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1、1.可比实例A可比实例B可比实例C成交侪格 ,2RMB8000/ m2USD1000/ m_一2RMB8800/ m成交日期2004年1月31日2004年4月30日200W 7月 31 日交易情况-1%0%+3%区域因素+2%+1%+3%个别因素-3%+2%+1%假设人民币与美元的市场汇价2004年4月30日为1: 8.27, 2004年10月31日为1: 8.3;该类写字楼以人民币为基准的市场价格2004年1月1日至2004年3月31日基本保持不变，2004年4月1日至2004年6月30日平均每月比上月上涨0.5%, 2004年7月1日至2004年10月31日平均每月比上月上涨1%。试利用上
2、述资料估算该写字楼于2004年10月31日的正常市场价格。解：VA 80001 0.5%341 1%10099100 100102978627.13元/平方米1001028437.26元/平方米24 100 100VB 1000 8.27 1 0.5% 1 1%100 101VC 8800 1 1% 3 100 84610.57元/平方米103 103 101V VA VB VC8508.65元 / 平方米32.某写字楼预计持有两年后出售，持有期的纯收益每年216万元，出售时的价格为 5616万元，还原利率为 8% ,则该写字楼目前的收益价格为多少？2162165616V 2 2 5200万兀
3、18%18%1 8%3某宗房地产预计第一年的有效毛收入为 20万元，运营费用为12万元；此后每年的有效毛 收入会在上一年的基础上增长 5%,运营费用增长 3%,收益年限为50年.该类房地产的还 原利率8% ,则该宗房地产的价格为多少？解：nnV A 11 gAC 11 gcr gA 1 r r gc 1 r50201 5%1128% 5%1 8%8% 3%5013%286.1万元1 8%4 .有一房地产，土地总面积1000m2,为10年前通过征用农地取得，当时每亩花费16万元，现时重新取得该类土地每平方米需要600元；地上建筑物总建筑面积2000m2,于8年前建成交付使用，当时建筑造价每平方米
4、500元，现时建造同类建筑物每平方米需1000元，估计该建筑物尚可使用32年，残值率为5%。试选用所给资料估计该房地产的现时总价和单价。解：土地重新取得成本= 600X1000 = 60万元建筑物重新建造成本=1000 X 2000 = 200万元重新购建成本=60 + 200= 260万元建筑物折旧采用直线折旧法进行折旧建筑物折旧累计额=200匕笆 8=49.4万元8+ 32? 该房地产的现时总价=重新购建价格一建筑物折旧总额= 260-49.4= 210.6 万元单价=210.6/2000= 1053 元/m25 .某新建房地产，土地面积 20000平方米，建筑面积 50000平方米。现时
5、土地重新取得价 格为3000元/itf。建筑物建造的建安成本为1800元/,管理费用为建安成本的3%。该房地产开发周期为2.5年，其中半年准备期，2年建设期，土地费用在准备期内均匀投入；建 安成本及管理费用在建设期内第一年均匀投入40% ,第二年均匀投入 60% ,年利率为6%。销售税费为房地产价格的7% ,开发利润为房地产价值的20%。试评估该房地产的总价与单价。解：房地价格丫总=土地成本A+建安成本B+管理费用C+利息D+销售税费E+开发禾1J润F一 一 2.251.50.5ABCD 3000 20000 1 6%1800 50000(1 3%) 40% 1 6%60% 1 6%16613
6、.63万元20%0.27V 总V 22758.40万元4552元/平方米V总 16613.63 0.27V总VV总22758.40单建筑面积 500006 .某建筑物，总建筑面积为 200平方米，于5年前建成，重置价格为 1000元/,耐用年 限40年，残值率为2% ,试用余额递减法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额和现值。解：已知：C=1000X 200=200000 元，R=2% , N=40, t=5d 1 NR 1 40 2% 0.093-i 1Di C1 d d1 1一Di 200000 1 0.0930.093 18600 兀5 1一D5 200000 1 0.0930.093 12
7、587.6兀_t 5_Xt C 1 1 d 200000C 11 0.09377237.3VB C 1 d t 200000 1 0.093 5 122762.7元/平方米10%,则7 .已知某宗房地产 30年土地使用权价格为 3000元/平方米，对应的还原利率为其土地使用权为50年、还原利率为 解：12%的价格为多少?V50V30 浣3000“110% 1 501 12%2643元 /m2C,112% 1 301 10%8.某套房屋合同总价为 80万元, 成交日期首付20万元，半年后支付 求其名义价格和实际价格。解：名义价格=80万元其在实际交易中合同所约定的付款方式分期付款,30万元，一年
8、后再付 30万元。若月利率为如在0.5%，试实际价格=203061 0.00530八七一12 77.37万兀1 0.005实际价格小于名义价格9.某项目土地面积10000m2,原规划建造住宅，建筑容积率为元/ m2 ;现经有关部门同意建造大型超市，建筑容积率增加到元/ m2 ,则应补多少地价？解：这是既改变用途又增加容积率的问题。补地价数额=改变用途增加建筑面积后的地价-改变用途增加建筑面积前的地价=10000X 2000X4 10000 X 1500 X 33.0,对应的楼面地价为 15004.0,楼面地价增加到2000=3500万元10.有一房地产需要估价，其现状使用下价值为3000元/为
9、1500元/ ;根据市场分析，其装修改造后的房地产价值为如对其装修改造，需要费用4000元/itf。试判断该房地产的估价前提。解：分析可知此题为最高最佳使用原则估价前提的判断。4000-3000= 1000 元/itf < 1500 元/itf所以该房地产估价应以利用现状为前提11.为评估某估价对象房地产价格，搜集了众多交易案例，其中选取了A、B两个可比实例，相关数据如下：A实例建筑面积200平方米，成交总价140万元人民币，分三期付款，首付24万元，第二期于半年后付48万元，余款68万元于一年后付清。B实例的建筑面积2500平方英尺，成交总价 21万美元，于成交时一次付清。若年利率为4
10、%, B实例成交日的美元与人民币市场汇价为1美元=8.27元人民币，试将可比实例价格统一为以人民币表示的每平方米建筑面积单价。解：480000240000赤(1 4% 0.5680000200 6823兀/平万米1 4%210000 8.27 10.76425007478元/平方米12 .某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2325元/平方米，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产交易中应由卖方交纳的税费为正常成交价格的7%,应由买方交纳的税费为正常成交价格的5%。试求正常成交价格。解：正常价格卖方净得 一土、1曲二 2325 1 2500元/平方米1 卖万税费率1 7
11、%13 .某个可比实例于2004年2月1日的价格为1000美元/平方米；该类房地产以人民币为 基准的价格变动， 平均每月比上月上涨 0.2%。假设人民币与美元的市场汇价2004年2月1日为1美元=8.26元人民币；2004年10月1日为1美元=8.29元人民币。对该可比实例进行 交易日期修正，将其修正到2004年10月1日的人民币价格。解：1000 8.26 1 0.2% 8 8393元 / 平方米14 .某宗收益性房地产，预测未来3年的净收益均为100万元/年，3年后的出售价格会上涨12%,届时转让税费为售价的 6%,还原利率为9%。该房地产目前价值多少？ 解：1001V（1 12%）（1
12、6%）V339%1 9%1 9%V 1353.31 元/m215 .总投资为400万元，开发期 2年，第一年均匀投入总投资的65%,第二年均匀投入35% ,同期银行贷款年利率 8% ,求利息。解：I =400 X65% X（1+8%）1.5 1+400X 35% X（1+8%）0.5 -1=37.31 （万元）16 .某旧厂房的建筑面积为5000平方米。根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等400元/平方米（按建筑面积计），同时取得40年的土地使用权。预计装修改造期为 1年，装修改造费为每平方米建筑面积1000元；装修改造完成后即可全部售
13、出，售价为每平方米建筑面积4000元；销售税费为售价的8%;购买该旧厂房买方需要交纳的税费为其价格的4%。试利用上述资料用现金流量折现法估算该旧厂房的正常购买总价和单价（折现率为12% ）。解：旧厂房的购买价格 V =装修改造后商场售价 A-补出让金数额 B装修改造费 C销售税费D购买税费E八 4000 5000A1785.71（万兀）1 12%B = 400 x 5000=200 （万元）c 1000 5000C07- 472.46（万兀）1 12% 0.5D= 1785.71 X 8%= 142.86 （万元）E = VX4%= 0.04X （万元）V=A-B-C-D-EV=1785.71
14、- 200 - 472.46-142.86-0.04VV=933.07 （万元）V 单=1866.13 元/itf17.前后两面临街矩形地，标准深度20m,如下图所示，求该宗地的单价。路线价2000元m215m30m15m路线价300。元/m2解：15米处的平均深度指数累计深度指数标准深度所给深度40% 30% 20%2015120%973000 120% 2000 120% o宗地单价 3000兀/m2218.某地区某类商品 2000年至2008年的价格水平如下图所示，试利用资料预测2009年和2011年的该类房地产的价格水平。 解：年份价格卡详/、 2008年价格总发展速度（%） 100%
15、 196%2000年价格平土匀发展速度 V总发展速度9 71.96 1.0882000280020012700200231002003260020043200200538002006520020075300200855002009年价格=5500 X 1.088=5980元/平方米2011 年价格=5500 X 1.0883=7083 元/平方米19 .某宗房地产预计未来第一年的净收益为8万元，此后每年的净收益会在上一年的基础9%。试求该宗房地产的上增加1万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的还原利率为价格。解：b 81r2 9% 9%2212.35万元20 .有一可比实例，成交价格为5000元/平方米，该可比实例的个别因素综合起来劣于待估对象，经分析，可比实例在临街深度、宗地形状、宗地面积等方面综合起来需修正-3% ,求经个别因素修正后的可比实例价格。解：5000 100 5155元/平方米