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1、天水滨江1号楼项目,南京新联广地产营销公司 2009-07-10,精装修建议报告,目录,二、本案精装修建议,三、精装修具体建议详细,一、精装房市场研究,精装修发展简介 精装房装修风格 代表楼盘分析 精装房特征总结,市场装修房现状对本案的启示 精装修档次估测 装修施工流程 风险估计,公共空间 室内装修 智能化、设备,一、精装房市场研究,精装房发展简介,代表楼盘分析,精装房特征总结,第一部分,精装房装修风格,精装房发展简介,第一部分,一、精装房市场研究,精装房发展简介,代表楼盘分析,精装房特征总结,精装房装修风格,装修风格,全装修房根据自身的定位和客群，在室内格局、色调、家具材质、款式、陈设的造型
2、等各方面力求表现不同风格的精髓所在与自己的独特个性。,古典风格（豪华富裕）,把各种象征豪华的设计镶入装修之中，例如彩绘玻璃吊顶、壁炉、装饰面板、装饰木角线等，而风格上类似以巴洛克风格结合国内存在的材料做为主要装饰方式。,装修风格,柔和风格（平稳独立）,一种追求平稳中带点豪华的仿会所式的设计出现在全装修样板房中。这种以黑胡桃为主要木工装饰面板的风格强调一种简单但又不失内容的装饰形式。,装修风格,都市风格（独立个性）,注入动力的风格，尤其是随着众多单身贵族的出现，这种风格大量的出现在公寓之中。由于很多时候，他们的居住者没有老人、小孩之类的成员，所以他们往往强调一种个性。,装修风格,清新风格（清淡写
3、意）,在一种简约主义影响下衍生出来的清新风格。强调一种随意性和平淡性。,第一部分,一、精装房市场研究,精装房发展简介,代表楼盘分析,精装房特征总结,精装房装修风格,金地名京,多样化的精装修标准 2房小户型标准装修 3房以上户型配地暖 4房带有步入式衣帽间（内有整体衣柜） 顶层复式配有中央空调,精装修自主设计 施工单位招标中,特色：中央空调、地暖、垃圾处理系统,金地名京,以精装修作为价格的支撑。 精装修成本不高，以提高销售单价，增加销售金额。,全装修房，提供硬装服务，属于现代都市风格。 装修标准区分明显：不同的楼栋（景观效果）、户型，装修标准差异明显。 装修单价在1600-2500元/之间，平均
4、占到房屋销售单价的15%左右。 装修总价在14万-60万之间，平均占到房屋销售总价的12%左右。 装修合同与购房合同分开，装修价格有较清晰的总价范围。 成功提升价格，精装修效果明显。,金地名京,金地名京精装修标准示意,金域缇香,不同的客群定位，产生不同的户型定位和装修标准 1、2房装修标准与3、4房装修标准不同（装修档次差异） 3、4房配有中央空调 3、4房带有步入式衣帽间（内有整体衣柜） 4房配有地暖,精装修设计单位：香港都一（上海分公司） 施工单位：江苏顺通,特色：中央空调、地暖、外立面定制瓷片,金域缇香,以精装修提升项目品质 针对不同的客群，有不同的装修标准（装修价格差异较大）,全装修房
5、，提供硬装服务，属于柔和风格。 装修标准区分明显：195的3、4房装修差异较大，总价相差近20万。 装修总价分为30万-49万两个标准，分别占到房屋销售总价的10%和15%。 买房送装修的概念，模糊总价，客户只能从样板房效果预计装修价格。 装修标准的差异化，成功的拔高了大户型高端住宅的品质，市场接受度较高。,金域缇香,金域缇香精装修标准示意,金鼎湾国际,特色：中央空调、地暖、锅炉、建筑节能,装修标准基本一致，顶层复式略有不同 所有户型都配有中央空调 每户都有独立锅炉 统一装修标准，浅色都市风格 三、四房及跃层配有步入式衣帽间 顶层复式配有地暖,精装修设计单位：金螳螂,金鼎湾国际,以精装修提升项
6、目品质 统一的精装修标准，精装修档次较高,全装修房，提供硬装服务，属于现代都市风格：红木色地板、白色和浅色的门框、墙面等。 统一装修标准：90的2房，120-140三房，160 四房装修标准一致，顶层复式略有不同。 装修单价分为3000和4000元/两个标准，分别占到销售均价的15%和18%。 装修总价占到总房价的15%左右。 装修合同与购房合同分开，装修价格有较清晰的总价范围。 作为南京市首家精装修试点小区，金鼎湾将重点放在装修方面，非常注重精装修品质，聘请了金螳螂作为设计单位。高档的精装修品质树立了金鼎湾城中高档住宅的形象。,金鼎湾国际,金鼎湾国际精装修标准示意,仁恒江湾城,不同户型，装修
7、标准不同 68一房为标准装修 89.5两房带有地暖 130-150 三房及170-218 四房带有中央空调和地暖 三、四房配有步入式衣帽间,特色：高档装修建材、进口配套设施、中央空调、地暖,精装修设计单位：台湾喜牧工作室 施工单位：龙信、仁生,仁恒江湾城,以精装修提升产品品质 区分明显的精装修标准，精装修档次较高,全装修房，提供硬装服务，属于现代都市风格，后期维护较好。 不同的装修配套：68的1房，90两房，130-150 三房，170-218四房，装修标准一致，配套设施差异较大。 装修单价估计在2500元/标准，占到销售均价的16%。 装修总价占到总房价的16%左右。 模糊总价，装修价格含在
8、总房价内。 作为有十几年装修经验的开发企业，装修品质得到市场认可，江湾城精装样房市场认可度较高。,仁恒江湾城,金鼎湾国际精装修标准示意,后期维修：保修期2年，由合作单位负责维修（仁生）,朗诗国际街区,特色：建筑节能、恒温恒湿、同层排水、垃圾处理系统,统一装修标准，品质不高 所有户型装修标准基本一致 100户型以上配有步入式衣帽间（不送橱柜）,施工单位：分栋分包给小装修企业,朗诗国际街区,以精装修提升销售价格 必须做精装修防止客户自己装修时破坏墙体和地面内的管道系统,全装修房，提供硬装服务，属于清新风格。 统一的装修标准 装修单价在2600元/标准，占到销售均价的16%。 装修总价占到总房价的1
9、6%左右。 模糊总价，装修价格含在总房价内。 客户最看重的是朗诗的建筑科技，精装修品质往往被忽略。,朗诗国际街区,朗诗国际街区精装修标准示意,银城聚锦园,菜单式精装修，具体明细未定,个性化定制服务： 1、建造师预留较大装修改造空间； 2、提供多种可选装修方案； 3、可重新设计，但客户要承担设计费和超出标准的装修费用；,分析： 1、银城有多年精装修的经验； 2、菜单式精装修，可作为其较高销售价格的依据；,第一部分,一、精装房市场研究,精装房发展简介,代表楼盘分析,精装房特征总结,精装房装修风格,特征（一）,提高销售额和提高项目品质两种方向平分秋色。 精装修标准主要在2500-3000元/之间。,
10、特征（二）,通过分析发现，目前南京市场上的装修房，装修标准占到销售单价的15%左右，占到销售总价的16%左右。,特征（三）,通过多个方面为装修房增加附加值 市场认可度较高,特征（四）,户型、位置的不同，精装修的标准不同： 例：金地名京项目根据户型大小，楼栋位置的不同，产生装修标准的差异（1600-2500元/） 产品定位、客群定位的不同，造成装修标准的不同： 例：金域缇香项目根据客群定位的不同，一、两房，三房，四房的装修标准各不相同。（三、四房装修标准较高，配套中央空调，四房相比三房，多出地暖设施。） 户型、面积的不同，产生部品、设施的不同： 例如：江湾城3房以上才配有中央空调、地暖；金地名京
11、顶层复式才配有地暖和中央空调，四房才配有衣帽间。,特征（五）,公共空间用材 外立面：面砖为主，部分使用石材和瓷片； 大堂：地面以地砖、石材为主；墙面多为面砖和乳胶漆；顶以乳胶漆、石膏为主； 电梯：品牌较多，使用日立（2 -2.5M/秒）较多； 室内装修（硬装） 门：入户门钢木，室内门实木；窗：断桥铝合金low-e较多； 室内：地面以实木复合地板为主；墙面多为乳胶漆；顶多为乳胶漆； 厨房：地砖、面砖，扣板；油烟机、灶具、消毒柜（西门子为主）；龙头、水槽（摩恩、凯2乐玛）； 卫生间：地砖、面砖、扣板；卫浴、洁具以科勒为主； 电器、面板等 空调：日立、松下、大金（中央空调）；面板：梅兰日兰；可视对讲
12、；安防系统等（品牌较杂）； 附加值 新风系统；建筑外遮阳；地暖；垃圾处理系统；步入式衣帽间（橱柜）；,市场特征总结,市场上精装修报价主要在2055-3000元/之间； 市场上精装修报价一般占到房屋销售单价的15%，总价的16%； 开发商通过不同的角度，打造特色精装房，为项目增加附加值； 针对不同的户型、不同的产品定位合群定位，采取不同的装修标准；,第二部分,二、本案精装修建议,市场对本案的启示,精装修档次估测,装修施工流程,可能的风险,市场精装房对本案的启示,结合目前南京市场上的精装房情况（略）； 集团开发目的； 天水滨江1号楼项目产品方向（略）；,达到市场装修标准（可以适当超越）； 以较高端
13、的建材配套，较少的溢价，提高项的目品质； 在控制成本的情况下，尽量提高产品附加值；,二、本案精装修建议,市场对本案的启示,精装修档次估测,第二部分,装修施工流程,可能的风险,装修档次估测,报价2000-2500元/（较高的装修品质，较少的溢价）； 统一的装修标准：3、4房装修标准一致； 全装修方式（硬装），统一的装修风格（现代都市风格）； 铺设全屋地暖（增加附加值）； 四房设置步入式衣帽间，配套品牌衣柜；,第二部分,二、本案精装修建议,市场对本案的启示,精装修档次估测,装修施工流程,可能的风险,装修施工流程,装修住宅的施工过程 1、确定装修定位：设计原则、风格、材料配置、工艺等 2、材料配置清
14、单 3、样板房装修 4、全装修阶段，施工阶段：注意隐秘工程的操作，提前让客户对隐秘工程验收，规避后期客户改造带来的问题。 5、交付和维护,第二部分,二、本案精装修建议,市场对本案的启示,精装修档次估测,装修施工流程,可能的风险,风险估计,装修房效果与交房效果差距较大 1、样板放图纸与实际图纸不统一，增加装修公司成本，影响装修质量； 2、土建质量差，影响装修施工； 3、装修质量差强人意：由于工人素质和装修公司的不良行为，出现以次充好，偷工减料等现象。 资金风险 工期、体量、管理经验、材料涨价等问因素，容易出现资金问题，影响装修质量。 装修公司履约能力 目前参与装修工程多为一些小公司，资金，施工水
15、平有限，履约能力较差。,需要与有实力的知名专修装饰公司合作，并签订长期合作关系。保证施工工艺和日后的维护工作。,第三部分,三、精装修具体建议详细,公共空间,内部装修,智能化、设备,公共空间,建筑外立面 面砖、部分石材 大堂 地面：石材；墙面：面砖；顶：石膏吊顶； 电梯厅（精装修） 地面：大理石；电梯：奥蒂斯、日立（2.5M/秒） 走道 地面：大理石或地砖；墙面：瓷砖或面砖；顶：石膏吊顶；,三、精装修具体建议详细,公共空间,内部装修,智能化、设备,第三部分,内部装修,门 入户门：钢木复合门；室内门：实木门；厨房：彩玻推拉门；卫生间：实木门；（配实木门边和石材踢脚线） 窗 断桥铝合金，low-e双
16、层中空玻璃 地面 客厅、卧室：实木复合地板：厨房、卫生间、阳台：地砖（诺贝尔、马可波罗）; 墙面 客厅、卧室：高级环保乳胶漆（多乐士、立邦），可考虑在客厅部分使用墙纸； 厨房、卫生间、阳台：面砖（诺贝尔、马可波罗） 顶 客厅：乳胶漆、石膏线条；卧室：乳胶漆；厨房、卫生间：扣板；,三、精装修具体建议详细,公共空间,内部装修,智能化、设备,第三部分,智能化设备,室内设备 1、厨房：油烟机、灶具、消毒柜（西门子）；水槽、龙头（摩恩）；橱柜及台面：柏丽或相同品牌；可考虑添加垃圾处理系统； 2、卫生间：马桶、花洒、浴缸（科勒）；可在四房户型中设置按摩浴缸和高级座便器（冷热风、水）； 3、在四方中设置步入式衣帽间（配品牌橱柜）； 4、灯具：西门子； 5、开关、插座面板：梅兰日兰； 6、全屋地暖（配燃气热水器“菲斯曼壁挂炉”）； 楼宇设备 新风系统；建筑外遮阳；可视对讲；电子巡更系统、幕帘报警（中高档品牌）；,