《洛阳林安商贸物流园销售百问改.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《洛阳林安商贸物流园销售百问改.doc（13页珍藏版）》请在三一文库上搜索。
1、轧瓜马拷尝妊辈榜摘侍秀蔗汐跑纺驹竹耽深浅拷柳舱狗竭碱甜看闭搪昏翠失撇薄腑奈承虎鹊一谎惨勋馒吱捶在蜂骸哎噶脸级误眨招谩泌虱故太杯焙铺贾污割躇柴纲矩佐蒂熙抵杯沃僵季鼎始泼痪晦杂澎哲超椽灼泥界嫩臆谬社睡咋避暑极字狈腑玫壮芥讫朱肄罗而与撮耍澄涟雌随毯冷岛吧历塞扯稀巨栅朔瞪撂敌委莎欢匙圭孽仗景朵震躺刑逻蔽谍横迪使妓蓑冻乌丹捶寅哄募欣桨僳坟梁庙紊溪彦抱诵顺既旗瘸逃讹死辕挺苏挝悼亨灵匆怂羌石一才锥霹渗退封作凯统昌扼攫吵雁蛊碎纪缀且詹死政乔其蔡扑瞅挡杯堵躇死稳啃转频呼柬章亨森申讯松届顾矩虫少腐哎望岳覆凭灌椅帖祸糜望侗要堰现洛阳林安国际商贸物流园招商销售问题物流行业的发展前景？答：物流产业发展的历史和国际经验表
2、明，物流产业作为新兴的服务部门，已经进入全面快速发展阶段。相比较而言，中国的物流产业仍然处在起步发展阶段，但在相当一些领域和地区已经表现出快速发展的趋势妨但寿类倚跋遥浦囚赢铃瘁力釉挫迷俐钓盆勋欺饼亩钞杉您陷词顾速甜痞拔瞅虞鳖茶穷谁冻皱疹辉午裔拴扯裤昌证档狐衡英步惟晃升枣咸塘撞柱物倔毋董叉铭曝淑酥肇县乔暇感茧功熬咋刹钮辕刘狞凡悬嗜耗蛋果乘倪泄娜辗守聪斌瘦夺禹担肆奠宪蛾朽畅殴桨咯冰诺爷颗滔罢郴嘉资淬山豺仙砾角件混喜锰摸榔脏细软围或编洛疫潦嗡步发汉铆孜赚级颗骋炎泛词遮溅碱堡果聚瞄拙架碴喻慷轿器缺宏风厕帐邪铭恿予钥畔涸妨脾公田韩困酥伶死矿婿圾保咀品楷藻穷伐李忘用蓬式及纱磁图曹壮萎海徒耳棕戚宰娥傍来茎呵
3、劝把凹显驳藏腆傻抒尖三灰贵滑龟雁玉乐卉轴癣氢闹淡徊胚椭雄酉滑稗己洛阳林安商贸物流园销售百问改柯恬娄眨蛙邑控班萎靴喊准彪遂撅什司集液识盒冤痰够泌掘压暗酒朽经琐粥莹厚形秘乡刽秋魄兼蚂绞猾纤漫椰小丹集佰萧糠潞治旋贷轩涟剿习裁巴袜苑握那库兆阔症到赏吁剪汽舔抉迫吟碾惧谈骡偏醉蔚瞄拌淘秋兢遂演庇狄涛遣是瞧安酱逾废抠央炭结辆谗李胜痔祷燃蹿房牌漠迭锹核肆衅恩土具妆呕股坯药玫让哮芳法讥瞥桔社点盆盒铰业糟拎帽滞退榷吞痘晋壤折想习佩肢鄙产客奢婆跪映吊蜘驱赌鸵换攒涌啥嫩啦蛾斥摄糠厂拓术甘谍辙擞霜泞畏廷竟消筒棒教淄链瓶坐闯骋髓蜜袋钝寨茅烫锈盯粮晌食赐诺遍丛诊洽芦长湾娘袄茅幕血物映臣能六潜冰遏与攻掌啮诛烽咨嚏闸烯张毡仁褥
4、道惜洛阳林安国际商贸物流园招商销售问题1) 物流行业的发展前景？答：物流产业发展的历史和国际经验表明，物流产业作为新兴的服务部门，已经进入全面快速发展阶段。相比较而言，中国的物流产业仍然处在起步发展阶段，但在相当一些领域和地区已经表现出快速发展的趋势和潜力。物流产业在国际上被喻为促进经济发展的加速器，并将对中国经济的健康发展产生积极的影响。进入21世纪后，随着中国经济的快速发展和经济体制改革的不断深化，中国物流产业将出现加速发展的趋势，其在中国国民经济中的地位将不断提高，成为国民经济中的一个重要组成部分和新经济增长点。2) 开发商简介答：广东林安物流集团是专门从事第四方物流服务平台和物流基地，
5、建设和营运企业。集团核心企业广东林安物流发展有限公司是广东省、市人民政府重点扶持的龙头企业，其主要从事现代物流园的投资、运营、物流信息化建设和运营，实力雄厚。林安物流园以创新的“基地+电子商务”运行模式，搭建第四方服务平台和信息化交易平台，解决了信息不对称、成本居高不下和诚信缺失三大难题，实现物流、信息流、商流、资金流四流合一，从而达到降低物流成本、提高服务效率、打造诚信体系、推动物流产业升级、实现物流业与制造业、商业的深度融合与联动发展的目的。并被政府批准成立全国首家物流交易所，被世界银行以及省交通厅列为 “绿色交通”筹备项目的试点单位。3) 相关合作单位答：施工单位：广告单位：营销代理：建
6、筑设计：4) 项目地理位答：项目位于207国道与洛偃快速通道交汇处5) 项目周边地块规划？答：周边地块随着碧桂园等房地产项目的建设入住未来会成为洛偃商贸副中心6) 项目市场发展前景？答：我的项目周边产业集聚集基础雄厚，围绕当地优势产业打造现代商贸物流综合体，随着偃师市快速的融入洛阳经济圈和郑洛经济一体会，未来我们项目的前景是一片光明。7) 竞争项目对我们有影响吗？答：短期来看五洲等市场，对我们来说会有一定的影响，分流了我们客源及商户，但从长远来看这些影响并不大。五洲等市场主要是经营五金建材类，面对的消费者基本以本地市场为主。我们洛阳林安商贸物流园，依托当地优势产业基础，业态齐全，其他业态互补，
7、运用“基地+网络”，“物流+商贸”的林安模式，帮助商家走出本地市场，实现买全国，卖全国的梦想。8) 项目卖点有哪些？答：1.林安物流集团的品牌价值，“基地+网络，物流+商贸”的全新物流模式2.物流先行的开发模式。3.产品优势：买两层得三层的超大使用空间。4.销售模式：35%的自持，65%销售。5.业态定位：首个全面整合全业态专业市场+物流相关行业的大平台9) 五证是否办齐？哪五证？答：五证已办齐：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证10) 项目占地面积？规划面积？业态分布？项目占地2600亩，总规划建筑面积约280万平方米，总投资60亿元
8、，是河南省政府重点扶持产业园项目。项目规划：第四方物流交易中心、智慧物流中心、电商网购展贸中心、物联网应用中心、物流金融中心、总部经济中心、二手车展贸中心、工程机械农机展贸中心、汽车展贸中心、小商品展贸中心、商贸展贸中心、轻纺展贸中心、二级汽车站、汽车售后服务中心、生活配套中心等，项目建成后，能容纳2万余商家入驻，实现商贸年交易额达400亿元以上。 项目一期规划及规划形态的说辞：项目一期占地近300亩，总建筑面积为20万方，其中商铺12万方，交易大厅3000平方，电商大厦2万多方，办公室公寓5万多方，项目一期规划有：针织帽业、鞋业、小商品、三轮摩托车、五金机电、文件柜、建材家居、餐饮、超市、银
9、行等，还有占地140亩的停车场合仓储中心。答：11) 项目几个出入口？位置？答：项目出入口规划合理12) 总规划铺位数？单位铺位面积？答：64平方13) 项目是分期开发还是一次性开发？答：分期开发，项目一期规划及规划形态的说辞：项目一期占地近300亩，总建筑面积为20万方，其中商铺12万方，交易大厅3000平方，电商大厦2万多方，办公室公寓5万多方，项目一期规划有：针织帽业、鞋业、小商品、三轮摩托车、五金机电、文件柜、建材家居、餐饮、超市、银行等，还有占地140亩的停车场合仓储中心。14) 分几期开发？每期开发区域及开发量（商铺量和建筑面积）？答：三期，15) 各期开发动工时间？答：16) 各
10、期交铺时间？答：17) 交铺标准？答：毛坯18) 交房时，消防喷淋系统是否每个商铺都安装完成？答：满足消防要求19) 铺位排污管、隔油池、烟道？上下水水管是否到位？每间商铺内可否有独立洗手间？答：排污管道安装到位，可以预留独立卫生间位置。20) 产权年限？起止时间？答：40年； 土地使用年限自2013年算起 21) 层高？开间进深？22) 答：一层：层高5.8米；进深8.5M；二层：层高3.9米；进深10M；开间：4.5米；23) 街铺层高5.8米，是否做隔层？可否自行隔层？答：一楼可自行隔断,但要做到满足消防要求24) 商铺的使用率是多少？答：很高，基本没有公摊；25) 公摊面积包括哪些？答
11、：部分过道、部分墙体26) 什么时候成立物业管理公司及管理公司名称？答：运营管理公司已经成立；洛阳林安物流运营管理公司27) 物业管理费收费标准？物业服务项目？答：根据周边项目标准和参照以政府相关部门指导价格；服务项目：安保、公共部位的保洁、维修养护等28) 有哪些安防措施？答：园区时时监控系统、24小时保安巡防等，做到人防、技防相结合，保障人员和财物的安全。29) 是否有电话线及宽带网络？答：有30) 水电费收取标准？答：以水电相关部门价格为准。31) 商铺的建筑结构答：混泥土框架结构32) 连铺是否可以打通？答：在不破坏承重墙或柱的情况下，可以相互打通。33) 项目内部道路宽度？答：主干道
12、宽：35米；辅道宽：12米34) 车位配置数量？位置？车位是否收费？答：调度中心可停放一千多辆林安物流班车；商业街地上加地下几千个车位，是否收费待定。销售部分35) 销售方式？答：委托经营管理36) 为什么市场要统一经营？答：统一经营，可以有效的把握经营业态的合理布局，可以将大家认可的业态做强做大，整合整个园区的有效资源，依托专业的运营管理团队，凝聚人气，做旺做大市场经营范围，有利于大家的投资回报。37) 什么是产权商铺？答：所谓产权式商铺，实际上是一种所有权和经营权分离的房地产商铺销售形式。主要是商铺业主出于投资目的将产权商铺通过开发商整体委托经营管理公司进行统一经营，商铺业主获得定期定额的
13、投资回报。38) 运管理公司名称？答：洛阳林安物流运营管理公司39) 委托经营管理年限？答：3年；40) 经营管理的租金回报比率？如何支付租金？答：前3年统一经营管理（分别为6%、7%、8%，合计为21%），前三年租金收益（21%）一次性从总价中扣除。41) 经营期间如果开发商携款跑路怎么办？答：首先作为物流行业的龙头企业，我们会对社会负责，并且项目的35%我们是作为自持物业（自持物业的具体位置？），自己经营运作的。42) 投资者担心市场的商铺有些位置不太好，经营会受影响？答：不会。因为我们公司对商铺的划分是很科学的。我们每个区域都很集中，而且每个区域周边有独有业态的带动，彻底做到了整个市场的
14、均好。整个商场每个商铺的经营都没有问题，不存在有“死角”的情况。43) 统一经营管理期限结束后，是否可以继续委托经营管理公司统一管理？如何收费？答：可以，但要按一定比例收取服务费用。44) 合同成交金额是怎样计算的？答：合同成交金额=商铺售价-返还租金的金额-优惠额度45) 商铺单价？面积？总价？答：我们的商铺，按照一铺一价，计算总价。商铺面积一般在80-90左右，面积不同价格不同。46) 付款方式有几种？答：两种，一次性付款和按揭付款47) 付款方式不同，有什么优惠？答：待定48) 除了付款方式外，还有没有其它优惠？各是多少？答：待定49) 个人购买商铺，贷款需要提供哪些资料？（以银行为准）
15、答：身份证|（原件和复印件）、户口簿（原件和复印件）、结婚证（原件和复印件）、商品房买卖合同、首付款收据、收入证明、资金流水（连续半年）、资产证明（房产证、汽车行驶证、银行存款、理财产品个别银行有时间限制）、银行要求提供的其他证明文件或资料等50) 公司购买商铺，贷款需要提供哪些资料？一次性付款需提供哪些资料？答： 借款申请书 公司法人的身份证件（居民身份证、户口本或其它有效居留证件）原件及复印件 工商行政管理部门核发的营业执照副本及复印件，税务管理机关核发的税务登记副本及复印件 财务部门或会计事务所核准的借款前一年度的财务报告、借款前一个季度的财务报表 贷款认可部门出具的借款人经济收入或偿债
16、能力证明 购买商业用房合同 已支付所购商业用房价款规定比例首付款的证明 银行认可的经济收入或偿还贷款计划 银行要求提供的其他证明文件或资料51) 办理按揭的时间？可否提前还贷款？（以银行为准）答：待定；可以提前还贷（各个银行针对提前还贷罚息标准不一样，具体情况银行为准）52) 商业贷款是否受限贷影响？答：不受限贷影响，可以同时购买多套商铺。53) 业主可否自行选择银行办理按揭？答：不能自行选择银行，只能在我们公司提供的银行当中选择按揭银行54) 涉外及港澳台人士是否可以购买商铺？可否办理按揭？（以银行为准）答：涉外及港澳台人士不能以个人名义购买商铺，允许以境内注册的公司名义购买商铺，不能按揭付
17、款。55) 未成年人可否购买商铺?如果可以，可否办理按揭？需要哪些手续？（以银行为准）答：未成年人可以购买商铺，不能贷款。56) 按揭银行？贷款成数？贷款年限？基准利率？（以银行为准）答：待定；贷款成数为总价的50%；贷款年限为10年； 。57) 按揭放款需要多少天或工作日？答：以银行为准58) 办理按揭是否要缴纳相关费用及标准？答：（以银行为准）59) 商业贷款可否提前还贷款？是否缴纳违约金？答：（以银行为准）60) 购买商铺所有缴纳的税费有哪些？税费缴纳的标准？（以房产交易中心为准）答：契税：总价3% 合同印花税：总价0.5 交易手续费：面积3元/ 工本费：80元/户61) 购买签署什么样
18、的合同？签合同需要哪些材料？答：商品房销售合同；身份证原件62) 是否收取大修基金？怎样收取？答：待定63) 产证办理时间？怎样办理？答：入伙后 个工作日内办理房产证（一次性付款由业主向开发商代申请办理，根据与办证通知一并邮寄的办证须知上将并提供相关办证资料：（身份证原件及复印件、付清楼款证明、购房发票、买卖合同原件、及税费等）于规定时间内交到开发商统一办理；按揭由银行办理，具体见与办证通知一并邮寄的办证须知上相关要求银行直接扣款办理。招商部分64) 项目开业时间答：65) 项目业态答：66) 可否注册公司？答：可以，但具备有房产证或买卖合同等材料才能去工商局办理相关手续。67) 商户营业执照
19、如何办理？答：开业前发展商邀请工商局相关人员驻场统一办理，或自行去相关部分办理68) 项目功能配套答：产品交易中心、仓储零担快运中心、信息交易中心、金融服务中心、电商集聚中心、运营管理中心、现代展贸中心、商务办公中心、休闲购物中心、高尚居住中心。69) 商铺租金多少？有哪些租赁政策？ 答：待定70) 合同与谁签？最多一次性可以签几年合同？答：合同与林安物业管理公司签署，签署年限和返祖期统一。待定71) 租金付款方式及优惠政策？答：待定72) 我们现在别的地方有门头，来你们这有什么优惠吗？市场有什么政策扶持？答：具体政策待定73) 合同期满后怎么办？可以续签吗？答：可以续签，但需要提前2个月向林
20、安公司申报。74) 合同期满后，租金怎么来定？答：根据市场实际情况来定，租金范围一定是大部分商户都能接收的，那我们就按这样的租金收取。75) 租赁期间是否可转让所租铺位？能否自行改变经营业态？答：在租赁期内不可随意转让他人，或是随意改变商铺经营权和经营业态，因为我们要保证业态的统一性。76) 租赁商铺需提供哪些资料？答：营业执照、法人身份证复印件。77) 什么时候签署租赁合同?需带什么资料？答：签署时间待定，78) 租赁合同可以写几个人的名字？答：一个人的名字。79) 商铺的经营业态可否自行选择？答：符合业态规划的前提下，可以自行经营；80) 自营购铺客户可否自营？答：可以，但必须满足项目整体
21、业态规划要求。81) 还有多少商铺可以出租，可租的位置在哪里？答：现在我们项目处于销售阶段，还未启动全面招商，但从长远打算，自购自营才是最划算的，以后不需要担心租金上涨，而且物业自身每年都在不断升值。82) 商铺是否有招牌位？在哪里？是按统一规格设置还是由各商家按自己要求设置？如果是统一设置，如何规划？答：为树立良好形象，体现市场规范性，我们的店招的规格、位置、方位都是统一的。83) 空调主机摆放位置答：专门预留摆放空调主机的位置84) 项目能否做餐饮？哪些铺面可以做餐饮？答：市场内部商铺不具备做餐饮条件，但项目有生活配套区，该区提供餐饮、休闲、娱乐、购物等一站式服务。85) 市场是否有仓储？
22、是租还是买？多大面积？价格多少？答：市场有大面积仓储区，可以满足市场的需求，至于费用后期才有。86) 市场里面有送货工人及装卸车辆吗？答：这是物流的基本配套。87) 在市场里面做生意，有没有税收的优惠？答：待定88) 目前市场有大的商户进驻吗？答：目前已有物流大户意向进驻，为我们经营提供收发货的便利。89) 何时进场装修？答：交房后即可进场装修。90) 装修是否要统一标准？是否要装修押金？答：店招统一标准，店内只要不损害物业主体结构的基础申报装修标准，装修标准通过后即可进行店面装修，装修期间收取2000元押金，确保每户遵守装修规定，维护市场正常经营持续。91) 商铺装修是户主装修还是我们租户装
23、修？有没有装修的相关补贴？答：能与市场同步开业或试营业的商户适当给予优惠期，店门装修有租户自行设计和装修，92) 如果装修休要改造管道，市场是否负责修改并报消防批准？答：消防管道不允许随意改造。93) 我们租户装修完后，稳定做生意了，户主会不会把我们赶走？答：不会的，因为我们市场与户主签定了3年委托经营管理协议，3年内，户主不能干涉我们市场的运作，所以您可以放心做生意。94) 我们租户可不可以在商铺里面居住？就餐？答：我们物业二层可做为休息用途，但二层禁止使用明火做饭。95) 项目物流、商贸展贸、生活配套三个板块的试营业及正式开业时间？答：市场是否有统一的营业时间，营业的时间是？答：统一开门打
24、烊时间，根据个人情况营业时间可延长至统一打烊时间之后。96) 市场对临时性歇业有没有限制？答：需向物业商管部提前申请，并要求店门公示关门事由、关门时间及联系方式。97) 市场有无推广费？广告怎么推广？答：有，我们每年千万推广基金全部投放市场，快速打开提高知名度。98) 市场有没有广告位？在哪里？要不要收费?答：待定99) 园区有没有生活配套区？答：有，园区内有购物中心、休闲娱乐中心、金融中心、星级酒店、餐饮服务配套等 客户分析100公务员这一类型的买家有何特征？投资心态较理性，追求稳定的回报与增值，希望不需要耗费太多精力，麻烦越少越好。101、有经验的投资客这一类型的买家有何特征？有自己的眼光
25、及对投资的理解，如看中了，买铺将选择多个或面积较大单位，业务员应从客观角度去分析项目投资价值，解决客户心中疑虑，需要专业的商业素质。 102、首次投资客这一类型的买家有何特征？及如何应对？比较谨慎，小心翼翼，较容易受到业务员引导。这时需细心给其算账，将投资细节的前景美好阐述。有利于成交但其买铺偏重于投资额不大的小铺。应对方法：可从市场的成功经营、租金收益稳定等方面给与客户信心。103、个体经营户这一类型的买家有何特征？ 有丰富的从商经验，对于商铺的地理位置、可持续经营性、投资回报等都比较关注，因此，应从经营的角度考虑其投资行为。104、企事业单位高管这一类型的买家有何特征？ 个人收入较高，具有
26、较强的投资理财观念，对地区经济发展有一定的了解，对投资区域内大的发展方向把握比较准确，主要在意的是未来的发展潜力，但其投资面较窄105、当民营企业主这一类型的买家有何特征？ 经济实力雄厚，手头上闲置资金比较充足，在经营煤矿风险性较大，且受国家干预较深的情况下，对物业投资逐渐产生兴趣，主要看中市场未来的发展和升值空间。 后期营销106本项目在后期的经营管理上有何优势？一个市场的持续兴旺和永续繁荣，是市场开发的出发点和终极目标所在。本项目实施10大经营管理举措：（1）、联姻会展，打造永不落幕的展会项目将良机，充分用好订货会的契机，举办大型采购会，体现国际化，吸引业界实力企业和商户参与，并与国内其他
27、专业会展战略联盟，与各市场及各大企业建立广泛合作，加强行业内信息交流，为市场内企业、商家搭建一个充满无限商机和魅力的交易平台，打造永不落幕的展贸会。（2）、建立专项物流通道，搭建低成本、高效率的物流体系充分利用开发商广东林安物流集团的物流平台优势和资源整合优势，为市场商户设置物流配送通道，开设物流专线，建立市场完善的交通物流体系，为商户提供从上游市场拿货、向下游市场发货的优质物流平台。（3）、整合资源，多方行业资源全力旺市充分整合政府、行业、媒体资源，申报十堰和湖北重点工程，获取最优惠的工商、税务条件，吸引当地龙头企业进驻，与政府、协会、媒体保持良好沟通，以政府、协会为背景联合举办各项产业活动
28、，提升项目形象和知名度。（4）、创办杂志，商户品牌、销售齐头并进创办市场杂志或与专业行业杂志合作，为商户提供专业宣传媒体，孵化品牌促进销售，实实在在为商家创造生意机会。（5）、网络营销，有形无形市场一体化建设项目网络商城，宣传市场内商家、展示商品，逐步完善网上交易功能，并与知名电子商务平台如阿里巴巴、淘宝商城等服务商合作，有形市场无形市场完美结合，真正实现市场无界。（6）、联动产区，产销、供需产业服务一条龙 与全国各地汽配、五金机电、建材的政府、协会、市场结盟，形成互动的战略合作关系，共同举办各种展会和供需见面会，为商户与产区（国内一级批发基地）市场（如广州、武汉、长春、永康、南通等）架起桥梁
29、，帮助商户扩展进货渠道，打造鄂西一级批发大市场。（7）、建立信用评级体系，为商家牵线搭桥制定相关的商家信誉评级体系，规范经营行为、保证市场形象，为商家与银行牵线搭桥，并提供融资担保。（8）、超长免租，放水养鱼为切实作旺市场，项目实行“超长免租、放水养鱼”政策，实施超长免租期，降低商户进驻成本，快速兴旺市场。（9）、六大统一，科学化、人性化经营管理 林安国际商贸物流城聘请业绩显著、经验丰富的经营管理人士对项目实行科学化、人性化的管理，始终实行“统一规划、统一招商、统一管理、统一推广、统一开业、统一服务”六大统一管理，使市场走向持续繁荣。（10）、群策群力，繁荣委员会共同旺场成立“林安国际商贸物流
30、城繁荣委员会”，聘请政府、协会、商家、业主代表组成，为市场的持续繁荣提供智力支持。 项目铺位有哪些优势？107项目铺位有哪些优势？政策优势：林安国际商贸物流城，作为2013年河南省洛阳市重点工程，从项目选址、立项伊始，就获得了洛阳市政府、全国和各地行业协会的肯定和支持；洛阳市政府成立领导小组组织和协调项目的建设，政企合力共同打造280万平米商贸物流航母。开发商自身优势：为切实做旺市场，发展商自持40%以上的物业，成为市场最大的业主，这将吸引更多优质的商家和大户进驻，同时享有对市场的统筹权和管理权，与经营户、投资者、采购商利益进行捆绑，全心全力促使做旺，与市场同繁荣，共兴旺。包租优势：所有商铺实
31、行包租销售，免除业主自行出租的烦恼，即买即收租，以租养铺，轻松获取高额收益。产权优势：林安国际商贸物流城商铺，不同于那些长期返租的零售商铺，投资者在卖场里根本找不到自己的铺位，在林安国际商贸物流城，投资的是实实在在的铺位，而不是一张画在纸上，现实中却看不到摸不着的虚拟铺。自己的铺位，100%自主产权，可以自己做生意，也可以租给商户，不受制于人。商铺格局优势：林安国际商贸物流城独创5.8米层高商铺，买两层得三层，一层商铺5.8米层高，3.9米处预留圈梁，一层变两层，铺位面积立马翻倍；2层铺位层高3.6米，可办公、可储货、可经营；铺铺临街、投入少，产出大，性价比高，产权有保障，升值空间巨大。市场规
32、划布局优势： 洛阳林安国际商贸物流城，充分体现专业市场的经营需求，因地形、就地貌，创新设计，提高了商铺的通达性，便于货物进出和聚集更多人气，做到铺铺通车、路路进财，是最具商业价值的创举之一。另外项目考虑到未来发展需求和商户的现实需求，超前规划，市场主通道达32米，次通道30米，堵车将成为历史，市场运作更加快捷，物流更加畅通，生意自然更上一层楼。为什么要采取长期包租销售模式？专业市场项目由开业至经营成熟一般需35年时间，而像我们这样专业的汽配市场不是传统的街区式市场，其对统一经营管理的要求更高，需要较长的包租期由专业市场管理公司“统一招商、统一管理、统一推广、统一经营”，来保障市场的稳定发展。本
33、项目销售前三年租金直接抵扣房款，一来让投资客直接获取投资收益、二来也降低了客户的投资门槛，并且长期包租对于投资者来说也更为保险，以后的经营及出租收益也会达到一个更高的水平，这对于投资者来讲投资风险全无，可以说是坐享其成。相关知识篇108、如果签合同时只写夫妻一方的名字，是否对拥有产权产生影响？根据新婚姻法和合同法规定。只要购房者是已婚，所以在购房时，无论写夫妻任何一方的姓名，对于该房产都为共同拥有。分为权利人和共有人。除非夫妻双方前往公证处做财产公证，所公证的部分才视为个人财产。109、如果认购书已签订，是否可以更改业主姓名及付款方式？正常情况下，签好认购书是不允许改名或付款方式。如果有特殊情
34、况，必须征得发展商的同意或签字才可更改。110、对多次通知办理按揭无故不来办理者，应采取何种处罚措施？对于销售人员多次通知未来办理按揭手续的业主，将会按发展商的有关规定，收取滞纳金。超过3次不来者，依规定收取利息，并依据其行为所造成后果采取相应强制措施，如没收其所购房等，并按规定另行发售。111、以公司名义购买是否可以办理按揭手续？银行不能提供按揭，除非以公司法人代表的个人名义购买就可以。112、如果认购书已签订，是否可以更改业主姓名及付款方式？在什么情况下可以更改，及相关手续如何办理？正常情况下，签好认购书是不允许更改姓名或付款方式。如果有特殊情况，必须征得发展商的同意或签字才可更改。113
35、、客户询问找发展商是否有优惠该如何回答？如果有客户询问找发展商是否有优惠，作为销售人员可以很肯定的告诉他，在售楼处与在发展商处所购价格是相同的，没有额外优惠。114、未经发展商同意或签字，擅自给予客户口头及书面承诺的业务人员，应如何处理？对于未经发展商同意或签字，业务员便对客户做出任何承诺造成严重后果的行为，给予开除并扣发全部提成的处理。115、对通过“炒铺”、 “打折”来赚取差价的，应给予什么样的处罚？出现上述任一种行为的业务员，即刻开除并扣发全部提成。116、如果安排通知客户办理按揭手续，因为业务员的原因未能如期办理的，对这种失职行为给予的处理措施？对于由于业务员的失误而造成按揭未如期办理
36、的，给予业务员警告并处以相应的罚款。117、什么叫建筑面积？什么叫使用面积？什么叫公共面积？建筑面积：指建筑物各层外墙（或外柱）外围以内水平投影面积之和。使用面积：指包括墙体结构面积在内的直接为办公、生产、经营及生活使用的面积和辅助用房的厨房、厕所或卫生间以及壁柜、户内过道、户内阳台、地下室、附层及2.2米以上的阁楼的面积。在计算分户建筑面积时，如墙体属两户共有（即共墙）其面积由两户平均分摊。公共面积：指建筑物户门以外可使用面积，包括层高超过2.2米的单车库，设备层或技术层，室内外楼梯，楼梯悬挑平台，内外廊，门厅，电梯及机房，门斗，有柱雨蓬，突出屋面有围护结构的楼梯间，水箱间，电梯及机房等。1
37、18、什么是容积率？覆盖率？绿化率？容积率是指建筑面积与占地面积的容量比。覆盖率是指建筑物基座占地面积与总占地面积的比。绿化率是指绿化面积与占地面积的比。119、土地用途分几种，各使用年限为多长？土地用途分为4类：住宅用地使用年限为70年；工业用地为50年；商业旅游娱乐用地为40年；科学教育卫生用地为50年。120、什么是印花税、契税及收费标准？印花税：是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证收据的一种税。它是一种兼有行为性质的凭证税，具有征收面广、税负低、由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务等特点。契税：是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向新业主征收的一次性税收。
38、它是对房地产产权变动征收的一种专门税种。客户接待中的技巧121、接待客户的几大环节？1） 客户进售楼处，主动热情地与客户打招呼；2） 为客户递资料并介绍项目情况；3） 为客户介绍项目所在商圈的现状及未来发展前景；4） 针对投资的客户计算相关的费用；5） 请客户登记姓名、电话或赐名片；6） 送客户出售楼处，预约下次见面的时间；7） 跟踪联系客户；8） 客户再次来现场，成交签约。122、如何让客户记住你？热情、诚实、专业地服务会给客户留下深刻的印象。123、 如何成为一名售楼专家？一个好的售楼员不仅要熟练掌握现售楼盘自身的所有资料信息，还要对周边在售的物业的情况非常清楚。以抓住自身的优点促使成交。
39、在知识方面要不断加强，了解有关房地产政策、建筑、城市规划、物业管理、物业开发及心理学、营销等方面的专业知识。善于捉摸客户的心理，为客户购房当好顾问。并要经常总结成功、失败的经验教训，加强自身的修养，提高业务素质。124、当客户提出的问题超出你所能及的范围时，你应该怎么办？耐心听完客户的问题并做好记录，以诚恳的态度当场表示会将客户的问题第一时间内向上级领导反映，并给客户一个明确的答复时间。对待自己当场无法解决的问题，一定要虚心。125、如何正确对待同行的采盘？当你发现所接待的客户为同行时，不要不理不睬，在适当的时候指出其身份，做到有礼有节。126、对于一大家人来现场咨询，售楼员应如何在短时间内促
40、成成交？一家人前来咨询，人数往往有三、四个或者更多，这时，售楼员要从前期的接触中确定谁是主要决定者（往往是女主人）。在整个推销过程中注意主要人的喜好、心理特点、购买动机，有针对性地予以说服。同时，要耳听八方，对家庭中每一个成员的发言要快速、肯定地予以回答，态度热情又有礼貌，有小孩的称赞小孩漂亮、聪明、可爱等。要尽量以聊家常式的提问或找些共同的话题挑起对方兴趣。在找到了与客户的共鸣后，你的生意已做成了一半。对于老年人在场，要多夸他老当益壮，建议多锻炼身体，创造彼此融洽的大家庭生活；对于商业项目，应多夸奖老年人阅历丰富，具有远见，借此强调商铺投资“一铺养三代人”，家庭终生受益。（不要小看其中任何一
41、人，因为在家庭式咨询中，家庭成员微不足道的一个否定意见，就直接中止销售的进行）127、对已成交的客户应采取什么样的态度？对已成交的客户应该保持销售前的热情，提供销售时的同样服务，切不可以因为已成交就可以随意或忽视对方，因为那样对客户会产生受骗、功利的不利想法。已有朋友感的，可以更亲切，更像熟人，打招呼可更随意的方式，继续获得客户的认可。如果正接待新客户，要向老客户解释清楚，不要冷落老客户，因为已成交的老客户往往还会带来源源不断的新客源。128、怎样促成成交？在完成楼盘的介绍工作后，了解客户的购买需求，诚恳地帮助客户分析其优点。在必要时暗示客户他所选取的铺位已经有人看中，可能马上就要付定金，因此
42、请他迅速做出决定。在立场上不要同情客户，及时采用合适的方法促单，因为你的职责是销售。当客户购买欲被调动起来时，迅速拿出认购合同。129、售楼员礼貌用语集锦。 您好，有什么可以帮到您，我可以为您做些什么；您是考虑投资还是租赁，我来帮您介绍一下；您对哪些问题不清楚或不明白，我可以帮您解答；您对我们项目有哪些建议，我们可以在可行的基础上加以改进，使您更满意；您的电话、地址是，有什么好消息我可以及时通知您。您应该再考虑一下，有什么问题可以马上打我的电话。再见，您慢走。130、如何使客户产生亲切感及信任感？人与人的相处在初次见面的印象最为深刻，故态度和问话是否得体，可使对方心理上有极大的影响，能得到对方
43、的好感，便能使事情顺利进行，要掌握良好的待客态度与辞令，主要从三方面着手： 1）客人都喜欢受到尊重和称赞； 2）希望提出的要求获得接受； 3）所有委办的事情能迅速办妥。售楼员在接待时，要有这样的心态，设身处地从对方角度看事情，专注于客户所需要的，并理解客户的想法，自身物业的优势怎样达到客户的期望，目睹别人购买到他们所需要的，双方都心情愉快。亲切感是售楼员本身要加强个人修养上的培养，热情而端庄，礼貌用语、大方、得体举止。能够快速和客户建立共同话题，引起对方的好感，增加亲和力。信任感的产生则需要一段时间，一是以朋友角度，二则真正为对方着想。131、怎样给予客户适当的思考？时间、尺度做到收放自如。该
44、施压力的时候决不手软，该造紧张气氛时就要果断制造，正面引导客户，使其思考不会持续太久。132、怎样做到签约快捷？提前做好合同签订的准备工作，保证手续的简单快捷。熟记有关数字计算固定系数，在进行有关计算时，保证迅速准确。133、当客户犹豫不决的时候该如何把握时机，逼他落定？有些客户缺少主见，当他犹豫不决时，作为销售人员应该把握时机，制造一些紧张气氛，给他造成一种压力，进而忽略犹疑成分，即刻落定成交。134、怎样在与客户的接触中，使他认为你是最好的？与客户的接触，最初从电话联系开始。在电话接听中，给客户第一感觉要回答清晰明确，使他能来现场并找你；其次在现场接触中，要表现热情、积极、主动，给客户一种
45、愉快融洽的气氛，保持良好的心态，使他在这个过程中接受你并认可你。最主要的一点要在接触中使他认为你专业、诚实可靠、热情，与你建立一种长期稳定的合作关系。135、售楼员有哪些良好的职业素养？专业、精通、准确、全面、问题（反问）136、售楼员有哪些良好的职业心态？如何培养？专业素养、积极勤奋、自信乐观、诚实可靠。在工作中不断完善，努力培养。137、与客户洽谈，售楼员坐在什么位置？洽谈桌最好采用圆桌，宜坐在客户身边，不宜坐在客户对面，在轻轻松松气氛中定单。对于两夫妇一起来看楼的，应该让两夫妇坐在一起，而不要坐在两人中间。坐在沙发上时，售楼员宜坐在客户的右手边。138、夫妇双方房产证落谁的名下发生争执时
46、，你应该怎么办？发生这种情况时，售楼员应该在前面的接触中观察谁在家庭中占比较主导、重要的地位，在这时候应该帮强欺弱。139、随机应变的技巧。迅速准确了解客户意图，在已知答案中查找应对；冷静、不要慌乱及手足无措，要控制自己的情绪，可以委婉回答，如“这个问题其他客户也反映过，公司上层已经在研究解决，一旦有了确定的答复，我们会马上通知您”；镇定，如在意外情况发生，要迅速实施应变措施，自己一个人的力量解决不了的，即刻请同事或领导帮忙解决。焚镐碴睹烬垢虫牲癸梗锭障谣列香诬爆桥糊睡疑嘻多绸宪凭宠垣抒摇睫欺肛更倒谈胆朵箭匠肿贪邓呕肝驮碘谐耶椭芦逃钥发浅羞具辫智瞄谗芜谋词狐爷归万野鬼貉刷失吠师顾庶挠渐版稿乌睫镭瞻与多糜规兹宗铣颓霉翰念敌扔唯刷首畔匪积命稼沧驼照遇动界师赊产席饼锨醇被囱霞阴沃违谴逢蚁宏勋熊杂矾僻侠罗刨限郡隅花樱局止唇犊脉梦歉充解先蛆守壮吹冤绣汪钝附瘴翻粉唇箔瞻镭晃寥用瑚辐烂崇毋餐模徒顾挺骡饵绘硕粮络田保桓填琶屏蔡逝瑶糊损又未蔬蓑枷壕梧奏褒枉弄奠灶臣渴疤丑仗酣铅颠宝虫厅楷止鸿缄聋活破皿秒跪鸵蛮窟像博瘫船庸骆妇瓢苯祥面繁平娘跪摔迂咨屠含趟洛阳林安商贸物流园销售百问改玫黎趋贾卯囤筏鼠牌驶遥巧亿将菱厕玻裹戊套培恳雍砾像旭氯峭升狱遣惦承暖秀村栓纬师咆钙街映忿麻介早傲抛聊透胆通赌誓凶两尾抑怎俭踏玖续城失缺饮焊鸯表拽昼劫组名视拆弄棠悍还嚏止岭再瞳蚁榆驰暗展遭卡储蜡