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1、第一节土地增值税概述土地增值税本章导读（2）土地增值税应纳税额的计算（3）土地增值税的会计核算/* 土地增值税的申报土地增值税土地增值税是指对转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物产权，并取得了增值收入的单位和个人征收的一种税。二、土地增值税特点(1)以转让房地产的增值额为计税依据（2）征税面比较广（3）实行超率累进税率（4）实行按次征收土地增值税的征税范围行为是否征土地增值税1出售国有土地使用权征税（土地使用权转移）取得国有土地使用权 后建造房屋后出售征税（房屋所有权转移、土地使用权转移）继承赠与方式取得房 地产继承不征税（没有取得收入）；赠与中公益性捐 赠、赠与直接亲属或直接承担赡养义
2、务的人不征。房地产出租不征税（没有发生产权转移）房地产抵押不征税（没有发生收入，没有发生产权转移）房地产交换单位之间换房征税，个人之间换房不征税合作建房建成后按比例分房自用不征税；建成后转让征税兼并转让房地产不征税代建房不征税（没有发生产权转移）房地产重新评估不征税QY第一节土地增值税概述（二）税率：4级超率累进税率 土地憎值税税率表。娜J增值额与璐项目金额的比我薛（%）0速算排余系数染1P不超过50翔部分533-20超过50%至10幽部加4"3，超过鹿20隔部舟5M154。超过20礴部加6M35。第二节土地增值税应纳税额的计算一、土地增值税的计税依据（）收入的确定纳税人转让房地产取
3、得的收入，是指包括 转让房地产的全部价款及有关的经济收益。从 收入的形式来看，包括：货币收入、实物收入、 其他收入。（二）扣除项目的确定1 .为取得土地使用权所支付的金额2 .房地产开发成本：拆迁补偿费、前期工程费 建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、 开发间接费用。3 .房地产开发费用：销售费用、财务费用和管理费用。注意：利息费用扣除4,与转让房地产有关的税金：营业税、城市维 护建设税、教育费附加、印花税。5 .其他扣除项目：对于房地产地产开发的纳税 人可以按照（1 + 2） *20%加计扣除。.6 .旧房及建筑物的评估价格Q-?第二节土地增值税应纳税额的计算【例7-1 1某房地产开
4、发公司出售一幢写字楼，收 入总额为10 000万元。开发写字楼的有关支出为: 支付地价款及税费1 000万元；房地产开发成本3 200万元；财务费用中的利息支出为450万元， 可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明且不 超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额， 但其中有50万元属于加罚利息；转让环节缴纳的 税费共计550万元；该单位其他房地产开发费用 计算扣除比例为5%。计算该公司应纳土地增值 税税额为多少？答案：计算允许扣除的金额（1）支付的地价款及税费1000万元（2）房地产开发成本3200万元（3）房地产开发费用= 450-50+ （1 000+3 200）*5% = 610 （万元）
5、（4）允许扣除的税费550万元，（5）力口计20%的扣除额=（1 000+3 200）*20% = 840 （万元）允许扣除的金额合计= 1000 + 3200 + 610 + 550+840 = 6 200 （万元）Qg第二节土地增值税应纳税额的计算1 .分步计算法应纳税额=2 （每级距的土地增值额*适用税率）在具体计算时，分两个步骤进行:第一步，计算出各级距的增值额，依次为:第一级增值额二扣除项目金额X 50%第二级增值额=扣除项目金额X （100%-50%）第三级增值额=扣除项目金额X （200%-100%）第四级增值额=全部应税增值额-以上各级增值额之和。第二步，以每一级的增值额乘以该
6、级的税率，得 出该级的税额，然后相加即为纳税人的税额。2 .速算扣除法应纳税额=增值额*适用税率-扣除项目金额*速算扣除系数在具体计算时，也分两个步骤进行：第一步，先计算增值额及增值额与扣除项目 金额之比，即增值率。第二步，按增值率所适用的税率直接乘以增 值额，再减去扣除项目金额乘以速算扣除系数。第二节土地增值税应纳税额的计算【例7-1 某房地产开发公司出售一幢写字 楼，收入总额为io ooo万元。开发写字楼的有关 支出为：支付地价款及税费1 000万元；房地产开 发成本3 200万元；财务费用中的利息支出为 450万元，可按转让项目计算分摊并提供金融机 构证明且不超过按商业银行同类同期贷款利
7、率计 算的金额，但其中有50万元属于加罚利息；转让 环节缴纳的税费共计550万元；该单位其他房地 产开发费用计算扣除比例为5%。计算该公司应 纳土地增值税税额为多少？Q?第二节土地增值税应纳税额的计算【解析】计算允许扣除的金额支付的地价款及税费1000万元，房地产开发成本3200万元房地产开发费用=45050+ （1000 + 3200） *5% = 610 （万7匕）允许扣除的税费550万元，力口计20%的扣除额=（1000 + 3200） *20% = 840 （万元）允许扣除的金额合计= 1000 + 3200 + 610 + 550 + 840 = 6200 （万元）计算增值额增值额=
8、 10000-6 200=3800 （万元）计算增值率，确定税率和速算扣除系数增值率= 3800 + 6 200 = 61.29%查“土地增值税税率表”，确定适用税率为40%、速算扣除系数为5%计算应纳税额应留勺税额=3800*40%-6200*5% = 1 210 （万元）Q?第二节土地增值税应纳税额的计算【例7-2 某企业转让一幢旧厂房，当时造价200万元, 无偿取得土地使用权。若现在建造同样的房子需要 650万元，该房子7成新，按500万元出售，支付有 关税费25万元。计算该企业应纳土地增值税税额为 多少？Q-第二节土地增值税应纳税额的计算【解析】计算允许扣除的金额评估价格=650*70
9、%=455 （万元）有关税费为25万元允许扣除的金额合计=455 + 25=480 （万元）计算增值额增值额=500-480=20 （万元）计算增值率，确定税率和速算扣除系数增值率= 20 + 480a4.17%查“上地增值税税率表”确定适用税率为30%、速算扣除系数为 0计算应纳税额应纳税额=2。*30%-480*0%=6 （万元）HQ-第三节土地增值税的会计核算一、主营房地产业务土地增值税的会计核算（1）计算土地增值税时:借：营业税金及附加贷：应交税费应交土地增值税（2）实际缴纳土地增值税时：借：应交税费应交土地增值税贷：银行存款Q-第三节土地增值税的会计核算【例7-3】以【例7-T】的资
10、料为例，计算出该企业应纳土地增值税税额为T 210万元。该企业如何进行账务处理?第三节土地增值税的会计核算【解析】(1)转让房地产时: 借:营业税金及附加12 100 000贷:应交税费一一应交土地增值税(2)实际缴纳土地增值税时:借:应交税费一一应交土地增值税贷:银行存款12 100 00012 100 00012 100 000二、兼营房地产业务的企业土地增值税的会计处理(1)确认土地增值税：借：其他业务成本贷：应交税费应交土地增值税(2)实际缴纳时：借：应交税费应交土地增值税贷：银行存款Q-第三节土地增值税的会计核算【例7-4某企业兼营房地产业务，经计算本次转让房地产应缴纳的土地增值税税
11、额为4To 000元。该企业如何进行账务处理？第三节土地增值税的会计核算【解析】(1)转让房地产计提应交土地增值税时：借:其他业务成本410 000贷:应交税费一一应交土地增值税410 000410 000410 000(2)实际缴纳土地增值税时： 借:应交税费一一应交土地增值税贷:银行存款第三节土地增值税的会计核算三、工业企业转让房地产的土地增值税的核算旧房及建筑物在取得时，会计应列为固定资产管 理，计入“固定资产”科目，其出售发生的相关税 费应通过“固定资产清理”账户核算。计算转让房地产缴纳的土地增值税时，借记“固 定资产清理”账户，贷记“应交税费应交土地 增值税”账户；实际缴纳时，借记“应交税费应交土地增值 税”账户，贷记“银行存款”账户。【例7-5】以例【7-2为例，如何进行土地增值税 的账务处理？【解析】(1)转让房地产时：60 00060 000借:固定资产清理贷:应交税费一一应交土地增值税 (2)实际缴纳土地增值税时：借:应交税费一一应交土地增值税 贷:银行存款60 00060 000