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1、第二章资产评估的根本方法第一节市场法一、市场法及其适用的前提条件名词解释 市场法也称市场价格比拟法,是指通过比拟被评估资产与最近售出类似资产的异同,并将类似资产 的市场价格进行调整,从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法.多项选择市场法应用的前提条件：1需要有一个充分发育、活泼的资产市场；2参照物及其与被评估资产可比拟的指标、技术参数等资料是可收集到的.单项选择运用市场法,重要的是能够找到与被评估资产相同或相类似的参照物.二、运用市场法进行资产评估的方式单项选择064用市场法对资产评估时,评估值的评定应参照相同或相似资产的市场价检单项选择一般地说,在市场上如能找到与被评估资产完全相同的参照物
2、,就可以把参照物价格直接作为被评估资 产的评估价值.多项选择参照物差异调整因素主要包括三方面：1时间因素;2地域因素;3功能因素.三、运用市场法评估资产的程序及其优缺点多项选择运用市场法评估资产时,一般按以下程序或步骤进行：1明确评估对象；2进行公开市场调查,收集相同或相类似资产的市场根本信息资料,寻找参照物；3分析整理资料并验证其准确性,判断选择参照物；4把被评估资产与参照物比拟；5分析调整差异,得出结论.单项选择074市场法是资产评估中最简单、最有效的方法,其优点表现在：1能够客观反映资产目前的市场情况,其评估的参数、指标直接从市场获得,评估值更能反映市场现实价格；2评估结果易于被各方面理
3、解和接受.简答市场法的缺点表现在:单项选择054 024市场法不适用于专用机器、设备、大局部的无形资产,以及受地区、环境等严格限制 的一些资产的评估.第二节本钱法一、本钱法及其适用的前提条件名词解释本钱法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置本钱扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值 的方法.单项选择074在本钱法中,资产的贬彳1或者损耗最多有3种.二、本钱法运用的思路及其各项指标的估算名词解释074单项选择064更新重置本钱是指利用新型材料,并根据现代标准、设计及格式,以现时 价格生产或建造具有同等功能的全新资产所需的本钱.多项选择074更新重置本钱与复原重置本钱的差异保罗：制造标准；利用的
4、材料；设计、格式、技术.单项选择044更新重置本钱和复原重置本钱采用的都是资产的现时价格,它们的不同之处在于资产在技术、 设计、标准方面的差异.单项选择024对于设计、消耗、格式几十年一贯的某些资产,其更新重置本钱与复原重置本钱是一样的.多项选择064重置本钱的估算一般可以采用以下方法：1重置核算法；2物价指数法;单项选择074资产重置本钱=资产历史本钱*资产评估时物价指数资产购建时物价指数或：资产重置本钱=资产历史本钱* 1+物价变动指数单项选择084 054物价指数法估算的重置本钱仅考虑了价格变动因素,因而确定的是复原重置本钱.3功能价值法：希评估裕产年产景 .单项选择06-4被评估资产重
5、置本钱=一仝一目参照物资产重置本钱参照物年产量单项选择084规模经济效益指数法的有关说法正确的选项是：这种方法并不适用于所有的机器设备；它运用的条件是生产水平与价格存在一定比例关系；指数的取值范围一般在0.4-1.2之间.单项选择054规模经济效益指数法计算被评估资产的重置本钱：被评估资产的重置本钱=参照物资产的重置本钱被评估资产的产量X参照物资产的产量单项选择064 044采用统计分析法确定某类资产重置本钱运用的步骤是：1在核定资产数量的根底上,把全部资产根据适当标准划分为假设干类型.2在各类资产中抽样选择适量具有代表性的资产,应用功能价值法、物价指数法、重置核算法或规模经济效益 指数法等方
6、法估算其重置本钱.3依据分类抽样估算资产的重置本钱额与账面历史本钱计算出分类资产的调整系数,其计算公式为：K=R/R式中：K资产重置本钱与历史本钱的调整系数； R某类抽样资产的重置本钱；R 某类抽样资产的历史本钱.根据调整系数 K估算被评估资产的重置本钱,计算公式为：被评估资产重置本钱=某类资产账面历史本钱K某类资产账面历史本钱可从会计记录中取得.单项选择084资产的实体性贬值是资产由于使用和自然力作用形成的贬值.多项选择总使用年限指的是实际已使用年限与尚可使用年限之和.单项选择034资产利用率=截至评估日资产累计实截至评估日资产累计法际利用时间定利用时间100%单项选择当资产利用率1时,表示
7、开工缺乏,资产实际已使用年限小于名义已使用年限.单项选择尚可使用年限是根据资产的有形损耗因素预计资产的继续使用年限.单项选择功能性贬值是指由于技术相对落后造成的贬值.单项选择净超额运营本钱是超额运营本钱扣除所得税以后的余额.单项选择084功能性贬值的估算还可以通过超额投资本钱的估算进行,即超额投资本钱可视同为功能性贬值, 计算公式为：功能性贬值 =复原重置本钱-更新重置本钱单项选择024经济型贬值是由于外部环境变化造成资产的贬值.单项选择当资产使用根本正常时,不计算经济性贬值.多项选择024成新率的估算方法有以下几种：1观察法;2使用年限法；3修复费用法.单项选择024修复费用法计算公式如下：
8、成新率=1-修复费用重置本钱100%多项选择资产使用过程中,价值的运动依次经过价值损耗、价值转移和价值补偿.单项选择折旧座位转移价值,是在损耗根底上确定的.单项选择资产的维修在保证资产正常运转的同时,具有更新的性质.单项选择经济性贬值是资产外部原因引起的.三、运用本钱法评估资产的程序及其优缺点多项选择运用本钱法评估资产一般按以下程序进行：1确定被评估资产,并估算重置本钱；2确定被评估资产的使用年限；3估算被评估资产的损耗或贬值；4计算确定被评估资产的价值.简答本钱法的优缺点：采用本钱法评估资产的优点有：1比拟充分地考虑了资产的损耗,评估结果更趋于公平合理；2有利于单项资产和特定用途资产的评估；
9、3在不易于计算资产未来收益或难以取得市场参照物条件下可广泛地应用；4有利于企业资产保值.但是,采用本钱法的缺点是工作量较大.而且,它是以历史资料为依据确定目前价值,必须充分分析这种假设的 可行性.另外,经济性贬值也不易全面准确计算.第三节收益法一、收益法及其适用的前提条件名词解释收益法是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值,借以确定被评估资产价值的一种资产 评估方法.多项选择054适宜采用收益法评估的资产有：资源性资产；无形资产；商业用房地产等.单项选择运用收益法对资产评估时,是以资产投入使用后能够连续获利为根底的.多项选择如果在资产上进行投资不是为了获利,进行投资后没有预期收益或预期
10、收益很少而且又不稳定,那么不能 采用收益法.二、收益法应用的形式单项选择收益法的应用,实际上就是对被评估资产未来预期收益进行折现.单项选择034收益法下：评估值R(1 r)i式中：R 未来第i个收益期的预期收益额,收益期有限时,Ri中还包括期末资产剩余净额；n收益年期；r 折现率.单项选择084未来收益不等额的情形.根本公式为：资产评估值预期收益净值=前假设干年各年收益额各年折现系数+以后各年的年金化收益/资本化率前假设干年最后一年的折现系数三、收益法中各项指标确实定多项选择收益法中的主要指标有三个,即收益额、折现率或资本化率、收益期限.多项选择084对于收益额确实定,应把握两点：1收益额指的
11、是资产使用带来的未来收益期望值,是通过预测分析获得的；2收益额必须是由被评估资产直接形成的,不是由该项资产形成的收益应别离出来.关于收益额的构成,以企业为例,目前有几种观点：税后利润,即净利润；现金流量;禾IJ润总额.(单项选择)折现率是治理的报酬.(单项选择)(044)收益法中各指标间的关系是：本金化率越高,收益现值越低.四、运用收益法评估资产的程序及其优缺点(多项选择)收益法评估资产的程序：(1)收集验证有关经营、财务状况的信息资料；(2)计算和比照分析有关指标及其变化趋势；(3)预测资产未来预期收益,确定折现率或资本化率；(4)将预期收益折现或资本化处理,确定被评估资产价值.(简答)收益
12、法的优点是：(1)能真实和较准确地反映企业资本化的价值；(2)与投资决策相结合,应用此法评估的资产价值易为买卖双方所接受.(简答)收益法的缺点是：(1)预期收益额预测难度较大,受较强的主观判断和未来不可预见因素的影响；(2)在评估中适用范围较小,一般适用企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估.第四节 资产评估方法的比拟和选择一、资产评估方法之间的关系(单项选择)一般来说,本钱法、收益法的运用都是建立在现行市价根底之上的.(简答)(064)资产评估过程总,市场法和本钱法往往容易混淆.区别市场法和本钱法具有重要的理论和实践 意义.两种方法的区别表现为：(1)本钱法是按现行市场价格确定重新购置该
13、项资产的价值,而市场法那么是按市场上该项资产的交易价格确定的.前者主要从买者角度,即以购建某项资产的消耗来确定；后者那么是从卖者角度,即市场上销售价格来确定.(2)市场法中的现行市价指的是资产的独立的价格,是交易过程中采用的.而重置本钱不仅包括该项资产的自身 价格(购建价格),还包括该项资产的运杂费、安装调试费等.(3)市场法的运用于原始本钱没有直接联系,而本钱法中的某些计算, 那么要用被评估资产的原始本钱和原始资料.(4)本钱法是按全新资产的购建本钱和扣除被评估资产额各项损耗(或贬值)后确定评估价值；市场法那么是按参 照物价格,并考虑被评估资产与参照物的各项差异因素并进行调整来确定评估值.两
14、种方法具有不同的操作程序,资 料的获得和指标确定有着不同的思路.二、资产评估方法的选择(简答)(084) (044) (022)资产评估方法的选择主要应考虑下面几个因素：(1)资产评估方法的选择必须与资产评估价值类型相适应.资产评估价值类型与资产评估方法是两个不同层次的概念.资产评估价值类型说明“评什么,是资产评估价值质的规定,具有排他性,对评估方法具有约束性；资产评估方法说明“如何评,是资产评估价值量确实定,具有多样性和替代性,并效劳于评估价值类型.(2)资产评估方法必须与评估对象相适应.评估对象是单项资产还是整体资产,是有形资产还是无形资产等,往 往要求有不同的评估方法与之相适应.同时,资
15、产评估对象的理化状态不同,所要求的评估方法也往往不同.(3)评估方法的选择还要受可搜集数据和信息资料的制约.各种方法的运用都要根据一系列数据、资料进行分析 处理和转换.第二章资产评估的根本方法精选文库 一、单项选择题1.假定资产的价值和年产量之间存在线fiE关系,新机器设备的价值为10万元,年产量为1 000件,现知被评估资产年产量为 800件,其重置本钱为.A. 8万元B. 10万元 C . 810万元D.无法确定2 .采用收益法评估资产时,各指标间存在的关系是.A.本金化率越高,收益现值越低B .本金化率越高,收益现值越高C.资产未来收益期对收益现值没有影响D .本金化率与收益现值无关3
16、.估算固定资产的有形损耗,通常采用的方法是.A.功能系数法B.物价指数法 C .统计分析法 D.使用年限法4 .计算资产的重置本钱时,按现行技术条件下的设计、工艺、材料、标准、价格租金费用水平进行核算,这样求得的本钱称为A.更新重置本钱B.复原重置本钱C .完全重置本钱 D.实际重置本钱5 .一般来说,收益法中的折现率包含哪些内容.A.银行利率B.无风险收益率和通货膨胀率C.正常收益率和超额收益率D.无风险利率、风险报酬率和通货膨胀率6 .重置购建机器设备一台,现行市价每台1万元,运杂费200元,直接安装本钱150元.根据经验分析,其间接本钱占直接本钱的百分率为1 %,那么其重置本钱合计为.A
17、. 10453.5 元 B. 10350 元C. 10353.5 元 D. 10350.5 元7 .采用市场法评估资产价值时,评估值的评定应参照相同或相似资产的.A.市场价格B.重置本钱C .收益现值D.清算价格8 .由于技术进步,造成原来的机器设备价值降低,这是一种 .A.实体性贬值B.功能性贬值C.经济性贬值D.非评估考虑因素9 .政府实施新的经济政策或发布新的法规限制了某些资产的使用,造成资产的价值降低,这是一种.A.实体性贬值B.功能性贬值C.经济性贬值D.非评估考虑因素10 .采用市场法评估资产价值时,需要以类似或相同资产为参照物,选择的参照物应该是.A.全新资产B.旧资产C.与被评
18、估资产的成新率相同的资产D.全新资产或旧资产11 .当资产的运转负荷缺乏时,资产实际已使用年限比名义使用年限要短,那么该资产的资产利用率.A.大于1 B.小于1 C .等于1 D.不确定12 .资产评估时,成新率确实定根底与折旧年限确实定根底oA.相同B.不同C.偶尔不同D.不确定13 .一项科学技术进步较快的资产,采用物价指数法往往会比重置核算法估算的重置本钱.A.高B.低 C .相等D.不确定14 .收益法中收益额的选择,必须是 oA.净利润B.利润总额 C .现金流量D. 口径上与折现率一致15 .采用本钱法的优点之一是比拟充分地考虑了资产的各种损耗,评估结果更趋于.A.公平合理B.保值
19、增值C .一致D.强弱结合16 .某资产假定可以无限期使用,年收益额为10万元,行业的平均折现率为 8%,那么其评估价值为.A. 100万元B. 125万元 C . 80万元D. 120万元17 .由于外部经济环境变化而不是资产本身或内部因素所引起的资产贬值是oA.实体性贬值B.功能性贬值C .经济性贬值D.货币性贬值18 .某项资产在评估时,名义已使用年限为10年,根据该资产的技术指标每天应工作8小时,实际每天只工作 7.2小时,由此可以估计该资产实际已使用年限为.A. 10 年B. 9 年 C . 11 年D. 8 年19 .更新重置本钱是指利用新型材料,并根据现代标准设计及格式,以现时价
20、格生产或建造具有同等功能的全新资产所需的本钱.复原重置本钱是指运用与原来相同的材料、建筑或制造标准、设计格式、技术等以现时价格复原这项全新资产所发生的支出.复原重置本钱与更新重置本钱之差是.A.实体性贬值B.经济性贬值C .功能性贬值 D.风险性贬值20 .一项资产1997年购建,账面原价100万元,账面净值20万元,2004年进行评估,1997年和2004年的物价指数分别是120%和180 %,由此确定该项资产的重置完全价值为 oA. 150万元B. 80万元 C . 180万元D. 100万元二、多项选择题1 .造成资产经济性贬值的主要原因有 .A.该项技术落后B.该项资产生产的产品需求减
21、少 C.社会劳动生产率提升 D.自然力作用加剧E.政府公布淘汰该类资产的时间表2 .收益法使用的前提条件是.A.被评估资产必须是能用货币衡量其未来期望收益的单项或整体资产B.资产所有者所承当的风险能以货币衡量C .凡有权益的资产均能采用D.资产的交易市场必须活泼E.收益额是由被评估资产直接产生的3 .收益法中的收益额的界定情况应注意.A.收益额指的是被评估资产未来收益额B .收益额必须是由被评估资产直接产生的C.收益额必须是税后利润D.收益额必须是净现金流量E.收益额必须和折现率口径相一致4 .评估资产时采用的物价指数,一般应是.A.综合物价指数B.类别或个别物价指数 C.评估基准日的物价指数
22、 D.年平均物价指数 E.资产原值5 .收益法中运用的主要指标有oA.资产过去的收益率 B.收益额C.收益期限D.折现率或资本化率E.重置本钱6 .选择评估方法时,主要应考虑的因素有.A.资产评估的价值类型 B.评估对象的特点 C.所可能搜集到的数据及信息资料D.评估原那么E.评估程序7 .采用本钱法评估资产的优点有.A.比拟充分地考虑了资产的损耗,评估结果更趋于公平合理8 .有利于单项资产和特定用途资产的评估C.有利于企业资产保值D.在不易计算资产未来收益或难以取得市场参照物的条件下可广泛地应用E.评估值更能反映市场现定价格,评估结果易于被各方面理解和支持8 .在运用市场法进行资产评估时,应
23、当考虑的参照物差异调整因素主要有oA.使用偏好因素B.时间因素C.地域因素D.功能因素E.产品周期因素9 .市场法是资产评估中最简单、最有效的方法,它的优点表现在.A.能够客观反映资产目前的市场情况B.有公开活泼的市场作根底C.评估中的参数和指标可直接从市场获得D.评估值更能反映市场现实价格E.评估结果易于被各方面理解和接受10 .成新率的估算方法有.A.观察法B.使用年限法C.功能价值法D.修复费用法E.物价指数法11 .应用重置本钱评估资产的程序包括的工程有.A.估算其重置本钱B.确定其使用年限 C.确定折现率D.查阅其账面价格 E.计算其重置净价12 .估算重置本钱的方法有oA.重置核算
24、法B.物价指数法C.功能价值法D.规模经济效益指数法 E.收益现值法三、计算题1 .评估某企业通用设备类.经随机抽样选择具有代表性的通用设备10台并进行估算,其重置本钱之和为50万元,而该10台具有代表性的通用设备历史账面本钱之和为35万元,该类通用设备历史账面总本钱为750万元,试计算分类资产调整系数,并计算通用设备类重置全价.2 .某企业将某项资产与国外企业合资,要求对该资产进行评估.具体资料如下：该资产的账面原值270万元,净值108万元,折旧年限30年,已提折旧20年.经调查分析确定：按现在的市场价格和工资水平,新建造相同的资产的全部费用支出为480万元.经查询原始资料精选文库 和企业记录,该资产截止评估基准日的法定利用时间为5 7 600小时,实际累计利用时间为50 400小时.经专业人员勘察估算,该资产还能使用8年.又知该资产由于设计不合理,造成耗电量大、维修费用高,与现在同类标准资产比拟,每年多支出营运本钱3万元企业所得税率为33%,假定折现率为10%.根据上述资料,采用本钱法对该资产进行评估.3 .某企业进行股份制改组,根据企业过去经营情况和未来市场情况,预测其未来5年收益额分别是13万元、14万元、11万元、12万元和15万元.根据银行利率及经营风险情况确定其折现率和资本化率分别为10%和11 %.试采用年金资本化法确定该企业的评估价值.