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1、郑州房地产市场调研报告郑州房地产市场调研报告郑州房地产市场调研报告郑州房地产市场调研报告郑州房地产市场调研报告PART 1 市场概况PART 2 购房客群分析PART 3 区域市场解析PART 4 限购下未来走势分析 目录郑州房地产市场调研报告n 郑州市概况n 郑州市宏观经济分析n 郑州市房地产行业概况PART 1 市场概况郑州房地产市场调研报告郑州市概况郑州市概况 郑州是我国公路、铁路、航空、信息通信兼具的综合性交通通信枢纽。郑州位于全国经济地理腹地，具有贯通东西、连接南北的战略作用，是促进全国各地经济区交流、联合的中枢之地，陇海铁路、京广铁路在这里交汇，107国道、310国道、京港澳高速公

2、路和连霍高速公路穿境而过，郑州新郑国际机场与国内外30多个城市通航。郑州市是河南省省会，位于河南省中部偏北，全市总面积7446.2平方公里，人口862.65万。下辖6个区，分别是：金水区、中原区、二七区、管城回族区、上街区、惠济区；5个县级市，分别是：巩义市、荥阳市、新密市、新郑市、登封市；1个县：中牟县。郑州房地产市场调研报告 一核指中心城区，三组团即西部的上街荥阳组团、东部的郑汴中牟组团，南部的航空港组团。三带指中部城镇发展带、北部沿黄生态旅游带、南部生态防护带、一轴指沿主要交通通道的南北发展轴。郑州市城市总体规划（2008-2020）：要推进并形成市域“一心四城、两轴一带”、网络化的城镇

3、发展格局。城镇密集区空间布局结构：建立“一核三组团”、“三带一轴”的空间布局结构。郑州房地产市场调研报告时间（年）时间（年）人口人口(万万)建成区面积建成区面积（K K）生产总值生产总值（亿元）（亿元）人均生产总值人均生产总值（元）（元）固定资产投资固定资产投资（亿元）（亿元）职工年均工资职工年均工资（元）（元）2006724.3 282.0 2001.5 277981031.9 188612007735.6 294.0 2421.2 331691367.3 230252008743.6 328.63004.0 406171772.7 264742009752.1 336.63300.4 44

4、0002289.1 298372010866.0 342.74000.0 490002757.0 32779郑州市近郑州市近5 5年经济发展各项指标年经济发展各项指标分析分析u 上面图表显示，2006-2010年这5年中，郑州各项经济指标都在稳步上 升，这是个健康的经济环境，有利于房地产市场快速发展。资料来源：郑州统计信息网（http:/ 城市布局的扩大化 二、三线城市成为主战场；开发方向的多元化 转战商业地产、积极探索旅游、养老地产；融资渠道的多样化 信托、海外发债等融资方式快速发展；开发方式的丰富化 项目合作开发与并购、代建模式的发展。总结：总结：u 郑州作为一个典型的二线城市，在经济稳步

5、发展的前提下，房地产市场风生水起是顺应行业发展大势的必然结果。房地产市场发展四大特点房地产市场发展四大特点郑州房地产市场调研报告万万1176.21399.91370.11443.91811.8800.81097.9699.61198.91558.7商品房新开工面积商品房销售面积2006年2007年2008年2009年2010年0200400600800100012001400160018002000郑州市州市2006-2010年年商品房商品房新开工新开工与与销售情况售情况 2006-2010年，郑州商品房新增供应面积保持递增趋势，商品房销售面积2008年受金融危机影响有所下降，其余时间均稳步增

6、长,潜藏的刚性需求很大。资料来源：郑州统计信息网郑州市房地产行业概况郑州市房地产行业概况郑州房地产市场调研报告元元/453159235916573555395114422356915514535351824923商品房均价商品住宅均价郑州武汉太原合肥南昌长沙010002000300040005000600070002010年第一季度中部六省会房地年第一季度中部六省会房地产价格比价格比较 2010年第一季度中部六省会郑州、武汉、太原、合肥、南昌、长沙房地产价格比较中，郑州商品房及商品住宅均价均为最低，被评为最具投资价值城市。资料来源：郑州统计信息网郑州房地产市场调研报告u 根据郑州市城市总体规划

7、2008-2020），到2020年，市域总人口约100万，城镇人均居住面积达到35/人。照此规划，郑州的消费住房缺口仍将是非常大的。u 由于郑汴一体化、郑州和新乡、洛阳、平顶山等周边城市修建城际高速公路，互相开通城际公交、便捷的交通促使周边人们纷纷来郑州购房。u 随着产业集群由东南沿海向中西部转移（如全球最大电子产业制造商富士康入郑），和中央的“中部崛起”战略，郑州以其得天独厚的区位优势成为投资客户的首选。郑州房地产市场调研报告 郑州市宏观经济运行稳定，经济保持快速增长，对房地产行业提供了一个良好的经济环境；房地产总体供需关系比较均衡，房价保持较高的增长速度；与内地其他省会城市及全国一线城市

8、相比较，房价较低，未来有比较大的发展空间。小小 结结 通过分析郑州市宏观经济及房地产行业现状得出 综上，郑州房地产市场近年来发展迅速，未来仍有比较大的市场潜力。郑州房地产市场调研报告n 购房阶层划分n 购房类别分析PART 2 购房客群分析郑州房地产市场调研报告郑州市购房阶层划分郑州市购房阶层划分富豪高端中端低端无置业能力富豪：顶端产品消费者（家庭年收入30万以上，比例：1%）高端：中高端产品消费者（家庭年收入12-30万，比例：14%）中端：中端产品消费者（家庭年收入5-12万，比例：30%）低端：中低端产品消费者（家庭年收入2-5万，比例：35%）无置业能力：无住宅消费能力（家庭年收入2万

9、以内，比例：20%）以收入水平为参照，可以大致把客户阶层分类如下。经济实力决定购买能力，因此，中高端客户阶层是购房的主力。郑州房地产市场调研报告 顶端富豪：200万以上 高端客户：总价100-200万 中端客户：20-100万 低端客户：20万以内购房阶层目标楼盘顶端客户建业森林半岛、绿城百合高端客户鑫苑世家、卢浮宫馆、恒大名都中端客户正商新蓝钻、亚星盛世、九龙城低端客户风雅颂购房类别分析购房类别分析建业森林半岛（别墅）鑫苑世家（多层洋房）亚星盛世风雅颂各个阶层的购房总价基本如下：郑州房地产市场调研报告PART 3 区域市场解析n 中部板块n 北部板块n 东南板块n 西部板块n 郑东板块郑州房

10、地产市场调研报告中部板块中部板块中部板块范围中部板块范围 北环以南金水路以北中州大道以西南阳路以东郑州房地产市场调研报告 配套配套 集中了郑州市最优良的配套资源，具有良好的教育配套、医疗配套、市政配套。坐拥二七商圈、紫荆山商圈、紫荆山公园、人民公园，生活方便快捷。是郑州楼市最成熟、最受青睐的区域。楼盘楼盘 因为城市中心区土地的稀缺性，地价较高且多为小面积地块，建筑形态以高层、小高层为主，价位相对较高。区位特点区位特点 主要属于金水区和二七区，该板块处于郑州市核心地段，交通便利，经济繁荣，商圈众多，财富云集。中部板块中部板块郑州房地产市场调研报告开发商开发商：河南鑫苑置业有限公司项目地址项目地址

11、花园路农科路交叉口向西300米路南占地面积占地面积：68.5亩 建筑形态建筑形态：低层、多层、花园洋房容积率容积率：3绿化率绿化率：37%主力户型主力户型：124-145三房项目开发情况项目开发情况：项目共分2期开发，一期一批房源6-10号楼9月17日开盘，目前已经基本售罄。一期二批房源3-5号楼10月22日开盘，目前剩余还较多。二期公寓明年推售。销售价格销售价格：花园洋房均价14000元典型案例：鑫苑世家典型案例：鑫苑世家中部板块中部板块郑州房地产市场调研报告优势：优势：1、紧邻经济主干道花园路，交通便利，公交线路众多。2、周边教育、科技、商业配套非常完善。3、项目自身产品高端。4、开发商

12、品牌优势。鑫苑世家鑫苑世家楼盘分析楼盘分析劣势：劣势：1、周边竞争楼盘比较多，如天骄华庭、恒大名都、蓝宝湾等。2、价位相对较高。中部板块中部板块郑州房地产市场调研报告北部板块北部板块北部板块范围北部板块范围 北环以北北四环以南中州大道以西江山路以东郑州房地产市场调研报告 区位特点区位特点 北部板块文化气息浓郁，而且环境幽雅，区位优势明显，交通便利，被业内认为是最具潜力、最具成长性的价值区域。楼盘楼盘 在户型设计、结构规划、环境上都与以前的楼盘有质的不同。它们汲取了外来楼盘的优点，不但体量大，而且建筑形态多种多样。配套配套 北部板块市政配套相对比较滞后，但随着北部交通条件的完善，体育中心的建成，

13、大学城的修建，北区的市场潜力不可低估，具有巨大的市场空间。北部板块北部板块郑州房地产市场调研报告东南板块东南板块东南板块范围东南板块范围 南三环以北金水路以南京广路以东中州大道以西郑州房地产市场调研报告 区位特点区位特点 东南板块正处于郑州市中心组团、机场组团、开发区组团的交会处，拥有天然的区位优势，使它成为连接三大核心的纽带。东南板块东南板块 楼盘楼盘 东南板块处于城市东扩南移的重点发展区域，百亩低密度生态大盘云集，产品定位高端，价位相对中等。配套配套 相对于市中心的喧闹、西区的密集，郑州东南板块是个环境优美的片区。800亩世纪欢乐园、160亩航海广场、168亩郑州经济技术开发区中心广场、上

14、千亩国家果树农场、3000亩高尔夫球场，七里河公园遍布其间，形成了一个巨大的天然氧吧。郑州房地产市场调研报告开发商开发商：河南鼎盛置业有限公司项目地址项目地址：中州大道航海路口南 300米占地面积占地面积：1300亩建筑形态建筑形态：高层容积率容积率：3.12绿化率绿化率：40主力户型主力户型：70-88两房，87-120三房项目开发情况项目开发情况：项目共分5期开发，一期是10栋18-32层的高层，11月19日开盘，销售率达到78%。销售价格销售价格：一期均价6900元典型案例：阳光城典型案例：阳光城东南板块东南板块郑州房地产市场调研报告阳光城阳光城楼盘分析楼盘分析优势：优势：1、区位优势：

15、位于城市主干道交汇处，交通便利，公交线路众多。2、产品优势：千亩大盘，低密度居住区，户型设计合理。3、价位优势：与周边楼盘相比，均价相对较低。劣势：劣势：1、项目周边配套不完善。2、周边环境噪杂，不够安静，不是特别适合居住。东南板块东南板块郑州房地产市场调研报告机会：机会：1、城市东扩南进，属于市政规划重点发展地段，升值潜力巨大。挑战：挑战：1、周边楼盘的竞争压力很大，如美景鸿城、橡树玫瑰城等；2、市场行情不好，限购令依然没有松动迹象。东南板块东南板块郑州房地产市场调研报告西部板块西部板块西部板块范围西部板块范围 南三环以北北三环以南京广路以西郑州房地产市场调研报告西部板块西部板块 区位特点区

16、位特点 包含三个板块，分别是西北板块、西南板块和高新区板块。西北板块指的是陇海铁路以北，京广铁路以西，西三环以东的区域。西南板块指的是京广铁路以西，陇海铁路以南，西三环和南三环以内的市内区域；高新区板块指的是郑州国家级高新技术开发区。西区是老工业区，生活氛围浓郁，配套完善，具有非常良好的高品质生活区的潜质。楼盘楼盘 西北部房地产开发比较滞后，楼盘数量比较少，定位不够高端，价格不高。西南板块是西部板块中发展最好的，涌现出亚星盛世家园、帝湖花园等一大批大中型优质楼盘，在赢得市场的同时也提升了西南区域的楼盘品质。高新区由于入住率不高、配套不完善等因素制约，房地产开发一直不愠不火，近年来随着升龙又一城

17、美景菩提等大型楼盘的开发，再加上不受限购政策制约，房地产开始稳步发展。郑州房地产市场调研报告 配套配套 自然环境优美，道路建设状况良好，管网配套建设非常发达，而且地理环境要比东区简单得多，建筑成本要低。市委市政府和多家市直属事业单位分布在此区域，蕴藏着旺盛的购买力；作为西工业区传统的家属生活区，生活氛围浓郁，配套完善，具有非常良好的高品质生活区的潜质。西部板块西部板块郑州房地产市场调研报告郑东板块郑东板块郑东板块范围郑东板块范围 机场高速以北连霍高速以南中州大道以东京珠高速以西郑州房地产市场调研报告 区位特点区位特点 郑州东区作为未来的市中心，商业、居住价值是不可估量的，郑州城市发展的重心东

18、移，以世纪大道为主干，南三环到航海路、金水路、黄河路、北三环、连霍高速等道路的贯通，使得郑州东区处于一个360度辐射全国的交通优势中，而这个优势直接促进了郑州东区高尚生活圈的形成。楼盘楼盘 作为郑州楼市的风向标，价格在郑州楼市处于引领地位。高档大盘云集，其中不乏外来的全国著名的开发品牌，如绿地等，不但带来了先进的产品规划、开发理念，同时在产品品质上也远远超过本地房地产的平均水平。郑东板块郑东板块郑州房地产市场调研报告郑东板块郑东板块开发商开发商：绿地广地置业项目地址项目地址：东风东路与七里河南路交汇处占地面积占地面积：5.16万建筑形态建筑形态：甲级写字楼容积率容积率：5.5绿化率绿化率：10

19、标准层面积标准层面积：2000项目开发情况项目开发情况：项目共分4期开发，一期为1栋24层准甲级写字楼，标准层每层共分十二间，还包括八部电梯和五星级配套的公共卫生间。二期为1栋36层的准甲级写字楼，共300套房源，最小面积130平米。目前均已售罄。销售价格销售价格：写字楼均价18000元，层差200-300元/典型案例：绿地之窗典型案例：绿地之窗郑州房地产市场调研报告优势：优势：1、项目产品高端，为甲级写字楼。2、开发商品牌优势。绿地为全国著名房地产开发企业。3、位于郑东新区，升值潜力比较大。绿地绿地之窗之窗楼盘分析楼盘分析郑东板块郑东板块劣势：劣势：1、价位相对较高。2、周边配套不完善。郑

20、州房地产市场调研报告n 郑州市限购令解读n 限购令对楼市影响n 限购下未来走势分析PART 4 限购下未来走势分析郑州房地产市场调研报告郑州市限购令解读郑州市限购令解读 2010年1月5日，郑州首次出台“限购令”，即从今日起限制非郑州户籍家庭在市区人口过密区域买房。基本范围是二环以内（农业路以南、桐柏路以东、航海路以北、未来路以西区域，未来路与农业路未交界处以中州大道为界）。3月4日，郑州限购令再次升级，限购范围进一步扩大，细则如下：自2011年3月4日起，对在本市市区（含市内五区、郑东新区，下同）已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（包括购房人，配偶以及未成年子女，下同），持有本市居住证1年以上

21、在本市缴纳社会保险或个人所得税1年以上的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房，下同）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，无法提供1年以上本市居住证或社会保险缴纳证明或个人所得税纳税证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区内向其售房。郑州房地产市场调研报告郑州市限购令解读郑州市限购令解读 u 限购范围扩大了。从二环扩大到整个市区（含市内五区，和郑东新区。）u 存量房列入限购范围。在郑州能拥有住房套数：郑州户口2套，外地户口1套。u 高新区、经开区不限购。由于高新区和经开区都是产业集聚区，商品房开发量比较少，成交价格也比较低，

22、限购令对其影响不大，所以不纳限购范围。限购令解读限购令解读先后两次限购令的区别如下：限购令目的限购令目的 结合郑东新区外地人购房比重偏高、入住率偏低，老城区人员密集、扎堆现象严重、交通压力极大的实际，拟通过合理调节住房需求，来抑制投机投资购房，体现支持自住型和改善型住房需求，最大限度实现商品住房资源的合理配置郑州房地产市场调研报告郑州市限购令对楼市影响郑州市限购令对楼市影响数据来源：郑州市房管局官网万万116.154.32100.8106.273.0175.5199.45114.394.2463.6931.7850.0348.9266.9355.8649.1965.2765.982010年20

23、11年1月2月3月4月5月6月7月8月9月0204060801001201402011年前三季度郑州年前三季度郑州商品商品住宅住宅成交量成交量郑州房地产市场调研报告郑州市限购令对楼市影响郑州市限购令对楼市影响 1-2月，在限购令和春节因素的影响下，市区商品房成交量锐减；3-4月，郑州限购令加码，银行贷款不断收紧，使市区成交量持续低位；5月，在市场投放量增加、房展促销等利好因素的带动下，销售量有所回升；6-7月成交量又开始回落，8-9月份开始回升。从图表中可以看到，限购、限贷政策导致上半年商品房成交量低位运行。2011年前3季度，全市商品住房销售面积为497.25万，同比下降40.37%。郑州房

24、地产市场调研报告郑州市限购令对楼市影响郑州市限购令对楼市影响数据来源：郑州市房管局官网元元/6559638955215791635067246676662365494862523448535009550654195318554859622011年2010年1月2月3月4月5月6月7月8月9月0100020003000400050006000700080002011年前三季度年前三季度郑州商品住宅均价走州商品住宅均价走势郑州房地产市场调研报告郑州市限购令对楼市影响郑州市限购令对楼市影响 2011年前3季度，全市商品住宅销售均价为6353元/，同比上升19.85%。从图表中可以看到，1-9月份的价

25、格基本比较稳定，除3、4月份价格跌落到6000一下外，其余每月均价基本在6500元/左右。与去年住宅价格飞速上涨相比，今年住宅价格变化很小。这种情况，表面市场上消费者浓厚的观望情绪。郑州房地产市场调研报告限购下未来走势分析限购下未来走势分析郑州房地产市场未来走势郑州房地产市场未来走势u 三限在较长时间内成为常态。当前，三限(限价、限购、限贷)已经成为中央打压房地产的主要手段，而且将在长时期内成为常态。未来4个月是一个深冻期，4个月后逐步走向平稳，两会后市场会逐步明朗。u 暴利时代或将结束，房价将逐步趋于平稳。目前，房地产市场降价已是大势所趋，但房价不会大幅下挫，未来房价会逐步趋于平稳。u 刚性需求巨大，房地产发展仍有潜力。郑州房地产市场调研报告