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1、 上海市7月房地产市场研究报告2009.7易居视点期待长效机制回顾近年来上海房地产的发展历史，可以有趣地发现房地产市场的周期变动越来越短。从1999年的市场低谷开始到04年的市场高峰，用了6年的时期完成了一个整周期；05年-07年，3年时间完成了从调整、复苏到发展一个整周期；08年-09年上半年，仅一年半就又完成了一个整周期。连续三个周期，经历的时间却呈对半缩减，周期波动的频率翻番加块，这令我们业内研究者密切关注。除了经济、收入、意识、国际化等因素外，不得不提的是调控。特别是05年开始，调控对房地产市场周期发展起到了无可比拟的决定性作用。房价是由供求关系所决定的，稳定房价的途径根本只有两条，或
2、增加供应、或减少需求。就上海而言，02年人均GDP突破5000美元，进入到购房需求的高潮阶段。特别是，上海从来就是全国住房条件最困难的城市之一，在经济发展达到相对水平后，随着收入的不断提高，购房需求只会有增无减，这也就是我们所熟知的，社会主义初级阶段的主要矛盾是人民日益增长的物质文化需要同落后的社会生产力之间的矛盾。在此背景下，以控制需求的途径，来达到平衡供求关系、稳定房价的目标，只能成为短期的、临时的措施，需求迟早是要释放的。而增加供应则是平衡供求关系的长效机制。回顾历史，可以看到，从2004年开始，房地产调控的一大主线是地根紧缩、银根紧缩，控制供应的调控主线直接影响到未来的商品住宅的供应。
3、在这个过程中，土地供给政策曾在2007年出现了一个明显的转折，该年2月曾培炎副总理首次提出“增加有效供给”的思路，同年3月这一思路被写入温家宝总理的政府工作报告。然而，只放量了一年的土地供应，还未及解决开发商的3年饥渴，08年的楼市低迷传导至土地市场，08年全年成交的商品住宅用地仅250万平方米的可建建筑面积。建设用地始终难以形成长期而稳定的供给。反观需求，05年以国八条等一系列的政策控制需求，保持了2年的平稳，到07年难以抑制、完全爆发；08年继续政策控制需求，到了09年为解决经济危机而只得释放需求，再度出现需求爆发。这两次需求爆发并不能以政策宽松、投资增多来解释，最重要的恰恰是供求关系不能
4、得到平衡，而最终导致的恶性循环。原本，05和08年的两次控制需求，在短期内已经达到平衡供求关系的阶段性目标，如此时增加土地供应，则长远的市场走势或许能够得到缓解，可惜除07年外，土地供应依然明显偏少。据易居中国CRIC中国房地产决策咨询系统统计，上海商品住宅年度新增供应从2005年的2257万平方米逐年下滑到了去年的1260万平方米。我们假设以1500万平方米的年度规模计算，合15万套住房，只占上海700常住家庭的2.1%，供应明显偏少已成现实。当前，需求心理完全释放，供求矛盾突出，存量供应已低于07年的最低点，短期控制需求的政策恐难以避免，但是，解决长期供求关系平衡的长效机制能否积极推进更为
5、重要，也更值得我们关注。7月末，上海市委书记俞正声同志在接受凤凰卫视的采访时表示，“上海的房价高，但是解决的方法只有增加供给量。”这样的长效机制值得期待！目录易居视点2本月导读77月数据9数字楼市13第一篇 市场背景篇19第一章、热点评述19一、政策法规19二、市政动态21三、市场资讯22第二章、房地产投资24一、开发投资额24二、房地产建设指标24第二篇 市场分析篇26第三章、商品房市场26一、市场综述26二、供求关系分析27三、供应量分析27四、成交量分析28五、成交均价分析29第四章、土地市场30一、土地资讯30二、本月公告土地分析31三、本月成交地块分析33四、重点地块36第五章、商品
6、住宅市场38一、供求关系分析38二、供应量分析38三、成交量分析43四、供求对比分析45五、成交均价分析46六、热点板块46第六章、办公市场49一、市场综述49二、供求关系分析50三、市场供应量分析50四、市场成交量分析51五、成交价格分析54六、个案分析56第七章、商业市场59一、市场综述59二、供求关系分析60三、供应量分析60四、成交量分析63五、成交均价分析65六、个案分析67第八章、产品分析69一、产品综述69二、案例分析76第九章、营销媒体80一、营销透析80二、典型项目分析83第三篇 区域数据篇88一、宝山区88二、长宁区89三、奉贤区90四、虹口区91五、黄浦区92六、静安区9
7、3七、卢湾区94八、嘉定区95九、金山区96十、闵行区97十一、南汇区98十二、浦东新区99十三、普陀区100十四、青浦区101十五、松江区102十六、徐汇区103十七、杨浦区104十八、闸北区105十九、崇明区106本月导读n 控增逼存，收紧信贷7月，上海地方出台上海市商品房销售方案备案管理暂行规定；银监会出台关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知。两大政策分别通过增加供应和控制需求两个主要方面透露出新一轮房地产调控的信号。详见第一章（P19）n 房地产开发投资额大幅回升2009年6月上海房地产开发投资总额呈现明显上升的趋势，本月房地产开发投资额123.45亿元，环比上月上升了52.9%，同比
8、去年6月份下降4.4%。详见第二章（P24）n 商品房市场呈现供求双降2009年7月上海商品房市场呈现出供求双降的态势，供应量方面7月上海商品房新增供应238.77万平方米，环比上月大幅度下跌了13%，市场未能延续上月供应增加的态势。成交方面本月商品房成交307.59万平方米，环比上月大幅减少7%，成交量继前5月连续上升后，出现大幅度下降。价格方面本月全市商品房成交均价为12745元/平方米，环比上月上涨1.69%，价格稳步上涨。详见第三章（P26）n 流标地王东山再起 长风地王卷土重来7月31日，上海土地市场连推三幅住宅用地，同时迎来今年来地理位置最优越，同时也是挂牌起始价格最高的一幅住宅土
9、地长风6B、7C地块，土地挂牌起始价30.58亿元。地块底价就已经超过7月23日金地拿下的赵巷10号地王30.48亿元价格，该幅地块9月8日将完成出让手续，届时注定将成为上海新地王。详见第四章（P30）n 商品住宅供增需减，供不应求依旧2009年7月，商品住宅市场供求比呈持续下降的态势，7月商品住宅市场供应出现小幅回升，而成交量大幅下降，使得商品住宅供求比从上月的1：1.75大幅下降到了本月的1：1.53。详见第五章（P38）n 办公楼市场供增求减，市场节奏继续放缓2009年7月，上海市销售型办公市场供应量为18.76万平方米，与上月相比明显上涨22.19%；本月成交11.91万平方米，与20
10、09年6月环比上月下跌11.04%；成交均价为18160元/平方米，环比上月明显上涨，涨幅达13.22%，与2008年同期相比大幅上涨111.27%。详见第六章（P49）n 商业用房成交上升，供求矛盾依然突出7月份上海市销售型商业营业用房市场供求比为1：1.21，市场供不应求的状态有所加剧，本月为今年以来连续的第6个月供应量小于成交量。本月销售型商业营业用房供应量为17.5万平方米，环比上月减少0.8万平方米，降幅为4.1%。销售型商业营业用房成交面积为21.2万平方米，环比上月增加1.4万平方米，涨幅为7.0%。销售型商业营业用房成交均价为12905元/平方米，环比上月下跌11.6%。详见第
11、七章（P59）7月数据土地市场（7月） 挂牌宗数：35幅 成交宗数：48幅（1幅流标） 成交金额：617968万元 出让面积（净）：207.3万平方米（3108.8亩） 可建规模：269.3万平方米 每亩单价：198.78万元/亩 楼面地价：2294.8元/平方米商品房市场 供求比：1：1.29 新增供应面积：238.8万平方米 成交面积：307.6万平方米 成交套数：29671套 成交均价：12745元/平方米住宅市场 供求比：1：1.4 新增供应面积：183.7万平方米 成交面积：258.7万平方米 成交套数：23373套 成交均价：12789元/平方米商品住宅市场 供求比：1：1.53
12、新增供应面积：126.8万平方米 成交面积：194万平方米 成交套数：16090套 成交均价：15774元/平方米办公市场 成交面积：11.91万平方米 成交金额：21.63亿元 成交均价：18160元/平方米商业市场 成交面积：21.2万平方米 成交金额：27.36亿元 成交均价：12905元/平方米2009年7月上海商品住宅成交量排名30强排序区域楼盘名称成交面积()成交套数成交金额(元)成交均价(元/)1嘉定区金地格林风范城54473 536 793438068 14566 2浦东新区东方城市花园52640 413 840359175 15964 3宝山区保利叶都36247 324 55
13、8374097 15405 4南汇区海洲桃花园35096 354 241611900 6884 5浦东新区天和湖滨家园33732 349 272293023 8072 6浦东新区中冶尚城32003 333 423651407 13238 7青浦区启航城26691 307 181810525 6812 8南汇区艺泰安邦22586 219 155539908 6887 9松江区文翔名苑22466 161 201095088 8951 10松江区保利西子湾城22379 271 200094861 8941 11嘉定区保利海上五月花22214 267 215755550 9713 12松江区上泰绅苑2
14、1085 177 181632908 8614 13松江区颐亭花园19891 175186580390 24330 14崇明区港西镇商品房19748 197 102593770 5195 15宝山区经纬城市绿洲19556 175 233214473 11926 16奉贤区绿地望海新都19292 211 208226605 10793 17嘉定区鼎秀园18106 175 232822738 12859 18青浦区绿中海明苑16642 117 212723287 12783 19宝山区盛世宝邸16403 172 237573090 14484 20虹口区宝华城市花园15777 159 373811
15、673 23694 21宝山区旭辉依云湾小城15282 170 168862249 11050 22奉贤区世茂海滨新城14864 77 140119524 9426 23南汇区上河院14796 69 349285646 23607 24松江区金港花园14183 123 125578744 8854 25普陀区象源丽都14051 113 246317265 17530 26普陀区浅水湾恺悦名城14029 90 399332755 28464 27奉贤区聚贤煌都13804 66 128459053 9306 28闵行区皇都花园13646 90 223825977 16402 29闵行区浦江智汇园1
16、3473 163 148833438 11047 30闵行区夏朵园13098 121 98839081 7546 2009年7月上海商品住宅成交金额排名30强排序区域楼盘名称成交面积()成交套数成交金额(元)成交均价(元/)1卢湾区翠湖天地嘉苑11395 65 842724025 73954 2浦东新区东方城市花园52640 413 840359175 15964 3嘉定区金地格林风范城54473 536 793438068 14566 4宝山区保利叶都36247 324 558374097 15405 5浦东新区汤臣一品大厦5354 12 527554645 98534 6浦东新区汤臣湖庭花
17、园10857 38 457585874 42146 7浦东新区中冶尚城32003 333 423651407 13238 8普陀区浅水湾恺悦名城14029 90 399332755 28464 9徐汇区尚海湾豪庭11021 48 382060454 34668 10浦东新区仁恒河滨城11220 64 377580913 33653 11虹口区宝华城市花园15777 159 373811673 23694 12黄浦区嘉利浦江公馆8619 43 350849081 40706 13南汇区上河院14796 69 349285646 23607 14闸北区卓悦居11708 132 329387978
18、28133 15浦东新区合生东郊华品园3423 7 298054613 87078 16浦东新区裕龙花园7226 32 280928058 38880 17浦东新区天和湖滨家园33732 349 272293023 8072 18普陀区象源丽都14051 113 246317265 17530 19南汇区海洲桃花园35096 354 241611900 6884 20宝山区盛世宝邸16403 172 237573090 14484 21宝山区经纬城市绿洲19556 175 233214473 11926 22嘉定区鼎秀园18106 175 232822738 12859 23静安区君御豪庭60
19、12 45 229156972 38115 24闵行区银都名墅7771 24 225786285 29056 25闵行区浦江颐城10754 39 225258250 20947 26闵行区皇都花园13646 90 223825977 16402 27嘉定区保利海上五月花22214 267 215755550 9713 28青浦区绿中海明苑16642 117 212723287 12783 29普陀区新湖明珠城9783 68 212503987 21721 30奉贤区绿地望海新都19292 211 208226605 10793 2009年7月上海商品住宅成交单价排名30强排序区域楼盘名称成交面
20、积()成交套数成交金额(元)成交均价(元/)1浦东新区汤臣一品大厦5354 12 527554645 98534 2浦东新区合生东郊华品园3423 7 298054613 87078 3浦东新区御翠园1213 4 99773593 82279 4松江区世茂山庄1567 2 126487219 80725 5松江区佘山国际高尔夫382 1 28957169 75818 6卢湾区翠湖天地嘉苑11395 65 842724025 73954 7松江区佘山东紫园401 1 29099207 72601 8卢湾区兰馨公寓1561 5 112277809 71934 9卢湾区经典茂名公寓1106 7 66
21、813069 60396 10长宁区晶品公寓1155 4 61116634 52919 11闵行区翡冷翠园874 2 45634819 52203 12青浦区海源别墅1067 1 52898896 49600 13浦东新区世茂滨江花园3373 18 165423511 49038 14静安区远中风华园3710 39 173719718 46826 15闵行区臻园430 1 19762731 45931 16虹口区白金湾府邸278 1 12600518 45280 17浦东新区财富海景花园1647 7 73885970 44872 18长宁区御翠豪庭4221 31 185207647 43873
22、 19长宁区世纪虹苑2190 9 94383332 43105 20松江区上海晶园1368 3 58483731 42763 21浦东新区汤臣湖庭花园10857 38 457585874 42146 22徐汇区芝大厦784 6 33005090 42095 23黄浦区嘉利浦江公馆8619 43 350849081 40706 24虹口区豪景苑1570 10 61973467 39466 25黄浦区老西门公馆358 3 14106703 39458 26浦东新区裕龙花园7226 32 280928058 38880 27浦东新区棕榈泉花园449 1 17242074 38372 28静安区君御豪
23、庭6012 45 229156972 38115 29静安区静安紫苑1453 16 54991214 37856 30闵行区绿城玫瑰园5136 9 193629735 37701 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统数字楼市n 全市商品房供求关系依然供不应求，供求比为1：1.29n 商品房供应量环比减少13%n 商品房成交环比下降7%n 商品房成交均价较上月上升1.69%n 商品住宅供求比微幅为1：1.53n 商品住宅供应增加1.28%n 商品住宅成交下滑11.7%n 商品住宅成交均价上升3.8%n 办公物业月度供应大幅增加22.19%n 办公物业成交量环比下滑11.04%n 全市办公物业
24、成交均价环比上升27.27%n 商业用房供应下降4.1%n 商业用房成交总量上升7%n 商业用房成交均价下降11.6%，第一篇 市场背景篇第一章、热点评述一、政策法规n 7月新增信贷放缓 监管严控资金流向地产作为下半年的开局，7月银行业人民币贷款增长趋于平稳。受储备项目减少，以及各家银行信贷政策的收缩，7月新增贷款规模进入“点刹车”。 7月份，中行信贷增量仍位居榜首，约800亿元；建行7月约700亿元，较6月新增的700多亿略有减少；工行大约300多亿元，较6月新增量减半；农行人民币贷款则为负增长。股份制银行的贷款增速也在放缓。一位股份制银行高管透露，他们7月信贷新增仅100亿元出头，比6月新
25、增量减少了约200亿元。多家证券公司对7月信贷新增估计集中在5000亿元上下，不过一位建行管理层人士和一位工行公司部人士预估，7月信贷增量仍有可能略高于5000亿元。上半年巨量信贷引发了外界对资金流向的担忧。银监会近日接连发布固定资产贷款管理暂行办法、项目融资业务指引与流动资金贷款管理暂行办法征求意见稿，严格监管信贷资金的流向。上海银监局7月31日召开2009年年中工作会议，该局局长阎庆民部署下半年工作时表示，要督促银行密切监控贷款发放后实际资金走向，加大现场检查力度，防范借款人不按约定用途使用贷款，或利用关联交易、内部资金转移等手段挪用和非法占用贷款资金，违规流入资本市场、房地产市场的行为。
26、该局还着重提示了房地产信贷风险，并将定期进行房地产和相关上下游行业风险的压力测试，督促银行关注房地产开发贷款贷前、贷中、贷后各环节的合规性，关注房地产项目的建造风险和完工风险。此外，上个月，政府项目贷款尽管仍是各家银行争夺的对象，只是银行的条件也开始变得苛刻。一位股份制银行公司部负责人表示，上半年的政府项目贷款质量还比较好，但到了下半年，大部分政府项目已到了地级市、县甚至是村镇等级别，未来的盈利保障在下降。该行要求项目本身必须纳入政府财政预算，贷款额度必须在政府当年可实现收入的10%以内。而上述证券公司对北京银行的调研报告显示，政府项目的贷款期限长，期间经济变化、政府换届等都可能会对资产质量有
27、影响。因此，对于政府投资项目贷款大部分是5 年期或以上的贷款，为控制风险，设定按年或季度分期还款，使长期风险短期化。易居观点：随着房地产行业的逐步升温，为了防止泡沫的增长，稳固经济复苏的基础，央行再次出台了收缩银根的政策，其最终目的无非是想房地产行业，可以理性的持续的发展。而上海在7月20日也连发两令，要防捂盘，紧房贷。上海房价的迅速上涨已经引起上海市政府的高度重视。和此前单纯强调市场因素不同，开发商加价销售开始被认为是除供求关系之外，推动房价过快上涨的主要因素之一。为此，上海市政府将直接干预开发商定价以及销售策略。其实，早在2007年楼市高峰期时，当时的上海市房地局就曾为打压开发商捂盘惜售下
28、发了关于进一步加强本市商品房销售监管工作的通知，其中规定：商品住房项目已达到预售标准的部分，原则上应当全部申请预售和网上认证；超过3万平方米，确需分批预售的，每次申请预售面积不得少于3万平方米，并应制定分批上市计划。每当楼市火爆、开发商捂盘惜售、开盘排队成风之时，政府为调控市场，会对开发商预售、开盘等销售环节加强规范。2007年首次提出3万平方米预售面积标准时，也恰逢楼市高峰。但随后市场进入平稳和萧条期，这些规范逐渐被淡忘，一些规定甚至形同虚设。与之前不同的是，此次暂行规定是从一个项目开始全盘营销之时就介入全程监管，开发商须上报整体销售计划，再想绕开3万平方米的规定，造一栋、开一栋人为造成房源
29、不足的现象已很难。表1-1-1：2008年1月房地产相关政策列表时间来源政策名称主要内容7月17日上海市住房保障和房屋管理局上海市商品房销售方案备案管理暂行规定n 已达到规定的条件、无理由长期不申请预售（或超过“行政告知书”规定时限，仍未申请预售）的，以及之前有取得商品房预售许可证后、未按规定时间将全部房源公开对外销售情况的，应当要求房地产开发企业整改，整改通过后重新申报备案。n 商品住房项目中保留自有的房地产不符合“少量、合理”的原则、商品房定价不合理等，应当要求房地产开发企业修订销售方案，重新申报备案。7月20日银监会关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知n 各银行业金融机构要严格执行国务院
30、办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见( 国办发(2008)131号)、中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知(银发2007359号)、中国银监会关于进一步加强房地产行业授信风险管理的通知(银监发200842号)规定，坚持贷款风险审慎指标控制，严格借款人资格审查，注重从源头上防范贷款风险。要坚持面测面试和实访制，把做实每笔贷款的尽职调查作为发放贷款的前提条件。坚持落实借款合同面签制度，核实借款人首付款真实情况，采取切实有效措施防范“假按揭”、“假首付”现象的发生。n 坚持重点支持借款人购买首套自住住房的贷款需求，严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇。要坚持贷
31、款标准，严格借款人资格审查，审慎评估借款人风险，确定合理的贷款利率。不得以征信系统未联网、异地购房难调查等为由放弃“二套房贷”政策约束，不得自行解释“二套房贷”认定标准，不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统二、市政动态n 北外滩航运集聚区融合国际贸易新功能建设国际航运中心不仅需要有设施超前、功能完备的现代港口、物流园区，也应当包括多种功能互相呼应的多个主题集聚圈，以此使城市的现代国际航运服务的功能不断地完善和加强。北外滩地区航运商务要素集聚，目前已集聚2400余家航运相关配套服务企业和要素交易市场，其中不乏国际知名企业，这是其他区域在短期内无法模仿、
32、也无法做到的，因此具备了发展以航运为主题的国际贸易的先发优势。根据融合国际贸易新功能的设想，北外滩正重点建设船舶交易、航运综合信息和航运人才服务等三个平台。其中航运交易平台将包括船舶交易鉴证、船舶拍卖、评估等服务，推动船舶交易注册一条龙服务体系建设，在上海形成具有示范作用的船舶交易市场；航运综合信息平台将融入海关、边检、中海集团、中远集团、上海港务集团等部门和大企业的信息资源；航运人才服务平台将包括国家级海船海员评估中心和上海船员服务协会等功能机构。在新一轮发展中，北外滩有望运用行政和市场的两大资源配置的重要手段，进一步强化资源吸纳力。一方面，北外滩将充分利用地处中心城区的区位和交通优势，聚焦
33、航运行政管理功能，配置一大批诸如海事行政、海事法庭、海事仲裁、航运管理、海事搜救、海事船检、航运公安、海防边检、海关、检验检疫、航运行政执法等的行政资源。另一方面，区域内将聚焦以航运为主题的商务功能，引进一大批骨干知名服务企业，诸如船泊保险、货物保险、旅行保险、船东公司、货运代理、海运物流、商贸中介、商务代办、报关代理、检验代理、航运信息、国际旅行、本土地接、轿车租赁等配套服务企业。此外，北外滩还将利用行政和商务资源集聚、特别是国际邮轮母港的优势，大力培植与“大航运”格局相配套的商业功能，布局并开设大型的国际邮轮商业采购中心，提供国际邮轮靠港时吃喝用各类大宗船用商品的采购服务。 易居观点：北外
34、滩地处黄浦江北岸线，岸线长达3.53公里，有着相当大的发展开发空间，其100多年历史沉淀的航运文化也将发挥出强大的资源吸纳效应。另外，邮轮母港的大型项目建设，又进一步为北外滩功能区的发展与完善，提供了新的发展引擎。随着外高桥与洋山深水港已成为上海国际航运中心的货物集散的核心主体，北外滩作为与其配套的航运商务商贸服务集聚区的综合优势也会逐渐显现出来，并会随着国际航运中心建设的日趋完善而得到进一步提升。三、市场资讯 n 金地30.48亿拿下上海赵巷10号地块7月23日，位于上海市南泉北路201号房地大厦内的上海房地交易中心诞生今年的“上海地王”。最终的结果是金地以30.48亿的价格拿下，楼板价高达
35、1.45万。截至7月21日16时，共有85家房企领取申请书，11家房企提出竞买申请。仅第一轮报价，该地块的报价已达21.023亿元，高出起拍价122%，地块的楼面地价亦因此达到10000元/平方米，成为上海土地市场今年总价最高的住宅用地。易居观点：今年土地市场呈现出四大特征：规模放量、无流标、高溢价和名企逐鹿。究其原因最主要的根源在于商品住宅市场的回暖和宽松的政策。今年商品住宅市场回暖，开发企业存货去化良好，资金困局得以解决；同时宽松的货币政策使得开发企业的银行融资渠道打开，这两个方面解决了开发企业的拿地资金问题。其次，商品住宅市场回暖，市场供求矛盾突出致使房价回升快速，在火热的市场需求的烘托
36、下，开发商对于未来的房价预期充满信心，由此提升了开发商拿地的信心。因而，形成了今年土地价格的溢价率不断上升，企业高价夺地的意愿不断提升。然而，土地市场的异常火爆也势必引起政府关注，房地产作为民生大计一直以来都是政府高度关注的对象，为了使的刚刚企稳的经济走势能进一步的稳定长久，政府必将出台一系列政策，使火热的房市降降温，回归理性，上海已在酝酿一系列土地出让制度的改革，其可能包括修改竞地方式、考虑重新采取招投标的土地出让模式，并综合考虑定价以及开发商后期运作能力等。效果如何，让我们试目以待。第二章、房地产投资2009年6月上海房地产开发投资总额呈现明显上升的趋势，本月房地产开发投资额123.45亿
37、元，环比上月上升了52.9%，同比去年6月份下降4.4%。一、开发投资额图2-1-1：上海市房地产开发及住宅开发投资同比增幅走势图数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统2009年6月上海房地产开发投资总额大幅回升，单月投资额达到123.45亿元，环比上月增幅达到52.9%。从中可以看出，市场持续火爆，一方面给开发商加紧开发提供了资金保障；另一方面，也提升了开发商的信心。加之政府不断催促开发商开发提速，这在6月的开发投资中集中释放。二、房地产建设指标n 施工面积同比增幅较08年同期明显减少图2-2-1 ：上海市商品房及住宅累计新开工、施工面积同比增幅走势图数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系
38、统2009年5月上海商品房新开工面积280.4万平方米，环比上月大幅增加了145.6%。住宅新开工面积210.76万平方米，环比上月增加了160%。不过，施工面积方面，与08年同期相比，依然表现为下滑，商品房和住宅的施工面积分别同比下降了2.39%和4.53%。n 竣工面积开始回升图2-2-2 ：上海市商品房竣工面积同比增幅走势图数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统2009年5月上海商品房竣工面积146.47万平方米，同比去年下降了2.06%，环比上月上涨30%，竣工面积加速明显，可见开发商的施工进度也正在加快。第二篇 市场分析篇第三章、商品房市场一、市场综述2009年7月上海商品房市场呈
39、现出供求双降的态势，供应量方面7月上海商品房新增供应238.77万平方米，环比上月大幅度下跌了13%，市场未能延续上月供应增加的态势。成交方面本月商品房成交307.59万平方米，环比上月大幅减少7%，成交量继前5月连续上升后，出现大幅度下降。价格方面本月全市商品房成交均价为12745元/平方米，环比上月上涨1.69%，价格稳步上涨。图3-1-1 ：上海市商品房供求价走势图资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统表3-1-1：上海市7月商品房各类指标指标2009年6月2009年7月同比增长（%）环比增长（%）供求比1：1.21：1.29/供应量（万m2）274.84238.773.03%-13%
40、成交量（万m2）330.89307.59101.05%-7%成交价格（元/ m2）125331274527.09%1.69%成交总额（亿元）414.7392.02155.53%-5%资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统二、供求关系分析图3-2-2：2008年7月至2009年7月上海市商品房供求关系对比图资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统2009年7月上海商品房市场呈现出供求双降的态势，供应量方面7月上海商品房新增供应238.77万平方米，环比上月大幅度下跌了13%，市场未能延续上月供应增加的态势。成交方面本月商品房成交307.59万平方米，环比上月大幅减少7%，成交量未能延续前5月上
41、升态势，出现大幅度下降。本月供求比1.29，市场依然呈现供不应求的趋势。后市能否延续回升的态势，后市供应量能否跟上是关键所在。三、供应量分析图3-3-1：2008年7月至2009年7月上海市商品房供应量比对图资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统2009年7月上海商品房市场呈现出供求双降的态势，供应量方面7月上海商品房新增供应238.77万平方米，环比上月大幅度下跌了13%，市场未能延续上月供应增加的态势。四、成交量分析图3-4-1：2008年7月-2009年7月上海市商品房成交量走势资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统2009年7月成交方面本月商品房成交307.59万平方米，环比上月大
42、幅减少7%，成交量未能延续前5月上升态势，出现大幅度下降。五、成交均价分析图3-5-1：2008年7月-2009年7月上海市商品房成交均价走势资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统2009年7月，价格方面本月全市商品房成交均价为12745元/平方米，环比上月上涨1.69%，价格连续4个月上涨。第四章、土地市场一、土地资讯l 流标地王东山再起 长风地王卷土重来 7月31日，上海土地市场连推三幅住宅用地，同时迎来今年来地理位置最优越，同时也是挂牌起始价格最高的一幅住宅土地长风6B、7C地块，土地挂牌起始价30.58亿元。地块底价就已经超过7月23日金地拿下的赵巷10号地王30.48亿元价格，该幅地块9月8日将完成出让手续，届时注定将成为上海新地王。 长风地块改变出让策略 上海市规划和国土资源管理局7月31日发布54号公告，公布了5幅国有建设用地使用权的出让公告，位于普陀、闵行、嘉定、松江等4个区，其中3幅为居住用地。 去年曾经遭遇退地和流标风波的普陀长风地块此次大手笔推出两幅相邻大型住宅