1、43物业管理投标书物业管理投标书n n物业管理投标书物业管理投标书物业管理投标书物业管理投标书n n拟参加投标的物业管理企业或物业管理专业性公司，根据拟参加投标的物业管理企业或物业管理专业性公司，根据拟参加投标的物业管理企业或物业管理专业性公司，根据拟参加投标的物业管理企业或物业管理专业性公司，根据物业管理招标文件中的招标物业项目的基本情况、服务范物业管理招标文件中的招标物业项目的基本情况、服务范物业管理招标文件中的招标物业项目的基本情况、服务范物业管理招标文件中的招标物业项目的基本情况、服务范围和要求等，编制的全面阐述物业管理运作、管理目标等围和要求等，编制的全面阐述物业管理运作、管理目标等
2、围和要求等，编制的全面阐述物业管理运作、管理目标等围和要求等，编制的全面阐述物业管理运作、管理目标等事项，并报送给招标人的书面文件。事项，并报送给招标人的书面文件。事项，并报送给招标人的书面文件。事项，并报送给招标人的书面文件。1 143物业管理投标书物业管理投标书n n物业管理投标书，即投标人须知中规定投标人必须提交物业管理投标书，即投标人须知中规定投标人必须提交物业管理投标书，即投标人须知中规定投标人必须提交物业管理投标书，即投标人须知中规定投标人必须提交的全部文件。的全部文件。的全部文件。的全部文件。n n物业管理投标书是对投标人前期准备工作的总结，是投物业管理投标书是对投标人前期准备工
3、作的总结，是投物业管理投标书是对投标人前期准备工作的总结，是投物业管理投标书是对投标人前期准备工作的总结，是投标人的投标意图、报价策略与目标的集中体现，其编制标人的投标意图、报价策略与目标的集中体现，其编制标人的投标意图、报价策略与目标的集中体现，其编制标人的投标意图、报价策略与目标的集中体现，其编制质量的优劣将直接影响投标竞争的成败。质量的优劣将直接影响投标竞争的成败。质量的优劣将直接影响投标竞争的成败。质量的优劣将直接影响投标竞争的成败。2 2431 物业管理投标书的组成及主要内物业管理投标书的组成及主要内容容1 1投标致函投标致函 2 2物业管理投标方案物业管理投标方案 3 3431 物
4、业管理投标书的组成及主要内物业管理投标书的组成及主要内容容1 1 1 1投标致函投标致函投标致函投标致函 又叫投标综合说明书，实际上就是投标人的又叫投标综合说明书，实际上就是投标人的又叫投标综合说明书，实际上就是投标人的又叫投标综合说明书，实际上就是投标人的正式报价信。正式报价信。正式报价信。正式报价信。4 4431 物业管理投标书的组成及主要内物业管理投标书的组成及主要内容容1 1 1 1投标致函投标致函投标致函投标致函 其主要内容有：其主要内容有：其主要内容有：其主要内容有：（1 1 1 1）表明投标人完全愿意按照招标文件中的规定承担物业管理服务）表明投标人完全愿意按照招标文件中的规定承担
5、物业管理服务）表明投标人完全愿意按照招标文件中的规定承担物业管理服务）表明投标人完全愿意按照招标文件中的规定承担物业管理服务任务，并写明自己的总报价金额；任务，并写明自己的总报价金额；任务，并写明自己的总报价金额；任务，并写明自己的总报价金额；（2 2 2 2）表明投标人接受该项目合同委托管理期限；）表明投标人接受该项目合同委托管理期限；）表明投标人接受该项目合同委托管理期限；）表明投标人接受该项目合同委托管理期限；（3 3 3 3）表明本投标如被接受，投标人愿意按招标文件规定金额提供履）表明本投标如被接受，投标人愿意按招标文件规定金额提供履）表明本投标如被接受，投标人愿意按招标文件规定金额提
6、供履）表明本投标如被接受，投标人愿意按招标文件规定金额提供履约保证金；约保证金；约保证金；约保证金；（4 4 4 4）说明投标报价的有效期；）说明投标报价的有效期；）说明投标报价的有效期；）说明投标报价的有效期；（5 5 5 5）表明本投标书连同招标人的书面接受通知均具有法律约束力；）表明本投标书连同招标人的书面接受通知均具有法律约束力；）表明本投标书连同招标人的书面接受通知均具有法律约束力；）表明本投标书连同招标人的书面接受通知均具有法律约束力；（6 6 6 6）表明对招标人接受其他投标人的理解。）表明对招标人接受其他投标人的理解。）表明对招标人接受其他投标人的理解。）表明对招标人接受其他投
7、标人的理解。（7 7 7 7）附件。包括公司简介、公司法人地位及法定代表人证明、公司）附件。包括公司简介、公司法人地位及法定代表人证明、公司）附件。包括公司简介、公司法人地位及法定代表人证明、公司）附件。包括公司简介、公司法人地位及法定代表人证明、公司对合同意向的承诺、物业管理专案小组的配备。对合同意向的承诺、物业管理专案小组的配备。对合同意向的承诺、物业管理专案小组的配备。对合同意向的承诺、物业管理专案小组的配备。5 5431 物业管理投标书的组成及主要内物业管理投标书的组成及主要内容容1 1 1 1投标致函投标致函投标致函投标致函 （7 7 7 7）附件。）附件。）附件。）附件。1 1 1
8、 1）公司简介。概要介绍投标公司的资质条件、以往业绩等情况。）公司简介。概要介绍投标公司的资质条件、以往业绩等情况。）公司简介。概要介绍投标公司的资质条件、以往业绩等情况。）公司简介。概要介绍投标公司的资质条件、以往业绩等情况。2 2 2 2）公司法人地位及法定代表人证明。包括资格证明文件（营业执照、）公司法人地位及法定代表人证明。包括资格证明文件（营业执照、）公司法人地位及法定代表人证明。包括资格证明文件（营业执照、）公司法人地位及法定代表人证明。包括资格证明文件（营业执照、税务登记证、企业代码及行业主管部门颁发的资质等级证书、授权税务登记证、企业代码及行业主管部门颁发的资质等级证书、授权税
9、务登记证、企业代码及行业主管部门颁发的资质等级证书、授权税务登记证、企业代码及行业主管部门颁发的资质等级证书、授权书、代理协议书等）、资信证明文件（保函、已履行的合同及商户书、代理协议书等）、资信证明文件（保函、已履行的合同及商户书、代理协议书等）、资信证明文件（保函、已履行的合同及商户书、代理协议书等）、资信证明文件（保函、已履行的合同及商户意见书、中介机构出具的财务状况书等）。意见书、中介机构出具的财务状况书等）。意见书、中介机构出具的财务状况书等）。意见书、中介机构出具的财务状况书等）。3 3 3 3）公司对合同意向的承诺。包括对承包方式、价款计算方式、服务）公司对合同意向的承诺。包括对
10、承包方式、价款计算方式、服务）公司对合同意向的承诺。包括对承包方式、价款计算方式、服务）公司对合同意向的承诺。包括对承包方式、价款计算方式、服务款项收取方式、材料设备供应方式等情况的说明。款项收取方式、材料设备供应方式等情况的说明。款项收取方式、材料设备供应方式等情况的说明。款项收取方式、材料设备供应方式等情况的说明。4 4 4 4）物业管理专案小组的配备。简要介绍主要负责人的职务、以往业）物业管理专案小组的配备。简要介绍主要负责人的职务、以往业）物业管理专案小组的配备。简要介绍主要负责人的职务、以往业）物业管理专案小组的配备。简要介绍主要负责人的职务、以往业绩等。绩等。绩等。绩等。6 643
11、1 物业管理投标书的组成及主要内物业管理投标书的组成及主要内容容2 2 2 2物业管理投标方案物业管理投标方案物业管理投标方案物业管理投标方案 按规定格式要求回答招标文件中的问题，以介绍物业管理要点和物业管理服按规定格式要求回答招标文件中的问题，以介绍物业管理要点和物业管理服按规定格式要求回答招标文件中的问题，以介绍物业管理要点和物业管理服按规定格式要求回答招标文件中的问题，以介绍物业管理要点和物业管理服务内容、服务形式和费用为主要的文书。务内容、服务形式和费用为主要的文书。务内容、服务形式和费用为主要的文书。务内容、服务形式和费用为主要的文书。其名称还有其名称还有其名称还有其名称还有“标书标
12、书标书标书”、“建议书建议书建议书建议书”“”“投标书投标书投标书投标书”等。等。等。等。（1 1 1 1）标题）标题）标题）标题 （2 2 2 2）标书的序言）标书的序言）标书的序言）标书的序言（3 3 3 3）管理、服务的内容）管理、服务的内容）管理、服务的内容）管理、服务的内容（4 4 4 4）管理的方式、方法）管理的方式、方法）管理的方式、方法）管理的方式、方法 （5 5 5 5）管理人员）管理人员）管理人员）管理人员（6 6 6 6）必需具备的物质装备计划）必需具备的物质装备计划）必需具备的物质装备计划）必需具备的物质装备计划（7 7 7 7）经费收支测算）经费收支测算）经费收支测算
13、经费收支测算（8 8 8 8）管理规章制度）管理规章制度）管理规章制度）管理规章制度 （9 9 9 9）各项管理指标）各项管理指标）各项管理指标）各项管理指标（10101010）便民服务项目）便民服务项目）便民服务项目）便民服务项目 （11111111）社区文化）社区文化）社区文化）社区文化（12121212）愿意承受的有关奖罚内容）愿意承受的有关奖罚内容）愿意承受的有关奖罚内容）愿意承受的有关奖罚内容（13131313）说明将提供的服务形式、费用和期限）说明将提供的服务形式、费用和期限）说明将提供的服务形式、费用和期限）说明将提供的服务形式、费用和期限7 7431 物业管理投标书的组成及主
14、要内物业管理投标书的组成及主要内容容2 2 2 2物业管理投标方案物业管理投标方案物业管理投标方案物业管理投标方案 （1 1 1 1）标题）标题）标题）标题 标题一般由三部分组成，即投标对象名称、内容、文种，如标题一般由三部分组成，即投标对象名称、内容、文种，如标题一般由三部分组成，即投标对象名称、内容、文种，如标题一般由三部分组成，即投标对象名称、内容、文种，如小小小小区物业管理投标书。区物业管理投标书。区物业管理投标书。区物业管理投标书。如果前面要冠以投标单位就是四个部分组成，即投标单位、投标对象如果前面要冠以投标单位就是四个部分组成，即投标单位、投标对象如果前面要冠以投标单位就是四个部分
15、组成，即投标单位、投标对象如果前面要冠以投标单位就是四个部分组成，即投标单位、投标对象名称、内容、文种，如名称、内容、文种，如名称、内容、文种，如名称、内容、文种，如物业管理公司关于物业管理公司关于物业管理公司关于物业管理公司关于小区物业管小区物业管小区物业管小区物业管理的投标书。理的投标书。理的投标书。理的投标书。8 8431 物业管理投标书的组成及主要内物业管理投标书的组成及主要内容容2 2 2 2物业管理投标方案物业管理投标方案物业管理投标方案物业管理投标方案（2 2 2 2）标书的序言）标书的序言）标书的序言）标书的序言 主要是针对项目特点概括管理重点或要点、简述管理策略等。主要是针对
16、项目特点概括管理重点或要点、简述管理策略等。主要是针对项目特点概括管理重点或要点、简述管理策略等。主要是针对项目特点概括管理重点或要点、简述管理策略等。分析投标物业和管理要点，主要指出此次投标物业的特点和日后管理上分析投标物业和管理要点，主要指出此次投标物业的特点和日后管理上分析投标物业和管理要点，主要指出此次投标物业的特点和日后管理上分析投标物业和管理要点，主要指出此次投标物业的特点和日后管理上的重点、难点，可列举说明。的重点、难点，可列举说明。的重点、难点，可列举说明。的重点、难点，可列举说明。分析租用户对此类物业及管理上的期望、要求等。分析租用户对此类物业及管理上的期望、要求等。分析租用
17、户对此类物业及管理上的期望、要求等。分析租用户对此类物业及管理上的期望、要求等。在具体编写投标书时，应针对物业具体性质与业主情况，就最突出的问在具体编写投标书时，应针对物业具体性质与业主情况，就最突出的问在具体编写投标书时，应针对物业具体性质与业主情况，就最突出的问在具体编写投标书时，应针对物业具体性质与业主情况，就最突出的问题作详细分析。题作详细分析。题作详细分析。题作详细分析。9 9431 物业管理投标书的组成及主要内物业管理投标书的组成及主要内容容2 2 2 2物业管理投标方案物业管理投标方案物业管理投标方案物业管理投标方案 （3 3 3 3）管理、服务的内容）管理、服务的内容）管理、服
18、务的内容）管理、服务的内容 介绍本公司将提供的管理服务内容及功能。介绍本公司将提供的管理服务内容及功能。介绍本公司将提供的管理服务内容及功能。介绍本公司将提供的管理服务内容及功能。此项应具体包括：此项应具体包括：此项应具体包括：此项应具体包括：n n开发设计建设期间的管理顾问服务内容；开发设计建设期间的管理顾问服务内容；开发设计建设期间的管理顾问服务内容；开发设计建设期间的管理顾问服务内容；n n物业竣工验收前的管理顾问服务内容；物业竣工验收前的管理顾问服务内容；物业竣工验收前的管理顾问服务内容；物业竣工验收前的管理顾问服务内容；n n用户入住及装修期间的管理顾问服务内容；用户入住及装修期间的
19、管理顾问服务内容；用户入住及装修期间的管理顾问服务内容；用户入住及装修期间的管理顾问服务内容；n n管理运作服务内容。管理运作服务内容。管理运作服务内容。管理运作服务内容。1010431 物业管理投标书的组成及主要内物业管理投标书的组成及主要内容容2 2 2 2物业管理投标方案物业管理投标方案物业管理投标方案物业管理投标方案（4 4 4 4）管理的方式、方法）管理的方式、方法）管理的方式、方法）管理的方式、方法 1 1 1 1）内部管理机构设置。即管理投标对象所设置的机构。）内部管理机构设置。即管理投标对象所设置的机构。）内部管理机构设置。即管理投标对象所设置的机构。）内部管理机构设置。即管理
20、投标对象所设置的机构。2 2 2 2）运作机制，包括计划目标管理、协调监督管理；经济管理、行政）运作机制，包括计划目标管理、协调监督管理；经济管理、行政）运作机制，包括计划目标管理、协调监督管理；经济管理、行政）运作机制，包括计划目标管理、协调监督管理；经济管理、行政管理、质量管理、协调管理，经理日常管理责任制等等。管理、质量管理、协调管理，经理日常管理责任制等等。管理、质量管理、协调管理，经理日常管理责任制等等。管理、质量管理、协调管理，经理日常管理责任制等等。3 3 3 3）工程流程，其内容主要有物业验收与接管流程；住户入住管理流）工程流程，其内容主要有物业验收与接管流程；住户入住管理流）
21、工程流程，其内容主要有物业验收与接管流程；住户入住管理流）工程流程，其内容主要有物业验收与接管流程；住户入住管理流程，住宅装修管理流程，日常管理工作流程及质量标准，房屋维修程，住宅装修管理流程，日常管理工作流程及质量标准，房屋维修程，住宅装修管理流程，日常管理工作流程及质量标准，房屋维修程，住宅装修管理流程，日常管理工作流程及质量标准，房屋维修养护工作流程及质量标准，清扫保洁、绿化、交通、治安、消防、养护工作流程及质量标准，清扫保洁、绿化、交通、治安、消防、养护工作流程及质量标准，清扫保洁、绿化、交通、治安、消防、养护工作流程及质量标准，清扫保洁、绿化、交通、治安、消防、机电设备、档案等各项管
22、理流程及质量标准，管理员工作流程，空机电设备、档案等各项管理流程及质量标准，管理员工作流程，空机电设备、档案等各项管理流程及质量标准，管理员工作流程，空机电设备、档案等各项管理流程及质量标准，管理员工作流程，空置物业管理规程等。置物业管理规程等。置物业管理规程等。置物业管理规程等。4 4 4 4）信息反馈渠道。）信息反馈渠道。）信息反馈渠道。）信息反馈渠道。5 5 5 5）管理工作的控制方式，主要对上至经理下至各部门的人员情况动）管理工作的控制方式，主要对上至经理下至各部门的人员情况动）管理工作的控制方式，主要对上至经理下至各部门的人员情况动）管理工作的控制方式，主要对上至经理下至各部门的人员
23、情况动态的掌握和控制，以求从岗到人落实各个岗位工作。态的掌握和控制，以求从岗到人落实各个岗位工作。态的掌握和控制，以求从岗到人落实各个岗位工作。态的掌握和控制，以求从岗到人落实各个岗位工作。1111431 物业管理投标书的组成及主要内物业管理投标书的组成及主要内容容2 2 2 2物业管理投标方案物业管理投标方案物业管理投标方案物业管理投标方案 （5 5 5 5）管理人员）管理人员）管理人员）管理人员1 1 1 1）管理人员的配备。依照高效、精简原则，结合项目实际）管理人员的配备。依照高效、精简原则，结合项目实际）管理人员的配备。依照高效、精简原则，结合项目实际）管理人员的配备。依照高效、精简原
24、则，结合项目实际情况配置。情况配置。情况配置。情况配置。2 2 2 2）管理人员的培训。规定管理处主任应具有上岗证，员工）管理人员的培训。规定管理处主任应具有上岗证，员工）管理人员的培训。规定管理处主任应具有上岗证，员工）管理人员的培训。规定管理处主任应具有上岗证，员工上岗前须经专业培训和考试，所有员工每年须保证的专业上岗前须经专业培训和考试，所有员工每年须保证的专业上岗前须经专业培训和考试，所有员工每年须保证的专业上岗前须经专业培训和考试，所有员工每年须保证的专业学习时间，培训计划、适当的培训方式和明确的培训目标。学习时间，培训计划、适当的培训方式和明确的培训目标。学习时间，培训计划、适当的
25、培训方式和明确的培训目标。学习时间，培训计划、适当的培训方式和明确的培训目标。1212431 物业管理投标书的组成及主要内物业管理投标书的组成及主要内容容2 2 2 2物业管理投标方案物业管理投标方案物业管理投标方案物业管理投标方案 （6 6 6 6）必需具备的物质装备计划）必需具备的物质装备计划）必需具备的物质装备计划）必需具备的物质装备计划 包括职工住房和管理用房计划包括职工住房和管理用房计划包括职工住房和管理用房计划包括职工住房和管理用房计划,器械、工具、通讯、治安装器械、工具、通讯、治安装器械、工具、通讯、治安装器械、工具、通讯、治安装备以及办公用品计划。备以及办公用品计划。备以及办公
26、用品计划。备以及办公用品计划。1313431 物业管理投标书的组成及主要内物业管理投标书的组成及主要内容容2 2 2 2物业管理投标方案物业管理投标方案物业管理投标方案物业管理投标方案（7 7 7 7）经费收支测算）经费收支测算）经费收支测算）经费收支测算 包括测算依据；经费收支预算表；收支情况简表及分析；提包括测算依据；经费收支预算表；收支情况简表及分析；提包括测算依据；经费收支预算表；收支情况简表及分析；提包括测算依据；经费收支预算表；收支情况简表及分析；提高管理服务费标准后，收支预算一览表；其他因素，如入高管理服务费标准后，收支预算一览表；其他因素，如入高管理服务费标准后，收支预算一览表
27、其他因素，如入高管理服务费标准后，收支预算一览表；其他因素，如入住率及公建配套不完善而影响收入等因素。住率及公建配套不完善而影响收入等因素。住率及公建配套不完善而影响收入等因素。住率及公建配套不完善而影响收入等因素。1414431 物业管理投标书的组成及主要内物业管理投标书的组成及主要内容容2 2 2 2物业管理投标方案物业管理投标方案物业管理投标方案物业管理投标方案 （8 8 8 8）管理规章制度）管理规章制度）管理规章制度）管理规章制度 包括公约规章等管理条规、内部岗位责任制、管理运作制度、包括公约规章等管理条规、内部岗位责任制、管理运作制度、包括公约规章等管理条规、内部岗位责任制、管理
28、运作制度、包括公约规章等管理条规、内部岗位责任制、管理运作制度、档案管理制度等档案管理制度等档案管理制度等档案管理制度等1515431 物业管理投标书的组成及主要内物业管理投标书的组成及主要内容容2 2 2 2物业管理投标方案物业管理投标方案物业管理投标方案物业管理投标方案（9 9 9 9）各项管理指标）各项管理指标）各项管理指标）各项管理指标 包括指标要求、不达标的处理、争创优秀小区（大厦）的设包括指标要求、不达标的处理、争创优秀小区（大厦）的设包括指标要求、不达标的处理、争创优秀小区（大厦）的设包括指标要求、不达标的处理、争创优秀小区（大厦）的设想等。想等。想等。想等。1616431 物业
29、管理投标书的组成及主要内物业管理投标书的组成及主要内容容2 2 2 2物业管理投标方案物业管理投标方案物业管理投标方案物业管理投标方案（10101010）便民服务项目）便民服务项目）便民服务项目）便民服务项目 包括有偿服务和无偿服务，列出各种代办服务和特约包括有偿服务和无偿服务，列出各种代办服务和特约包括有偿服务和无偿服务，列出各种代办服务和特约包括有偿服务和无偿服务，列出各种代办服务和特约服务项目。服务项目。服务项目。服务项目。1717431 物业管理投标书的组成及主要内物业管理投标书的组成及主要内容容2 2 2 2物业管理投标方案物业管理投标方案物业管理投标方案物业管理投标方案（11111
30、111）社区文化）社区文化）社区文化）社区文化1818431 物业管理投标书的组成及主要内物业管理投标书的组成及主要内容容2 2物业管理投标方案物业管理投标方案（1212）愿意承受的有关奖罚内容）愿意承受的有关奖罚内容1919431 物业管理投标书的组成及主要内物业管理投标书的组成及主要内容容2 2 2 2物业管理投标方案物业管理投标方案物业管理投标方案物业管理投标方案（13131313）说明将提供的服务形式、费用和期限）说明将提供的服务形式、费用和期限）说明将提供的服务形式、费用和期限）说明将提供的服务形式、费用和期限 管理顾问服务期限，通常自接受委托开始至楼宇发放执照为管理顾问服务期限，通
31、常自接受委托开始至楼宇发放执照为管理顾问服务期限，通常自接受委托开始至楼宇发放执照为管理顾问服务期限，通常自接受委托开始至楼宇发放执照为止；管理运作服务期限，自楼宇发放执照起至合同到期为止；管理运作服务期限，自楼宇发放执照起至合同到期为止；管理运作服务期限，自楼宇发放执照起至合同到期为止；管理运作服务期限，自楼宇发放执照起至合同到期为止。止。止。止。2020标书编制的整体思路标书编制的整体思路确定投标意向并获取招标文件确定投标意向并获取招标文件熟读招标文件熟读招标文件分析所投标项目的物业类型分析所投标项目的物业类型根据物业类型将物业需求和客户群进行分类根据物业类型将物业需求和客户群进行分类分析
32、物业需求分析物业需求分析客户群体需求分析客户群体需求总结需求特点总结需求特点总结需求特点总结需求特点归纳总体管理、服务需求归纳总体管理、服务需求得出管理思路、管理模式得出管理思路、管理模式2121内部管理机制内部管理机制日常管理日常管理档案资料管理档案资料管理客户服务客户服务组组织织架架构构物资装备计划物资装备计划品品质质管管理理制制度度建建设设建建筑筑本本体体设设施施设设备备交交通通车车辆辆管管理理绿绿化化养养护护环环境境清清洁洁安安全全消消防防紧紧急急事事件件处处理理服服务务内内容容服服务务流流程程投投诉诉处处理理档档案案管管理理运运作作档档案案资资料料分分类类财务测算及分析财务测算及分析
33、封面制作及包装封面制作及包装 标书编制的整体思路标书编制的整体思路2222项目项目内内 容容具具 体体 要要 求求一、一、序序言言简介简介介介绍绍公公司司的的位位置置、规规模模、经经营营资资质质等等级级、企企业业性性质质、机机构构、资资本本、人人员员结结构构等等基基本本情情况况，着着重重介介绍绍现现辖辖物物业业类类型型、名名称称、管管理理面面积积及及历历年年获获得得的的效效绩绩、成成果果、经经验验。体体现现平平台台优优势势、管管理资源优势、人力资源优势等。理资源优势、人力资源优势等。物业管理物业管理公司简介公司简介管理优势管理优势业绩介绍业绩介绍标书主要内容标书主要内容2323 二二、整整体体
34、设设想想及及管管理理目目标标项目周边项目周边环境分析环境分析对对物物业业的的地地理理位位置置、开开发发建建设设单单位位、施施工工总总承承包包单单位位、开开工工及及竣竣工工时时间间、物物业业建建筑筑构构造造、配配套套设设施施、周周边边环环境境、占占地地面面积积、建建筑筑面面积积、绿绿地地面面积积、栋栋数数、层层高高、使使用用功功能能等等进进行行综综合合说说明。明。项目客户项目客户群体分析群体分析综合物业布局、功能上的特点综合物业布局、功能上的特点管理服务管理服务整体设想整体设想通通过过以以上上项项目目、客客户户群群体体的的分分析析提提出出的的管管理理模模式，展开整体设想式，展开整体设想管理目标管
35、理目标服务承诺服务承诺拟拟定定质质量量管管理理目目标标和和采采用用的的管管理理模模式式 ，质质量量管管理理目目标标：管管理理合合同同期期内内应应取取得得怎怎样样的的社社会会效效益益、经经济济效效益益、环环境境效效益益、其其质质量量考考核核标标准准以以国国家家职职能能部部门门和和当当地地主主管管部部门门制制定定的的相相关关法法规规文文件件为依据为依据2424三三、管管理理方方式式管理方式管理方式实实行行的的管管理理方方式式，推推行行ISO9000ISO9000质质量量体体系系规规范范化化运运作作等等方方式式。拟拟定定管管理理服服务务内内容容：包包括括开开发发建建设设期期间间将将提提供供的的管管理
36、理服服务务内内容容、物物业业竣竣工工验验收收期期间间的的管管理理服服务务内内容容、实实质质运运作作期期间间的的管管理理服服务务内内容容。重重点点是是实实质质运运作作的的管管理理服服务务内内容容，大大体体分分为为为为房房屋屋管管理理、保保安安、清清结结、维维修修、绿绿化化、文文化化活活动动等等七七大大服服务务，内内容容力力求求周周详详。设设计计图图表表，结结合合流流程程图图等等组组织织语语言言表表达达管管理理方方式式的的优优势。势。组织架构组织架构内部管理架构内部管理架构机构设置机构设置工作流程工作流程信信息息反反馈馈渠渠道道及及控控制方式制方式提提供供电电梯梯、消消防防、客客户户急急诊诊、不不
37、可可抗抗力力造造成成的的事事故故等等的的应应急急处处理理方方案案。体体现现整整个个后后方方系系统统、支援系统的完备有效。支援系统的完备有效。后援系统后援系统2525四四、管管理理服服务务人人员员的的配配备备及及培训培训配备原则配备原则根根据据物物业业实实际际需需求求设设置置管管理理骨骨干干、专专业业人人员员、，力力求求精精简简高高效效，在在管管理理层层、操操作作层层人人员员的的年年龄龄、学学历历、职职称称（技技术术人人员员）、用用功功类类型型上上均均要要按按一一定定比比例例配配置置。对对各各岗岗位位人人员员应应制制订出相应的岗位职责和条件。订出相应的岗位职责和条件。岗位设置岗位设置管管理理服服
38、务务人人员员的的素素质要求质要求主要管理人员简介主要管理人员简介培训体系培训体系包包含含：培培训训目目标标、培培训训方方法法、培培训训方方式式、考考核核方方法法、前前期期员员工工培培训训计计划划、正正常常工工作作期期员员工培训计划工培训计划2626五五、物物资资装装备备计计划划物资配备分析物资配备分析本本着着合合理理配配置置、保保障障利利用用的的原原则则，对对员员工工住住房房、管管理理办办公公用用房房以以及及各各类类设设备备和和用用具具，拟拟出出一一个个周周密密的的计计划划，计计划划中中应应确确切切列列出出住住房房面面积积、物物品分类单价及金额。品分类单价及金额。物资装备计划物资装备计划 设计
39、表格，表达以下几个项目：设计表格，表达以下几个项目：A A、管理用房管理用房 B B、行政办公用物资行政办公用物资 C C、安全管理装备安全管理装备 D D、清洁、绿化用设施设备及材料、清洁、绿化用设施设备及材料 E E、建筑、机电维修保养用品建筑、机电维修保养用品 F F、特殊用品特殊用品2727六六、物物业业服服务务及及维维修修养养护护计计划划建筑及设备特征建筑及设备特征列列举举主主要要特特征征，从从规规划划、建建筑筑设设计计、给给排排水水系系统等逐一描述统等逐一描述设备的管理及设想设备的管理及设想按按要要求求，依依设设备备分分类类提提出出管管理理、服服务务的的新新思思路路；为为提提高高管
40、管理理水水平平，实实施施科科学学化化、规规范范化化管管理理、能能源源节节约约、服服务务承承诺诺等等即即务务实实又又能能体体现现创创新新的的大思路，以确保管理目标的实现。大思路，以确保管理目标的实现。制制定定详详细细的的动动力力设设备备的的日日常常运运行行计计划划、动动力力设设备备的的维维修修保保养养计计划划、本本体体物物业业维维修修养养护护计计划划、机机电电设设备备的的节节能能管管理理方方案案、智智能能化化设设施施设设备备的的综合运用及维修养护方案。综合运用及维修养护方案。在工程阶段提出有利于物业管理改进的建议。在工程阶段提出有利于物业管理改进的建议。设设备备的的日日常常运运行行计计划划设设备
41、备的的维维修修保保养养计计划划本本体体物物业业维维修修养养护护计划计划机机电电设设备备的的节节能能管管理理设设施施设设备备的的综综合合运运用及维修养护方案用及维修养护方案2828服服务务质量质量规范的建立规范的建立结结合合项项目目的的各各个个要要素素、开开发发商商本本身身的的具具体体要要求建立服务质量的控制体系。求建立服务质量的控制体系。评定的建立评定的建立工工作作计计划划服服务务标准标准工作计划工作计划拟拟定定管管理理服服务务工工作作计计划划：建建设设期期间间的的工工作作计计划划、物物业业竣竣工工验验收收期期间间工工作作计计划划、实实质质运运作作期期间间的的工工作作计计划划。重重点点是是实实
42、质质运运作作的的工工作作计计划。要求有新意，切合实际。划。要求有新意，切合实际。服务标准服务标准依据招标书相应章节制定服务标准依据招标书相应章节制定服务标准2929管管理理制制度度和和档档案案制制度度管理规章制度管理规章制度包包括括管管理理单单位位员员工工内内部部制制度度和和约约束束各各方方的的公公共共契契约约，各各项项制制度度均均要要以以国国家家法法律律为为准准绳绳，以以地地方方政政府府相相关关法法律律为为依依据据，结结合合实实际际而而定定，使使之之具具有有合合法法性性、实实用用性性和和可可操操作作性性，也也才才能能产产生生约束力。约束力。档案管理制度档案管理制度制制作作标标准准化化、电电脑
43、脑化化建建立立档档案案管管理理流流程程，分分环环境境资资料料（图图片片）、建建筑筑工工程程资资料料、图图纸纸、客客户户档档案案资资料料、装装修修维维修修记记录录、文文书书档档案案、财财务务报报表、荣誉等各类资料。表、荣誉等各类资料。特特色色服务服务CICI等服务等服务依依据据公公司司现现有有的的资资源源：社社会会资资源源、客客户户资资源源、自自身身资资源源、政政府府资资源源设设计计合合理理新新颖颖的的特特色色服服务务项目项目有偿服务有偿服务无偿服务无偿服务3030经经费费收收支支测测算算测算依据及标准测算依据及标准 A A、根根据据拟拟承承接接物物业业的的管管理理服服务务范范围围、类类型型、档
44、档次次、标标准准等等进进行行专专题题分分析析，作作出出较较为为精确的测算精确的测算 B B、对对国国家家规规定定的的管管理理服服务务单单价价可可不不必必计计算。算。C C、在在确确定定单单价价时时，要要从从竞竞争争战战略略高高度度和和战战术术要要求求上上去去推推敲敲，单单价价确确定定后后与与工工作作量量相相乘，便可得出管理服务费总标价。乘，便可得出管理服务费总标价。D D、以以总总建建筑筑面面积积为为基基数数，按按成成本本、利利润、总标价测算。润、总标价测算。列列出出管管理理费费、水水电电费费（四四代代收收）等等费费用用标标准准、管管理理经经费费的的来来源源、说说明明收收支支情情况况、收支测算
45、表。收支测算表。收收费费及及财财务务预预算算分分析析3131432编制投标文件应注意的事编制投标文件应注意的事项项1 1 1 1确保填写无遗漏，无空缺确保填写无遗漏，无空缺确保填写无遗漏，无空缺确保填写无遗漏，无空缺 2 2 2 2不得任意修改填写内容不得任意修改填写内容不得任意修改填写内容不得任意修改填写内容 3 3 3 3填写方式规范填写方式规范填写方式规范填写方式规范 4 4 4 4不得改变标书格式不得改变标书格式不得改变标书格式不得改变标书格式 5 5 5 5计算数字必须准确无误计算数字必须准确无误计算数字必须准确无误计算数字必须准确无误 6 6 6 6报价合理报价合理报价合理报价合理
46、 7 7 7 7包装整洁美观包装整洁美观包装整洁美观包装整洁美观 3232432编制投标文件应注意的事编制投标文件应注意的事项项1 1 1 1确保填写无遗漏，无空缺确保填写无遗漏，无空缺确保填写无遗漏，无空缺确保填写无遗漏，无空缺 投标文件中的每一空白都需填写，如有空缺，则被认为放弃意见；投标文件中的每一空白都需填写，如有空缺，则被认为放弃意见；投标文件中的每一空白都需填写，如有空缺，则被认为放弃意见；投标文件中的每一空白都需填写，如有空缺，则被认为放弃意见；重要数据未填写，可能被作为废标处理。因此投标人在填写时务必重要数据未填写，可能被作为废标处理。因此投标人在填写时务必重要数据未填写，可能
47、被作为废标处理。因此投标人在填写时务必重要数据未填写，可能被作为废标处理。因此投标人在填写时务必小心谨慎。另外，单项管理的投标，可以参照上述有关条目编写，小心谨慎。另外，单项管理的投标，可以参照上述有关条目编写，小心谨慎。另外，单项管理的投标，可以参照上述有关条目编写，小心谨慎。另外，单项管理的投标，可以参照上述有关条目编写，但是比较简单；又由于是单项管理，所以要求对该投标项目编写得但是比较简单；又由于是单项管理，所以要求对该投标项目编写得但是比较简单；又由于是单项管理，所以要求对该投标项目编写得但是比较简单；又由于是单项管理，所以要求对该投标项目编写得更详细一些，数据更确定一些。更详细一些，
48、数据更确定一些。更详细一些，数据更确定一些。更详细一些，数据更确定一些。3333432编制投标文件应注意的事编制投标文件应注意的事项项2 2 2 2不得任意修改填写内容不得任意修改填写内容不得任意修改填写内容不得任意修改填写内容 投标人所递交的全部文件均应由投标人法人代表或委投标人所递交的全部文件均应由投标人法人代表或委投标人所递交的全部文件均应由投标人法人代表或委投标人所递交的全部文件均应由投标人法人代表或委托代理人签字；若填写中有错误而不得不修改，则应由投托代理人签字；若填写中有错误而不得不修改，则应由投托代理人签字；若填写中有错误而不得不修改，则应由投托代理人签字；若填写中有错误而不得不
49、修改，则应由投标人负责人在修改处签字。标人负责人在修改处签字。标人负责人在修改处签字。标人负责人在修改处签字。3434432编制投标文件应注意的事编制投标文件应注意的事项项3 3 3 3填写方式规范填写方式规范填写方式规范填写方式规范 投标书最好用打字方式填写，或者用墨水笔工整填写。投标书最好用打字方式填写，或者用墨水笔工整填写。投标书最好用打字方式填写，或者用墨水笔工整填写。投标书最好用打字方式填写，或者用墨水笔工整填写。除投标人对错处作必要修改时，投标文件中不允许出现加除投标人对错处作必要修改时，投标文件中不允许出现加除投标人对错处作必要修改时，投标文件中不允许出现加除投标人对错处作必要修
50、改时，投标文件中不允许出现加行、涂抹或改写痕迹。行、涂抹或改写痕迹。行、涂抹或改写痕迹。行、涂抹或改写痕迹。3535432编制投标文件应注意的事编制投标文件应注意的事项项4 4不得改变标书格式不得改变标书格式 若投标人认为原有标书格式不能表达投标意图，可另附补充若投标人认为原有标书格式不能表达投标意图，可另附补充说明，但不得任意修改原标书格式。说明，但不得任意修改原标书格式。3636432编制投标文件应注意的事编制投标文件应注意的事项项5 5 5 5计算数字必须准确无误计算数字必须准确无误计算数字必须准确无误计算数字必须准确无误 投标人必须对单价、合计数、分步合计、总标价及其大写数投标人必须对
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