【商业地产-DOC】山东莱西时代广场项目市场调查以及定位规划-95DOC.doc

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1、 项目市场调研报告 1 上篇上篇 项项 目目 市市 场场 调调 研研 报报 告告 项目市场调研报告 2 目目 录录 一、宏观经济分析一、宏观经济分析4 4 1.1.宏观市场研究宏观市场研究5 5 1.1 莱西市概况.5 1.2 经济发展现状.7 1.3 莱西经济的特点.9 1.4 莱西市城市发展规划特点11 2.2.莱西市房地产市场分析莱西市房地产市场分析1515 2.1 莱西房地产整体概况15 2.2 莱西市房地产发展现状分析15 2.3 莱西市房地产供求状况17 2.4 莱西市房地产特点18 2.5 观点：19 二、中观市场调研分析二、中观市场调研分析2121 1.1.莱西市商业市场分析莱

2、西市商业市场分析2222 1.1 莱西市商业市场发展现状22 1.2 莱西市三大百货超市个案分析：22 1.3 莱西市商业街分析28 1.4 莱西市专业市场分析30 1.5 莱西市商业市场存在的主要问题34 项目市场调研报告 3 三、微观市场调研分析三、微观市场调研分析3737 1.1.莱西市微观市场调研分析莱西市微观市场调研分析3838 1.1 微观市场调研涉及的行业38 1.2 莱西市休闲娱乐行业分析：38 1.3 莱西市餐饮业分析39 1.4.经营者调查问卷分析：（有效人数问卷：131 份）40 1.5 对莱西韩国投资企业协会（莱西韩人商工会）的访问记录：45 四、周边城市市场调研分析四

3、、周边城市市场调研分析5656 1 1莱西周边城市商业分析莱西周边城市商业分析: :5757 1.1 莱阳市商业分析：57 1.2 平度市商业分析：58 1.3 即墨市商业分析：59 1.4 招远市商业分析：60 2 2威海市商业分析：威海市商业分析：6262 3 3青岛市商业分析：青岛市商业分析：6363 五、观点五、观点6565 项目市场调研报告 4 一、宏观经济分析一、宏观经济分析 1.1.宏观市场研究宏观市场研究 1.11.1 莱西市概况莱西市概况 莱西位于山东半岛中部，隶属于山东省青岛 市，是青岛市的“后花园“，是国务院确定的沿海 地区对外开放县市，也是中国农村综合实力百强 县市之一

4、。 全市总面积 1522 平方公里，耕地 70674 公 顷，人口 72.8 万，辖 12 个镇、4 个街道办事处 和 1 个经济技术开发区，862 个村庄。莱西市属 北温带半湿润东亚季风气候，冬暖夏凉，气候宜 人。年平均气温 11.4，莱西市历史悠久，文 化底蕴浑厚,人类文明史达 5500 多年。 1.1.11.1.1 人口构成人口构成 2004 年全市户籍人口 72.8 万，市区人口 22 万，外县市在莱西城区常住人 口 35 万，韩国驻莱西的人口约 500 人。 1.1.21.1.2 地理位置及区位优势地理位置及区位优势 莱西市位于青岛、潍坊、烟台、威 海四大城市之间，地理位置优越，交通

5、 四通八达，是胶东半岛的交通枢纽，在 青岛市“一小时经济圈“内，交通运输条 件便利。境内有兰烟铁路 1 条，国家级 公路 3 条、省级公路 7 条、县市级公路 19 条，全市公路通车里程达 1008 公里， 公路密度每百平方公里达到 66.2 公里。同三高速和潍莱高速公路从境内穿过， 并设有出入口，济烟铁路在莱西市设有望城火车站。 项目市场调研报告 5 A.A.铁路：铁路： 济（南）烟（台）铁路从莱西市境内经过，并设有客货站，客货运输方便。 B.B.公路：公路： 同三高速公路在莱西境内经过，设有 1 个出入口。潍（坊）莱（阳）高速 公路在莱西境内经过，设有 3 个出入口。有 7 条国家级公路经

6、过。 C.C.海运码头：海运码头： 距青岛港头 70 公里。该港年货运吞吐量 1.2 亿吨。青岛港在世界集装箱大 港排名第 15 位，年吞吐量为 340 万标准箱。 D.D.空运：空运： 距青岛国际机场 40 公里。有 204 国道连通。 1.1.31.1.3 城市定位城市定位 素有“青岛后花园”之称的莱西市，近年大手笔规划建设“生态示范市” ， 使这片土地迸发出无穷的发展活力。 “生态莱西”“一个最适合人居和创业的现代化生态型滨河城市”的 城市定位既增强了对外的吸引力，又增强了对内的凝聚力，使莱西成为观光和 项目市场调研报告 6 投资兴业的热土。 1.21.2 经济发展现状经济发展现状 1.

7、2.11.2.1 经济总量经济总量 2004 年，莱西全市完成 GDP（国内生产总值）145.83 亿元，比 2003 年增长 18.4%；地方财政收入 4.1358 亿元，增长 33.4%；全社会固定资产投资 78.2 亿 元，增长 49.8%；实际利用外资 4.56 亿美元，增长 42.6%。 1.2.21.2.2 产业特征产业特征 山东省莱西市是一个农业大市，近年来，莱西市始终把加快结构调整、构 筑可持续发展的经济体系，作为经济工作的重点来抓。在经济结构上，突出新 型工业化，坚持以工业化带动产业化、推进城市化、实现现代化。 在农业结构上，不断壮大畜牧、蔬菜、果品、花生四大主导产业，加快膨

8、 胀六大农业产业链条。 在工业结构上，大力培育食品加工、矿产建材、电子信息、机械制造、纺 织服装和化工六大产业，突出发展食品工业集群，具备了承接国内外产业转移 的良好基础。 1.2.3.1.2.3.固定资产投资特征固定资产投资特征 2004 年，莱西市固定资产投资达到 78.2 亿元，同比增长 51。投资 12.8 亿元，组织实施了 52 项基础设施建设重点工程。 完成了梅花山生态园二期、月湖广场二期、月湖清淤改造、潴河治理及烟 台路、青岛路、文化路、上海路等城区主要道路改造工程，硬化翻修城区道路 47.2 万平方米；铺设雨污管网 2.1 万米；铺装人行道板 38.9 万平方米；绿化 面积 4

9、7 万平方米；安装路灯 507 基，城区亮化率保持在 97以上，城市功能 更加完善。城市化水平达到 45.1，比上年提高了 1.9 个百分点。 1.2.41.2.4 对外开放对外开放 近年来，随着对外开放步伐的逐步加快，截至 2004 年第一季度以来，该市 共批准外资项目 34 个，合同利用外资 9822 万美元，同比增长 15%；实际利用 项目市场调研报告 7 外资 4200 万美元，同比增长 21.5%；完成外贸出口 1.06 亿美元，同比增长 25.2%。续建、引进内资项目 105 个，投资总额 31.8 亿元，实际到位 3.81 亿元， 同比增长 18.6%。 莱西市与日韩具有密切的经

10、济协作关系，日韩是制造业强国，依托良好的 区位优势、稳固的招商基础和优越的投资环境，莱西市有望建成承接日韩产业 转移的制造业基地。 1.2.51.2.5 城市消费市场特征城市消费市场特征 截止 2004 年，全市完成社会消费品零售总额达 42.6 亿元，增长 18.1%。 其中，娱乐、餐饮业完成 4.8 亿元，增长 16.2 %。各类市场经营活跃，商品市 场年成交额 36.8 亿元。人民生活水平不断提高。2004 年全市城镇在岗职工平 均工资为 10732 元，农民人均收入 4850 元。居民人均住房建筑面积 19.5 平方 米，农村居民人均住房面积 24.9 平方米。 1.2.61.2.6

11、全市居民存贷款状况全市居民存贷款状况 类类 型型金金 额额增长增长 2004 年末金融机构存款余额（本外币）598409 万元14.3% 2004 年末城乡居民储蓄余额（本外币）483440 万元13.7% 2004 年末金融机构贷款余额（本外币）391990 万元11.7% 2004 年末金融机构存款余额（本外币）523712 万元18.6% 2004 年末城乡居民储蓄余额（本外币）425200 万元18.4% 2004 年末金融机构贷款余额（本外币）364890 万元8.% 1.31.3 莱西经济的特点莱西经济的特点 1.3.11.3.1 莱西整体经济逐年平稳增长莱西整体经济逐年平稳增长

12、莱西市近年通过创建国家生态环境保护模范城市，促进了全市经济、社会和 环境的协调发展，使城市的综合素质和核心竞争力明显提高，同时也带动了国 民经济飞跃发展，更荣获“全国第四届县域经济基本竞争力百强县（市） ”称号。 项目市场调研报告 8 90.5 102.1 120.98 145.83 0 50 100 150 2001年2002年2003年2004年 莱西市近年国内生产总值（亿） 19992003 年，全市国内生产总值从 70.05 亿元增长到 120.98 亿元，增长 了 76%，地方财政收入从 2 亿元增长到 4.74 亿元，翻了一番，农民人均纯收入 从 3231 元增加到 4258 元，

13、增长了 24%，2004 年莱西全市完成 GDP（国内生产 总值）145.83 亿元，比 2003 年增长 18.4%； 1.3.21.3.2 经济特征经济特征 莱西市经济以外向型经济和农业产业化为突出特色，形成了以食品加工、 化工、纺织、机械、矿产建材、电子信息业等为主体的工业结构体系，同时， 第三产业对经济增长的贡献率进一步提高，全市综合经济实力显著增强。 1.3.31.3.3 生态建设带动城乡经济生态建设带动城乡经济 近年来，莱西市通过建设生态示范区、创建国家环境保护模范城市，城市 面貌发生了显著变化，经济、社会和环境协调发展，城市的综合素质和核心竞 争力明显提高。 优美的城市生态环境和

14、良好的城市形象成为莱西市最富有特色的品牌和亮 丽的招商广告，城市知名度进一步提高，吸引了大批中外客商纷纷到莱西投资 办项目，为城市的发展注入了强大的活力。 1.3.4.1.3.4.园区成为外资投入的高度聚集区园区成为外资投入的高度聚集区 近年来莱西市调整经济发展空间，加 速推进园区建设，以工厂进园区、生态在 城区为目标，2004 年，莱西市批准利用外 资项目 263 个，实际利用外资 8.39 亿美元， 全市外向型经济在全市 GDP 中所占比重达 项目市场调研报告 9 到 63%。 世界 500 强之一的雀巢公司及韩国泰光制鞋有限公司等一批大型企业纷纷 落户莱西，增资发展。 1.3.51.3.

15、5 城市经济外向度高城市经济外向度高 2004 年全市共引进外资项目 968 个，合同利用外资 28.09 亿美元，实际利 用外资 15.5 亿美元，其中韩资项目分别占 60.9、65.5、68.8。2004 年 出口创汇 6.5 亿美元。 1.41.4 莱西市城市发展规划特点莱西市城市发展规划特点 1.4.11.4.1 以经营城市的方式规划城市以经营城市的方式规划城市 并实施了“积极拓展城市发展空间，调整产业布局，大力发展小城镇建设， 带动农村经济和社会大发展”的战略。 形成了“以市区为中心，以重点镇为翼，辐射带动一般镇”三个层面梯次 推进的局面，为该市扩大开放，加快经济发展创造了条件。 1

16、.4.21.4.2 城市中心北移，城区规划面积的不断扩展城市中心北移，城区规划面积的不断扩展 莱西市城区进行新一轮规划，制定城市中 心北移的发展方向，拓展了城市发展空间，将 城区控制规划面积由原来的 152 平方公里扩展 到 383 平方公里，规划用地面积扩展到 130 平 方公里，中心城区面积扩展到 50 平方公里。 莱西市通过以城市规划调控城市资源，促 进了产业集聚和人口集聚，壮大了城市规模，加快了城市化进程，进一步提升 了区域核心竞争力，同时也有力地拉动了经济发展，为新一轮城市建设和房地 产市场发展绘就出了蓝图。 北部新区基础设施建设北部新区基础设施建设 项目市场调研报告 10 总投资

17、19150 万元新建二纵七横九条道路，通车总里程 35 公里，硬化面积 79 万平方米，新建大型桥涵 3 座，铺设雨水管道 55 公里，污水管道 27 公 里； 总投资 3488 万元对上海路、长春路等道路和 13 个道路接点进行高标准绿 化，绿化总面积达 50.78 万平方米； 投资 3850.3 万元建设了绿化面积 62.94 万平方米的梅花山生态园一期工程， 现已绿化 40.6 万平方米，栽植各种苗木 16.97 万株； 投资 2.2 亿元建设了建筑面积 4 万多平方 米的行政办公中心工程和占地 13 万平方米 的世纪广场工程。 1.4.31.4.3 建设生态滨河城市建设生态滨河城市 根

18、据山东省建设山东半岛都市群的战略部署，莱西市将针对地处半岛都市 群通向内陆的咽喉要道， “大青岛”辐射和拉动半岛都市群“桥头堡”的地位， 依据当地的优势，莱西未来发展的城市规划建设要体现“显山、露水、透绿、 出新”的自然水乡特色，形成莱西独特的城市个性和魅力，并着力规划绿色的 城市生态体系，建设绿色道路、绿色小区、绿色机关，努力建设“城在森林中， 人在花园中”的绿色生态型城市。把莱西建设成为最适合人类居住、最适宜创 业发展的胶东半岛一流的现代化生态型滨河城市。 1.4.41.4.4 加大旧城改造工程的力度加大旧城改造工程的力度 近年来莱西市坚持旧城改造与新区建设并重的方针，加大旧城改造力度。

19、累计投入改造资金 6 亿元，完成拆迁项目 100 多个，总面积 200 万平方米，拆 迁了部分城中村、城中企业和城市破旧建筑物，解决了布局不合理、环境脏乱 差的问题。同时，投资 9500 万元，建设了占地面积 3.71 万平方米的月湖广场 和 13 万平方米的世纪广场，投资 1800 万元新建了龙海公园、潴河公园及十余 个社区广场，极大地丰富了市民的休闲、娱乐、文化生活。 1.4.5.1.4.5.加快城市环境基础设施建设加快城市环境基础设施建设 在建设大青岛现代化国际城市的统一规 划下，莱西市坚持高起点、高标准，不断加 项目市场调研报告 11 大城市环境基础设施建设和环境综合整治力度，使城市功

20、能进一步完善，从而 提高城市的知名度，促进经济的发展，另外更加快了城市道路建设。对城区 40 余公里的交通干线和街道进行了建设和改造，全部实行了硬化，铺设了彩色标 准人行道 20 万平方米，新建交通干线 4 条。投资 1136 万元，完成了上海路、 烟台路、青岛路、月湖公园、月湖广场、世纪广场的路灯更新及主要建筑物的 霓虹灯安装，使城市亮化再上新台阶。 1.4.61.4.6 规划新园区拉动莱西经济发展规划新园区拉动莱西经济发展 加快城市建设必须有经济发展作支撑，园区则是经济发展的有效载体和城 市建设的重要内容。莱西坚持将园区建设纳入城市总体，一并规划，组团布局， 同步建设。并把姜山镇、李权庄镇

21、规划为面积平方公里的新型工业区，沿 烟青一级路开放，建设一条经济长廊，形成“两点布局、组团发展”的格局。 重点园区的规划，为城市发展注入经济动力，加快城市人口聚集，创造更多就 业机会。 1.4.71.4.7 观点：观点： 莱西市的商业发展水平和社会消费水平仍处于较低的水平，迫切需要更高 品位的、新兴的商业模式来刺激消费市场。多项经济指标也表明，莱西市 具有得天独厚的区位优势，位于青岛、潍坊、烟台、威海四大城市之间， 交通四通八达，是胶东半岛的交通枢纽，随着经济的发展、人民生活水平 的提高，莱西的商业市场将有更大的发展潜力和发展前景。 近年来莱西市政府一方不断加大城市环境基础设施建设的力度，使城

22、市功 能进一步完善，另一方面对莱西市的市容市貌进行大力改造，并不断对产 业结构进行优化调整，大大地提高了莱西市投资环境的商业价值，也加速 了莱西城市化的进程。优越的投资环境将会吸引大量的外资投入，势必会 加快莱西的商业发展步伐。 莱西市城区进行新一轮规划，制定城市中心北移的发展方向，拓展了城市 发展空间，先后建成世纪广场、行政办公中心等一批代表莱西城市发展标 志象征，随着城市的发展，城市品位的提高，决定了城市必须能够提供较 高档次的休闲、娱乐、购物的消费场所，而莱西目前的状况难以满足全方 项目市场调研报告 12 位的要求，发展较高档的商场成为必然。 近年来莱西市不断调整经济发展空间，加速推进园

23、区建设，吸引了一批大 型企业纷纷落户莱西，可以预测：园区的发展将会拉动莱西经济发展，加 快城市人口聚集，从而带来庞大的消费群，有助促进和推动莱西商业、餐 饮业、娱乐业的发展。 2.2.莱西市房地产市场分析莱西市房地产市场分析 2.12.1 莱西房地产整体概况莱西房地产整体概况 随着近年莱西市坚持高起点、高标准，不断加大城市环境基础设施建设和 环境综合整治力度，使城市功能进一步完善，以及新区规划建设等各种利好因 素，莱西房地产得到迅猛发展，房地产开发量巨增，截至 2004 年莱西市完成房 地产投资 4.39 亿元，比上年同期增长 81，占去年计划的 146.53。其中住 宅投资 3.75 亿元，

24、比上年同期增长 95。商业营业用房及其它投资 6376 万元， 比上年同期增长 40。 2.22.2 莱西市房地产发展现状分析莱西市房地产发展现状分析 莱西房地产的启动相对其他周边市晚，最近 3 年才有了较快的发展。应该 说，是城市中心北移拓展了城市发展空间，从而激活了莱西市房地产市场，带 动了房地产市场的快速发展。 目前，莱西的商品住宅主流均价在每平方米 1200 元1600 元左右。楼型 由以多层为主，另有部分别墅的开发，别墅的价格维持在 17002800 之间，多 层以两室一厅和三室两厅为主，面积由 100 平方米150 平方米。单体别墅以 23 层为主，面积 200300 平方米，联排

25、别墅以 150200 平方米为主。 莱莱西西在在售售楼楼盘盘一一览览表表 名名称称地地址址开开发发商商规规模模（） 户户型型（）售售价价（元元/ /） 项目市场调研报告 13 绿绿茵茵华华庭庭莱西新市府东 500 米 青岛银泰房地产总建 6 万105120起价：1300 天天泰泰时时代代印印象象莱西市新市政府西 侧 青岛天泰置业总建 13 万 起价：2980 山山水水景景园园青岛路与梅花山前 路交汇 青岛银泰房地产总建 12.5 万 255268 （别墅） 起价：1968 枫枫林林绿绿洲洲烟台路与上海路交 界 青岛欧美房地产总建 8.8 万81125起价：1318 月月湖湖豪豪庭庭文化东路月湖

26、公园 南门 青岛宝景房地产 106230起价：1860 海海景景山山庄庄青岛路 7 号青岛海星建筑总建 4 万144240起价：1318 盛盛泰泰万万象象园园上海路北青岛盛泰置业98128起价：1198 盛盛泰泰山山庄庄新市府正南 600 米 青岛盛泰置业 221248 （别墅） 起价：2600 香香港港旺旺角角花花园园北京路与香港路交 界 青岛银泰房地产占地 310 亩244292 （别墅） 起价：2300 润润发发新新城城北部新区的中心青岛润发新城总建 35 万253318 （别墅） 均价：2420 御御苑苑枫枫景景新市府附近青岛欧美房地产总建 8.33 万 82132.均价：1300 雍

27、雍景景园园（二二期期）上海路南新市政府 前 青岛海星建设总建 5.7388135均价：1168 在城市中心北移的带动下，吸引了 大批本区域以外的房地产开发商抓住城市 新区建设的发展机遇前来投资建设。 现时新区的房地产开发如火如荼， 从上表可以看出，现时在推售的楼盘当中， 以新市府区域板块的楼盘居多，如：新绿 茵华庭、天泰时代印象、盛泰山庄、润 发新城、御苑枫景等 10 多个小区，由于 该区域是莱西市未来的商务，生活核心区 域，并与世纪广场、体育场，文化广场， 相连，为莱西市区的最佳位置，具有很大的增值潜力，因此成为消费者购房的 首选。 2.32.3 莱西市房地产供求状况莱西市房地产供求状况 2

28、0042004 年房地产开发情况一览表年房地产开发情况一览表 项目市场调研报告 14 类类 别别数数 量量同比增长同比增长 投资总额4.39 亿元81% 施工面积91.19 万平方米83% 竣工面积33.6 万平方米72 % 销售面积49.59 万平方米87.56% 观点观点: : 从上表反映出，2004 年莱西市商品房开发建设投资逐年猛增，销售额逐年 攀升，其中投资额较上年同比增长 81 %，施工面积与竣工面积较上年同比 增长幅分别达到 83 %和 72 %，同时销售面积达 49.59 万平方米，较上年增 长 87.56，这些指标综合反映了 2004 年莱西市房地产发展迅速。 随着莱西市旧城

29、改造和拆迁步伐加快，市政工程路网与城市公用设施建设 的不断完善，也为莱西市房地产开发注入了新的活力。 购房热情高、销售势头旺，是刺激莱西楼市快速增长的主要动力，从 2004 年的购房群体看，外地购房者占总购房比例的 35.7。 2.42.4 莱西市房地产特点莱西市房地产特点 2.4.12.4.1 开发投资量增长较快开发投资量增长较快 2004 年房地产完成投资 4.39 亿元，同比增长 81，占去年计划的 146.53。其中住宅投资 3.75 亿元，比上年同期增长 95。商业营业用房及 其它投资 6376 万元，比上年同期增长 40。 2.4.22.4.2 销售价格稳中有升销售价格稳中有升 城

30、市面貌日新月异，拉动莱西市商品房价格上扬。2003 年，商品住宅平均 销售价格 1000 元平方米，同比增长 5.6，营业用房平均售价 3200 元平 方米，同比增长 7.9。 2.4.32.4.3 房地产开发水平较高房地产开发水平较高 项目市场调研报告 15 房地产项目规划设计起点较高，聘请全国各地知名设计单位进行规划设计， 住宅小区的绿化率均达到 35以上，日照间距 1.5 以上。路面硬化改变了以往 单一混凝土路面的做法，铺设彩砖。每个小区内都配套休闲娱乐公共活动场所 和物业管理设施。住宅设计造型优美、线条流畅，小区环境优雅宁静、格调高 雅。 2.4.42.4.4 自然环境好，高性价比自然

31、环境好，高性价比 莱西新城区楼盘打的是绿化牌，莱西有整个青岛周边郊区市中最好的绿化， 绿山碧水，2004 年商品住宅主流均价在每平方米 1200 元1400 元左右，楼房 价格在周边市中是偏低的，具有较高的性价比。 楼型由以多层为主，且具有建筑容积率低，注重景观建设，体现了人性化 设计等特点，因此吸引了不少图价廉物美的青岛市买家投资用作度假。 2.4.52.4.5 新区成为莱西房地产大热新区成为莱西房地产大热 新区规划的建设及市政府的搬迁等各种利好因素，促进了新区房地产的快 速发展，现时莱西市呈现新城区楼盘的风头盖过了市区楼盘的态势，不可否认， 让莱西人住在郊区目前还不成熟，毕竟生活配套跟不上

32、，但如果放眼不远的未 来，莱西新区地产潜力惊人。 2.4.62.4.6 地产开发以住宅为主，商业为辅地产开发以住宅为主，商业为辅 截至 2004 年莱西市完成房地产投资 4.39 亿元，其中住宅投资 3.75 亿元， 比上年同期增长 95。商业营业用房及其它投资 6376 万元，比上年同期增长 40，商业地产的开发明显跟不上住宅发展的步伐。 2.52.5 观点：观点： 莱西发展迅速快，但不协调。自 2001 年以来，莱西市住宅开发出现“井喷 式”发展，从市场反映来看，由于莱西市人口少，缺乏人气，销售对象以 青岛市及周边县（市）的投资客居多，购买的目的以度假为主，因此呈现 开发量大，入住率低的特

33、点，现时住宅产品开发与销售普遍出现了供过于 项目市场调研报告 16 求的局面，存在一定的泡沫现象，供求失衡是导致莱西住宅价格上涨幅度 较其他周边县市慢的最直接的因素。 目前影响莱西新区房地产发展的最主要因素在于，大的商业生活配套设施 还不够完善，当地居民的消费意识相对滞后，消费能力较低。但从另一个 方面看，这里是胶东半岛连接山东半岛内陆的咽喉地带，对外辐射能力强， 既有鲜明的“青岛房地产板块”特征，又是“韩资聚集地” ，因此周边区域 的消费者和外商是巨大的潜在客户群体。 目前莱西市在建房地产项目供给中，95%以上为住宅，商业地产的开发明显 跟不上住宅发展的步伐，可以预测，未来莱西市投资性商业地

34、产项目开发 存在有较大的市场空间。 项目市场调研报告 17 二、中观市场调研分析二、中观市场调研分析 1.1.莱西市商业市场分析莱西市商业市场分析 1.11.1 莱西市商业市场发展现状莱西市商业市场发展现状 莱西市属于县级城市，目前传统的商 业体系以沿街的店铺为主要形式，以单纯 项目市场调研报告 18 的购物为目的，随着城市经济，人民生活水平的不断提高，城市不仅仅意味着 功能的集中、资源的密集、生活的便利，人们更多地赋予城市娱乐休闲的功能。 莱西市的商业正经历着由传统街铺、商业街、到超市百货、到大型购物广 场的转变，商业形态更趋多元化。 目前莱西市核心商业圈主要集中在市中心月湖广场周边，以月湖

35、广场为中 心，东至香港路，西至青岛路，南至潴河，北至黄海路，此四至范围内属莱西 商业集中及繁华地段。 莱西市的三大超市，包括利客来莱西购物中心，粮贸大厦，月宫超市，环 绕在月湖广场的周边；以服饰、鞋帽零售为主的商业街位于月湖广场西面；以 美食、娱乐为主的豪帝商城位于月湖广场东北面；莱西市汽车站位于核心商业 圈西面的青岛路上；批发和零售一体的昌隆市场位于商圈的南面，本项目的正 北面。 1.21.2 莱西市三大百货超市个案分析：莱西市三大百货超市个案分析： 1.2.11.2.1 利客来购物中心利客来购物中心 项目市场调研报告 19 项目名称项目名称利客来购物中心地理位置地理位置烟台路 62 号 所

36、属企业所属企业利客来商贸股份有限公司 商场规模商场规模营业面积达 1.2 万平方米 楼层楼层经营内容经营内容主要品牌主要品牌 一楼一楼 家用电器、交通通讯器材、金 银珠宝、工艺品、化妆品、文 化体育办公用品、儿童玩具等。 电器：电器：海尔、联想、格兰氏、海信、飞利浦、创 维、格力、LG、丽声、中国移动 珠宝：珠宝：翠丽首饰、金大福 化妆品：化妆品：爱斯化妆品、羽西、郑明明、玉兰油 餐饮：餐饮：肯德基 二楼二楼 生鲜食品、烟酒糖茶、生活用 品、设有餐饮、风味小吃、冷 饮等。 利客来大型综合性超市 三楼三楼男装、女装、童装、针纺织品、 床上用品、鞋帽皮具等。 女装：女装：纳雨、紫滕罗、阿青娜、瑞和

37、菲马、黑骑 （休） 、吸引力（运动） 、雪妮儿、以纯（休） 、斯 尔丽 男装：男装：保罗骑士、保马服装、积派、 尔多斯、 金利来、瑞和、与狼共舞、华伦天奴、派克服饰、 赛尔妮、九牡王、卡迪璐、喜鹊、梦特娇、宝马 服饰、英国蓝旗、雄、袋鼠（意大利） 、金丝狐、 花花公子、太子龙男装、老人头、步云西裤。 童装：童装：兔子唛、笑霸王、太子童装 鞋：鞋：森达皮、意尔康皮鞋、享达皮鞋、老人头、 吉尔达、双星皮鞋、德尔惠 内衣：内衣：三枪、梦特娇、南极狐、皮尔卡丹、 皮具：皮具：花花公子、老人头、美国苹果、金利来。 优势：优势： 位于莱西市商业中心的黄金地段，紧邻 莱西人气最旺的商业街； 该项目的主力店利

38、客来超市是目前莱西 市环境最好、最有影响力、规模最大的 超市，以此吸引大量的消费者； 该项目是莱西市购物环境最好、经营档 次最高的集购物中心； 利客来的商业气氛比较成熟，且品牌知名度较高，已造就了一定的固定客 项目市场调研报告 20 流，星期六、日人流量大，相对于其他商厦，是经营情况最好的一个； 临近莱西市最大、人气最旺的月湖广场，能够汇聚大量消费人流，有充足 的客流保证。 劣势：劣势： 功能较为单一，休闲娱乐功能较缺乏，属于传统的百货业态，缺乏主题特 色； 项目整体规模小，购物环境较为压抑感觉，与其集购物、休闲、娱乐于一 身的购物中心的定位不相符； 由于男装、女装、童装、针纺织品、床上用品、

39、鞋帽皮具全部集中在三楼， 导致各业种的营业面积有限，造成商品种类不全； 商场里也没有明显的导向系统，不能有效引导及方便消费者在商场里循环 消费、购物； 商场门外的单车及摩托车的停放位缺乏良 好的规划，导致乱停乱放的情况严重，对 商场的形象及档次带来一定的影响。 1.2.21.2.2 粮贸大厦、粮贸家电粮贸大厦、粮贸家电 项目名称项目名称粮贸大厦地理位置地理位置烟台路 52 号 所属企业所属企业莱西市粮贸大厦有限公司 商场规模商场规模营业面积 1.2 万平方米；经营品种 4.5 万余种 粮贸家电粮贸家电 楼层楼层经营内容经营内容主要品牌主要品牌 一楼一楼电脑、电信等海尔、东芝、惠普、IBM、联想

40、、方正、三星、正泰电工 二楼二楼电冰箱、洗衣机、厨房设备等 海尔、松下、科龙、海信、容声、TCL、LG、荣事达、帝森 抽油烟机、金正、樱花热水器、康佳、爱德、格兰仕、科龙 项目市场调研报告 21 三楼三楼电视、音响 电视：海尔、海信、TCL、松下、创维、长虹 音响：奇声、万事达、步步高、新科 粮贸大厦粮贸大厦 楼层楼层经营内容经营内容主要品牌主要品牌 一楼一楼 女装、男装 后面为超市 女装：女装： 法诗菲、浅秋、依卡路、春竹、豪健、唐龙、美标、华伦天 奴、亨奴、蒙姿莎、纬尔菲 二楼二楼 男装、内衣、羊毛衫 皮具、箱包、珠宝 百货、手表、首饰、眼镜、化 妆品、洗涤用品 男装：男装：梦特娇、老爷车

41、、华伦天奴、BOSS、花花公子、圣约 克、啄木鸟、老人头、纯爱、蒙域王子、塔斯卡尼亚、兔皇、 志亿、皮尔卡丹、袋鼠、美国宝马、利郎、波斯登、柒牌、 万里马 内衣：内衣：万康、帝梦诗、红豆 箱包：箱包：皇冠、威豹 皮具：皮具：鳄鱼、金利来、老人头、梦特娇 珠珠 宝：宝：亚冠珠宝、行行行珠宝 化妆品：化妆品：玉兰油、雅芳、丽人坊、资生堂、卡斯美、羽西、 比倩、汤碧尔、达芬妮、安尚秀、强生、东洋之花、清妃、 诗维娅 三楼三楼 童装、男装、休闲装、牛仔服、 鞋类 童装：童装：斑点狗、米奇、肯迪、风火哪吒 品牌休闲装：品牌休闲装：棋牌王、天意、罗蒙、增致、道一、萍果 鞋类：鞋类：康耐、孚德、金猴、意尔康

42、、美克亚雷、奥伦双娇、 路友、声乐、斯帕丁、双星、金威、富贵鸟、卡帝、鳄鱼、 花花公子、红蜻蜓、金帝贝尔、达夫尼、杰豪 优势：优势： 位于莱西市核心商圈，地理位置极佳，交通便利且与莱西人气最旺的商业 街相连； 该商场是莱西市三大百货超市之一，拥有较高的知名度； 商品品种齐全，基本具备百货业的各类主要的商品种类； 该商场的超市价格较有竞争力，在莱西拥有较好的口碑。 劣势：劣势： 粮贸大厦的业态分布比较混乱，交叉重叠，缺乏科学有效的商品种类组合 及品牌划分； 超市走道较为拥挤，灯光不足，购物环境较差； 该商场属于传统的百货经营模式，整个商场的管理机制滞后； 定位比较模糊，主题不明确，缺乏项目形象，

43、而且没有与利客来错位经营 是其真正的败笔所在。 项目市场调研报告 22 1.2.31.2.3 月宫超市月宫超市 项目名称项目名称月宫超市地理位置地理位置 莱西市月湖广场东北角(威海东路 90 号) 所属企业所属企业月宫食品商场有限责任公司, 商场规模商场规模 主要分地上四层和地下停车场,建筑面积为 15000 平方米,经营面积为 10000 平方米. 楼层楼层经营内容经营内容主要品牌主要品牌 一楼一楼 生鲜食品,蔬菜水果,南北干散 货,海鲜,肉食,肉类制品,冷冻 食品,面食加工,金银首饰,高 档烟酒,调味品. 大型超市 名品世家、海伦周、香港名典屋、汤姆胜客、东方摄影等 二楼二楼 休闲食品,小

44、家电,小五金,家 居日常用品,厨卫用品,塑料制 品. 大型超市 三楼三楼 国内外中高档品派服装,流行 服饰,中高档鞋帽,床上用品, 针纺织品及各类童装童鞋. 啄木鸟、老人头、老爷车、老人头、吉尔达、双星皮鞋、亨 奴、蒙姿莎、纬尔菲、威、富贵鸟、卡帝、鳄鱼、花花公子、 红蜻蜓、金帝贝尔等 四楼四楼 各种特色小吃,高档箱包,书刊 杂志,音像制品,办公用品,健 身器材,各类乐器及各种游乐 设施. 音像超市、美食天地等 项目市场调研报告 23 优势：优势： 位于莱西市商业中心的黄金地段，与莱西人气最旺的月湖广场相连，能够 汇聚较大量的消费人流，是其他商场无法复制的地段优势； 该项目是莱西市三大百货超市

45、之一，拥有较高的知名度，已培育出一定的 固定客流； 被评为“2003-2004 年度青岛市消费者满意单位”,“2003 年度守合同重信 用单位” ， “价格信得过单位”等称号； 该项目四楼的美食天地，是莱西市目前最大的一个经营风味小吃的快餐店。 劣势：劣势： 该项目定位比较模糊，主题不明确，且缺乏商场整体形象包装； 整个商场的管理机制滞后，柜台分布不整齐，装修显得较为陈旧，灯光昏 暗，无法显示商场的形象和档次； 业态分布普遍都比较混乱，没有系统而有机分布及点缀，造成消费者不能 达到有效的购物目的； 商场里也没有明显的导向系统，不能有效引导及方便消费者在商场里循环 消费、购物； 超市的购物环境较

46、差，商品的摆设陈列不合理，且生鲜类食品显得不够新 鲜。 1.31.3 莱西市商业街分析莱西市商业街分析 莱西商业街经营概况：莱西商业街经营概况： 莱西商业街呈东西走向，东到烟台路， 西接长岛路，街长约 500 余米，宽 28 米。 全街现有各色商家近百户，形成了以 各品牌服装专卖店、潮流饰品、精品店、 家具等为特色的街区。整个街区汇聚了国内外不少名店名品，如：波司登、安 踏、蒲、与狼共舞、劲霸男装、以纯、班尼路、经典双鱼、南极人、灰鼠、真 维斯、老爷车、梦特娇等国内外知名的品牌。 项目市场调研报告 24 商业街是目前莱西市最热闹、最有人气的一条街，商业街内成熟的商铺林 立，具有很旺的商业氛围，

47、附近是利客来购物广场、粮贸大厦等莱西市目前最 具影响力的大型百货商城。整个商业业态布局呈现以服饰为主导，鞋类、潮流 饰品和精品为辅，其他业种各自发展的 一个模式，商业街所经营的品类丰富、 集中，是莱西市消费、购物人流最为聚 集的地方，商业气氛浓厚，辐射力较强， 也是商家经营的首选之地。 商业街临街商铺约 60 间，主要经 营中档的货品，现时该商业街平均的租 金维持在 2050 元平方米，商铺靠近东面的租价较高。 综合点评：综合点评： 虽然商业街区具有一定的规模，经营业种也 较丰富，但是，商业街区业种组合较为混乱，缺 乏统一规划、统一经营、统一管理，各种类型的 经营商店自发的组合在一起，经营的档

48、次高低参 差不齐，并且，街区功能也相对较为单一。 1.41.4 莱西市专业市场分析莱西市专业市场分析 1.4.11.4.1 莱西温州商贸城莱西温州商贸城 项目市场调研报告 25 莱西温州商贸城经营概况：莱西温州商贸城经营概况： 该项目开发商成功开发即墨服装批发 市场，在行内具有一定的知名度，而且由 于前期得到政府的大力支持，更运用大户 招商先行的策略，利用相对优惠的政策， 吸引了大批温州行内龙头商户进驻，带动 不少散户进场，因此莱西温州商贸城首期 开发得到空前的成功，公开推出后租售两旺，在较短的时间全部招满开业，由 于开发商不注重后期的经营管理及缺乏相应的营销推广，导致商场的后期经营 项目名称

49、项目名称莱西温州商贸城地理位置地理位置黄海西路 投资开发投资开发温州人连岩奎先生独资创建 商场规模商场规模占地 100 多亩，建筑面积 10 万多平方米。 经营范围经营范围市场设有服装区、小商品区、鞋帽区、床上用品区、 商铺格局商铺格局 商铺统一为 76 平方米，分上下两层，其中一层为经营，二层为居住、办公、仓 储。 配套设施配套设施配有进货免费接送车、及大型客、货运中心一处。 租赁价格租赁价格临街一线铺租金为 7000 元年，商贸城内街二线铺租金为 4000 元年。 进驻经营品牌进驻经营品牌 男装：华伦天奴、花花公子、BOSS、调滚男孩、啄木鸟西裤等 女装：丽迪莎女装、南韩多多娜、格温多琳、海螺服饰、千狐女装、诺尔多丹等 休闲：爱乐斯休闲、好年华休闲服饰、碧仕达休闲、红谷休闲等 鞋类：亨达皮鞋、梦特娇鞋业、双信鞋行、风光鞋业等 项目市场调研报告 26 惨淡的局面。目前大批的温州主力商户纷纷退场，只剩下本地的小商户，空置