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1、学习必备欢迎下载一、购房与换房流程列出需要居住的面积与期望居住地区的价格决定购房目标当前的总价估算房价成长率估算购房时的房屋总价计算该投资的终值是否足够支付届时自备款计算购房后每月 资产应如何配储蓄是否足以负担 置才能达到所需房贷本利摊还额 的投资报酬率可配置在购房上的资产于储蓄比例二、年收入概算法用年收入概算法计算可负担房价:购房前首付款的筹备与购房后贷款的负担，对家庭现金流量与生活水准的影响长达数十年。可以下列公式概算可负担的房屋总价：可负担房价 =( 年收入 x 负担比率 )/房贷利率 /贷款成数不能陷入低首付款的陷阱，买自己负担不起的房子。例题：如年收入10 万，其中30%可用来缴房贷
2、，假设前几年只缴利息，首付款的机会成本也以房贷利率计算，房贷利率6%，贷款成数70%。可负担房价 =(10万 X 30%)/ 6% / 70%=71.4万，为年收入的7.14 倍。前提是需先准备 21.4 万的首付款。若贷款 20 年，本利平均摊还法，可贷款PV(6%， 20， -3)=34.4,34.4/70%=49.2 ， 49.2/10=4.92， 不到年收入的五倍。从这个简化公式可知，同样的收入，利率越低，可负担房价越高房价越高。一般而言，依房贷负担计算的房价上限，约为年收入的; 储蓄率越高，可负担5-8 倍。三、目标精算法计算可负担房价可负担房价 =PMT1X1-(1+y)/(1+r
3、)/(r-y) X(1+r) +FV(r,0,A)+PV(I,m,PMT2)r= 投资报酬率， =离购房房年数PMT1=当前年收入×负担比率A=当前可配置于购房用途的净资产i= 房贷利率， m=房贷年数PMT2=本利摊还年供额=FV(y,0,-PMT1)y =收入成长率目标精算法案例小林年收入为10 万元，预估收入成长率5%，当前净资产15 万元， 收入的 30%用于储蓄自备款与负担房贷的上限。小林打算5 年后购房， 投资报酬率8%，贷款年限20 年，利率 6%，届时可以负担的房价为：自备款储蓄部分=PMT1× 1-(1+y)/(1+r)/(r-y)× (1+r)
4、=30,000 元× 1-(1+5%)/(1+8%)5/(8%-5%)× (1+8%)5=193047 元自备款投资部分= FV(r,0,A)=FV(8%,5,0,-150000)=220,399元PMT2=FV(y, , 0, PMT1)=FV(5%,5,0,30000)=-38,288元学习必备欢迎下载贷款部分 =PV(i,m,PMT2) =PV(6%,20,-38288)=439,160元可购房总价 =193,047+220,399+439,160= 852,606元可以买大约85 万元的房子。四、固定预算下区域和面积取舍项目参数平米数单价适合地区目前年收入100,0
5、007012,180二环收入增加比率5%8010,658二环到三环可负担购房支出比率30%909,473三环可配置在购房资产150,0001008,526三环到四环投资报酬率8%1107,751四环预计几年后购房51207,105四环到五环房贷利率6%1306,558五环房贷年数201406,090五环以外五环以外可筹自备款4134461505,684五、换房能力概算需筹首付款 =新房净值 - 旧房净值 =( 新房总价 - 新房贷款 )-( 旧房总价 - 旧房贷款 ) 。如旧房值 60 万元，贷款尚有30 万元，新房值100 万元，拟贷款60 万元，应筹首付款=(100 万元 -60 万元 )
6、-(60万元 -30 万元 )=10 万元。此时要考虑的是，手边可变现的资产有无 10 万元，及未来是否有负担60 万元房贷的能力。以 6% 的利率来算，每月只付利息就要3,000 元，因此月收入应在10,000 元以上才考虑换房。 购房不是理财的唯一目标，若把所有的资源全部用来于购换房需求，会耽搁子女教育金或退休金的筹措时，可在准备充分前暂时租房。六、房涯规划表生涯阶段购房经验选房因素月收入（元 )可负担房价青年期 <30 岁首次购房房价、便利3000-500020 万-35 万元前中年 30-40 岁第一次换房学区、交通5000-1000035 万-70 万元学习必备欢迎下载后中年
7、40-50 岁第二次换房环境、治安10000-1500070 万-100 万元30 万-50 万元老年期 >55 岁第三次换房养老、遗产5000-8000七、换房规划案例工作 10 年后购房 50 万，居住10 年后换房100 万，假设旧房届时按原价出售，所需储蓄或房贷年供额为多少?第一段： 25 岁开始工作， 35 岁第一次购房，投资报酬率8%，房贷利率6%，贷款 20 年。贷款六成。购房前所需的储蓄=PMT(8%,10,0,200000)=-13,805元。第二段： 35 岁到 45 岁还贷款，购房后所需的年供额=PMT(6%,20,300000)=-26,155元。第三段： 45
8、岁换房 100 万元，届时旧房房贷还有10 年才缴清，房贷余额=PV(6%,10,-26155)=192,503(元 ) ，出售旧房后须先把原房贷还清，500,000 元 -192,503元=307,497 元，可当新房首付款。新房贷款需求=总价 1,000,000元 -307,497元=692,503 元。年供额 =PMT(6%,20,692503)=-60,376(元 ) 。八、换房买卖顺序分析1、换房的步骤：先买后卖需要解决资金的周转问题。即使只隔几个月，也必须先借到一笔钱来缴首付款，而且需要负担资金成本。比如说旧房50 万元，新房100 万元，新房可贷款70 万元，首付款30 万元。如
9、先买后卖，中间隔三个月，这时若旧房无房贷，可用旧房抵押贷款30 万元，来当新房的首付款。等到卖旧房之后，再还此笔贷款。若旧房还有房贷20 万元，且很难再增加贷款，此时若无其它资金来源，要想办法另外借到 30 万元来支付新房首付款。若资金成本为10%，按年计算，需额外支付的利息为：300,000 元 X10%X3/12=7,500 元。若没有借贷渠道，除非在换房前已另外积蓄了一笔钱足以支付首付款，卖后买为宜。2、换房的步骤：先卖后买换房时还是以先要解决出售旧房后无房可住的问题。除非买卖合约都已谈妥，只差几天可住旅馆，否则通常要租房居住。因为租期不长，不到一年，谈租约时，可能不像一般签一年租约那样
10、容易，或者每月租金可能较高。如果旧房的购买方将该房用于出租， 那么可以售后回租， 卖旧房后仍住在里面， 付给购房者租金，直到搬入新房为止。九、其它购房成本的考虑1、中介费用：若通过中介公司租房，要付一个月的房租当中介费用。购买二手房时，通常买方要支付房价 1%的中介费，卖方要支付房价 2%的中介费。2、装潢费用：毛坏房的房价较低，但需要花更高的费用装修，毛坯房适合想自己决定装修的购房者。 一般购房后装修的标准，套内面积每平米500-1,000元应为装潢费用合理的范围，房价越高，装潢的投入也越高，可以房价的10%来估计装潢所需的费用。3、搬家费用：相较下不算太高，1,000 元预算应该足够。4、
11、房贷相关费用：如估价费、保险费与律师费等，可以贷款总额的2%估计5、印花税：合同总价的万分之五学习必备欢迎下载6、契税：由买方负担，个人住房减半征收，一般住宅可以总价1.5%估计。综合起来，其它期初成本约需占到总价的15%左右，在购房规划中应与首付款一起计入期初开销中。如果是换房，如中介费、印花税买卖都收，都要考虑在内。十、住与行：通勤成本分析比较两个方案：一个是市中心公司旁住宅，100 平米，单价1 万元，总价100 万元 ;一个是郊区住宅，同样为100 平米，单价5,000 元，总价50 万元。若购房的年成本比例相同，均为房价的5%，市区住宅每年成本为5 万元，郊区住宅为2.5 万元。市区
12、住宅可步行上班可忽略通勤成本，郊区住宅通勤成本=汽油费 +停车费，若每月1,500 元，一年1.8 万元。因此住与行的成本相加，市区住宅只比郊区住宅每年多出0.7 万元。 此时要评估通勤的时间成本是否值得此增加的成本。十一、二手房与期房的合理价差期房价格 =现房价 - 购置期房到交房期间租金现值购现房可现住,购期房可能同时缴贷款与租屋二手房价格 =新房价格× (1- 折旧率×使用年数)同一区域现房价格为每平米1 万，年租金每平米600 元，折现率 3%，2 年后交房， 期房价=10,000 元 -PV(3%,2,-600,0,1)=10,000元 -1,183元 =8,817 元若每年折旧2%，使用10 年的二手房单价=10,000 × (1-2%X10 ) = 10,000元 *80%=8,000元十二、老人换房规划：银发族年金屋以一笔保证金购买专供身心健康的退休者所使用的年金屋居住权。年金屋强调医疗照顾，酒店式管理，以及与同年龄层的社交活动。老人入住后通常还要交管理费，但可一直住到终老为止。可以居住保证金及月费用( 双人 )作为累积退休金的目标。如果保证金100 万元，含餐费的年管理费3 万元，退休后生活20 年， 100+PV(3%， 20，-3 ， 0， 1) =146 ，则退休时应准备146 万元。