敕勒县舒居雅苑住宅小区一期工程项目可研报告.doc

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1、舒舒居居雅雅苑苑住住宅宅小小区区 一一期期工工程程 可行性研究报告 目目 录录 第一章第一章 总总 论论1 1 1.1 项目概述 1 1.2 建设单位概况 1 1.3 报告编制依据和范围 2 1.4 主要技术经济指标 3 1.5 结论与建议 5 第二章第二章 项目提出的理由、过程和必要性项目提出的理由、过程和必要性7 7 2.1 项目提出的理由 7 2.2 项目提出的过程 8 2.3 项目建设的必要性 8 第三章第三章 市场分析市场分析1212 3.1 项目前景分析 .12 3.2 市场供需分析 .13 3.3 项目竞争力 SWOT 分析 15 3.4 项目市场定位 .16 3.5 价格预测

2、.18 3.6 建设规模的确定 .18 第四章第四章 场址和项目建设条件场址和项目建设条件1919 4.1 场址 .19 4.2 项目建设条件 .19 第五章第五章 规划建筑方案规划建筑方案2828 5.1 规划设计方案 .28 5.2 建筑方案 .32 第六章第六章 配套工程方案配套工程方案3939 6.1 给排水工程 .39 6.2 排水工程 .40 6.3 采暖与通风工程 .41 6.4 电力工程 .44 6.5 智能化系统（弱电） .46 第七章第七章 消消 防防4949 7.1 编制依据 .49 7.2 消防措施 .49 7.3 消防教育和管理 .50 第八章第八章 节能与节水节能与

3、节水5252 8.1 节能 .52 8.2 节水措施与水环境系统的建设目标 .54 8.3 项目综合能耗分析 .55 第九章第九章 环境影响与保护环境影响与保护5656 9.1 编制依据 .56 9.2 环境现状分析 .56 9.3 影响环境的因素分析及采取的措施 .57 9.4 环境保护 .58 第十章第十章 劳动安全、卫生防护劳动安全、卫生防护6060 10.1 劳动安全 60 10.2 卫生防护措施 61 第十一章第十一章 组织机构及人力资源配置组织机构及人力资源配置6363 11.1 组织机构设置 63 11.2 人力资源配置 66 11.3 人员培训 67 第十二章第十二章 项目招标

4、项目招标6868 12.1 编制依据 68 12.2 招标方案 68 第十三章第十三章 项目实施计划项目实施计划7070 13.1 项目实施进度安排 70 13.2 项目实施进度表 70 第十四章第十四章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措7171 14.1 项目投资估算 71 14.2 资金筹措 73 第十五章第十五章 财务评价财务评价7474 15.1 销售收入 74 15.2 成本、费用和各项税收 74 15.3 投资利润 75 15.4 财务指标分析 75 15.5 不确定性分析 77 第十六章第十六章 可行性研究的结论与建议可行性研究的结论与建议7777 16.1 评价结论 78

5、16.2 建议 78 附表：附表： 1、投资估算表 2、固定资产折旧和无形及递延资产摊销估算表 3、总成本费用估算表 4、损益表 5、销售收入、税金及附加估算表 6、现金流量表 7、投资计划与资金筹措表 附件：附件： 1、 *旗舒居雅苑住宅小区一期工程可行性研究报告委*函 2、内蒙古自治区人民政府关于*旗人民政府实施城镇规划 2012 年第十三批次建设用地的批复 （内政土发2012956 号） 3、*旗国土资源局关于 2012 年第十三批次农用地转用和土 地征收的审查意见 （*国土资字2012111 号） 4、国有土地使用权成交确认书 5、*旗建设规划局关于*旗“舒居雅苑住宅小区”项目规划 选

6、址的函 （*建规字201370 号） 6、企业营业执照（副本）复印件 7、 房地产开企业发资质证书 附图：附图： 1、*市*克*城市总体规划空间结构规划图（20112030） 2、*市*克*城市总体规划规划区用地规划图（2011 2030） 3、项目区位图 4、平面布置图 5、项目鸟瞰图 *旗舒居雅苑住宅小区期工程可行性研究报告 1 第一章第一章 总总 论论 1.1 项目概述项目概述 （1）项目名称：*旗舒居雅苑住宅小区期工程 （2）建设性质：新建 （3）建设地点 位于*旗*镇，北靠*克*大街，南临盛唐路，东至健康路， 西至规划建设的城市支路。 （4）建设规模及内容 项目用地面积 28878

7、m2，建筑面积 47761m2。建设内容包括 1# 楼、2#楼、6#14#楼共 11 栋住宅楼。其中 1#楼 4433 m2、2#楼 5436 m2、6#楼 3691 m2、7#楼 3265 m2、8#楼 4314 m2、9#楼 4731m2、10#楼 4572 m2、11#楼 3806 m2、12#楼 4513 m2、13#楼 4500 m2、14#楼 4500m2。各楼栋一层均为库房，二层及以上为住宅。 总户数 394 户，库房 94 个。小区硬化 2141 m2，建设道路 4635 m2， 绿化 11551 m2。 （5）总投资及资金来源： 项目总投资 11530.6 万元，其中固定资产

8、投资 10482.4 万元， 流动资金 1048.2 万元。资金来源为自筹。 （6）建设年限：2013 年-2014 年。 1.2 建设单位概况建设单位概况 内蒙古天和房地产开发有限公司是一家自然人投资成立的专门 从事房地产开发、销售、物业等一体的综合性房地产开发公司。公 *旗舒居雅苑住宅小区期工程可行性研究报告 2 司成立于 2010 年 9 月，地址位于*市赛罕区新华东街长安金座 C 栋 705 号，注册资金 3000 万元人民币。公司下设财务部、综合部、 工程部、销售部等，形成项目从规划设计到施工、监理、销售的工 作流程。公司现有职工 65 人，高级工程是 1 人，注册会计师 1 人，

9、中级会计师 2 人，注册建筑师 12 人，中级工程师 12 人，初级工程 师 18 人，中级经济师 1 人，中级统计师 1 人，系统操作员 1 人，售 楼人员 10 余人。 内蒙古天和房地产开发有限公司先后与*市回民区人民政府签 订协议，投资开发位于*市回民区攸攸板镇攸攸板村的“天和雅居” 项目，*旗*镇光明大街“丁香水溪”住宅小区项目，*克*大街 南“泊岸华庭”住宅小区项目。目前开发的建设的各项工作均有序 地推进中。 内蒙古天和房地产开发有限公司将本着“以质量求生存，以信 誉求发展，真诚服务社会”的企业宗旨和“团结进取，开拓创新， 优质高效，勇攀高峰”的企业精神，在激烈的市场竞争中，诚信经

10、营、稳步发展，为企业的健康和持续发展打好基础。 1.3 报告编制依据报告编制依据和范围和范围 1、可行性研究报告编制依据 （1）发展改革委员会投资项目可行性研究报告指南 ； （2）发展改革委员会、建设部建设项目经济评价方法与参数 （第三版） ； （3） 内蒙古自治区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲 *旗舒居雅苑住宅小区期工程可行性研究报告 3 要 ； （4） *市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 ； （5） *旗国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 ； （6） *市*克*城市总体规划 （2011 年-2030 年） ； （7）国家和地方有关规程、规范、政策及条列等； （8）建设单位

11、提供的其他有关资料及数据； （9）建设单位可行性研究报告编制委*书。 2、可行性研究报告编制范围 根据委*单位的要求，本项目可行性研究报告对以下几方面进 行了分析研究： （1）项目建设的必要性研究； （2）场址选择、市政配套设施及规划设计方案； （3）建设内容、建设规模、建设标准； （4）组织机构与人员编制； （5）消防安全、环境保护与节能； （6）投资估算、建设进度及资金筹措； （7）结论及建议。 1.4 主要技术经济指标主要技术经济指标 技术经济指标见表 1-1。 *旗舒居雅苑住宅小区期工程可行性研究报告 4 表表 1-11-1 技术经济指标表技术经济指标表 序号序号项目项目单位单位数量数

12、量备注备注 一一技术指标技术指标 1 用地面积 m228878 2 建筑面积 m247761 2.11#m24433 2.22#m25436 2.36#m23691 2.47#m23265 2.58#m24314 2.69#m24731 2.710#m24572 2.811#m23806 2.912#m24513 2.1013#m24500 2.1114#m24500 3 容积率 1.52 4 绿地率 %40 5 户数户 394 6 库房个 94 7 硬化 m22141 8 道路 m24635 二二经济指标经济指标 1 总投资万元 11530.6 1.1 建设投资万元 10482.4 1.2

13、流动资金万元 1048.2 2 销售年限年 3 3 年均营业收入万元 6368.1 4 年均总成本费用万元 1301.3 *旗舒居雅苑住宅小区期工程可行性研究报告 5 序号序号项目项目单位单位数量数量备注备注 5 年均营业税金及附加万元 363 6 年均利润总额万元 4703.9 7 年均所得税万元 1176 8 年均税后利润（净利润）万元 3527.9 9 年均盈余公积金万元 352.8 10 投资利润率 %40.8 11 投资利税率 %43.9 12 财务内部收益率（税前） %71.1 13 财务内部收益率（税后） %30.9 14 财务净现值（税前）万元 4490.8 15 财务净现值（

14、税后）万元 1666.3 16 全部投资回收期（税前）年 2.0 17 全部投资回收期（税后）年 2.5 18 盈亏平衡 BEP %25.1 1.51.5 结论结论与建议与建议 （1）结论 本项目建设条件基本落实，规模适宜，建设方案合理可行，造 价较为经济合理，资金来源有保证。项目的建设，不仅能满足*旗 城镇发展、人们居住的需求，还能美化、亮化*旗城镇，提升城市 道路、管网等基础设施水平，使城市品位得到进一步提升。同时， 项目的建设能使*旗加强对*旗工业园区的服务与管理水平，推动 县域经济发展，具有显著的效益。项目在工程技术上是可行的。 本报告认为，本项目具有可行性。 （2）建议 加紧前期工作

15、，及时完成项目开工前各项审批手续；建议建 *旗舒居雅苑住宅小区期工程可行性研究报告 6 设单位尽快组织评审，以便为下阶段工作提供可靠的依据。 精心安排施工，确保工期、质量、投资控制目标的完成。 *旗舒居雅苑住宅小区期工程可行性研究报告 7 第二章第二章 项目提出的理由、过程和必要性项目提出的理由、过程和必要性 2.1 项目提出的理由项目提出的理由 本项目是在*旗经济实力不断增长下，城镇化快速推进，人口 迅速增加，人们对城镇发展水平要求越来越高的前提下提出的。 城镇化水平的高低是衡量地区经济社会发展的重要指标，同时 经济社会发展又和城镇建设相辅相成。一方面，经济建设能够推动 城镇建设快速推进。

16、“十二五”以来，*旗经济实力得到了进一步提 升，人民生活水平不断提高，人们开始注重生存的外围环境，追求 更高品质的生活水平，对城市的综合功能升级、城市品味提高的要 求越来越迫切。经济发展除了为城市建设提供了足量的市场需求外， 还为社会建设所需的机械设备、物资开采、运输、加工等发展提供 了保障，推动了社会城镇建设。另一方面，城镇建设能促进地区经 济发展。城镇化大建设有利于提升*旗城市品位，提升城市经济、 政治、文化的凝聚力，不仅能改善城镇基础设施条件，为人们提供 宜居的居住环境，还能改善人们的消费环境，有利于本地区形成小 商圈和融入外部大商圈，为经济增长增加助力。 *旗围绕经济建设，快速推进城镇

17、建设。*旗提出了 20 年的城 市发展规划*市*旗城市总体规划 （20112030 年） 。规划 经过 20 年的城镇建设，将*旗发展成为*市的次中心城镇，城镇规 模达到呼包鄂城市群内的新兴中等规模城市，形成“两轴、四区、 一带”的城市格局，最终成为区域公路的交通枢纽，新兴工业城市， 特色旅游城市和生态宜居城市。 “十二五”期间，*旗将主要建设 13.8 *旗舒居雅苑住宅小区期工程可行性研究报告 8 平方公里核心区，重点发展 4.7 平方公里新镇区。新镇区的建设区 域主要位于*旗*镇。*镇按照*旗*镇城区控制性详细规划 “东扩、西改、南联、北控”的发展思路进行空间布局，未来将建 设成为*旗行政

18、和商业中心。 在政策导向明确、市场条件成熟的前提下，内蒙古天和房地产 开发有限公司审时度势，提出了在*旗*镇建设舒居雅苑住宅小区 项目。 2.2 项目提出的过程项目提出的过程 2013 年 5 月，内蒙古天和房地产开发有限公司委*我公司对舒 居雅苑期工程展开系统论述，并编制项目可行性研究报告。接受 建设单位委*后，我公司组成了项目编制小组，并派有关专业技术 人员进行了现场调研和资料收集等工作。在此基础上，编制小组形 成了项目编制方案，并从各方面对项目进行了可行性论证。在报告 形成过程中经过反复与建设单位交流，最终形成了报告初稿。初稿 形成后我们组织有关专家对项目进行了内部的评审讨论，并对研究

19、方案进行了修改补充，使研究方案更加完善充实，最终形成了* 旗舒居雅苑住宅小区期工程可行性研究报告 。 2.3 项目建设的必要性项目建设的必要性 （1）是*旗加快推进城镇化建设的需要 2008 年*市提出了“一核双圈”发展战略，全力加快推进城乡 一体化。 “一核”指*市市区范围内的核心区；“双圈”就是以五个 旗县所在地为节点、以五十公里为半径的半小时经济圈和城镇圈。 *旗舒居雅苑住宅小区期工程可行性研究报告 9 “一核双圈”一体化就是既要加快城市核心区建设，更要依*城市 的经济实力和辐射带动力，加快发展农村经济社会各项事业，实现 城乡一体化发展。 *旗积极落实和融入*市“一核双圈一体化”发展战略

20、，城镇 发展定位为*市的次中心城镇，城镇规模达到呼包鄂城市群内的新 兴中等规模城市，形成“两轴、四区、一带”的城市格局，最终成 为区域公路的交通枢纽，新兴工业城市，特色旅游城市和生态宜居 城市。本项目按照*旗城市建设目标要求，建设地点靠近*旗新区 的核心位置，是*旗推进新区建设的重要项目。项目的建设有利于 推动*旗融入*市“一核双圈”战略，促进本地区城镇建设快速推 进，提高城市道路、管网、通信、电力等基础设施的水平，提升* 旗城市服务能力，对*旗实现城镇建设目标具有重要意义。 （2）是*旗提升城市承载力的需要 随着*旗经济的快速发展，*旗城市核心凝聚力也得到极大提 升，外来投资商和务工人员迅速

21、增加。目前*旗基本人口为 19.5 万 人，其中*镇为 7.7 万人，再加上众多的外来人口，城市承载力能 力明显不足。*旗充分利用自治区沿黄经济带大发展时机、依 *“呼包鄂经济圈”的辐射影响力，全面推进城镇化建设。本项目 的建设，能解决人口增长对住宅、商业基本的要求，使*旗城镇框 架进一步拉开，城镇范围进一步扩大。促进*旗基础设施水平不断 提高，促使城镇功能更趋完善，城市承载力不断增强，为地区经济 和社会发展奠定更加坚实的城镇基础。 *旗舒居雅苑住宅小区期工程可行性研究报告 10 （3）有利于提升城市品位，提高人民生活水平 按照*旗“强化基础、完善功能、提升品位、彰显特色、关注 人文” ，着力

22、打造“小而美、小而特、小而强” 、生态宜居、休闲园 林式城市和*次中心城市的城市建设要求，本项目紧紧围绕*旗新 区建设目标，坚持高品质规划，高水平建设，力争打造*旗最具典 型的代表建筑。依照*市*克*城市总体规划形成城市空间结 构为“两轴、四区、一带” ，本项目位于四区中的中心城区的东部， 城市新区的核心位置。建设本项目能有效推进*旗街景的绿化、美 化和亮化，城镇面貌日新月异，城市品位不断提升，城市新形象得 以塑造。项目的建设能有效提高人们生活质量，为人们提供一个舒 适的居住、购物消费的环境，成为方便市民生活起居的新地标，为 城镇的长远发展奠定坚实基础。 （4）能够推动县域经济发展 县域经济是

23、国民经济的基本单元，是以县城为中心、乡镇为纽 带、农村为腹地的区域经济。*旗县域经济的发展，重点是要突出 *旗工业园区产业。本项目的建设能够拉近中心城镇与*旗工业园 区的距离，为园区工作人员解决居住问题，有利于*旗工业园区吸 引人才和留住人才，更好地为园区发展服务。只有*旗工业园区的 不断发展、完善和壮大，才能够促使*旗综合性经济体系功能更加 完备，带动一、二、三产业不断发展、壮大，推动县域经济发展。 （5）能够加强与工业园区的衔接 *克*工业园区是国家电力、生物制药、冶金、化工等重要工 *旗舒居雅苑住宅小区期工程可行性研究报告 11 业基地，是内蒙古自治区 20 个重点工业园区之一，是*旗经

24、济发展 的最大支撑。目前*旗行政主体位于*旗旧城区，距离*旗工业园 区的距离较远，不便于直接服务与管理*旗工业园区内的企业。随 着养大圐圙和李家圪旦两个城中村改造项目的不断推进，城镇主体 的东移，党政中心、医疗卫生中心、学校、商业中心、高级住宅小 区成为新区发展的主要标志。本项目的建设能够增加新区活力，繁 荣新区经济，吸引城市的注意力由旧城镇向新城镇转移。为行政中 心与*旗工业园区作了重要衔接，拉近了*旗新区与*旗工业园区 的距离，为加强*旗行政主体服务与管理工业园区增加了助力。 （6）能够提升企业经济收益和提升企业竞争力 内蒙古天和房地产开发有限公司是具有房地产开发四级资质的 公司，已经投资

25、开发*市回民区“天和雅居” 、*旗*镇“丁香水溪” 、*克*大街南“泊岸华庭”等住宅小区项目。本项目的建设能够 提高企业经济收益，对企业提升竞争力，推动公司快速发展与壮大， 提升在呼包鄂等地区的影响力具有重要意义，为公司未来的不断发 展打好基础。 *旗舒居雅苑住宅小区期工程可行性研究报告 12 第三第三章章 市场分析市场分析 3.1 项目前景分析项目前景分析 *旗围绕*市“一核双圈一体化”发展战略，以发展*市次中 心城市的定位，实现“一城三区”的城镇发展布局，加快了城市化 建设。*旗加快了城建投资的市场化、企业化运作进程，优化城市 环境，提升城市品位，从而推动经济、社会的全面协调和可持续发 展

26、。本项目无论在政策规划上、还是在市场条件上，都具有良好的 销售前景。 （1）项目地理位置佳，很好地衔接了*旗旧城区与*旗工业园 区，能同时得到城镇旧居民、工业园区内的员工青睐。工程质量高， 极大地提升了城市品位，将深受人们的喜爱。 （2）项目符合*市*克*城市总体规划 （20112030）新 镇区建设的要求，与新镇区党政中心、医院、商业中心发展相辅相 成，能成为区域综合社区的一个新的标杆，满足人们追求高品质的 生活需求。 （3）项目将推动地区商业的发展，拉动消费，为当地政府财政 部门增加税收，对当地的经济发展产生积极的影响。此外可为当地 失业或待业人群提供就业和再就业的机会，具有良好的社会效益

27、。 （4）项目以整体规划空间层次多样，创造了自然、休闲、高层 次的综合体，引领市场方向，更好地满足市场快速增长的需求，必 将会获得市场认可。同时为开发企业带来良好的经济效益。 *旗舒居雅苑住宅小区期工程可行性研究报告 13 本项目将会成为一个新的城市地标，将会推动*旗持续发展， 因此项目市场前景较好。 3.2 市场供需分析市场供需分析 3.2.1 市场供应分析市场供应分析 *旗城市总体规划核心区面积为 13.8 平方公里，推动了* 旗房地产业大发展。按照*旗建设规划情况，近期开发的项目包括 云中花园 30 万 m2、利民小区 64 万 m2、坤翔翰林小区 20 万 m2、双 河明珠 30 万

28、m2、绿洲岛 24.5 万 m2、亿福家园住宅小区 32 万 m2等。 *旗 2010 年建设廉租房 24 套，位于云中花园小区，建筑面积 1155m2，工程目前完成主体工程。2012 年*旗房地产开发项目累计 达 20 个，建筑面积达 110 万平方米。主要有云中花园、利民小区北 区、坤翔翰林、万兴广场、双河明珠、万象新天地、亿福家园住宅 小区和绿洲岛等项目。2012 年，按照市政府要求，*旗廉租住房建 设任务是 144 套，总建筑面积 7100m2，分别在亿福家园、万福都汇、 金河康居、云中花园二期四个小区中各配建廉租住房 36 套，并已全 部开工建设。2013 年新开工建设的万兴广场建设

29、面积达 26 万 m2、 万豪佳苑 13.7 万 m2。 按照规划，建设区域依附在东胜大街、*克*大街、光明路、 康宁路、黄河大街、云中路等，项目建设整齐划一，城市整体形象 得以提升。 目前*旗房地产项目多数处于前期准备阶段或施工阶段。 *旗舒居雅苑住宅小区期工程可行性研究报告 14 3.2.2 市场需求分析市场需求分析 （1）刚性需求 目前*旗基本人口为 19.5 万人，其中*镇为 7.7 万人，按照* 市城镇人均居住面积 35m2的标准，全县居住面积应在高度城镇化下 达到 680 万平方米。以目前的住房供应水平，难以满足*旗城镇化 发展的要求。再加上外来人口的增加，这种供应状况更加捉襟见肘

30、。 在居住用房随刚性需求量呈现不断增加的同时，相应的配套商业、 办公设施需求量也随之增加。 （2）改善居住的需求 *旗经济的发展使城市居民手中的可支配收入增加，对现有居 住条件的不满足造成了大量的社会闲散资金流向房地产市场。并且 随着住房制度的改革，相当一部分群体采取各种方式来改善自己的 住房条件，相当程度上扩大了住房需求。 （3）非理性消费需求 土地资源的稀缺和地价的自然趋升，使得社会对地价和房价上 涨的预期成为一种认同。同时，由于上述几方面原因造成的地产市 场供不应求，进一步强化了这种认识。再加上目前市场的管理工作 严重滞后，买卖双方获取信息的渠道不对等因素，配合了开发商对 于市场走势的引

31、导。在这种市场氛围下，非理性的消费心理促使商 业用房、办公用房需求不断释放。 目前，*旗的房地产市场是较为稳定繁荣，市场需求是在多方 面的因素促使下形成的，有切实有效的需求，自用型消费还是市场 *旗舒居雅苑住宅小区期工程可行性研究报告 15 中的主要力量。而且，根据现在*旗的既定发展战略，目前的市场 格局还将在未来几年中继续持续一段时间。 3.3 项目竞争力项目竞争力 SWOT 分析分析 3.3.1 优势优势 （1）区位优势 *旗是国家电力、生物制药、冶金、化工等重要工业基地，在 强大的工业经济的支撑下，*旗城镇水平不断升级，区域等级地位 将不断提升。优越的区位使地块内的土地、住房、店面等不动

32、产存 在广阔的升值空间。 （2）规划优势 *旗城市总体规划 、 *旗*镇城区控制性详细规划等规 划的传接，为打造高品质的住宅和新区高品质的整体环境奠定了基 础，保证了开发企业的经济效益和城区公共环境营造的社会效益双 赢。 （3）交通优势 项目位于*旗*镇养大圐圙村，北靠*克*大街，南临盛唐路， 东至健康路。 项目区交通四通八达，依*旗现有公路交通路网，可连接临 近的公路干线、铁路、航空，连通全国各地。 （4）配套设施优势 新镇区在未来建成后，配套设施完善、齐备，除小区自身服务 设施外，北侧*克*大街为商务办公区、商业步行街；东侧为*旗 *旗舒居雅苑住宅小区期工程可行性研究报告 16 一中，东南

33、侧为商住区；西南侧为*旗医院。南侧有幼儿园、小学。 3.3.2 劣势劣势 （1）项目距离老城区较远，缺乏必要的市政公用设施配套，需 要在住宅产品设计中着重考虑小区级公共设施的配套设计。 （2）项目区域周边建设总体进程不一，整体视觉形象不直观。 在一段时间内不能显现出项目的发展潜力和优势，将对项目的销售 产生一定的影响。 （3）新城区处于发展初期，人口聚集规模较小，当前市场消费 能力较弱。 3.3.3 机会机会 （1）当前*旗房地产处于房地产发展的初级阶段，大部分建设 风格、社区环境、配套条件仍不成熟，使本项目的错位发展存在机 会。 （2）2013 年房地产二手房转让所得征 20%个税的政策，抑

34、制了 二手房的销售，为新建项目带来了众多的消费人群。 3.3.4 挑战挑战 （1）本片区用地为沙质土壤，要通过规划设计，培育好生态防 护林地，公共绿地，在打造景观的同时避免扬尘现象的出现。 （2）如何通过住区整体布局和建筑单体设计，营造富有特色的 建筑群体景观，是本项目考虑的重中之重。 *旗舒居雅苑住宅小区期工程可行性研究报告 17 3.4 项目市场定位项目市场定位 （1）销售区域确定 图图 3-13-1 项目销售区域项目销售区域 （2）目标人群确定 随着*旗经济的快速增长，当地的房地产开发建设取得了极大 地发展，同时城镇人口的迅速增加，每年都有大量的农业人口转为 城镇人口，为房地产的发展提供

35、了广阔空间。本项目注重产品的差 异化和独特性，在完整配套服务设施上下功夫，以高质量、高品位、 适用性强的建筑为主；配套公建同期建设，保证服务设施完善；强 调生活品质，提供完美的居住、购物环境，同时注重环境景观建设， 营造优美的外部空间。本项目主要面向中高档的消费人群，包括地 方公务员，*旗电厂、*旗工业园区企业的白领，外来投资人士。 3.5 价格预测价格预测 结合全县的地产走势看，短期内市场的价格稳中有升。对于区 域市场有以下特点：（1）区域市场内，有较强的消费能力；（2） 由于整体规划原因，市场有效需求量巨大，短期内市场会持续繁荣； （3）目前市场有效供应量仍然不足，供求关系的矛盾不会在短期

36、内 解决；（4）多方面因素支撑，短期内市场价格温和上涨的趋势不会 改变。 根据对*旗目前建筑行业的调研，住宅价格在35004000元。 *旗舒居雅苑住宅小区期工程可行性研究报告 18 3.6 建设规模建设规模的确定的确定 依据*旗城市总体规划 、 *旗城区控制性详细规划和 *旗*镇城区控制性详细规划 ，*旗发展 13.8 平方公里核心区， 重点发展 4.7 平方公里新区，*镇新镇区将建成*旗行政中心区的 *旗城镇发展规划，以及当前*旗房地产市场供需状况，确定舒居 雅苑住宅小区期工程建设规模为：用地面积 28878m2，建筑面积 47761m2。 *旗舒居雅苑住宅小区期工程可行性研究报告 19

37、第四章第四章 场址和项目建设条件场址和项目建设条件 4.1 场址场址 1、场址位置 项目位于*旗*镇，北靠*克*大街，南临盛唐路，东至健康 路，西至规划建设的城市支路。 2、场地现状 项目用地现状为养大圐圙村建设用地和耕地。 3、城市规划及区域性规划要求 本项目符合*旗城区控制性详细规划 （20082020 年）功能 分区，中提出的“把*镇新镇区建设和旧城区改造作为重点”的要 求。另外*市*旗新区城市设计 （20112030 年）对本项目功能 作了详细定位，对建筑高度、道路红线、出入口、地标节点控制绿 化率等作了要求。 4.2 项目建设条件项目建设条件 4.2.1 自然条件自然条件 （1）地理

38、位置 本项目位于*市*旗。*旗地处大青山南麓，黄河北岸的土默 川平原。位于东经 1112301113221，北纬 40 535403515，全县平均海拔高度为 1132 米，东西宽 37.9 公里，南北长 52.35 公里，面积 14168 平方公里。 （2）气候特征 气候属中温带大陆季风型气候，四季气候变化明显，差异较大， *旗舒居雅苑住宅小区期工程可行性研究报告 20 其特点是：冬季漫长严寒，夏季炎热，春秋两季气候变化剧烈。四 季分明，日照充足，年平均气温 7.3，年平均降雨量 362mm，属半 干旱大陆季风气候。 （3）地形地貌 自然地理为黄土高原，地势东南高、西北和西南低。由丘陵地 形

39、过渡到宽广的平原地形。分为五类：丘陵区、山前倾斜平原、湖 积台地、宽谷洼地和冲积平原。成因类型上，由剥蚀堆积地形到堆 积地形。 剥蚀堆积地形：分布于县于县镜东南部，海拔高程 1100 1277 米，由第三系砂砾组成，在表面上，普遍被黄土质粘砂土覆盖、 形成浑圆形山顶，地形向西北倾斜。 堆积地形：冲积平原，由黄河、大黑河、宝贝河、什拉乌素 河冲积而成。地势平坦，微有起伏。盐渍化普遍，沼泽零星分布， 由冲积砂粘质砂土、砂质粘土堆积而成海拔高程 10001050 米。 风成地形：分布于县境西南、南部黄河以北局部地方，由细 纱、粉纱组成固定砂丘和砂垅。一般高出地面约 0.520 米，海拔 高程 100

40、01050 米。 4.2.2 场地工程及水文地质情况场地工程及水文地质情况 （1）水文 根据区域水文调查资料，地下水赋存于粘土下部的中、粗沙层 中，含水层分布较稳定。按照地下水埋藏条件和含水层的状态分类， *旗舒居雅苑住宅小区期工程可行性研究报告 21 本场区地下水类型为第四纪松散层孔隙潜水。该区域分布的上层的 滞水，水位在 1213 米之间，年变化幅度为 2 米。场区附近没有对 地下水产生污染的污染源。 地下水和上部渗水对混凝土结构中钢筋无腐蚀性；上部渗水对 钢筋混凝土结构有弱腐蚀性，地下水无腐蚀性。 （2）地质 地层 A、第四纪前地层，新第三系。底部砂砾岩与红土互层。顶部红 土夹钙质结核层

41、，总厚度约 30 米，普遍分布于县境东南丘陵区。 B、第四纪沉积 下中更新统：冲积红积层，为半胶结的砂砾层、局部夹粉沙层， 具有交错层理，砾石成分为花岗岩、片麻岩、石英安山斑岩及玄武 岩等，厚度达 15 米。湖相沉积黄绿色粘质砂土及灰黑色淤泥中夹薄 层的午胶结的砂层分布于黄河左岸蒲滩拐。 全新统：风积层，由细砂、粉砂组成。分布于县境黄河北岸地 带、呈砂堆、砂垅、砂丘；冲积层，由砂、砂砾、粘质砂土等组成， 分布于平原表层，层次清楚，岩层垂直方向变化较大，厚度无常。 构造轮廓 位于内蒙古东西褶皱带南部。基底褶皱抽、近于东西向或东北 向，与内蒙古东西褶皱带的构造线一致盖层走向近乎东北西 南方向，向西

42、北缓缓倾斜，与黄河西的鄂尔多斯台地相似。 （3）工程地质评价 *旗舒居雅苑住宅小区期工程可行性研究报告 22 场区无不良地质作用和地质灾害，无与建筑相关的环境地质问 题，场地稳定，适宜进行本工程建设。 抗震设防烈度 8 度，设计地震基本加速度值 0.20g，设计地震分 组第一组。场地属建筑抗震有利地段，地基土类型属中硬土，场地 类别类。场地季节性标准冻深 1.5m，土的冻胀性为中等冻胀性。 设计时应考虑冻胀影响。 4.2.3 基础设施条件基础设施条件 （1）道路交通 形成了公路、铁路和航空相结合的立体交通网络。公路现 有 4 条主要公路干线。其中*市准格尔煤田二级公路途经县内 三乡一镇；*市喇

43、嘛湾柏油公路经县城中心向东接呼准公路； *市凉城柏油公路经县城东连乌盟凉城县与晋陕两省相通；* 旗察素齐公路与京包铁路相交。其余 10 多条县乡柏油路东西南 北贯通县内各乡镇，*市东胜高速公路将在 2005 年建成通车， 极大地拉近了我县与周边地区的距离。 铁路与丰准铁路接轨的大唐*电专用线横穿*电工业园区， 大型物资可通过铁路直接运抵*旗 2005 年建成通车的呼准铁路经过 *旗，将为*旗的发展创造更为便捷的条件。 航空*市白塔机场距*旗一小时多的路程，距拟新建机场 半小时的路程，有通往国际国内多条航线，四通八达。 （2）邮电通信 邮电事业发展迅速，已实现了长途电话自动化，可直拔全球各 *旗

44、舒居雅苑住宅小区期工程可行性研究报告 23 地。用户还可申请办理数字化业务、图文传真、移动电话及智能业 务等，移动电话达到了无缝隙覆盖。有线电视信号已覆盖全县。本 项目的通信及有线电视信号已具备接入条件。 （3）电力 *旗电力发达，*旗电厂是亚洲最大的火力发电厂。2003 年大 唐*电一期工程 2X600MW 机组正式投产发电，2004 年二期工程 2 X 600MW 机组投产发电。2007 年园区自备电厂 l0X300Mw 机组也投产发 电。*旗电厂电量充沛，可供周边地区生产生活用电。电网已经覆 盖全县。 4.2.4 市政条件市政条件 十一五期间，*旗建成城区道路 13 条 55.3 公里，

45、给排水管线 70 多公里，集中供热面积 120 万平方米。 （1）给水工程 项目区由*克*大街市政给水管网供给，管道直径 DN400，供水 压力 0.32MPa，接管点埋深为 2.1 米。通过本项目区内自建水泵房引 入。 （2）污水工程 *克*大街已铺设市政污水管道，管径为 DN600，管道接点埋深 约 2.3 米。本项目污水收集后排往周边规划道路上的市政污水管道。 （3）供电 电源由当地变电站 10kv 供给。 *旗舒居雅苑住宅小区期工程可行性研究报告 24 （4）热源 *克*大街市政供热管网已铺设，热力管网热媒参数为供水温 度 130，回水温度 90。 （5）综合评价 从地址和市政总体情况

46、看，该项目区位优势明显，给排水。通 讯、电力等市政配套设施完备，供给量充足，交通便利，建设条件 良好。 4.2.5 资源条件资源条件 （1）水利资源：黄河流经*旗 37.5 公里，水利条件得天独厚。 境内有华北地区提水能力最大的麻地壕扬水站和扬程最高的毛不拉 扬水站，形成了两大黄灌区。引黄入呼工程和引黄入*电工业园区 工程已全面建成，为工业生产发展奠定了良好的水源保证。 （2）电力优势：2004年*旗的电力建设正处于高峰期，总装机 容量4800MW 的8台发电机组同时施工，大唐*电一期工程2600MW 机组2003年正式投产发电，二期工程2600MW 机组2004年8月投产 发电，明后2年三、

47、四期工程各有2台机组投产发电。与此同时园区 自备电厂 l0300Mw 机组2007年也相继投产发电，现一期工程430 0MW 于2005年投产发电。届时将成为亚洲地区最大的火山发电厂， 可为企业提供优质、稳定、廉价的直供电源。 （3）农畜产品：*旗玉米种植面积28万亩，加之周边地区玉米 种植面积将达到200余万亩；还有驰名中外的*克*小茴香，占全国 总产量的50；畅销国际市场的*克*枸杞与宁夏枸杞齐名；自成 *旗舒居雅苑住宅小区期工程可行性研究报告 25 品系的*克*葡萄，色香味聚佳的红辣椒、红萝卜、绿豆等以其独 特的风味闻名区内外；还有较丰富的皮、毛、绒、肉、乳等农畜土 特产，开发价值不可低

48、估。 （4）旅游资源：*旗位于大青山南麓，黄河上中游分界处北岸 的土默川平原上。*旗历史悠久，文化遗存遍地，古城、黄河、沙 漠汇集，旅游资源十分丰富。早在五、六千年前的新石器时代，就 有人类在这里生息繁衍。在这块古老而文明的沃土上，有新石器时 期的“海生不浪文化”遗址，战国筑就的云中古城，唐代边陲要塞 受降城，辽、金、明时期的云内、东胜城，互市贸易的水旱码头河 口古镇；有神奇莫测、变化无穷的海眼神泉，千亩湖泊、苇丛点缀 的南湖水上公园，水面宽阔、气势恢弘的黄河上中游分界处，绵延 十余里，处处飘香的葡萄一溜湾；有品质优良、远近闻名的红辣椒 、小茴香、黄河鲤鱼、绿豆、红萝卜、枸杞等土特产品；有亚洲最 大的火力发电基地和国内最大的生物发酵基地。在历史的进程中， 这里曾先后孕育出孟舒、恰台吉、李裕智、苏谦益等历史名人和革 命先驱；也见证了赵武侯始筑云中城，常遇春大破胜洲城，康熙帝 西驻*克*，刘统勋查办保德将军等帝王将相的风采；还流传下神 灵点化铸旗杆、御马刨出满水井，仙花潭与蛤蟆石等奇幻的民间神 话传说。 黄河晋陕大峡谷，北起内蒙古*克*，南至河津禹门口