的成本 6. 招商环节工作存在大量认识和操作上的误区 7. 缺少优秀的招商人才和招商管理人才 8. 缺少明确有效的招商策略 9. 缺少在招商环节的执行力 10. 缺少专业的商业运营管理团队,6,二. 商业地产招商:认知与操作上的误区,学员讨论: 通过案例学习以及日常的工作实践,我
3、们思考一下,商业地 产招商中,在认知和操作上存在哪些误区?,7,总结:商业地产招商中的十大昏招,1.先盖房再招商VS招商越早越好 2.市场定位过程中盲目追求高档次、大体量 3.业态组合中的主力店一定要选国际大品牌 4.重销售、轻招商、轻后期运营，只顾眼前利益 5.售价和租金定价严重透支行业利益，只想杀猪不想养鱼 6.招商推广主要靠忽悠 7.不管是什么商户，谁出价最高就租给谁 8.签的合同租期越长越好 9.只要招商成功就万事大吉了 10.对招商代理机构的合作条件极尽刻薄,8,三.商业地产招商：全程价值链的视角,招商不只是招商环节的责任，招商是一件贯穿商业地 产前期规划、建设、后期运营全过程的工作
4、： 1. 规划阶段的招商: 商圈分析 市场定位 业态组合：确定主力店与次主力店 2. 建设阶段的招商: 确定次主力店和非主力店 3. 运营阶段的招商: 业态和商户调整、补充招商,9,讨论：商业地产招商中的核心工作是什么？,学员讨论: 站在全局的角度,在商业地产招商中最重要的核心 工作是什么? 提示: 毛主席语录:路线确定之后,干部是关键。 联想管理三要素：搭班子、定战略、带队伍 总结：策略与队伍,10,四. 商业地产招商策略的制订,确定招商策略: 商圈分析 市场定位 业态组合 租金定价 合作方式 优惠政策 招商渠道和方法 媒介策略 合作伙伴的选择等,11,五. 商业地产招商队伍的建设,招商队伍
5、建设: 1.招商工作的岗位分析：班子的建设 2.招聘：招聘计划、招聘信息发布与招聘手段 3.选拔: 选拔的标准、选拔的流程 4.培训：知识培训、技能培训 5.使用：授权、沟通与控制 6.绩效考核：个人与团队 7.激励：人才的需求层次 激励的多重性 8.招商人才的职业生涯规划,12,六. 商业地产招商的准备性工作,学员讨论: 在制定了招商策略之后,我们需要为招商工作做 哪些准备工作?,13,六. 商业地产招商的准备性工作,总结: 1. 根据公司确定的招商策略制订具体的招商计划 2. 准备招商说明书 3. 撰写招商文案以及各种宣传材料 4. 制定招商信息的媒体发布计划 5. 准备租赁合同和意向协议
6、 情境模拟： 模拟制定招商说明书,14,七. 商业地产招商的客户分析,1. 商业业态分析 2. 客户的选址要求 3. 客户决策模式分析 4. 对客户的评估与筛选,15,八. 商业地产招商的主要渠道和方法,学员讨论： 在商业地产招商过程中，我们有多少渠道和 方法可以采用？ （头脑风暴法）,16,八. 商业地产招商的主要渠道和方法,主要渠道和方法 1. 举办招商说明会、招商论坛、主题沙龙等； 2. 参加投资项目洽谈会等类似的会展活动； 3. 针对目标招商对象的商务拜访； 4. 委托招商代理机构； 5. 通过猎头挖角招商人才； 情境模拟 模拟一次针对目标招商对象的商务拜访,17,九. 商业地产招商的
7、媒介策略,招商的媒介策略 1. 媒介选择 2. 信息发布 3. 整合传播 情境模拟 模拟制定媒介策略 模拟举行招商新闻发布会,18,十.商业地产招商流程,学员讨论： 在商业地产招商过程中，从客户开发到入住大约 需要哪些流程？每个环节需要把握哪些要点？,19,从客户开发到入住的典型流程,典型流程及其要点 1. 首次接触 2. 持续的沟通 3. 招商谈判 4. 签约 5. 入住,20,十一.商业地产招商谈判,1.对招商双方的情况分析 2.针对性的策略 3.情境模拟:招商谈判,21,十二.商业地产招商培训: 从认知到行为模式的改变,1. 从认知到行为模式的改变 经验型与学习型人才 2. 改变认识的努
8、力: 书面知识的学习与模拟的实践 3. 实践的基础:知识与能力 知识：地产知识、商业知识、招商知识、管理知识 能力：学习能力、交际能力、沟通能力、管理能力,22,1. 决策环节： 招商策略的制定 2. 执行环节： 招商队伍的建设: 招聘、选拔、培训、分工、考核与激励 招商工作的管理 计划、组织、领导与控制 3. 方式:制定招商管理手册+对招商队伍的培训,十三. 商业地产招商咨询： 全程招商解决方案,23,1. 模拟制定阶段性招商计划 2. 模拟制作招商说明书 3. 模拟组织一场招商说明会 4. 模拟制定招商的媒介策略 5. 模拟组织一次新闻发布会 6. 模拟客户接待 7. 模拟组织一次商务拜访 8. 模拟组织一次招商谈判,十四. 商业地产招商:情境模拟,