2006物业发展建议写作心得分享.ppt

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1、物业发展建议写作心得,物业发展建议写作心得,建议是“蓝图”。 我们是先于设计方案的效果图，告诉他他的“孩子”会成为什么样的人？什么样的人才能受到欢迎？成为“万人迷”的N个条件 开发商是“非专业人士”，所以我们建议的语言要形象、要易懂、要有描绘性。,1、物业发展建议用来作什么？,开发商, 开发商需要什么？,1、物业发展建议用来作什么？,建议是“任务书的雏形”。 具有市场意识的设计师不大会去跟你争论别人“孩子”将来如何受欢迎的问题，但他会关注这个孩子的“气质”、“身高体重”以及孩子家长的“经济能力”然后他在这个划定的圈子里去给孩子做“造型”，实现他对于基地、空间和建筑的理解和理想。 所以划定圈子是

2、我们的事，圈子既不能太大，也不能太小，太大太小设计师都会不舒服每个设计师都梦想有一份重点明确、内容具体、不会变来变去的设计任务书。所以我们要最重要的是告诉他们这个项目的意向和指标，以及在这个基础上帮他支招。 设计师是“过专业人士”，所以我们写建议，语言不怕不专业，就怕要求提得不专业；层次也很重要，哪些是硬指标，哪些可以商量，哪些尽情发挥，尽量明确,开发商, 设计师需要什么？,设计师,1、物业发展建议用来作什么？,建议是我们的市场观点的在产品上的表达。 在“房子”的建筑属性和市场属性两者间建立联系，或者说将市场规律“转译”成建筑编码，这个“落地”的工作，只能我们去做。 从这个角度，我们的建议与定

3、位是一脉相承的关系，它对定位要重申、要具象、要演绎；独立存在的物业发展建议就失去了意义。建议是从定位转化成设计任务书的“中间形态”。,开发商, 我们需要什么？,设计师,我们,2、物业发展建议写些什么？,物业发展建议三要素 Actor 1 “意向” Actor 2 “指标” Actor 3 “点子”或“要点”,描述出整个项目或其中某类产品的特性、特质或特征 表达方式： 1、直接给出同类可参考的案例 2、通过一组案例的片断实现对某一概念的整合 3、通过对一组相关行为、场景或道具的集中引用，引发对于某一概念准确的联想,通常包含两方面的指标： 一是项目的技术经济指标。基于项目的技术实现性和经济目标，确

4、定了开发的强度；基于项目的定位，确定了物业结构：产品构成与比例 表达方式：测算图表 一是市场参照指标。基于案例总结，对一些产品特征定量化。譬如“面积必须大于XXX，才叫”，“当前市场至少做到了XX”这些是我们需要告诉给开发商和设计师的 表达方式：案例与图表,“要点”是案例归纳而出的，是实现某一物业目标的必选动作 “点子”是具有创造性的，不一定是唯一解，但能对解决问题有启发作用 譬如：做一个夸张、个性化的会所也许是提升某一类项目价值的“要点”；把它做成一个架空会所或水上会所就会成为一个”点子”,3、怎么才是有价值的物业发展建议？,Actor 1 “意向” Actor 2 “指标” Actor 3

5、 “点子”或“要点”,“意向”表达得准确、精彩、动人,相应的，我们对于建议中任何一个方面的要素进行挖掘，都有可能提升一份报告的价值感,“技经指标”给得合理、实现性强 “市场指标”案例丰富、总结精当,“点子”提得有新意、有操作性 “要点”总结得清晰、指导性强,准,实,靓,狠,下沉式庭院 室外空间,水印长滩2N户型,纳帕溪谷SA户型16m2,下沉式庭院通常为侧院下沉，下沉面积20-30平方米。结合本项目产品定位，下沉式庭院面积在20-30平方米间，即可实现庭院效果； 设计中需协调下沉式庭院院墙与临院关系 增加土方工程量 日常使用成本略高，需要配备水泵,玄关和吹拔,小独栋别墅客户最为关注独栋别墅的居

6、住感受。对于一直居住在城市公寓的首次别墅置业者来说，入口的吹拔处理能使其有明显的、不同于普通住宅的居住感受。,顺驰林溪a户型 入口玄关9平米,别墅特质空间的处理,客厅挑空,小独栋别墅客厅面积有限，客厅局部挑空后能明显提高客厅的开敞度，,别墅特质空间的处理,地上面积在200平米左右的小独栋别墅主要功能空间面积建议 首层、地下室,地上面积在200平米左右的小独栋别墅主要功能空间面积建议 二层,地上面积在250平米左右的小独栋别墅主要功能空间面积建议 首层、地下室,地上面积在250平米左右的小独栋别墅主要功能空间面积建议 二层,户型精致化的基本原则、核心理念与关键动作,将居住合理性和舒适度综合考虑，

7、在户型尺寸和布局上体现“精度”,基本原则,优化户型结构：从整体户型面宽进深合理性，内部功能空间布置合理性等方面优化户型布局 压缩无感知尺度：从居住者的感受角度出发，满足实用的需求，尽量缩减感知不到且功能性不强空间的尺度 赠送实用面积：赠送面积不能是无用多余的面积，而是需要与实际购买空间良好结合，便于居住使用，增强业主购买性价比，并增添空间情趣,户型设计核心理念,张弛适度的精准设计带来的合理节省,关键动作,社区空间营造的物业开发要点建议,1、对于少居室户型，削减非必要功能间，如主卫生间、独立餐厅等 2、将各功能空间环绕布置，高效率使用交通面积 3、适当增加进深，合理安排非居住空间,优化户型结构,

8、压缩无感知尺度,赠送实用面积,各功能空间压缩，减去大而无价值面积：,绿城桂花城,金地梅陇镇,同功能两房户型比较： 金地梅陇镇77.06平米 V.S. 绿城桂花城114平米,客厅：25.617.6 主卧：18.915.9 次卧：11.99.7,删减一个卫生间，优化空间结构,案例户型与长沙市场主流户型比较,同功能三房户型比较： 金地梅陇镇114.32平米 V.S. 绿城桂花城140平米,1,1,2,2,3,3,金地梅陇镇,绿城桂花城,进深：开间=1.4：1,进深：开间=0.8：1,金地梅龙镇的户型更有效的利用了建筑的进深： 1、各功能空间更有效的集中，节省了交通面积； 2、可以将公共卫生间等次要的

9、功能间沿进深布置，不必要占用南、北面价值较高的面宽 3、家庭人口少，可将餐厅与客厅结合布置，节省北向空间,案例户型与长沙市场主流户型比较,社区空间营造的物业开发要点建议,1、适度减小客厅和主卧的尺寸，并结合赠送面积，保持合理且舒适的实用面积 2、适度减小卫生间及厨房的尺寸,优化户型结构,压缩无感知尺度,赠送实用面积,同面积房型比较： 金地梅陇镇114.32平米三房 V.S. 绿城桂花城114平米两房,绿城桂花城,金地梅陇镇,压缩了空间，但赠送了面积，并未减损使用价值,压缩出了一个功能区，可设置为儿童房、书房等,多出一个居住空间,案例户型与长沙市场主流户型比较,社区空间营造的物业开发要点建议,1

10、、赠送空中庭院，计算一般面积，优化户型内部采光，并引入室内景观 2、赠送凸窗或倒凸窗，与居住空间紧密结合，形成真正能使用的空间 3、通过奇偶数楼层相错，赠送露台，扩大与室外环境的交流空间 4、引入入户花园，改善户内环境 5、赠送多余的结构面积，体现实惠,优化户型结构,压缩无感知尺度,赠送实用面积,同面积房型比较： 金地梅陇镇139.38平米四房 V.S. 绿城桂花城140平米三房,飘 窗,飘 窗,露台,绿城桂花城,金地梅陇镇,飘 窗,超大空中庭院,飘窗、露台、空中庭院等多种赠送，实际面积增加近40平米,阳台,阳台,阳台,案例户型与长沙市场主流户型比较,整体规划设计建议要点,2、融合：弱化公园与

11、社区的边界区隔，在植栽、设施、道路的细节处理上手法统一，形成空间的自然过渡,3、设置社区开放空间系统，将公园景观延伸到社区内部，并以此为骨架组织社区各级景观,核心理念： 体现社区与公园的互动，对公园的生态资源开放、融合与延伸,1、开放：公园不设封闭边界，游线与社区路网留有对接口，保证动线与视线的畅通,关键措施,CPD 活力中环合“二”为“一”，辐射全盘,“活力中环” 整合与放大中央公园资源 1、形成社区主要的开放空间系统，并与公园资源整合为一体，真正实现CPD花园社区理想。 2、通过环状开放空间，大社区内的各个组团联系更为紧密，住户都可以自由而便捷享受到中央公园的资源。,城市的、活力的、多元的

12、,组团的、内向的、景观的,入口意象,道路意象,景观意象,“活力中环” 串联社区亮点，形成价值核心区 “活力中环”以内形成本项目资源价值最高的区域，拟布局联排TH为主力产品的低密度组团，最大限度兑现价值空间。,I 级,I 级,II 级,II 级,泉岛会所,中央设施区,酒店广场,CPD 活力中环形成核心价值区,大型园林,晴滟园,蓉浦园,澹泊园,沧浪园,香泮园,清漪园,休闲,沁芳园,CPD广场,景观,商业,游憩,“活力中环” 强化开放性与参与感；景观之中复合多种功能； 依据整体规划和开发推进，将开放空间划分为若干主题园，自成一体又相互联系，各组团的住户都可以便捷的通过活力中环享受到公园般的居住品质。

13、 在景观中结合适量社区商业、精品商业和一些配套设施，加强交往和休闲价值。,CPD 活力中环社区的“花园起居厅”,4、按照什么逻辑写物业发展建议？,从“建筑”角度切入项目，有着自身的系统结构,整体规划,住宅设计,外部形象：立面,内部空间：户型,景观设计,园林、绿地、广场、道路、设施,其他建筑单体设计,商业、会所、幼儿园,产品布局、空间组织、道路组织、景观组织,我们通常按六个子系统归纳对于项目物业的建议,整体规划,产品形象,户型设计,园林景观,配套设施,DIS系统,4、按照什么逻辑写物业发展建议？,但同时我们经常发现我们的市场观点是遵循另一条不同的线索 两者的交叉让物业建议的本质是一个网络,4、按

14、照什么逻辑写物业发展建议？,按照什么顺序和方法去组织PPT并不重要，重要的是思路要清晰 物业发展建议不是设计任务书，要体现对“定位”的呼应、延伸和支持功能；在此基础上，找到一种尽可能清晰和简洁的表达逻辑就好, “定位”主导型结构 大连东特物业发展建议 “策略”主导型结构 淮南泉山湖物业发展建议 “体系”主导型结构 大连亿达棚户区物业发展建议 长沙融科项目物业发展建议 “问题”主导型结构 龙湖项目物业发展建议 ,知富源区后花园,项目整体定位,大连品质中产 的,绝版人文山居,绝版,物业发展建议以项目定位为中心,人文,山居,要体现项目形象的高尚感和市场领先性，要有突出的形象标签或亮点,要呼应目标客户

15、的知性背景，体现其对社区匀质度和人文内涵的倾向,要将山地的资源价值用足，充分体现“居于山”与众不同的产品特质,项目物业发展重点和策略,立面造型,1、借助山地形成优美而独特的整体意象,1、重点打造环境中的景观重点，如入口、社区广场等,形象标签,人文元素,山居特色,户型设计,社区环境,配套设施,1、有一些城市级特色配套，可以规模不大，但要能代表项目形象,2、立面符合品质中产知富人群的审美需求，简洁、大气、不炫富、有设计感,3、体现自由、轻盈、通透、与自然良好沟通的立面意象,1、少量高端产品提供最佳资源和极致化设计，突出收藏价值,2、社区环境中出现一些人文符号，如设计独特而有品位的雕塑、小品等，重视

16、细节品质,2、各类各档的产品都应在开发指标的基础上做出一些特色亮点，具体方法就是“情景化”,3、除重点区域外，社区环境体现自然野趣的主题,城市聚焦 山南发韧 CPD示范,新城市榜样 公园里的家,the focus of Huainan City， the start of Shannan New Zone, the demonstration of the Central Park District,Living in the park , a new vogue life ,CPD社区物业发展方向,CPD 社区,公园的,生态价值,景观价值,对生态自然意象的强化,对公园自然地貌特征保留,社区景

17、观对自然主题的体现,增加环境中“绿”的绝对值或感受值,生态节能环保体系的应用,社区“景观化”,住宅“情景化”,对公园景观的借势和延伸,建筑产品融入社区景观,创新的情趣空间的引入,尽量大的扩展景观面,对健康概念的延伸,运动设施和漫步道路系统,能够让城市生活更加健康与舒适,能够享受城市稀缺的绿地、山林与水面，在公园中生活,中央的,城市活力,高尚价值,多元丰富的社区形象,便利的生活条件,开放的空间意象,身份感认同,生活舒适度显著提升,体现活力的社区氛围,多种物业组合,社区配套的齐备与高档次，如贵族学校,边界处理解决开放与私密问题,鼓励参与互动的景观园林设计,便利地享受城市级商业或设施,大型开放空间系

18、统的引入,交往、休闲设施的增加,改良或创新产品设计,生活方式的引导示范,特色配套：大型会所、风情商业街,高品质外立面设计、高尚会所、尺度放大资源倾斜的主题园林、私家景观路,CPD社区物业发展方向（续）,CPD 社区,社区环境中城市元素的使用,能够体现城市生活的开放、便利与多元,能够体现城市精英的身份感以及对生活品质的追求,启动区开发三大策略,极致化的放大和突出公园资源优势,产品品质明显提升,大盘开发实力和前景的充分展示,A,B,C,启动区物业发展KPI体系,整体规划,户型设计,景观设计,社区配套,DIS系统,打造“活力中环”,实惠型产品户型建议,创新型产品户型建议,标杆型产品户型建议,活力中环

19、园林景观设计建议,核心价值区园林景观设计建议,社区组团园林景观设计建议,第一阶段：风情商业街开发建议,第二阶段：重点中学开发建议,其他社区配套建议,建立社区领域感,公园资源,产品提升,大盘形象,产品形象,建筑风格的选择,品质感提升,启动区物业发展建议总结 如何体现项目的公园资源优势？ 如何体现项目的产品领先优势？ 如何体现项目的大盘实力优势？,1、如何体现项目的公园资源优势？ 规划方面：通过一条活力中环将社区与公园连接在一起，公园也成为社区景观的一部分； 景观方面：社区绿化景观突出，无论从“质”和“量”两方面都超越市场，社区就是公园； 产品形象方面：建筑形象设计也要“景观化”，使建筑也成为公园

20、景观的一部分； 户型方面：户型加入情景元素， 创新的户型设计，使家成为观看风景的好地方；,2、如何体现项目的产品领先优势？ 产品形象方面：根据淮南客户及市场情况，产品形象要重点表现品质的提升； 户型方面：通过标杆产品和创新型产品的打造，超越市场水平，提升项目竞争力；,3、如何体现项目的大盘实力优势？ 项目配套方面：通过风情商业街、高档会所售楼处及重点中学建设，做到启动区先行展示，迎合市场需求，提升项目档次； DIS系统：社区DIS系统的设计，界定社区的领域感，展现大盘气势；,项目定位,亿达 国际青年社区 活力沟通精品 建立国际青年社区标准体系 （International Youth Comm

21、unity System),亿达作为大连本地开发商中的领袖角色，在客户心目中已经建立起坚定的品牌形象。虽然棚户区只是亿达在软件园住宅地产开发中的一个小规模项目，但仍然背负着巩固和提升亿达企业品牌的责任。国际青年社区的形象不但符合目标客户的深层情感需求，也契合了亿达的品牌形象。,国际青年社区KPI体系,居住空间,不论居室面积大小，厅、卧、厨、卫等功能配套齐全，且布局完善，充分保障起居、私密部分。,社区DIS系统,建筑外立面、社区形象、园林意向等社区DIS系统要处处体现社区主题标志，并传达年轻的概念。,社区业主组织,社区业主自发形成的业余爱好组织：篮球联盟、电影好友等，促进业主之间的交流。,社区配

22、套,给忙于工作的年轻业主生活带来极大便利的社区配套：自助餐厅、自助洗衣房、24小时便利店等。,社区物业服务,钟点工服务、商务中心、保安保洁以务业助理的形象出现，充分便利年轻人的生活。,前提条件,地段：项目位于城市或区域的核心地段，有一定城市感。,硬件设施,公共空间,社区内部设置足够的公共活动空间，方便业主活动和交流。,软件配套,KPI,可为因素,产品视角的客户需求解读在渴望拥有独立生活空间的同时，潜意识里寻找校园文化与精神的回归,功能需求：品质与实用、紧迫,情感需求：骨子里的校园情节,客户描述,婚房，首次置业； 结束群居和租住生活，拥有自己的“家”； 积蓄不多，房子不大但要实用； 经常加班，生

23、活要便利； 离不开网络的生活方式； 对时尚和潮流敏感，追求品质，要实惠；,飘了几年，对“家”的渴望日益强烈； 最快乐的时光都在大学里度过、最铁的朋友是在大学里结交； 紧张的工作之余需要放松心情； 为运动而疯狂；,产品启示,户型以二居为主； 户型基本功能完善，面积尽量紧凑； 有针对的生活配套； 居住氛围的营造； 产品体现一定的品质感和实惠感；,纯粹的年轻社区； 生活感； 交流与共享； 运动；,软件园准婚白领的专属活力地盘,3、社区DIS系统,打造大连首个国际青年社区,4、社区配套,2、公共空间,1、居住空间,6、社区物业服务,5、社区业主组织,市场定位,融科 新城市精品主义社区 风尚张弛有度精品

24、 建立新城市精品主义社区标准体系,“精品主义社区”客户价值体系,精品社区,精 彩 的,精 致 的,客户价值感知,得 实 惠,舍 繁 缛,品牌物管公司、星级服务及会所、高档完善配套设施,“精品主义社区”物业KPI体系,整体规划,精品社区,精 彩 的,精 致 的,有 面 子,得 实 惠,舍 繁 缛,建筑形象,户型设计,园林景观,物业配套,户型设计,园林景观,物业配套,先进的、特色主题规划理念,设计感强、形式丰富的园林景观,紧凑实用、功能完整、居住舒适、个性化突出、多种赠送,删减不实用功能空间,非关键角落以设计感强的人工景观为主，少做需养护自然景观,以客户日常行为习惯匹配物业服务及配套设施,社区形象

25、标志,有气势、城市感强、身份标签,社区的“形象眼”，聚焦视线,全新 生活体验,富有冲击力的视觉形象,控制有度的 总价,物业发展建议体系,本项目物业 发展建议,精品社区 物业价值体系,立体的生活空间 百分百园林景观 强烈的项目符号,紧凑实用户型 多种增值亮点,物业发力点,立体化的生活体验 + 100%的园林享受 + 一击倾城的炫目会所 = ？,新城市精品主义社区 的 “精彩” 一面,新城市精品主义社区 的 “精致” 一面,更集约的空间布局 + 更精炼的空间尺寸 + 更实用的附送面积 = ？,5、怎么写好物业发展建议？,培养对产品的敏感度 注意对素材的积累 多样化的表达方式,关注好盘、靓盘，关注客

26、户与产品的对位关系 多亲身体验 多分析户型 ,建议更多的时候是“看图说话”。“图到用时方恨少”，所以平时对于那些“意向”明确、生动的图片要多注意搜集整理,有时候我们也需要在一定程度上扮演“设计者”的角色，为了表达我们的想法，需要更多的表现手段参与进来,立体化的社区空间漂浮在公园之上的社区、花园中的家,规划示意图,空中廊道和架空层示意图,北区采用点塔的簇团式布局，16栋26层点塔，底层架空5.4M，用足80米限高，实现建面约25万平米 南区以18层弧板形成整体感的社区形象，实现建面约5.6万平米 以架空会所为南北区联系枢纽，在功能上和空间上实现两区的整合,北区建筑架空5.4米，将阳光和绿化引入架

27、空层，南区围合出大片集中绿地，南北区空间、园林一气呵成，整体社区实现超高的绿化率 社区对城市开放，为城市贡献了公园，从城市引入了活力,位置视觉走廊的焦点，社区景观的点睛之笔,A,B,A视点：自长沙大道入口处远眺会所,会所不单是作为业主休闲娱乐的功能场所，它也是将南北两区联系在一起的桥梁,湖水映衬下，会所的标志感更加突出,天津阳光100社区会所,B视点：自白沙湾路新雨路交口看到的街景示意,再造园区地形，形成自南相北的坡地地形，产品空间梯度与面积梯度同时得以解决,同庆街,二龙闸路,豪宅别墅B,豪宅别墅A,顶级豪宅,坡地别墅示意图,“人车分流系统”,北,南,人车分流系统解决由占地面积有限带来的交通组

28、织问题，同时也成为园区内的景观亮点,慧谷根园的人车分流：人行系统由胡同、风景桥、组团绿地组成。人行系统高出车行道1.2米，总长约2000米，8座掩映在绿树红墙和原生柳林带中的小桥构成了“车行林荫道、人走风景桥”的园林景观，颇具江南水乡风味。,在顶级豪宅与豪宅别墅A之间采用人车分流系统，地下一层8米宽道路为车行路，地面水平标高的人行路可进行创新设计，采用回廊式设计营造曲径通幽之感,整体规划意向,1、北区人行入口 2、社区商业 3、物业 / 会所 4、北区车行入口 5、景观漫步道 6、北区车行入口 7、北区人行入口 8、过街人行天桥 9、南区入口（人、车行） 10、社区会所 11、幼儿园,整体规划

29、分析功能布局,1、高层区 地块南北边界以板式高层界定。28层的高板沿雨花大道形成连续而丰富多变的整体造型，可以用“挖洞”的方式，形成社区大门的意向 中部三栋塔式高层最小程度的减少了对社区开放空间的挤占；秀丽挺拔的外形与大面积的开放绿地形成鲜明对比，增添了社区内部疏阔、大气的空间感觉 2、情花区 花园洋房布置在地块西侧，可以两三编组，形成邻里氛围浓厚的组团空间 采用南、北入口两种户型设计，保证一层住户同时拥有入户花园和私家花园，提升物业价值 3、TH区 位于社区中部，沿开放空间的景观带错落布置，具有最佳的资源条件 4、开放空间 位于高层区与TH区之间，形成由南至北贯穿、延续的景观带，同时在南北两

30、端各形成一个较成规模的集中园林,花园洋房,花园洋房,TH,高层,整体规划分析交通体系,社区形成明确的人车分流的交通体系 1、机动车道 采用外环式道路，最大程度减少机动车对社区内部空间的干扰，同时保证了社区集中园林景观的连续性与整体感 TH区采用尽端式道路，强化了低密度社区的私密性特征 东西两个机动车入口既保证了高层物业与低层物业的通行便利，也减少了各自人流车流的相互干扰 2、步行道 以一条半圆形的景观漫步道作为社区步行道路系统的主轴，并采用跨街天桥的方式贯穿南北地块，不仅强化了社区的整体性，本身也在整体规划中形成极强的构图形式感 半圆形景观漫步道不仅对社区的主要功能设施起到串联作用；同时沿社区

31、景观带展开的道路，移步换景，美不胜收，也成为社区内具有休闲、交往、健身养生等复合功能的重要空间元素 步行道路系统自成体系，有效的避免了与车行道路的过多交叉,整体规划分析空间意向1,B,A,B点视角自漫步道看社区开放空间 挺拔的塔式高层与开阔的园林景观相得益彰,A点视角自高层区入口看社区开放空间 板式高层的围合效果与社区大门的意向,整体规划分析空间意向2,环境静谧的花园洋房组团,部分TH住户可以获得极佳的景观资源,滨水会所提供了社区空间中的又一兴奋点,整体规划分析空间意向3,高层住宅之间的开阔绿地可以形成丰富的植被层次,社区景观漫步道通过植栽、铺装、设施、小品等元素，形成多变的空间主题和浓郁的休闲氛围,沿水堤岸可以设置亲水设施如栈道、小桥、码头等,