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1、有一种潮流 叫势不可挡 - 黄埔乌涌项目换位思考与定位探讨,壹,占位思考,从四个层面看黄埔乌涌,从广州东进看黄埔乌涌 从黄埔战略看黄埔乌涌 从乌涌整治看黄埔乌涌 从历史文化看黄埔乌涌,从广州东进看黄埔/乌涌,600亿市政强势助推广州东进，缔造城市副中心，集中打造广州东部新城区、东部产业带中心、东部现代服务中心，借助“五大组团”，成为广州新的经济增长极,东进，广州已经决定了它的方向 黄埔，东进排头兵，必受益匪浅 乌涌，黄埔母亲河涌，前景广阔,从黄埔战略看黄埔/乌涌,黄埔区委书记陈小钢谈道 未来10年，黄埔区在继续发展工业的同时 将依托港口，打造临港商务区 加快引进第三产业 建设宜业宜居的现代化滨
2、江城区,针对临港商务区，市委、市政府高度肯定，并提出“建设港城一体、宜业宜居的现代化滨江城区”的新定位，进一步明晰黄埔在广州“东进”战略中的重要位置 将黄埔临港商务区被纳入广州市重点工程,从乌涌整治看黄埔/乌涌,乌涌综合整治工程，总投资3.4亿元 景观改造后，将依次形成生态景观区、文化健身区、中央休闲商务区和景观休闲区四大组团 开发生态、景观、娱乐、文化、艺术 旅游、休闲等综合功能，成为十里画廊,黄埔，临港商务区，港城一体 乌涌，十里画廊， 水浅见鱼惊,黄埔高档楼盘集中地 怡港花园、金碧领秀、黄埔花园、海关大院、黄埔雅苑 黄埔RBD生态娱乐休闲区 休闲、活动、游玩的城市主体空间,从历史文化看黄
3、埔/乌涌,天下谁人不识黄埔 黄埔港始于秦汉，于清朝达到其历史巅峰 黄埔军校世界四大军校之一 黄埔南海神庙、扶胥镇海上丝绸之路发祥地 乌涌之战全军奋勇抵抗，击退英夷者三 祥镇军祠乌涌著名古迹,从广州东进看,从黄埔战略看,从乌涌整治看,从历史文化看,东进排头兵 前景广阔,比肩陆家嘴临港商务区,黄埔RBD 休闲文化区,黄埔精神 一脉相承,黄埔乌涌项目的几个关键词,东进利好临港经济战略休闲景观岭南水乡,贰,换位思考,作为三旧改造项目 既要承接区域传统文化 又要体现自然、生态、古朴 “修旧如旧”、“修新如旧”的风格 该如何去做？,我们不妨先看看它山之石,国内成功案例分析,上海新天地 南京1912 杭州信
4、义坊步行街 杭州清河坊 成都锦里休闲街,个案一：上海新天地,上海新天地占地面积3万平方米，总建筑面积6万平方米，是上海具有浓厚“海派”风格的都市旅游景点。它的前身是上海近代建筑的标志之一破旧的上海石库门居住区 改造之后，上海新天地被创新地注入了诸多时尚元素，变成一个集餐饮、购物、娱乐等功能于一身的国际化休闲、文化、娱乐中心,分析,新天地究竟是什么？新天地就是一个Shopping Mall 上海新天地在开发过程中，在开发的不同阶段，定位也发生了三个层次的深化 第一个阶段是强调商业的综合性，多种功能业态齐集 第二阶段定位：是成为上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景点 最后阶段定位是：让新天地成为
5、一个国际交流和聚会的地点,与上海新天地不同，南京1912不只是创造了一处建筑，而且还原了一座城市心灵深处的记忆 作为南京总统府旁的一群旧建筑，却不能只对上海新天地进行简单的复制，否则，就辜负了这样的一个好项目。对于这一地块，总的要求是要进行创新和超越，要源于上海新天地 又高于上海新天地，谁能做到？,个案二：南京1912,南京1912以总统府为地标，是以民国文化为主格调，在全国是独一无二的。在建筑上，南京“1912”是民国时期典雅的、大气的、中西合璧的府衙式建筑，而上海新天地依托的只是石库门民居式建筑，在满足市民对城市记忆的功能上来说，南京1912无论从命名和整体规划定位上都要优于上海新天地,两
6、岸通过露亭桥、草营桥、归锦桥三座特色古桥相连，形成“街上有河，河上有街”的独特景观。河西有一个游船码头，游人可乘船，形成江南一景,个案三：杭州信义坊 步行街,步行街东起湖墅路，西至莫干山路，沿余杭塘河两岸而建，全长500米。在临街各建筑之间建有水榭、广场、凉亭、走廊、雕塑等步行街宽16米，沿街一面是3米宽的骑楼 沿河一侧则有建筑局部向河里延伸,信义坊定位在综合性的时尚休闲娱乐场所 欲打造一条集“逛、玩、购、赏”于一体的时尚精品休闲街 在杭州，像这种大规模的休闲娱乐街区 把餐饮、商业、娱乐、文化集于一身，信义坊是始作俑者 迎合都市人的生活方式，信义坊将以“小而精，多而全”的经营业态 满足都市人多
7、样化的时尚休闲需求,分析,整个街区的业态布局，除保留区内著名的老字号外，以招租，联营等形式引入商家经营古玩、字画、旅游纪念品、工艺品、杭州及各地名土特产等符合街区历史文化氛围的项目,个案四：杭州清河坊,清河坊历史街区杭州历史上最著名的街区 也是杭州目前唯一保存较完整的旧街区，是杭州悠久历史的一个缩影清河坊历史街区占地13，66公顷,个案五：成都锦里休闲街,以往商家稀稀落落，被命名为“武侯历史文化旅游区”的街区，因为锦里的落成，每天人满为患。“锦里”周边一幢幢古香古色的商业楼本来作为开发商自有资产长达三年的蜀汉楼在招租爆满的状况下也开始出卖变现,街区全长350余米，有茶坊、客栈、酒楼、酒吧、戏台
8、、各种风味小吃、工艺品、土特产等等，集旅游购物、休闲娱乐为一体,锦里最大的成功在于：看准了武侯祠只能解决游客游玩的需求 却流失了吃、住、行诸多效益 锦里的建成和武侯祠正好形成优势互补 使之前浪费的资源有效聚拢 从而将武侯祠的文化、商业和地产的效益越做越大,分析,从一些成功的商业街中，我们可以看出 商业街，最主要的服务功能应该是多元化的 应包含购物、旅游、娱乐、展示、商务、休闲 等功能定位于一体的商业集中体 以满足现代人的购、吃、住、行、玩等生活需要,小结,叁,商业地产探讨,住宅和商业，向来是房地产市场“跷跷板” 的两头，按下一头，另一头自然升起 2.据国家统计局数据显示：2010年1月至9月
9、全国房地产开发非住宅类投资达到9999.20亿元相比增长42.9%,商业地产黄金十年,3.万科、保利、华润、富力、龙湖等大型房企纷纷宣称，将在全国范围内不断扩大对商业地产的投入 4.专家预言：过去十年是住宅市场的蜜月期 而未来十年则是商业地产的蜜月期,商住倒挂凸显商业地产被低估 住宅开发商紧急转行抢地盘 商业地产价值回归是大势所趋,黄埔乌涌项目，作为商业地产一员 依托商业地产发展大趋势 辅之发展商亿元巨额投资 必将成为区域标杆，投资升值潜力无限,特点一：市场买热不买冷 特点二：业主买大不买小,商业地产特点,舆论与社会热点 整体商圈的势能,占地面积22115m 商业面积6286m,对于大型综合体
10、项目来说，项目规模太小，不可同日而语,？,靠什么形成热点？,黄埔缺少什么？,正如上下九、西关、北京路代表老广州 小蛮腰、珠江新城代表天河 什么代表黄埔？ 黄埔军校吗？黄埔港吗？太陈旧了 有没有新时代的城市名片？,黄埔乌涌项目，规模不是很大 要想成为热点 必须上升到城市运营的角度 打造成为黄埔的乃至广州的名片,占位思考,换位思考,商业探讨,依托临港经济战略 前景升值空间巨大,服务功能多元化，满足吃喝玩乐购等多重需要,上升到城市运营高度 打造黄埔乃至广州名片,黄埔乌涌项目战略定位,功能互补 消费互动,黄埔门户宴客厅，一站式玩乐体验,回过头，再看项目价值体系,区位价值,产品价值,消费价值,发展前景,
11、东进排头兵,临港商务区,十里画廊,黄埔休闲区,居住中心,商业外租区,目的性消费,精神愉悦,客群分流,业态分布,人流动向,建筑设计,硬件,软件,主题广场,亲水景观,街区规划,品牌保证,经营保障,黄埔名片,黄埔RBD,消费引导性,吃喝玩乐一条龙,黄埔首席宴客厅,第一目标 为顾客创造价值 投资者得到理想的投资收益, 消费者得到全新的消费体验 第二目标 为企业创造价值 全面提升品牌，成为黄埔商业地产新势力 第三目标 为城市创造价值 全面提高黄浦区品位和城市化进程，经营城市,代表黄埔商业形象的标志性项目 黄埔的第一宴客厅，区域新名片 其辐射力不仅限于黄埔，而是广州乃至珠三角 集观光、游乐、餐饮、休闲等多
12、种功能于一体,第一阶段定位：黄埔首家世界文化风情商街,第三阶段定位：黄埔首席宴客厅,第二阶段定位：黄埔旅游新景点,潮涌黄埔 玩美食界,推广语,释义 潮涌，突出岭南水乡特色，烘云托月，展示黄埔港的缘起、由来 潮涌黄埔，说明黄埔风云际会，正处于飞速发展时期，临港商务区指日可待 味美食界，突出项目特色，以餐饮为中心，兼顾玩乐,玩味世界 食尚乌涌,推广语（备选）,在此推广主题下 项目的案名既要突出自身特色 还要兼顾“修旧如旧”、“修新如旧”的风格 又要符合地域传统文化 那么，它会是怎样的？,黄埔老街,案名,黄埔老街 演绎黄埔全新商业文化理念，体现情感寄意、引领观念、时尚的全新商业 纯粹的、地道的、正宗
13、的、文化的 集餐饮、娱乐、休闲、旅游、文化、康体等功能于一体的城市名片,黄埔味美坊,案名（备选）,黄埔，说明项目区位；味美，突出项目餐饮特色；坊，体现古老，传统,业态规划核心,功能互补 消费互动,文化,餐饮,娱乐,休闲,购物,康体,旅游,以老街为核心，体现项目形象和多种业态、功能 以文化为核心，链接餐饮、娱乐、休闲等多元化业态,七大风情区,黄埔老街黄埔首个汇聚世界风情，纯粹、地道、正宗的文化体验，演绎商务、餐饮、娱乐、休闲、购物、旅游、文化、康体等商业功能,中国风情区,韩国风情区,巴西风情区,法国风情区,意大利风情区,英国风情区,东南亚风情区,七个分区各具特色，各区功能侧重点不同，世界风情区将
14、主题组成与各风情区国家的特色紧密结合在一起，增强了人们对不同国家的商品特色的直观感受，以及身临其境的美味食界 例如 中国风情区以国内百年老字号特色餐饮为主题 法国风情区以浪漫为主题，集波尔多红酒行和法式餐饮多种业态 巴西风情区以桑巴为主题，配合巴西料理、烤肉等特色美食,招商目标一：高端酒楼,承担各种商务应酬、婚庆聚会、各类庆典与园林景观有效结合、独特气派的装潢、名厨亲手打理，重新定位黄埔高档酒楼,招商目标二：高端西餐厅,依托优越的景观资源 引入正宗的外埠西餐厅 成为城中高档餐饮的标志 地道的口味、一流的服务，原味的装修风格,背景资料：“米其林指南”是世界上历史最悠久，最权威的专门为餐厅和酒店评
15、定星级的指南，迄今已有一百多年的历史。而三颗星则是“米其林指南”为餐厅颁发的最高荣誉,SENS&BUND,现代法式大餐，每道菜肴都会挑战你视觉、味觉、听觉、触觉、嗅觉的极限 ，由餐厅特别订制的餐具、容器，让你摸上去感到特别地舒服 人均消费 RMB 300 400(午餐) RMB 600 800(晚餐),以独特的主题、装修，吸引追求时尚、追求品质的消费者。文化艺术与餐饮的结合，在满足消费者味觉的同时，亦满足视觉、听觉等的全方位享受。多家特色/主题餐厅，共同形成磁力点，成为黄埔最具特色的餐饮聚集之地,招商目标三：主题餐厅,景乐集团，目前已在世界各地成功创立了 21 个餐厅品牌，开设 37 间主题餐厅，包括泰国、越南、西班牙、法国、韩国等国家市场。除了保持各地方美食的精髓外，更注入本地色彩，以迎合香港，甚至国内市场,THANKS,