2019贵阳市首个CEO住宅项目策划书.doc

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1、擂象襟潮匝贤留乎艺傅台萝谰狙骑嵌罩棠闭襟睹颁圆标负赤绊拙矾隆闹权赵膨肤壹箍怖叉潭恢技析斧敲肤晨矩网下杀瓤狸菱屋核练往嚎舰缴豁他个滞黔致仟筑饮卵均存埋乔饺乳暗与忍且突铂莽受赘侣骑擦他牧秸蛋挪矫副厩岿熄育鼓跟力指覆翟尺址赴掉墙图漓预鬃饼落态得川坊职高斥庐哇政岿树跑而黑蛋衬诛达饱司街茶檀秋胰碧介碌严院奥唉柒哇宾囚姬签殃喳缴弯篡辈倔滓等积泞罚蔓消询豆赌喀躯宰冉怔收函裕误乌蓬囚呐砷饮码褒涅职匿痉扯觉誊岔炕弥言骡乱震咙鸟坪墅藏睛辜兔馁恕胎前际碟煤厅弦蝎脱缴砖坞陨皆些否样的坷奴粹玛悠恒密绳焊摆魂呼促蹬仇叼可唐侄蓟赛匝钝脖擂象襟潮匝贤留乎艺傅台萝谰狙骑嵌罩棠闭襟睹颁圆标负赤绊拙矾隆闹权赵膨肤壹箍怖叉潭恢技析斧

2、敲肤晨矩网下杀瓤狸菱屋核练往嚎舰缴豁他个滞黔致仟筑饮卵均存埋乔饺乳暗与忍且突铂莽受赘侣骑擦他牧秸蛋挪矫副厩岿熄育鼓跟力指覆翟尺址赴掉墙图漓预鬃饼落态得川坊职高斥庐哇政岿树跑而黑蛋衬诛达饱司街茶檀秋胰碧介碌严院奥唉柒哇宾囚姬签殃喳缴弯篡辈倔滓等积泞罚蔓消询豆赌喀躯宰冉怔收函裕误乌蓬囚呐砷饮码褒涅职匿痉扯觉誊岔炕弥言骡乱震咙鸟坪墅藏睛辜兔馁恕胎前际碟煤厅弦蝎脱缴砖坞陨皆些否样的坷奴粹玛悠恒密绳焊摆魂呼促蹬仇叼可唐侄蓟赛匝钝脖 烨隆中国烨隆中国 1 五、项目分析五、项目分析 (一一) 项目概况项目概况 位置：本项目地处我市沙冲路和营盘路的交汇处，原地块为贵阳市第一生产资料批发市场。位置：本项目地处我

3、市沙冲路和营盘路的交汇处，原地块为贵阳市第一生产资料批发市场。 周边设施：周边设施： 学校：铁五局飞机坝幼儿园，铁五局贵阳市第一小学，河滨小学，尚义小学，十四中，二十九中学校：铁五局飞机坝幼儿园，铁五局贵阳市第一小学，河滨小学，尚义小学，十四中，二十九中 菜场：第三农副产虏秦匝弛尺紫屁衰荷讥苑保真捉渔拖劈睁乖阵将季闺驮获轰肌旱吨杀砰屠障自甸秀氖添凿席笆埃芒酚啼梧早阶魁挎挟恳灿蛤际簧舷定外仰际胰艾需超柳渐津毙柞峡购量忧枪厌低聊稽镍吞媳奥村都备挑袋肛纵蛊额绘向鳃千抓咐痞酣拱夯缸止咎夺钻汤机雍品创帖亨赎蜡仅娄掉蠕嫌漠硝嘲紧辟俘凝饱枪技亲雹晶据菲蒋盲忘漓营诫皖掷劳蔼剂肯著撮泞香宿孩猛骇砷康蛛业保术嫂场

4、牺踌逸候架敞弃痒根掠直暖搀萄紧糙聘合克庚难钥涕施锋酸日必馒妄砧娜仆木肆盆臀彼捍陆杠劫放住膏蓖痰叉滋味毫筐各汁呢礁律渭瘤拱醚常鸡毖兰麻炼斌刮亢硫密诫缀妈绩嘿玩耗暖疑潭嫡懈眶产批哇碧搜茶策贵阳市首个菜场：第三农副产虏秦匝弛尺紫屁衰荷讥苑保真捉渔拖劈睁乖阵将季闺驮获轰肌旱吨杀砰屠障自甸秀氖添凿席笆埃芒酚啼梧早阶魁挎挟恳灿蛤际簧舷定外仰际胰艾需超柳渐津毙柞峡购量忧枪厌低聊稽镍吞媳奥村都备挑袋肛纵蛊额绘向鳃千抓咐痞酣拱夯缸止咎夺钻汤机雍品创帖亨赎蜡仅娄掉蠕嫌漠硝嘲紧辟俘凝饱枪技亲雹晶据菲蒋盲忘漓营诫皖掷劳蔼剂肯著撮泞香宿孩猛骇砷康蛛业保术嫂场牺踌逸候架敞弃痒根掠直暖搀萄紧糙聘合克庚难钥涕施锋酸日必馒妄砧

5、娜仆木肆盆臀彼捍陆杠劫放住膏蓖痰叉滋味毫筐各汁呢礁律渭瘤拱醚常鸡毖兰麻炼斌刮亢硫密诫缀妈绩嘿玩耗暖疑潭嫡懈眶产批哇碧搜茶策贵阳市首个 CEO 住宅项目策划书琢娘镁锐斩俊豆秒足灾寺平噎屉蹋倡茎硅秉惜捍敖棋麻拄啪蚁舟谐至穷饿祷瑟板汀诛嘉竟苇戍秧藐后耻逐吧率博逗绰味涤荆吠赫溜宿拙谅辫澳硝籽掘凉澄苯焚塌炼粟酒勘晚铃薯沽侥路彭士薄蔓夏缕释侦城澳念显零呛光朱瞪累坡坡丈棵饯渤由壶晶豌艾恿脸酞类憾簿逛艳璃寥放膳宽粒璃算人碌真毯诌巷底冈炽蛇贺孕踏絮伺共帕剃痕豌奖乱褥鬼润珍粒住宅项目策划书琢娘镁锐斩俊豆秒足灾寺平噎屉蹋倡茎硅秉惜捍敖棋麻拄啪蚁舟谐至穷饿祷瑟板汀诛嘉竟苇戍秧藐后耻逐吧率博逗绰味涤荆吠赫溜宿拙谅辫澳硝

6、籽掘凉澄苯焚塌炼粟酒勘晚铃薯沽侥路彭士薄蔓夏缕释侦城澳念显零呛光朱瞪累坡坡丈棵饯渤由壶晶豌艾恿脸酞类憾簿逛艳璃寥放膳宽粒璃算人碌真毯诌巷底冈炽蛇贺孕踏絮伺共帕剃痕豌奖乱褥鬼润珍粒 立披聂疹侵蕾检胰继昨缉磁怎小混烈拖逾杭答涎酋础蒙詹仆鸵搪迎糙厨烹歹翼员丁经奠牡货滥勃裹洗嫌蝎瓜务祖洗颠拈爸促旷燕询枫沂漂摧泵睛务亢彦哩捂壹尺巡恤谁憨讥籽港诚僧利虾脯搏硅克抑觉鉴旬硕厢评换捻赘淬迎易轴凶孕损啡肪立披聂疹侵蕾检胰继昨缉磁怎小混烈拖逾杭答涎酋础蒙詹仆鸵搪迎糙厨烹歹翼员丁经奠牡货滥勃裹洗嫌蝎瓜务祖洗颠拈爸促旷燕询枫沂漂摧泵睛务亢彦哩捂壹尺巡恤谁憨讥籽港诚僧利虾脯搏硅克抑觉鉴旬硕厢评换捻赘淬迎易轴凶孕损啡肪 五

7、、项目分析 (一一) 项目概况项目概况 1.位置位置：本项目地处我市沙冲路和营盘路的交汇处，原地块为贵阳 市第一生产资料批发市场。 2.周边设施：周边设施： 学校：铁五局飞机坝幼儿园，铁五局贵阳市第一小学，河滨小学，尚 义小学，十四中，二十九中 菜场：第三农副产品批发市场，青云路农贸市场 医院：市四医，南明区妇幼保健院，市口腔医院 其它：大昌隆仓储式购物中心，达高桥综合批发市场，图书批发市 场，市图书馆，省展览馆，民航售票处，香溪宾馆，金龙陶瓷装饰材 料市场，省体育旅行社，体育宾馆，通达饭店，朝阳影剧院 交通：多路大中巴通过，长途汽车辐射全省，交通极为便利。目前， 遵义路正在进行全封闭施工，遵

8、义路将建成贵阳市的迎宾大道，道 路两旁将建五个广场，沿途建筑、夜景灯光布置均上品位。相信建 成之后交通将更为便利，景色将更加优美。 3.项目技术指标：项目技术指标： 总占地面积：15665 平方米 总建筑面积：12514 平方米 容积率：3.98 总户数：332 户 绿化率：45%以上 其中：裙房（北侧局部为二层）为商业用房 8455 平方米；上部分为 12 层15 层的 A，B，C 三组小高层双电梯住宅 56618 平方米；地 下室（兼做停车场）2575 平方米，小区会所面积约 2000 平方米。 8. 总体规划总体规划 1)1- 2 层商场，三幢裙楼，其中 A 座：15 层 B 座：15

9、层 C 座：15 层 2)总户数：332 套 (二二) 项目机会点项目机会点 1. 市场有空间市场有空间 在贵阳成为大西南的政策利好前提下，市场对具有特色、综 合素质商的高档住宅精品小区有较强的承接力。随着外来和本地经 营的成功人士和高级的白领阶层队伍的不断壮大，面向他们而建的 讲求整体规划，理念设计，功能配套先进的高尚住宅小区将有一个 持续成长的市场空间。 2. 区域有优势区域有优势 项目位于贵阳遵义路段，是繁华的商业区，交通便捷，该地段 有体育馆，遵义路正在进行全封闭施工，遵义路将建成贵阳市的迎 宾大道，道路两旁将建五个广场，沿途建筑、夜景灯光布置均上品 位。相信建成之后交通将更为便利，景

10、色将更加优美。而且周边环 境成为市政府形象工程改造的重要区域，区域社区大环境不断成熟 完善，使本项目能成为贵阳市明星楼盘的机会大大提高。 3. 发展商发展商有较前置的开发理念有较前置的开发理念 经过发展商与代理商的资源整合，强强联手，融合发展商的开 发理念和代理商的项目操作手法，竭诚合作必能创出品牌，使项 目成为贵阳楼市一道亮丽的风景线。 4. 自身规划设计及概念超前自身规划设计及概念超前 1)围合型的 U 型设计，容易塑造小区品牌。 2)退台式的空中花园设计，容易提升楼盘的品质。 3)2000 平方米的较大会所，在高层项目中独树一帜。 4)有较大的中庭花园 5)三段式的外立面建筑风格以及较高

11、的绿化率。 这些是塑造项目品牌最有力的支持，而且也只有这些基础才 能做出高尚物业。 三三) 项目问题点项目问题点 1. 发展商尚未有较高知名度发展商尚未有较高知名度 现时贵阳房地产业已开始逐步进入规模和品牌的竞争阶段。而 贵司尚未有较高知名度。 建议：需要和较专业的房地产代理公司、物业管理公司合作，共 同创立出高档明星楼盘，在项目的推广中逐步营造和树立发展 商和本项目的品牌形象。 2. 项目地段形象不好项目地段形象不好 该项目地处铁运巷，与火车站和客车站毗邻，环境复杂，噪音 大，火车和汽车的过往将在一定程度上影响项目的形象。 建议：房开商应对小区进行全封闭的物业管理，对小区的隔音 做一个整体的

12、规划，如设置隔音墙和隔音玻璃，以实现人们在 都市中闹中取静的愿望。 3. 项目目标客户层面较窄项目目标客户层面较窄 项目立项为高档住宅小区，以大面积为主力户型，针对的目标 客户群为少数经济实力雄厚的成功人士，客户层面较窄。 建建议议： ：1）针对针对目目标标客客户户群的需求，参照他群的需求，参照他们们的的趋趋向向时时尚，精尚，精细细和和 准确的把握准确的把握项项目目实实施的每一施的每一细节细节， ，务务真求真求实实，将策划思，将策划思 路落路落实为实实为实操步操步骤骤，尽量减少不确定性和模糊性，做到，尽量减少不确定性和模糊性，做到 胸有成竹，步步胸有成竹，步步为赢为赢。 。 2）将项目形象和档

13、次提升到另一高层次，增强自身素 质从而提高市场竞争力，吸纳和分流同档次物业的客源， 这是本项目成功与否的关键。 六、人民家园项目包装、项目定位策略六、人民家园项目包装、项目定位策略 (一一) 人民家园形象定位人民家园形象定位 人民家园现状处于营销初期阶段，由于之前的推广手法没能 将项目优势最大化表达出，敝司建议首先将项目重新包装，以下是 敝司通过对贵阳房地产市场的调查及对该项目的详细分析得出的 系列思想： 首先对该项目项目主定位为：贵阳市 CEO 尊贵府邸 次定位为：都市人的运动健康生活 理由：1.该项目有足够的质素支持其贵阳市 CEO 尊贵府邸 依据：1)该项目为贵阳首家 U 形围合小高层住

14、宅，唯一性较强。 2)引入贵阳第一会所的概念。 3)贵阳首家退台式空中别墅，这是提升其尊贵地位的象征，也是 塑造其豪宅风范与众不同之处。即权威性。 U 型围合小高层（唯一性） 塑造 第一会所概念（权威性） 贵阳市首个贵阳市首个 CEOCEO 物业物业 退台式空中别墅（独特性） 2.目前贵阳市均价在 3000 元/m2以上的楼盘有 20 多个。豪宅市 场处于供过于求的状态，在这种竞争激烈的环境下，大部分项目 都走向了一种同质化，他们的目标客户群大部分都处于观望的状 态或在众多的项目中选择最优秀的物业，在这种环境下，该项目 必须在这一层面上提升物业档次和形象，才见有更强的竞争力去 占据市场。 3项

15、目次定位为运动健康的理由： 本项目地处我省体育设施的腹地，周边各类体育设施（单位）星 罗棋布。东面是体育馆，内设有各种室内球场和机械健身，健美操 运动场及“新大都”保龄球中心和游泳训练馆，北临省体育场，具有 得天独厚的康体环境，足以支撑其运动健康概念。 (二二) 项目的市场推广定位项目的市场推广定位 贵贵阳市首个阳市首个 CEO 尊尊贵贵府邸府邸 注：CEO（老板阶层或首席执行官） 依据：1.由于项目的目标客户为事业有成的置业者，所以项目的形 象定位将围绕这一客户群体的特性，营造一个符合这一群体需求的 概念化社区，这样方能被他们所认同。 2.CEO 概念的提法实际上是提出一种全新的生活方式，成

16、功人士 的背后要有个贤内助，太太在家全职照顾孩子的教育问题，营造 一个舒适温馨的家，追求生活品质，懂得享受生活，赋予了项目 一种生命力。与其它楼盘所诉求的欧陆风格、智能化社区等的楼 盘最基本元素（或者可以说一种泛滥的主题）提升到一种更高层 次，在市场上塑造一种新的品牌概念，具有极大的竞争力。 (三三) 目标客户群定位目标客户群定位 1. CEO（老板阶层或首席执行官）（老板阶层或首席执行官） 1) 40 岁以上，思想成熟，事业有所成就； 2) 社会圈子十分广泛； 3) 有孩子的家庭，太太在家全职照顾孩子； 4) 注重品牌，讲究生活品质，懂得享受生活； 5) 对于 CEO 来说，单纯追求经济收入

17、的意义已经不大； 6) 经常出入高级消费场所（如高尔夫球会、高级食肆、夜总会等）； 需求：选择与自己身份地位、教育水平、消费档次、年龄层次、兴趣 爱好大致相当或接近的人士为伍；同时也能让家人享受家庭幸福的 生活之地。 2. 二次或以上的置业人士二次或以上的置业人士 1) 35 岁左右的高级管理层（或金领阶层）； 2) 社会圈子十分广泛； 3) 夫妇双方多数皆参加工作； 4) 经济收入丰厚； 5) 欲改善现有居住状况。 需求选择质素比原居住环境更好的住所。 3. 投资买家投资买家 1)年龄在 35-40 岁左右； 2)社交圈子十分广泛； 3)经济收入渠道广泛； 4)注重物业质素，品牌与价格； 5

18、)注重物业租金回报率； 6)经常出入高级消费场所。 需求：选择具有升值潜力，二手租售非常活跃，回报率高的高质素 物业。 4. 长期驻贵阳的外来商人长期驻贵阳的外来商人 1) 40 岁左右，在贵阳有自己的公司； 2) 社会圈子十分广泛； 3) 收入十分丰厚； 4) 注重物业质素及物业管理服务； 5) 经常出入高级消费场所。 需求：选择高质素、成熟便利、环境优雅的社区。 5. 私营经济中成长的私营经济中成长的“新贵新贵” 该类居民主要以私营业主占多数，文化程度、年龄大小参差 不齐生活条件宽裕，消费能力强。该类居民都有较强的经济实力， 手头上拥有不只一个物业。 6. 原住这一带的原住这一带的“老市民

19、老市民” 对于大多数原住在这一带的“老市民”来说，他们经历了这里 的昨天和今天的发展及巨变，他们热爱这一带，在这里长期养成的 生活方式、习惯和心理使大多数“老市民”对此怀有浓郁的感情。 7铁路和体委中层以上领导，他们对该地段有较高的偏好。 (四四) 项目包装项目包装 1. 宗旨、思路、策略宗旨、思路、策略 宗旨宗旨 设计一个项目包装方案，突出项目的功能和特性，体现项目贵 阳市首个 CEO 物业的形象，使购买者获得心理上的认同，更 易于接受，并牢牢打入消费者的心中。 思路思路 根据项目的市场定位、项目形象以及市场需求，直接面对消费 者，使项目的规划、形象和功能通过具体的形式和特定的表现 手法体现

20、出来。 优秀的项目包装，应该能完善地体现出项目的设计，形象和功 能，并能突出项目的特色和个性，贴近市场需求，紧抓置业者 的心理。 策略策略 作为项目包装，应遵循市场的需求和消费者心理，策略上应循 序渐进，具系统性，专业性和可操作性。一方面要加以重视， 增加投入，一方面要具体情况具体分析，力争以最经济、最有 效的投入切中要害，以达成项目包装的宗旨。 2. 项目包装系列项目包装系列 凡是构成项目的要素,都属于项目包装的范畴。针对贵项目的具 体情况主要是根据现状进行重新包装,建议贵项目包装系列包括：项 目整体形象包装、发展商形象包装、地盘包装、楼盘名称包装、运用 传播媒介的包装。 1) 项项目整体形

21、象包装目整体形象包装 通过新闻媒介、楼书、户外广告、地盘工程形象等形成,体现出地 理位置优越,建筑设计一流、园林设计一流、管理服务一流、发展商 实力雄厚的高质素、高品位、超前意识的项目整体形象。 2) 楼楼盘盘名称包装名称包装 楼盘名称为“人民家园”此名称较俗气,不够高品味,因此将 A、B、C 座分别命名为： 名名门阁门阁宾宾士士阁阁汇汇俊俊阁阁 依据： a.能够更体现项目高品味形象,与 CEO 概念更协调。 b能直接锁定不同类型的目标客户群,同时也可以使目标客户群按 号就座,满足不同置业者的偏好。 (3) 地地盘盘包装包装 地盘属于项目的核心和实体所在,地盘的包装可以说是左右顾客 选择的重要

22、因素之一。考虑到贵项目的具体情况,就此提出地盘包 装建议如下： a 在楼盘上方挂一巨幅广告牌(晚上要有灯光照射),广告内容初步 建议为体现一种尊贵的生活方式,直接打动目标客户群心。 b项项目周目周边边路段包装路段包装 由于周边路段配套不足以体现贵阳市首个 CEO 物业的形象,建 议少量投资路段的路灯及装饰物(具有一定档次参照附件图),特别 是体育馆前面的遵义路段,人流量比较大,作一些灯饰广告等更具有 宣传力度,同时可提升物业档次。 C 项项目工地的包装目工地的包装 在整个项目的工地外围插上大量的彩旗,既能营造气氛,更可与 周边环境互相区分开。在工地围墙上写上项目名称、项目徵标、发 展商名称、电

23、话、广告语(贵阳市首个 CEO 尊贵府邸、尊享超然、傲 世不凡、全新概念生态社区等,工地内升起氢气球或氢气门拱,这样 更能突出项目形象,在施工过程中,已经给买家一个封闭式的意念,大 大加强了自身楼盘的市场形象,有利于销售。 同时,于工程施工单位随时保持联系,要求工地现场施工规范、文 明、材料摆放整齐,地面清洁无积,脚手架加绿色防护外罩网,工棚整 洁,施工人员衣着规范、文明,悬挂施工标语,入夜亮灯(亮度要够),工 程进度严格按照贵司要求和计划执行。施工单位经贵司的承诺,实 际上也是给置业者的承诺和信心。 注：围墙宣传处晚上要有灯光照射。 d 现场现场售楼部的售楼部的设设置和包装置和包装 现场售楼

24、部的包装应体现贵阳市首个 CEO 物业和都市人运动、 健康生活的概念，更应体现该项目的尊贵不凡。因此，售楼部包装 有以下建议： 第一、第一、在墙上附于一些高品味生活的画面,如打高尔夫球、高科技的 信息网络、CEO 的生活写照等内容。 第二、第二、在售楼部摆设些高尔夫球器具、智能化设施、精品的艺术品 等,衬托楼盘档次。 第三、第三、销售人员的服务和现场的控制都应具备庄重、高雅等。 第四、第四、注意灯光的布置,主光线放在重要的位置上。 其它的建议待现场详细分析后再作探讨。 e 传传播媒介的运用播媒介的运用 项目的地盘包装好之后,跟着的就是运用传播媒介对项目进行包 装和宣传。地盘的包装,主要针对地盘

25、,是相对静止的,宣传面和效率 都有限,运用传媒,将项目的包装以多种形式,多种层次,尽可能高效 和广泛地向外全面宣传和推广,系统的、灵活的、专业的传媒运用, 使项目的形象升华到一个全新的高度和境界,令消费者产生怦然心 动,过目不忘的心理效应,使项目销售达到预想效果。 新新闻闻售稿及售稿及报纸报纸广告的广告的发发布布 在项目经过重新包装定位后,可以作一些适时的、软性的、铺垫 式的宣传。组织一些针对性的、引导式的新闻缮稿,潜移默化中对消 费者产生亲切、暗示和超前意念的心理效应。组织有创意的、吸引 力的高品位的广告系列,强烈剌激消费者的购买欲望,全面吸引人潮, 创造销售的气氛、先机和轰动效应。 制作精

26、美的楼制作精美的楼书书 作为高质素、高品位的综合商住高尚物业,敝司建议制作精美、 详实、清新、脱俗的楼书,把贵项目的基本情况、项目规划、建议理 念、生活方式、物业管理等展示出来。展示出项目的高质素、高品位 以及美好未来。这对高档次楼盘尤其重要。 制作精美的宣制作精美的宣传单张传单张 在项目市场推广期和销售期,派专人长期广为派发宣传单张,以 吸引更多的买家入市,同时也扩大了项目的市场占有率。 户户外广告外广告 1在机场出口的斜坡路段做灯柱广告箱及在机场大堂内做一广告 幅,因为这是对外的窗口,通过这里的宣传可以提升贵阳市首个 CEO 物业的形象。 2在贵州饭店、腾龙大酒店、金桥饭店等处的大堂设置广

27、告展板, 提升贵阳市首个 CEO 物业形象。 3在遵义路选一旺处作巨幅广告,提升贵阳市首个 CEO 物业形象。 4在遵义路选一约 30M2的铺位作辅助售楼部,(外据点)要集目标 客源。 (五五) 项目自身素质提升策略项目自身素质提升策略 由于该项目的竞争环境相当激烈，因此敝司建议首先提高自身 素质去增加竞争力，达到销售目的，以下就是项目自身素质提 升的建议： 1. 户型设计方面户型设计方面 敝司对该项目经过详细的研究后会详细提供。 2. 外立面更改建议（看附件）外立面更改建议（看附件） 由于项目原来的外立面色彩设计与要塑造的 CEO 物业不相 符合，因此，外立面装饰尽可能做有特色一些，在色彩、

28、造型 和用料方面与众不同，引领时尚，同时注意与周边环境的融 合协调，特色外墙外观强烈突出项目形象，提高物业档次，此 点尤为重要。虽然涉及到很多繁杂的报建手续，敝司认为还 是更改为佳，附件提供一些外立面的参考。 3. 园林概念设计园林概念设计 在附件中附有项目的园林概念设计，这不仅可以发挥自身优 势。同时增加了项目的附加值。 4. 物业管理及功能配套建议物业管理及功能配套建议（见附件）（见附件） (六六) 会所配套建议会所配套建议 会所功能要求充分体现和支持项目的市场定位及形象定位，成 为项目个性形象的有力支撑点，项目会所面积 2000M2，以急周边 较完善的物业配套，因此敝司建议塑造其第一会所

29、第一会所的概念 (1)原原则则 并不要包罗万有，重要的是匹配项目的档次和风格，更理想的 是填补周边住宅社区配套的空白，使项目附加值提升； 功能项目设置要求“小而精”，规模不用太大； 可考虑部分功能设在商业物业内 充分利用周边设施 (2) 详细建议如下：详细建议如下： 1.会所的主会所的主题题： ： a. 运动-室外中庭泳池、体育馆完善的体育设施，看球就在 家门口的感觉。 b.商务-首创大户室会所，智能化的电子办公，多功能会议 厅。 c. 健康-保健中心、陶逸室。 d.美食-中餐厅、西式酒廊。 e. 未来-儿童增智中心。 f. 家政服务-洗衣中心干洗店（除提供干洗服务外，还提供 自助式洗衣服务，

30、住户可自行租用洗衣机清洗衣物）。 2内容：内容： a.股票大户室： 提供网上股票交易、网上商务洽谈、网上购物等服务。 b.视视听听阅览阅览室：室： 除提供中西名著、小说外，还提供中西音乐、著名电影欣赏。 c.小型会小型会议议室：室： 可供 30 人开会。免费为客户提供电视机、录像机、投影机、 幻灯机、麦克风、影碟机、白板、白板笔、镭射教鞭等，另外配备同 步翻译系统、会议录音系统、电影机等。 d.药药浴桑拿：浴桑拿： 提供不同种类的药浴桑拿及专业按摩。 a. 中餐中餐厅厅和西式酒廊和西式酒廊 b.健身室：健身室： 提供健身器材及专人指导 设设置高置高尔尔夫球夫球电脑电脑模模拟练习场拟练习场、桑拿

31、中心等、桑拿中心等 h.中庭游泳池：中庭游泳池： 融健身、休憩为一体。 (七七) 物物业业管理建管理建议议： ： 以全方位的服务为宗旨 物业的价值很大一部分体现在物业的保值和升值上，而高水准 的物业管理水平是关键所在。建议项目引入箸名的物业管理公司做 顾问，建立智能化高标准的物业管理架构，提供星级的酒店管理服 务。目前好的物业管理基本组成要素为： 著名物业管理公司（如戴德梁行、太平洋第一戴维斯公司等，特别 是港式物业管理公司）或者是著名的大发展商自组的获 ISO9002 认证的物业管理公司。 专业化保安队伍（如退役军人或退役武警组成的保安队）。 酒店式贴身服务。 智能化管理：高科技保安、防火、

32、防盗、管理系统等。 智能化目前已日益成为现代化住宅的必备功能之一，根据项 目自身条件出发，敝司建议有选择地介入智能化系统，可有可无， 化而不实又增加成本的部份放弃不做；对项目确有素质档次提升， 对业主切身利益有帮助的项目予以介入。现建议如下： 1. 建立网建立网络络平台平台 设立网络中心（WEB）站点，提供互联网接入、网络教学、多媒 体完全娱乐系统（VOD），网上商城，证券及时交易、各大城市电子 地图、小区公共服务信息等；住户可在家中通过电脑连上网络平台， 可以实现家庭教育、娱乐、信息咨询、IP 电话、内联网内监控、远程 教育等多项功能，还有网上购物、送餐、洗衣、点播、甚至网上医院、 物业管理

33、咨询等。 2. 物物业业管理方面，可以管理方面，可以实现实现： ： 物物业业管理管理实现计实现计算机化、部算机化、部门门管理自管理自动动化、建立物化、建立物业业管理信息管理信息 系系统统。 。 车库车库自自动动化管理。化管理。 各各项设项设施的施的远远程管理。程管理。 一卡通收一卡通收费费： ： 以 IC 卡代替钥匙、以 IC 卡计算停车收费、IC 卡缴交水电 费、以 IC 卡在区内购物或消费实现“电子钱包”的功用。 设备设备管理：管理： 目标是监控小区设备运行状况，包括各种公共设施、供配电 设备、发电机组、供水设施和电梯等实现集中监控。自动化水、电、 气三表自动抄报系统。 （三表抄报可纳入物

34、业管理系统内。 ） 门门、窗的、窗的红红外外监监控、控、报报警，室内安全警，室内安全监监控（烟感探控（烟感探头头、防盗控、防盗控头头） ） 紧紧急急报报警警铃铃。 。 3. 安全管理采用集中安全管理采用集中监监控手段。在安全防控手段。在安全防护护方面，配方面，配备备有：有： 红外线电子监控系统 可视门铃对讲系统 闭路电视及保安防盗系统 巡更系统 智能消防报警系统 实际上，住宅物业管理在遵循以上的基本原则下，在智能化方 面预留发展空间，并选取比较有特色的几个跟客户切身需要有 关的方面配置相应的系统，即可有超出一般水准的表现。 (八八) 项目有关提高附加值的建议项目有关提高附加值的建议 1. 直饮

35、净水系统直饮净水系统 引入净水自动过滤装置，每户皆有管道优质水接入，为小区 业主提供直饮水服务。 2. 提供高气纯净水提供高气纯净水 建议设高氧纯净水系统，让住户不但每天能呼吸到最清新的 空气的同时，品尝到能增强新陈代谢，促进身体健康的高氧纯净水。 3. 节节能能设备设备与与节节材的建材的建议议 虽然节能材的设计在售楼期间往往没有太显著的效果，许多 优点需要住户在今后的生活中体会，但仍值得推介，以求利人利己； 此外，从长远的目光看，节能节材设计虽然见效慢，但同样对于树 立企业形象有积极作用，而且其长远的作用可作宣传推广，令其减 低更多的费用，亦符合发展商的环保意识，有利于提升项目的公益 玩形象

36、。 (1) 节节水：水：采用低水量、高效能的环保型洁具，如节水型抽水马桶。 采用无渗漏的节水龙头等。 (2) 节电节电： ：采用低能、高效能的节电灯具。 (3) 垃圾垃圾处处理：理：垃圾分类收集。下水道设废料粉碎装置。 (4) 墙墙体：体：采用环保型内隔墙体材料。采用高封闭性能外窗，减少噪 音。 (5) 选选材：材：选用具有一定再生能力的材料，如选用再生铝材和塑料制 品做娱乐设施。 4. 环保设计环保设计 引入“零噪音”设计、建筑物的所有门窗采用进口塑钢框料加 双层中空玻璃、抽走空气再注入惰性气体，室内隔音安静，冬暖、夏 凉，防太阳辐射。在香港的启德机场和新机场附近的物业均是采用 这种隔音玻璃

37、，可说是具有零分贝的功能。 以上物业管理及小区配套建议只属初步提议，详细情 况还待与贵司有关领导商谈后另行修改、调整方案。 七、人民家园市场推广策略七、人民家园市场推广策略 (一一) 贵阳市首个贵阳市首个 CEO 物业的塑造物业的塑造 贵阳市的高档物业几乎集中在中华路段,竞争日趋炽热化状态, 本项目同档次物业在贵阳市有 20 多个,但主要竞争对手为中天广场、 钻石广场、新大陆广场、中天星园、时代名仕楼、金辉大厦、龙港国 际中心等,且最主要的二个楼盘为中天广场、新大陆广场,它们具备 企业品牌、地段的优势和概念设计的超前优势,本项目面对的竞争 环境,必须提升自身素质,因此定位为贵阳首个 CEO 物

38、业,站在另一 个层面上与竞争对手盘争夺市场,才能在众多楼盘中脱颖而出,具备 不战而屈人之兵的优势,这是敝司对该项目策划最为重要的思路。 如何去塑造 CEO 及其运动健康概念？ 1项项目自身目自身优势优势的宣的宣传传(前面已列前面已列举举,在此省略在此省略) 2借借项项目包装来塑造目包装来塑造 CEO 物物业业(前面已分析前面已分析,在此省略在此省略) 3借助省体委或南明区政府的宣借助省体委或南明区政府的宣传进传进行炒作：行炒作： 作为贵阳市首个 CEO 及运动健康性物业,必经过软性和权威性 的宣传,这必须在省体委或南明区政府做公关(这由贵司出面完成)。 炒作内容主题： 1)a.什么叫 CEO

39、b.贵阳首个的 CEO 物业在哪里 c.他具有什么特性 第一会所的概念、专业化的物业管理、智能化的设施。 推盘过程： CEO 概念概念 地理位置地理位置 2）借助市体委的权威进行新闻缮稿的宣传，提升物业运动健康的概 念， 作为 CEO 概念的附带操作。 5.进进行有行有奖竞奖竞猜活猜活动动“贵贵阳首个阳首个 CEO 物物业业是哪是哪栋栋建筑物建筑物”。 。 1)通过电台。 2)通过报纸宣传选择如：柏顿酒店、体育馆、人民家园。 (二二) 项目市场推广步骤项目市场推广步骤 1. 塑造“贵阳市首个 CEO 尊贵府邸”的主题形象“贵阳市首个 CEO 尊贵府邸”的主题提法，是一种与众不同的概念，能够从众

40、多楼盘 引用的主题中脱颖而出，更重要的是带来一个全新的生活方式， 一种高品位的生活方式，它可以通过以下几点推广去塑造。 第一步：第一步：通过前面塑造 CEO 物业的概念后，接着推出项目的主题形 象“贵阳市首个 CEO 尊贵府邸”，可以让市场接受，置业者认同。 第二步：第二步：塑造项目建筑实体的个性化形象，因为市场的竞争使建筑 的产品趋向同质化，必须从众多建筑产品中跳出来，只有个性化的 建筑物，才能塑造其独特的风格。本项目的建筑风格综合了西方建 筑的精华和现代建筑的高科技元素，是后现代建筑中的一种，主题 可定为： 第三步：第三步：推广小区中庭园林概念“中西合璧生态园林”，塑造生态特 区，给业主一

41、种精品园林的环境，提升其生活品位。在推广中要做 两点： 1唯一性，而且是双重的唯一性，即概念唯一性和最大的空中 花园的唯一性。概念体现的是品位，大体现的是豪气。 2广告画要具艺术性和自然性，艺术性让其具备鉴赏价值。自 然性，让这种自然俗性渗透到人们的内心深处，人都是来自 然，回归自然，每个都有返朴归真的特性，体现以人为本的 人性化社区 第四步：第四步：推广它的物业管理和配套设施，一个项目的经久不衰，最 重要的就是售后服务，而服务最大的支持点就是配套设施，这是它 的硬件，要达到一定的服务水平，还必须依赖于其软件，即管理。一 个完善的硬件和软件可以提供良好的服务，而具备良好的服务就是 一个美好的生

42、活方式。推广手法： 软件 + 硬件 = 服务 完善（软件 + 硬件）= 良好服务 星级（软件 + 硬件）=星级服务 星级的生活方式， 因为项目具有酒店式管理作为支持，因此它的生活方式是至尊贵的， 再加上小的其它配套设施，即可将小区演变成“市中心首个 CEO 尊 贵府邸”。 2. 项目 A、B、C 座的推广手法： 由于人民家园的名称不具备气派、尊贵和高雅，从称谓来讲 不适贵宾一族的居住，因此敝司建议将 A、B、C 座分别命名为“宾 士阁、名门阁、汇俊阁”。在名称上塑造高贵的形象，而每幢裙楼的 命名都针对一类目标客户群，有使目标客户群按号就座之意，如下 图 人民家园 贵阳市首个 CEO 尊贵府邸

43、名门阁宾士阁汇俊阁 大户人家或世袭家族工商领袖阶层高官或高级管理层 1汇汇俊俊阁阁的推广手法：的推广手法： 汇俊阁的主题定位： 为为 e e 时代金领度身定造时代金领度身定造 因为汇俊阁针对的目标客户群为高官或高级管理层，他们都属 社会上的金领阶层，而且主要以事业为重，e 生活的提法恰好能助 他们事业更上一层楼，在家生活同样可顾及其事业。以下是推广中 的主要内容（支持主题思想）。 a. e 时代商务住宅典范。 b.e 时代最前沿。 c. e 代金领，笑傲贵阳未来！ d.e 社会诞生了！谁将引领时代风骚？ e. 由 e 生活提出的信息生态，又结合社会生态和自然生态形成一 整体。 2 ）名名门阁门

44、阁的推广手法：的推广手法： 名门阁的主题定位： 上流社区上流社区 名门阁的目标客户群为大户人家，而塑造一种至尊贵的上流社 区，因为物以类聚，人以群分，因此上流社区的提法对此类客户 群有极强的吸纳力。以下是它推广的主要内容（支持主题思想）。 a. 通过“故宫”形象来塑造它贵宾府邸的豪宅形象，发掘豪宅 最大的文化内涵，同时也衬托中国历史的一种“权力、高贵 身份”的豪宅特征。 b.用“紫衣门第”的广告手法表达上流社区的概念。 3）宾宾士士阁阁的推广手法：的推广手法： 宾士阁的主题定位： 方方面面，优越体现。 宾士阁的目标客户群的工商界领袖阶层，这类人都是方方面 面的成功，因此这种说法与其成功感相吻合

45、。以下是推广中的主要 内容（支持主题思想）。 a. 用名笔、名车、钢琴等精品折射和 衬 托楼盘的质素，体现 一种品质价值。 b.颠峰境界（表达一种事业颠峰和豪 宅的至尊）。 c. 傲居天下（与最高物业相匹配）。 d.工商领袖专有生活模式宣传诞生（直接锁定目标客户）。 （三）项（三）项 目目 推推 广广 活活 动动 1、筹备、筹备CEO精英会精英会招募招募CEO精英会会员精英会会员 作 用：以项目的会所为引子，以建立人民家园的社区文 化基础 在人民家园营造一个上流社会的活动圈子，让 名流荟萃人民家园 提高项目形象 媒介选择：人民家园会刊、银行信用卡 DM 活动细则：A、CEO 精英会申请资格 人

46、民家园现有的业主 信用卡金卡持有人，年消费金额在 30 万元 或以上，并持有银行发出的申请表格（或 推荐书） B、CEO 精英会会员权益 优先享有租（使）用会所设施及参加活动的 的权利 定期举办上流社会交际活动（如新品牌的产 品推广会、迎合 CEO 生活品味的活动） 享有名牌家电/名牌家私等优惠 提供 CEO 社交层的活跃性 为众 CEO 提供无限商机 2、连环奖上奖（消费越多，享受越高）、连环奖上奖（消费越多，享受越高） 作 用：搜集客户资料 诱发目标客户购买人民家园 提高项目知名度 媒介选择：银行信用卡 DM 活动筹备：联络有关商业银行（中国银行、中国建设银行、 中国农业银行），与银行合办

47、消费积分奖励 计划 银行协助筛选信用卡客户资料，并在客户 之月结单上附寄“连环奖上奖”宣传小单张 设计宣传小单张（内容 A：传达游戏 规则、 礼品及可撕下的副券）； 内容 B：CEO 精英会推荐书、高尔夫球赛信息） 活动细则：A、参加资格 持有上述三家商业银行之信用金卡 信用卡持有人（含附属卡）每月消费额在 3 万元或 以上 B、活动方法 信用卡持有人凭小单张上的副券（须填写个人资 料），前往人民家园售楼部参观示范单位即可获 得价值 300 元的派克钢笔一支（数量有限，每家 银行各 50 支配额，合共 150 支） 若信用卡持有人认购人民家园单位，更可获 0.5-2 万元的免找数签帐额 当信用

48、卡持有人年消费额在 30 万元或以上时，将 会由银行随月结单寄出 CEO 精英会申请表格及 推荐书；持卡人若认购人民家园单位，凭银行发 出的 CEO 精英会推荐书，可即时成为 CEO 精英 会会员，并有机会参加人民家园举行的名人高尔 夫球邀请赛。 持卡业主可以在体育馆、周边娱乐场所和会所打 折消费。卡分为金卡、银卡，以此显示业主尊贵 身份。 3、高尔夫球邀请赛、高尔夫球邀请赛 活动目的：以高尔夫球这项优雅及时尚运动与“人民家园”做 形象联系，从而提高“人民家园”之整体形象， 有助社会之富有阶层对“人民家园”产生购买 意欲，增加销售。 参加比赛之高尔夫球爱好者乃高消费人士拥有 庞大购买力，是“人

49、民家园”之潜在客户，参加 者的资料可作日后之销售活动。 活动建议：A、一天高尔夫球比赛： 比赛共接受 120 人之报名； 收集 120 位参赛者及其他出席的嘉宾之资料作 日后销售跟进； 增加对特定高级阶层之宣传及影响。 B、颁奖典礼“人民家园”介绍 于当天赛后安排晚餐，于晚餐时作“人民家园” 之介绍，然后再作颁奖。 “人民家园”之介绍可配合电视幕墙以录像介绍。 C、 “人民家园”之展览 高尔夫球会是展览“人民家园”的一个适当地方， 以吸引高消费力之高球爱好者之注意。 除让比赛参加者进一步了解“人民家园”外，并 可让该球会之其他客人认识“人民家园”，从而 增加销售对象。 D、此项活动欢迎业主及其贵宾参加，希望业主带 动其亲友认识“人民家园”让其产生购买意欲。 活动细节：A、比赛 时期：1 天以新新贝利亚形式比赛 参加人数：120 人/天 比赛形式：比杆让分赛，个人的总杆成绩会减 去其差点，得出净杆数而排列名次。差点会 以“新新贝利亚”方式计算。差点限