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1、XX购物中心运营方案2011 年 4月 28日目录第一章本案项目简介2第二章本案年处城市地域条件分析2第三章本案现有楼盘状况分析（SWOT 分析法）6第四章市场定位的分析 .9第五章 招商运营 .11第六章商场运营及利润计算19第七章商场的装修与开业铺货.21.25XXXX 运营方案第一章本案项目简介：1、项目开发商：XXXXXXXX商城由XXXXXXXX房地产开发有限责任公司开发建设。2、项目位置：商城位于XXXX 康平街北段。康平街是XXXX 最 长、最繁华的商业街之一，也是城市中心街路，交通便利，单位、小区、校园环绕。街的中段，客运站、世纪广场；街东侧实验小学、市幼儿园；街北五中、一中；
2、与育才路相隔为市体育场。属于 XXXX机关文化经济商贸中心地段、黄金地段。3、面积：单体总面积25,000 平方米，共分三层：一层 7,000 平米；二层9,600 平米；三层7,300 平米。对面正在营业的XXXX 商城总面积为 15,000 平，分为二、三层（一厅全部为门市已出售产权）。商业街两侧总建筑面积40,000 平方米。4、商城内部结构： 商场内设两部扶梯，八处步行梯，四个正门， 主门设在康平街一侧， 二层上空为 2,300 平米的采光天景， 商场宽敞 明亮。第二章本案年处城市地域条件分析1、地理位置： XXXX 位于吉林省西北部，地处松嫩平原腹地，沁草原边陲， 是国家对外开放城市
3、。 外连辽、吉、内蒙两省一区，长春、哈尔滨、齐齐哈尔等大中城市， 周边与松原、 洮南、通榆、科尔上承镇赉、肇源等县（市）毗邻，是嫩江流域区域性中心城市。2 、城市面积：总面积为4879 平方公里，东西长为95 公里，南北宽为90 公里3、城市人口：为42.37 万人，全部为常住人口，其中城镇人口16 万，农业人口27 万。有蒙、汉、满、回、朝、锡伯等9 个民族少数民族人口8552 人4、人均收入：XXXX 政府统计数（按此数据逐年增长）年份统计对数字（年）全文说明（年）象1987XXXX368 元1989XXXX470 元1997XXXX达 960 元1999XXXX1100 元XXXX155
4、0 元20009890 元2009XXXX（城市）3350 元（农1986 年人均国民收入691 元，比 1985 年增长40.45% ，农民人均收人368 元，比 1985 年减少 8% 。农民年人均收入470 元，比 1987 年减少 0.8% 。全市农民人均收人达960 元，比 1995 年增长 20.3% 。1998 年， XXXX 农民人均收人 1100 元，在岗职工年平均工资 4380 元，年末城乡储蓄存款余额76606 万 丿元。1999 年， XXXX 农民人均收人 1550 元，在岗职工人均收人 4850 元。农民人均纯收入达到3350 元，同比增长 15% ；城镇居民人均可
5、支配收入达到9890 元，同比增长 15% ；民）2010XXXX1.68 万元2010 年， XXXX 农民人均收人 4350 元，在岗职工人（城镇）均收人 1.68 万元。4350 元（农民）5、自然资源：XXXX 拥有丰富的林草资源、农业资源、水利资源、风力资源、土地资源，是吉林省资源高度聚集的县域之一。有耕地面积160 万亩；有著名的姜家甸和三家甸场，羊草加工对外出口；水资源充足，境内一江两河”（嫩江、洮儿河、霍林河）环绕，年均过境水量208 亿立方米；石油、天然气、矿泉水储量丰富，储油量1.2 亿吨，天然气储量 20 亿立方米；旅游资源丰富，嫩江湾国家湿地公园，是集避暑、休闲、娱乐的
6、于一体的旅游胜地。6、交通条件：XXXX 交通便利 ，公路、铁路、水路纵横交错 ， 四通八达 ，长白、通让铁路在 XX 北站相交 ,境内营运里程133 公里 ,XX 北站为国家二级编组站。长白高速公路的通车运行，为 XXXX 的经济建设带来新的春风。即将开工建设的长白高铁专线竣工后,XX 将融入长春 1 小时经济圈。XX 港是吉林省最大内河港口，是吉林省同俄罗斯远东地区开展直接贸易的唯一水上通道。7、经济优势：农业是XXXX 传统产业，素有“鱼米之乡”、“骏马之乡”的美称。 XXXX 是全国523 家粮棉大县之一，是吉林省重要商品粮基地，年产 粮食 13 亿斤，盛产玉米、水稻、高粱、谷子、小麦
7、、绿豆、葵花、芝麻、甜菜等农产品。2009 年， XX 全口径财政收入实现5.5 亿元，地方财政收入完成2.88 亿元。全市地区生产总值完成60.8 亿元，同比增长21% ，其中第一、二、三产业增加值分别完成11.4 亿元、 25.5 亿元和23.9 亿元。8、消费水平通过 2010 年 XXXX 对消费市场的统计，XXXX 在贯彻落实扩大内需的方针之时，消费市场平稳健康地运行，零售总额呈现稳步增长态势。同比增长18.9% 。具体表现为：(1) 社会消费品零售总额快速增长。(2) 城乡市场同步增长，农村快于城市。(3) 餐饮市场持续走高，发展空间更加广阔。(4) 假日消费带动了全市消费品市场的
8、繁荣活跃。9、现有商业结构：从考察中看到，XXXX 现有各类市场规划明确，通讯器材、电脑电子、装饰装潢材料、农贸日杂、服装百货等都有每个街区的整体规划，布局合理，可见新型城市的建设过程，政府都有合理安排。现主要有14 个大型商场，多以五金交工为主仅有月华商场、百货大楼、世纪广场为服装百货行业。而且时间不长，多数为1998 年开业至今。第三章本案现有楼盘状况分析（SWOT 分析法）（一）优势S1、本案的自身优势（1）硬件设施好，地热取暖，为市场发展打下了基础，特别是2，300 平方米的阳光棚天景，更是独具特色，可以成为XXXX 的一 个商业景点；（2）地理位置好，交通便利，与新世纪广场距离为40
9、0 米左右，公共汽车站与该市场仅800 米左右，适合做市场；（3）25,000 平方米的经营面积，适合打造大型集餐饮、娱乐、购物、商超于一身的新型商业摩尔；（4）本案地产公司良好口碑，对本案启动有着推动作用；2、城市优势（ 1）近年来对农村的政策提高了，城市建设环境得到了提升， 经营环境也要提升；（ 2）港口及湿地公园的建立为城市发展现来商机；（3）XXXX 是个历史悠久的城市，一直是嫩江出海口，是通往黑龙江的输纽，与大庆的隔江相望会给市场发展带来商机；（4）XXXX 在县级市中发展较快，政府的扶持带动各项产业飞速发展，本案可依托政府的支持，打造新城市中一个靓点商场。（二）劣势W1、本案现存不
10、利因素（ 1）地理位置稍后，短期内形成不了商业氛围，需要时间改变 现有状况。但如果商业氛围连贯起来，会拉动整个市场。（ 2）周边小区入住率较低 ,购买力没有形成 ,需要时间培养。（ 3）本案对面的 XXXX 商场现有商户经营的萧条状况， 会对招 商产生阻力。（ 4）现有城市开发区在向南移， 本案所在的北部地区发展缓慢。2、所在城市存在的劣势（ 1）固定人口比例较大，流动人口太少，对市场经济的发展有 影响，启动时间大约需 3-5 年左右。（ 2）大型市场几乎没有，仅有的世纪广场是整个城市的商业龙头，但档次较低，环境较差。原有百货大楼等大型商场，都已转型经 营另类商品，对本案没有威胁。（ 3）城市
11、消费水平较低， 时尚服饰、 品牌服饰等不能引领新潮， 消费有实用型为主。（ 4）政府支持、扶持态度未明朗化。（三）机会O1、本案的成功机率（1）打造高于世纪广场的经营档次及经营环境的市场，做到价位与之相同，但环境吸引客流。（2）还要以长春新世纪公园的形式为依据，但经营档次要低于长春新世纪公园，给 XX 人民一个新视野。以休闲娱乐购物为一体的 新的公园式商场。（3）欧亚与中东正在往外扩张，特别是欧亚正在准备进入，在他未入前，将商场做起来，可以赢得时机。（ 4）成功机率 虽是一个未知数，要看企业的实力，经营者的目光与经验，管理 者的魄力与水平，三方面共同努力，成功机会还是很大的，在50% 以上，但要3 年以上的时间证实。根据2、城市发展为本案启动提供机率XXXX 政府工作报告：（ 1）嫩江公路大桥项目，可与大庆市相邻、相通，将增进商贸往来；（ 2）嫩江湾湿地建设规划 ，将打响 “东赏长白山，西游嫩江湾 ” 旅游品牌，届时可为城市经营繁荣带来突破点。（ 3）嫩江港口建设，为城市发展打造新的商机。（四）威胁T 主要体现在本案运营中外部因素造成的威胁