aq莱蒙都会商业街区C区项目云顶HOUSE可行性研究_毕业设计.doc

《aq莱蒙都会商业街区C区项目云顶HOUSE可行性研究_毕业设计.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《aq莱蒙都会商业街区C区项目云顶HOUSE可行性研究_毕业设计.doc（74页珍藏版）》请在三一文库上搜索。

1、南京工业大学本科生毕业设计（论文） I 毕业设计论文毕业设计论文 莱蒙都会莱蒙都会 C C 区云顶区云顶 HOUSEHOUSE 公寓可行性研究公寓可行性研究 ABSTRACT II Feasibility Study ABSTRACTABSTRACT The feasibility of a project can be ascertained in terms of technical factors, economic factors, or both. A feasibility study is documented with a report showing all the rami

2、fications of the project. In project finance, the pre-financing work (sometimes referred to as due diligence) is to make sure there is no “dry rot“ in the project and to identify project risks to ensure they can be mitigated and managed in addition to ascertaining “debt service“ capability. Construc

3、tion project feasibility study should consist of the following components：Technical Feasibility，Managerial Feasibility，Economic Feasibility，Financial Feasibility，Cultural Feasibility，Social Feasibility，Safety Feasibility，Political Feasibility，Environmental Feasibility and Market FeasibilityThe feasi

4、bility study should end with the overall outcome of the project analysis. This may indicate an endorsement or disapproval of the project. Recommendations on what should be done should be included in this section of the feasibility report. KeywordsKeywords：feasibility study，Financial Feasibility，Mark

5、et Feasibility 南京工业大学本科生毕业设计（论文） III 可行性研究 摘 要 项目可行性研究是在建设项目投资决策前期，对与项目有关的资源技术市场 经济社会等各方面进行全面的分析论证和评价，判断项目在技术上是否可行经济 上是否合理财务上是否盈利，并对多个可能的备选方案进行择优的科学方法，其目的 是使房地产开发项目决策科学化程序化，从而提高决策的可靠性，并为开发项目的实 施和控制提供参考或依据。可研报告中的市场调查工作是对项目投资环境的分析，以评 估项目的市场可行性。财务分析，预筹资金的工作，是要确保在该项目开发中不会出现 因资金短缺产生使项目停建的问题并依据可研报告分析项目金融风

6、险，以确保项目偿债 能力和赢利能力，让影响项目建设的不利因素得到缓解，利于以后的管理。本次报告的 重点是市场分析和财务评价，通过分析项目所在地的市场状况以及项目的赢利能力，判 断项目的市场可行性和经济可行性。为拟建项目的投资决策提供可靠的依据。 关键词：可行性研究报告，财务可行性。 主要结论与研究成果 IV 主要结论与研究成果 一一 宏观市场宏观市场 城市定位：现代制造业基地，文化旅游城市 市场状况：房地产市场总体需求较大，但未来土地供应量较大，即将进入买方市场。 未来市场判断：竞争更加激烈，地产市场将进入强者的舞台。 二二 项目战略及定位项目战略及定位 开发战略：市场领先者 价值定位：走高端

7、路线 主题定位： 高尚住宅 形象定位：城市上空的珍品豪华公寓。 风格定位：北欧现代风格 客户定位：顶级时尚人士事业有成、拥有雄厚的经济基础；崇尚潮流、懂得享 受生活；社交面广、平日聚会活动频繁；重视形象、极为看重自己在他人心目中的地位； 有较强的显阔、炫耀心理。 产品创新：户型可自由组合，卧室带阳光房，大客厅小卧室，退台空中花园。 三三 项目功能分区项目功能分区 C1C1 C2C2 C3C3 南京工业大学本科生毕业设计（论文） V C1 区：一栋 55 层的豪华五星级酒店云顶 house局部 4 层裙楼商业； C2 区：裙楼 6 层商业一栋塔楼（6 层快捷酒店11 层 4.9 米层高 Loft

8、 商务公寓） 。 C3 区：一栋 33 层空中别墅裙楼局部两层临街商业。 表 1-1 莱蒙都会项目 C 区经济技术指标调整建议 单位：m2 项目莱蒙都会 C 区位置 常州市延 陵西路 发展商常州莱蒙都会置业有限公司占地面积 17136 办公类住宅类商业类酒店类合计 C1 区 11760 （云顶 house） 36000 C2 区 13120 （Loft 公寓） 28000 7200 96080 C3 区 12880 （空中别墅） 1500 （街铺） 14380 地上合计 13120246402950043200 110460 地下室 42410 合计 152870 四、财务评估四、财务评估 总

9、开发成本：8574.22 万元 财务内部收益率（FIRR）：271.43% 净现值（FNPV）： 3397.76 万元 净现值率：45.30% 投资回收期：1.33 年 盈亏平衡点（最低销售率）：54.37% 结论：项目财务分析可行。 目 录 VI 目 录 ABSTRACT .II 摘 要 .III 主要结论与研究成果 .IV 目 录 VII 第一章 绪 论 1 第二章 项目概况 .2 2.1 项目名称 .2 2.2 开发项目主要建设内容 .6 2.3 项目建设的必要性.6 2.4 项目合作的有关单位 .6 2.5 项目建设的自然条件 .7 2.6 市政基础设施条件 .7 2.7 可行性研究的

10、目的 .8 2.8 可行性研究的依据.8 第三章 市场调查与分析 .9 3.1 房地产投资环境的调查与分析.9 3.2 房地产市场状况的调查与预测31 第四章 规划设计方案 40 4.1 项目规划设计要求40 4.2 主要技术经济指标40 第五章 开发建设进度安排及投资估算 42 5.1 进度安排 42 南京工业大学本科生毕业设计（论文） VII 5.2 建设投资总额 .42 5.3 建设投资进度计划43 第六章 销售及经营收入测定 45 6.1 销售收入估算 45 6.2 销售回款计划 45 6.3 销售费用及税金测算 45 6.4 销售利润估算47 第七章 财务与敏感性分析 48 7.1

11、赢利能力分析48 7.2 盈亏平衡分析48 7.3 售价、成本变动敏感性分析49 第八章 主要方案比较 50 8.1 差额财务内部收益率分析法50 8.2 评分分析法52 第九章 结论与建议 54 9.1 结论54 9.2 建议54 附 表 56 参考文献 .63 致 谢 64 南京工业大学本科生毕业设计（论文） 1 第一章 绪 论 可行性研究是一种通过详细调查研究，对拟建项目的必要性、可能性以及经济、社 会有利性进行全面的、系统的、综合的分析和论证，以便进行正确决策的研究活动，是 一种综合的经济分析技术。可行性研究的任务是以市场为前提，以技术为手段，以经济 效果为最终目标，对拟建的投资项目，

12、在投资前期全面、系统地论证该项目的必要性、 可能性、有效性和合理性，作出对项目可行或不可行的评价。 可行性研究工作最早是 20 世纪 30 年代美国开发田纳西河流域时开始试行，作为流 域开发规划的重要阶段。第二次世界大战结束后，由于科学技术的发展和经济建设的需 要，可行性研究在大型工程项目中得到广泛应用，成为投资项目决策前的一个重要的工 作阶段。企业是国民经济的细胞。用系统理论来说，企业是整个社会经济系统中的一个 子系统，它在生产经营过程中，必须不断地与环境进行人财物及信息的交换。企业能否 正常生产和运营并取得预期的经济效果，除了与所用技术、管理水平等有关外，主要取 决于企业在生产经营过程中，

13、这种与外部环境的交换能否有保证。由此而产生的问题不 能等到项目建成后再去考虑，必须在项目投资前就要预先估计和妥善解决，否则就无法 实现预期的目标，造成投资浪费。因此在项目投资前，我们必须对项目进行投资前的评 估和论证。 可行性研究是为项目的投资决策提供依据，是作为资金筹措的依据；同时也为项目 实施提供开发经营的方案，作为项目立项审批的依据。 本报告是为莱蒙都会商业街区 C 区云顶 HOUSE 项目的投资决策提供参考的依据，整 个报告分为四部分，包括项目概况、市场分析、技术分析和财务评价。通过分析本项目， 能够掌握可行性研究报告的基本程序和方法，具有进行项目评价和投资分析的技能。 第二章 项目概

14、况 2 第二章 项目概况 2.12.1 项目名称项目名称 莱蒙都会国际商业街区 C 区云顶 HOUSE 公寓 2.1.1 项目地块情况 (1)项目地址 整个项目位于江苏省常州市的核心商业区，雄踞常州市经济、地理、交通的黄金坐 标点，项目东起南大街、西至早科坊、南到西瀛里、北靠延陵西路，整个项目地块呈不 等边梯形。 图 1-1 项目地块位置图 (2)地块的现状 地块为“毛地”出让，土地使用权出让时，具有一定的城市基础设施，但征地拆迁 补偿工作尚未完成。 (3)地块的周边环境 北面 项目北面为延陵西路，为常州市区核心主干道，隔延陵西路与项目对望的建筑多为 原有低层临街商业裙楼，视线较开阔。因建设年

15、代较早，除部分临街商业铺面装修尚可 外，整体建筑风格杂乱破旧，景观一般。 南京工业大学本科生毕业设计（论文） 3 项目以北延陵西路 南面 地块以南为 B 区， ，规划建设 3 层商业、33 层住宅的商住楼，越过 B 区为西瀛里路， 京杭大运河相傍于古城墙从项目南侧蜿蜒流过，目前京杭大运河正实施改造，运河景观 有所改善。京杭大运河对面主要为河景花园、鹏欣丽都等新建高层楼盘，整体景观较好。 项目以南西瀛里 西面 项目西面为早科坊路，路西侧临街为几栋老旧多层建筑物及一栋 18 层楼高的早科坊 大厦，临街主要为满足日常普通消费的低档次商业；农贸市场位于街巷内部，比较脏乱； 区域内部小巷狭窄错乱、建筑破

16、旧不堪、年久失修，急需改建。 第二章 项目概况 4 项目以西早科坊 东面 项目地块东面为扬柳巷，其贯穿南北，将整体地块一分为二，铁市巷、史家巷、古 城巷作为分支，延伸至地块内部，因项目为旧城改造项目，地块东面保留有多栋旧建筑 （嘉业国贸广场、交通银行办公楼、居民住宅等）一定程度上破坏了地块的整体性，也 给景观视线带来影响。 项目以东杨柳巷 周边道路 项目四周道路围绕，延陵西路为常州重要的城市主干道，该路双向六车道，旁边布 有宽绿化隔离带及自行车道、人行道，往来车辆频繁；地块以南规划有 12 米宽混合道路， 西瀛里紧靠大运河，交通车辆较少；西面早科坊路连接延陵西路与西瀛里路，双向四车 道，路面情

17、况良好；杨柳巷位于地块东侧，道路狭窄，通车少。 资源配套 项目位处常州市中心，地块周边教育、医疗、商业、金融、通信等配套十分齐全， 五至十分钟步行时间可到达常州主要的医疗场所和学校，南大街附近为目前常州最为繁 华的商业区域，以及未来项目 A、B 区大型商业、娱乐场地的推出，将进一步带动该地的 购物休闲氛围。 南京工业大学本科生毕业设计（论文） 5 教育 建工幼儿园、鸣缂幼儿园、横兴弄幼儿园（规划中） 、觅渡桥小学、实验小学、局前 街小学、晋陵中学、第二中学、第三中学、省常中等。 医疗 第四人民医院、第二医院、中医医院等、口腔医院、疾控中心等。 商业 南大街商业步行街、东方商厦、江南商场、泰富百

18、货、五星电器、新世纪商场、国 美电器、项目 A、B 区商业配套等。 娱乐休闲 人民公园、京杭大运河、亚细亚影视城、瞿秋白故居等。 金融通信 工商银行、交通银行、中国银行、邮政、中国电信、中国移动在地块周边都设有营 业厅或办事处。 2.1.2 项目建设单位 项目建设单位名称：常州莱蒙都会置业有限公司 法人代表：黄俊康 项目建设单位简介：常州莱蒙都会置业有限公司是一家大型外商独资房地产开发 企业，由香港莱蒙鹏源国际集团投资成立。香港莱蒙鹏源集团在香港及中国大陆拥有全 资及控股公司 10 余家，业务涉及房地产开发、零售百货、收购合并等多个领域，拥有 20 年的商业运营和地产开发经验，参股知名企业 深

19、国投商用置业有限公司，旗下主力 零售企业深圳天虹商场有限公司。香港莱蒙鹏源集团有限公司企业：深圳天虹百货 集团、莱蒙西溪（杭州）置业有限公司、莱蒙国际（余杭）置业有限公司、腾联（上海） 物业管理有限公司、华纳兄弟中国旗舰店及特许加盟商、莱蒙房地产(深圳)有限公司、 常州莱蒙都会置业有限公司、深圳市水榭花都房地产有限公司、恒利融资(香港)有限公 司、莱蒙投资有限公司、深圳市莱蒙商业管理有限公司，在中国及香港地区投资参与开 发的房地产项目：香港：鹏利中心、鹏源大厦、冬青道一号、凯途发展大厦、硕基大厦、 达隆名居、南区别墅群、康馨园、鹏丽苑、渣甸山别墅；北京：中粮广场、名都园别墅、 莱蒙湖别墅；深圳

20、：水榭花都、储备开发用地 80 万 m2；广州： 鹏源发展大厦、侨爱苑； 江苏：莱蒙都会国际商业街区、莱蒙城；浙江：莱蒙沃尔玛商业中心、储备开发土地 130 第二章 项目概况 6 万平方米。 2.22.2 开发项目主要建设内容开发项目主要建设内容 C1 区：一栋 55 层的豪华五星级酒店云顶 house局部 4 层裙楼商业； C2 区：裙楼 6 层商业一栋塔楼（6 层快捷酒店11 层 4.9 米层高 Loft 商务公寓） 。 C3 区：一栋 33 层空中别墅裙楼局部两层临街商业。 2.32.3 项目建设的必要性项目建设的必要性 项目建设的背景：常州位于长三角黄金地带，地理区位优越，近几年经济快

21、速稳 定增长；当地政府实施积极的招商引资政策，改善投资环境，产业结构日趋合理，成为 国内外商家的投资热点；商贸活动日渐频繁，港口物流、旅游观光发展迅速，对外联系 不断增强；当地居民生活富裕，人均国民收入不断增加，具备较强的消费支出能力。 种 种利好表明当地具备雄厚的经济基础、良好的发展前景、强劲的消费支出能力。常州房 地产市场发展迅速，投资规模与市场增量不断扩大；受国家政策影响当地购房主要以居 住为目的，炒房投资比例小；当地房地产市场空置率不断加大，已出现供大于求现象， 未来竞争日趋激烈，地产开发需在强化产品质量的同时，走差异化路线实现突围。项目 地处常州市核心区域，交通便利、配套完善，地理位

22、置得天独厚，项目需建成一符合地 段价值最大化的物业类型；项目先期商业与精装修公寓销售火暴，实现当地价格新高地， 但同时市场反应已出现迟钝，需要新的热点刺激。 项目建设的目的和意义 目的：莱蒙都会国际商业街区是莱蒙鹏源集团花巨资打造的华东首个大型城市体项 目，是常州旧城改造的典型项目，它的建设有利于常州城市的发展和繁荣，对于开发商 自己的品牌树立起到促进作用。 意义：常州是长三角主要的经济城市之一，常州的商业房地产市场活跃，上升空间 大，街区的建设有利于城市的商业繁荣和经济发展。加速常州成为国际大都市的脚步！ 南京工业大学本科生毕业设计（论文） 7 2.42.4 项目合作的有关单位项目合作的有关

23、单位 项目设计单位：江苏筑森建筑设计研究院 项目施工单位：中国第十二冶金建设有限公司 项目监理单位：安厦监理 项目物业管理单位：常州莱蒙物业管理有限公司 2.52.5 项目建设的自然条件项目建设的自然条件 2.5.1 地势： 常州全境地势低平，水网交织，由西北向东南微倾，长江岸线按微地形 结构划分属沿江平原，这一地带系两千年来江潮夹带的泥沙淤积而成，地表冲击物为主， 土质为沙性，疏松，海拔在 4.5-5.5 米，局部达 6 米，沿江大堤一般高度在 6.5-7.5 米。 2.5.2 水文地质情况：所在地的土壤以夹砂土为主，夹沙土为沿江棉区的主要土种，分 布较广，为长江冲积土，全剖面泥沙相混，土色

24、灰黄有石灰反应;夹沙土土种表土层较厚， 土色黄褐.常州市位于扬子淮地台的下扬子-钱塘褶皱带东部，构造线方向主要为 NEE 和 NE 境内西，北部隶属于中生带隆起区的褶皱部分，新构造运动中呈现出差异性升降，在 平缓的地面上偶有残丘散布;境内南，东部归属中生带与新生带的坳陷区，堆积较深厚， 原由地质构造几乎全部沉没，地势低平，多见湖泊沼泽.区域地层由第四纪全新世地层和 晚更新世地层组成，系长江三角洲河口-滨海相冲，湖积物.地面以下约 4 米为淤积，粉 细沙，淤泥质亚黏土和沙土等地层;地面以下 50 米内以粘土为主，间夹有沙土，一般为 粉沙和粉沙夹轻亚粘土，细沙夹层较少;50 米以下以中，细砂土为主

25、，偶见粗沙，砾石及 粘性土薄层。 2.5.3 气候：项目地处北亚热带南部湿润气候区，季风盛行，温暖湿润，四季分明，雨 量充沛.冬季盛行大陆来的偏北风，以寒冷少雨天气为主;夏季盛行海洋来的东南风，以 炎热多雨天气为主;春秋两季为冬夏两季风交替，常出现冷暖，干湿多变的天气.本地区 的异常气候，如潮湿，夏秋旱，梅雨，台风，龙卷风等时有出现;多年入梅期在 6 月 16 日，出梅在 7 月 4 日，台风平均每年 1.5 次，龙卷风平均三年有一次，冰雹平均每年 1 次. 根据近几年气象统计资料，本地区 2000 年度平均气温 16.5，年均降雨量 1121.5 毫米，一月平均气温 3.7，七月平均气温 1

26、8.8，年极端最高气温 36.6，最低气温 第三章 市场调查与分析 8 零下 5.9.由于受江湖，河水调节及虞山的影响，光热资源平均高于周围相邻地区，发 展农业生产和旅游的资源极为优越.常州市历年平均风速为 2.8m/s，主导风为 ESE。 2.5.4 抗震要求: 项目所在地地震基本烈度为 7 度。 2.62.6 市政基础设施条件市政基础设施条件 供水、排水、强电、弱电、煤气、通讯、道路等市政基础设施能满足项目建设的要 求。 2.72.7 可行性研究的目的可行性研究的目的 为项目投资决策提供依据。 2.82.8 可行性研究的依据可行性研究的依据 房地产开发项目经济评价方法 （建标2000205

27、 号） 国家以及常州市对房地产开发项目取费的规定 各类房地产市场信息资料 常州地区投资环境资料 常州市规划局批准的用地规划红线图及规划设计要点 有关法规、规范和标准 南京工业大学本科生毕业设计（论文） 9 第三章 市场调查与分析 3.13.1 房地产投资环境的调查与分析房地产投资环境的调查与分析 3.1.1 国家宏观投资环境的调查与分析 政治： 中央政策调控 从 2003 年起，中央对房地产市场实施了一系列调控，尤其是在 2006 和 2007 年，更 是房地产的“调控年”和“政策年”： 金融方面 1、04 年 10 月 29 日，一年期贷款基准从 5.31%调到 5.58%； 2、06 年

28、4 月 28 日，一年期贷款基准从 2.58%调到 5.85%； 3、06 年 6 月 1 日，空置 3 年以上商品房，不得作为贷款的抵押物； 4、06 年 8 月 19 日，一年期贷款基准从 5.85%调到 6.12%。 5、07 年 2 月，国家税务总局发布关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问 题的通知 ，明确房地产开发企业土地增值税将实行清算方式缴纳。 07 年 3 月，国务院要求实行最严格的耕地保护政策，坚守 18 亿亩耕地红线。 07 年 6 月，建设部提示城镇居民不要购买集体土地上建设的房屋。 07 年 7 月，北京市规划委发布北京市“十一五”保障性住房及“两限”商品住房用地

29、 布局规划 。 07 年 8 月， 国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见发布，要求建立廉租 房制度，保障最低收入家庭住房需求。 07 年 9 月，中国人民银行和银监会发布关于加强商业性房地产信贷管理的通知 ，对商 业性房地产信贷政策进行了调整，规定申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比 例不得低于 40%。 第三章 市场调查与分析 10 07 年 10 月，国土资源部发布招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定 ，规定受让 人依照出让合同约定，付清全部出让金后，才能领取国有建设用地使用权证书。 07 年 10 月，发改委和商务部发布外商投资产业指导目录（2007 年修订） ，将房 地

30、产行业的投资行为全部列入“限制”行列 土地政策： 1、04 年 8 月 31 日，经营性的土地一律公开竞价出让； 2、05 年 4 月 30 日，对控制住房销售价格、套型面积等控制性条件，作为土地出让 前提条件，并对超出开工日期满 1 年未开工，征收土地闲置费，满 2 年未开发的土地则 可无偿收回使用权； 3、06 年 6 月 1 日，对虽按合同动工，但开发建筑面积不足 1/3 或已投资额不足 1/4，且未经批准中止开发连续 1 年的，按闲置土地处理。 4、07 年由国土资源部发出的 通知限定了每宗土地的开发建设年限：原则 上不超过 3 年。这是国土资源部首次对土地的开发建设年限进行具体规定

31、开发政策： 1、04 年 4 月 27 日，房地产开发项目资本金比例从 20%增至 35%； 2、06 年 6 月 1 日，项目资金比例不到 35%，商业银行不得发放贷款； 销售政策： 1、05 年 5 月 11 日，期房禁止转让； 2、05 年 6 月 1 日，2 年内交易的二手房全额征收营业税； 3、06 年 6 月 1 日，5 年内交易的二手房全额征收营业税；取得预售证的项目 10 天 内必须开盘；购房首付提至 3 成（自住且 90 平米以下仍按 2 层首付） ； 4、06 年 7 月 11 日，出台“外资限炒令” ； 南京工业大学本科生毕业设计（论文） 11 5、06 年 8 月 1

32、日，征收二手房转让个人所得税。 6、07 年实行监控商品房销售 2006 年 6 月 1 日，套型建筑面积 90 平米以下的住房占开发量的 70%以上。 在人民币升值、流动性过剩、房地产市场预期看好的背景下，以住宅为主的房地 产开发投资明显加快。2007 年，房地产开发投资同比增长 8.4 个百分点，房地产投资出 现反弹。投资大幅度的增长，却没有缓解市场供不应求的矛盾。2007 年商品住宅销售面 积同比增长近 1/4，高于同期竣工面积增幅近 20 个百分点。根据国家统计局 2007 年 1 8 月房地产开发投资统计快报、70 个大中城市房屋销售价格指数和 40 个重点城市房地产 市场交易简报提

33、供的数据分析，当前房地产市场运行呈现以下特点： 房地产开发投资增幅上升，住房投资增速有所加快，普通商品住房和经济适用房 投资比重提高。今年 1-8 月，全国房地产开发完成投资 14277 亿元，同比增长 29%，同比 提高 5 个百分点。住宅完成投资同比增长 30.9%，高于同期房地产投资增幅 1.9 个百分点。 其中，90 平方米以下住房完成投资占住宅投资的 20.8%，比上半年高 1.3 个百分点；经 济适用住房完成投资占住宅完成投资的 4.4%，比上半年高 0.2 个百分点。 住房供应结构开始改善，但 90 平方米以下住宅比重仍然偏低。据 40 个重点城市 信息系统数据显示，各地新审批、

34、新开工住房中，90 平方米以下普通商品住房供应逐月 增加。在批准的预售商品住房供应中，90 平方米（含）以下的住房套数占比由 2006 年的 34.39%，提高到今年 1-8 月的 39.05%；面积占比由 21.16%提高到 24.73%，但离“9070” 调控要求尚有较大差距。批准预售商品住房套均建筑面积由 2005 年 7 月的 122.3 平方米 下降到今年 1-8 月的 106.95 平方米，但月末累计可售商品住房套均建筑面积仍高达 114.03 平方米。 2008 年，在快速城镇化、居民收入持续增加以及人民币升值等因素的作用下，需求 旺盛仍然是我国现阶段房地产市场发展的基本特征，供

35、给总量不足依然是当前房地产市 场面临的主要问题。 同时，今年房地产市场发展中的不确定因素，美国次贷危机的警示和我国政府采取 的从紧的货币政策，必将导致房地产开发企业资金紧张。另一方面，提高第二套房贷的 首付比例、多次加息，也将导致个人按揭贷款投放量的减少，对市场产生较大影响。 尽 管今年的房地产市场存在诸多的不确定因素，但各级政府促进房地产业健康发展的态度 是坚定的。专家认为，2008 年房地产市场将朝着“总量基本平衡、结构基本合理”和 “防止房价过快上涨”的目标迈出实质性步伐，市场将进一步回归理性。 第三章 市场调查与分析 12 小结：从开发政策方面，政府对开发商的实力进行核查，保证开发项目

36、的顺利进行， 中小企业将被限制开发。 国家商业银行在短短的半年时间内，几次调息，说明国家对金融方面的控制力度不 满。 中央对土地的严格监管，旨在严格控制“炒卖土地” ，对房地产市场的稳定起到一定 的作用。 在销售方面严格控制炒房，中央政策的力度非常大，确保市场的真实供需。 产品政策对产品作硬性规定，确保中低收入者的市场需求，回归地产开发的本质。 经济：从常州市历年 GDP 及其增长率来看，1999 年至 2007 年，整体经济发展非 常迅速，经济总量年年攀高，每年的增长率都超过 10%，尤其在 2004 年起，均超过 14%（2005 年更是达到 15.5%） 。经济总量在 8 年左右的时间里

37、，翻了 1.5 番，在十五期 间跻身全国综合实力 50 强城市。 （如图 3-1 和 32 所示） 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 GDP（亿元） 图 3-1 常州市历年地区生产总值 南京工业大学本科生毕业设计（论文） 13 0 5 10 15 20 1999年 2001年 2003年 2005年 2007年 增长率 （） 图 3-2 常州市历年地区生产总值 常州市在长三角江苏沿江八市中经济实力排名在苏州、无锡、南京之后，在南通、 扬州、镇江、泰州之前，

38、位列第四位。 （如图 3-3 和表 3-1 所示） 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 苏州无锡南京常州南通扬州镇江泰州 人均GDP（元） GDP（亿元） 图 3-3 江苏沿江八市 2007 年经济实力比较 第三章 市场调查与分析 14 表 3-1 江苏沿江八市 2007 年综合比较 苏 州 无 锡 南 京 常 州 南 通 扬 州 镇 江 泰 州 发展速度 （） 15. 3 15. 1 15 .2 15 .1 15 .4 151515 工业产值 （亿元） 990 7.1 572 0.3 40 64.4 25 04.5 21 44.3 14 4

39、8.8 13 31.6 12 16.8 投资（亿元） 187 0.1 133 5.1 14 02.7 76 9.8 81 5.3 43 2.3 40 4.8 40 3.1 消费（亿元） 905 .1 824 .1 10 05 44 4.1 53 6.4 30 6.9 24 1.4 23 3.8 居民收入 （元） 162 76 160 05 14 997 14 589 12 384 11 379 12 394 11 122 财政收入 （亿元） 718 .1 421 .8 51 0.2 22 0.5 17 1.2 11 7 11 8.4 11 2.9 上面数据表明： 常州市经济总体经济水平较高，经

40、济增长稳定，其在长三角江苏八市中的经济实力 位居中游，但其与苏州、无锡、南京的综合实力不断拉大，与落后的南通、扬州等城市 的差距不断缩小，并且从投资环境来看，其吸引力不如近邻的无锡、苏州和南京。 产业结构 从三大产业增加值占 GDP 比重来看，常州市产业结构呈现“二三一”的布局，且第 二产业占 55以上,占据三大产业的核心地位。 （如图 3-4 所示） 南京工业大学本科生毕业设计（论文） 15 0% 20% 40% 60% 80% 100% 200220042006 第三产业（%） 第二产业（%） 第一产业（%） 图 3-4 常州市历年三大产业增加值占 GDP 比重 从三大产业增长率来看，常州

41、市第二产业的发展速度最快，表现出强劲增长势头， 第三产业保持稳步增长势头，第一产业则呈下降趋势。 （如图 3-5 所示） 0 5 10 15 20 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 第一产业增长 率（） 第二产业增长 率（） 第三产业增长 率（） 图 3-5 常州市历年三大产业增长率 常州拥有农业机械制造、输变电设备制造、工程机械、车辆及配件制造、新型纺织 服装等四大支柱产业和电子信息设备制造及软件、生物医药及精细化工、新型材料等三 大新兴产业，从工业各行业主营业务所占比例来看，制造行业占 91.1。 （如图 3-6 所示） 第三章 市场调查与分析 16

42、0 100 200 300 400 500 600 纺织业及纺织服装业电气通讯等电子制造业 主营业务收入（亿元） 0 0.05 0.1 0.15 0.2 0.25 纺织业及纺织 服装等制造业 金属冶炼及制 造业 设备制造业 电子制造业 化学制造业 其他 所占主营业务收入 比重（） 图 3-6 常州市工业各行业主营业务收入及所占比例 上面数据表明： 三大产业均得到发展，第二产业增长速度最快，是支柱产业，第三产业也快速发展， 第一产业的增长较慢，产业逐渐趋向合理化； 结合市场经济发展规律，发达国家一般三次产业比例为：5 以下：30 左右：60 左右。 因此，常州市第三产业的发展前景看好； 常州的主

43、要支撑产业是制造业，总体抗风险能力仍较强； 常州市私营企业数量多，但综合实力不强。 商贸繁华度 从社会消费品零售总额来看，常州市社会消费品零售总额一直保持稳定增长，近几 年增长速度不断加快。 （如图 3-7 所示） 南京工业大学本科生毕业设计（论文） 17 0 100 200 300 400 500 1999年2001年2003年2005年2007年 社会消费品零售总额（亿 元） 0% 5% 10% 15% 20% 1999年 2001年 2003年 2005年 2007年 增长率 （） 图 3-7 常州市历年社会消费品零售总额及其增长情况 从进出口贸易额来看，常州市进出口贸易总额持续、快速、

44、健康发展，并且发展速 度非常快，均超过 20，远高于其经济总量的增幅。 （如图 3-8 所示） 0 20 40 60 80 100 1999年2001年2003年2005年2007年 进出口贸易总额（亿元） 0 10 20 30 40 50 60 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 进出口贸易总额增长率 （） 图 3-8 常州市历年进出口贸易额及增长率 第三章 市场调查与分析 18 从商贸物流方面看，随着常州市经济的不断发展，交通途径的不断完善，与周边的 城市在开展经贸、旅游、参观等日益密切，人流呈快速递增的趋势，物流的增

45、长速度不 如人流（如图 3-9 所示） 。值得注意的是其航空、港口的吞吐量不断增加，尤其是港口， 在 2002 年运输货物有 1944.6 万吨，占有货物运输总量的 37.8，2005 年达到 3824.5 万吨，达到货物运输总量的 63.4。 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 2000年2002年2004年2006年 客运量（万人） 货运量（万吨） -10 -5 0 5 10 15 20 25 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 客运量增长 率（） 货运量增长 率（） 图 3

46、-9 常州市历年客货流量及增长率 从近几年的旅游行业来看，常州因为有其较独特的旅游资源如中华恐龙园、溧阳天 目湖旅游度假区、金坛茅山风景名胜区等，吸引了大量的人来常旅游，旅游人口快速上 涨，在 2000 年至 2007 年，旅游人口翻了三番，达到国内旅游人口 1282.2 万人/年，海 外旅游人口 18.2 万人/年，常州正逐渐成为旅游城市。 （如图 3-10 所示） 南京工业大学本科生毕业设计（论文） 19 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 国内游客（万人） 0 5

47、 10 15 20 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 海外游客（万人 图 3-10 常州市历年旅游人口统计 上面数据表明： 常州市商贸活动日渐频繁，尤其是港口物流，逐渐成为主流，凭借着其坚实的产业 支撑，其商贸发展空间很大，旅游事业发展迅速，逐渐成为主流产业，必将带动其相关 产业的发展。 政府财务收支 从财政收支情况看，常州市财政收入、地方财政收入均稳步增长，财政收支状况良 好。 （如图 3-11 所示） 0 50 100 150 200 250 300 1999年2001年2003年2005年2007年 财政收入（亿 元） 增长财

48、政收入 财政支出 图 3-11 常州市历年财政收支状况 第三章 市场调查与分析 20 上面数据表明： 当地政府的财政收入及支出平衡发展，财政收支稳定，政府具有一定稳定社会和改 善投资环境的能力。 居民富裕度 从人均 GDP 及其增长率来看，常州市 2008 年人均 GDP 达到 4606 美元，远远高于 2005 年全国人均国内生产总值 1700 多美元。 （如图 3-12 所示） 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 2000年2002年2004年2006年 人均GDP（元） 0 5 10 15 20 25 2000年 2001年

49、2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 人均GDP增长率 （） 图 3-12 常州市历年人均 GDP 及其增长率 从城乡居民储蓄存款余额来看，从 2002 年起，一直稳步上升，常州市居民人均储蓄 都保持较高的量，彰显常州市人民比较富裕。 （如图 3-13 所示） 南京工业大学本科生毕业设计（论文） 21 0 5000 10000 15000 20000 25000 2002年2004年2006年 人均存款余额（元） 0 5 10 15 20 25 30 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 人均存款余额增长率 （） 图 3-13 常州市历年人均存款余额及其增长率 从城镇居民人均可支配收入看，近年来常州市城镇居民人均可支配收入增长明显加 快，2007 年达到 16085 元，高于国内人均可支配收入 11493 元。 （如图 3-