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1、中国房地产市场调查报告中国房地产市场调查报告为了进一步发展我国的房地产业，有关部门对我国城市居民的居住情况进行了一次调查，其调查结果如下：城市居民目前住得怎样从调查所涉及的范围看，20个城市居民以居住楼房为主，87.7 %的家庭住房为 无电梯式楼房，只有3.7 %的家庭住在有电梯的商品房里，还有8.2 %住在平房， 另有一小部分处于卫生间或厨房共享的合住状态。由于房改不断深入，目前居民住房私有化比例已达 59.3%,超过半数；18.2 %向房管所租用房屋；11.5 %租 住单位的房子。住房面积多数在 40-80平方米之间。多少都市人准备买房据调查，五年内准备购房的都市人占调查城市总体的21.9
2、%,其中以经济适用房和商品房为主，预购面积在70-150平方米之间，可承受价格以每平方米1000-2000元为主体，辅之以每平方米 500-1000元及2000-3000元的价格。购 房资金将主要来源于家庭储蓄，政府及银行贷款也占据一定比例。有了产权房，还买房吗数据显示，调查总体中59.3 %的家庭拥有住房产权，住房面积在 20-80平方米 不等，多为2、3或4 口之家，其中以居住面积在50-80平方米所占比例为最高， 20-50平方米居住面积位居其次。还有小部分家庭或个人从单位或私人处租房。 那么，是不是只有这一小部分的租房者才是房产预购对象呢？调查结果显示并不 尽然。调查显示，在已拥有产权
3、房的家庭中，23.3 %预计在五年内购房，20.1 % 预计明年购房，商品房及经济适用房仍占预购主导地位。调查显示，无产权房家庭主要希望购买80平方米以下的房子，属一期置业，为解决生活问题；而已拥有产权房的家庭则希望购买更大的房子，属二期置业，为改善生活质量。有产权房家庭计划5年内购房的比例远远高于计划1年或2年内购房的比例，尤 其是对大面积住房的购买。另外，在商品房预购群体中，有产权房的家庭预购比例达 55.6%,远远高于其 他住房群体，预购面积以81-100平方米的需求为最高，达30.5 %;而在100-150平方米的预购群体中，拥有产权房的家庭预购比例高达62.3%,可见购房在这个群体中
4、的市场潜力非常可观。但是，他们的购买能力又怎样呢？假设拥有房产权的预购者为一总体，调查显示，其中家庭月收入在2000至2500元之间的比例最高，达16.5%; 6000元以上的高薪家庭比例最小。从总体家庭 月收入状况来看，我们就不难理解他们对房子售价的期望值所在。希望房价在 1000-2000 元的比例最高，为 30.4%; 500-1000 元的占 22.3%; 2000-3000 元 的占21.6%;希望房价在6000元以上的不足1%。以上数据显示，国内巨大的人口基数和迅猛的经济发展态势使房地产业具有惊人 的潜力，但当前楼市价格的居高不下与不断增长的房屋物业需求之间出现了断层。如果商家能顺
5、应市场，对价格、服务及其他相关要素加以调整，相信房地产的前 景非常乐观。但值得注意的是，在这些拥有房产权的预购者中，有69.1 %希望使用家庭存款来购房，31.4 %希望政府贷款，16.1 %打算向银行贷款。看来，传 统的消费观念显然不利于消费的良性增长。购房者是什么样的人数据显示，25-34岁的人占购房人群的36%,位居傍首，而35-44岁的人群比例 为20.3%,位居第二。总体购房人群以中学以上学历为主流，半数以上为全职 工作者，重点分布于贸易、制造业、政府机关及教育文化领域，以制造业职工、 中级技术人员、商业/服务业职员/公司中级经理居多，辅之以其他行业人士， 月薪在1000-2000元
6、范围内为主体购房者。目前，中国的家庭结构以三口之家或四口之家为主，购房计划多数定位在商品房及经济适用房，分别占预购比例的42.7 %和39.2%;预购面积在70-150平方米 不等，以80-100平方米的需求量最高。而主要房屋预购者的家庭月收入在 1000-4000元问。另外，调查发现，收入越高越倾向于购买商品房。可以说，他 们将是未来几年房地产市场内的一支生力军。居民购房承受能力有多大房地产业区域性差异很大，但房价与区域性平均收益的比例却基本类似。从居民对房价的期望值曲线上来看，期望值与市场价差距甚远。目前国内的经济 发展现状决定了恩格尔系数（指居民家庭花费在食品和日常家庭用品上的费用占 家
7、庭总收入的比例）还比较高，这更加大了工薪阶层购房的难度。另外，中国人的传统观念是量入为出，还不习惯去花将来的钱， 加之银行贷款手续目前还稍嫌繁杂，担保条件较苛刻，还款制度不够完善，更阻碍了人们消费观念的尽快更新。从总体购房人群中预购房屋的资金来源上看，希望使用家庭存款的占 68.6%,希望政府贷款的占 31.1%,希望银行贷款的占 15.5%,希望向亲戚朋友借的占12.2%。近七成的家庭可望用自有资金买房， 近三成的人希望得到政府资助，只有一成半的人愿望办理银行贷款， 可见，银行 贷款制度亟待完善，以帮助人们改变固有消费观念，刺激消费增长，达到商家与 消费者双赢的效果。谁更急于买房目前，从预购
8、房者的人群结构来看，商业、服务业一般职工占预购总体的11.5 %, 居第二位，而这其中60.1 %的预购者介于21-35岁之间；制造业职工占预购总 体的12.8%,居首位，这其中46.5 %的预购者介于21-35岁之间；而中级公司 经理介于21-35岁的预购比例也超过了 60%。由此可见，市场的重心在年轻一 族。这一组人群中，63.6%为已焙，其中介于21-35岁的占43.7%,介于36-45 岁的占30.4%; 34.7 %的独身，其中66.1 %介于21-35岁之间，仅有1.4 %介 于36-45岁之间。从预购房者的年龄结构、职业特征及蜡姻状况看，已焙的中、 初级工作者构成预购主体，而年轻
9、的单身族也是这一购房群体中不可或缺的一个 重要部分。应该说，21-45岁之间的人群对购房最有兴趣，他们希望的房屋类型仍然是经济 适用房和商品房，面积介于50-150平方米之间，最好单价在3000元以下，愿望 花3000-4000元/平方米购房的也占有一定的比例。 这一预期和市场价格的差距 低于调查总体对房价的预期与真正市场行情的差距。调查总体对每平方米的价格预期如下：每平方米500-1000元的占22.9 %, 1000-2000元的占32% , 2000-3000 元的占19.6%,而6000元以上的仅占1.3%。可以看出，国人对房价的承受能 力与实际的市场情况大相径庭。居住环境对购房有多大影响调查还显示，消费者已逐渐将目光投向新的视点，比如：环保问题、居住环境（包